城市房地产规划和房地产市场分析

金融业和房地产的关系 ----中国脉络（5）
• 与对开发商的惜贷相比，个贷却是红红火火
• 个人住房贷款的不良贷款率不足0.4％，再加 上它具有担保方式完备，风险小等众多优点， 各家银行都对其格外关注，也纷纷地加大了 个人住房贷款的投入力度，积极支持住房消 费，使大量信贷资金转化为现实需求。
个人住房贷款
产品特性
--使用价值和交换价值 --“耐久消费品”vs. “是权利，不是商品” 总之很贵, 需要政府不同形式/程度的介入
国际上，房价和居民年收入之比一般在4到6倍， 而我国许多地区已经超过了8倍：北京 （11.0）、云南（10.6）、上海（9.9）、 天津（8.9）、海南（8.9）、吉林（8.1）、 黑龙江（8.1）、广东（8.0）、陕西（8.7） 和宁夏（8.6）。
城市经济，城市规划 和房地产市场
柏兰芝 北京大学中国经济研究中心
一、导论
I. 金融业和房地产的关系—中国脉 络 II.认识不动产 III. 房地产市场概况
不动产市场
• 不动产是一个市场博弈: --追求利益 --游戏规则 --参加者又不同角色和战略 --即使为了获利，也要了解经济的外部 性
新规则促使参加者改变博弈计 划
• 变动的市场 • 例：办公楼小型化
--后工业社会 --企业削减办公用房费用
Kodak削减25-40%办公用房费用
不动产不仅仅是一个博弈
• 政府干预 • 增加投资--税收，补贴 • 限制开发--分区规划
• 参加者—包括政府的相互影响 • 经济领域+非经济领域
I. 金融业和房地产的关系 ----中国脉络（1）
• 商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款， 所提供的贷款主要也是短期流动贷款。这对 需要长期资本的房地产企业来说，还是不适 应当前市场的需要，不能保证房地产业的持 续发展，相反却成了房地产业发展的一个限 制性因素。
（如，办公物业的持有和管理）
间接融资和直接融资
• 国际上把房地产业的资本化程度作为衡 量该产业成熟与否的主要标准。
• 去年我国房地产开发企业资金来源的统 计显示，企业自筹资金不足28％，银行 融资占21.7％，建筑公司的工程垫款和 购房者的预付款占38％，在资本市场的 直接融资仅占总量的十分之一。
迫切需要扩大资本市场的融资 渠道
• 目前，我国2.5万余家的房地产企业中只 有50多家实现了在证券市场上市融资
• 但，上市Biblioteka Baidu答案吗？
• 截至今年10月底，中国工商银行的个人 住房贷款余额由1997年末的62亿元增加 到2418亿元，增长了38倍，预计到2005 年末，中国工商银行住房贷款占全部贷 款的比重将达到1596左右，其中个人住 房贷款占全部贷款的比重达到12％以上。
金融业和房地产的关系 ----中国脉络（6）
• 我国房地产开发企业的直接融资所占比例很 少
• 以住宅开发为主的房地产业是典型的资 金密集型产业，金融业的支持必不可少
• 房地产开发资金的四条主要来源: 自有资金，银行贷款， 资本市场融资，销售回笼资金
金融业和房地产的关系
----中国脉络（2）
• 银行贷款一直是开发资金的主要来 源。 在目前国际商业银行领域有两个所 谓“三七开”的说法: 一是给房地产业的贷款占全部贷款余额 的30％，其余行业占70％： 二是发放给开发商的开发性贷款占给房 地产业贷款总余额的30％，住房抵押贷 款及其他业务占70％。
• 中国工商银行：更多地把资金投向有实力、 销售前景看好、户型合理的项目。实行“低 层封顶，高层要完成项目三分二”的原则加 强对客户的监控。
• 中国建设银行：实施“个贷品牌”手段， 全力打造“乐得家”品牌，争夺一些实 力强，在市场上有口碑，信誉度好的品 牌房地产企业，在开发贷款，硬件配备。 服务，保证金的扣留额度，担保的时间 上都动了不少脑筋。
II.认识不动产
不动产的资产特点（1）
• 物理特征
1） 不可移动性：各地市场是分散的 地方市场/全国/国际
2） 独特性（异质性）：商品差异大 3）不灭性 ：土地作为有形资产和合法权
益的载体
不动产资产的特点（2）
• 经济特征 1） 稀缺性 2） 经济寿命长 3） 改造：影响不动产的价值 4） situs(位址)/location(位置/区位):不动产
金融业和房地产的关系 ----中国脉络（4）
• 紧缩政策：2002年12月5日，中国人民 银行发布了“切实落实房地产信贷管理 政策，促进房地产业健康发展”的消息， 开始对2001年6月以来商业银行房地产 信贷业务办理情况进行检查
银行界的反应：
惜贷不等于不贷，银行比以前更慎重、更细致。
• 光大银行：对于房地产开发项目惜贷，但对 于像北京城建集团，住总集团、建工集团这 样的优质客户，不但不提高贷款利率，还会 适当放宽一些政策去争取项目。
区位以及与周围环境的关系
不动产市场的特点： 完全竞争市场不可能存在
• 信息的获取较困难，成本较高，需要经 纪人和评估师等专业人员让市场有效运 转
• 外部经济/基础设施影响大 • E.g. 污染，轨道交通
不动产的产品
• 1) 空间 • 2) 不动产资本市场：
70年代以来逐渐成熟 （中国的地产基金？）
金融业和房地产的关系
----中国脉络（3）
• 信用关系 ： 金融业去年对30多个行业的信用状况进行了 内部排序: 房地产业排名倒数第四，仅居冶金 行业、外经贸行业和酒店业之前。
• 房地产业虽然在1998年之后发展很快，但信 用状况与其他行业相比并不理想。 相当多的 开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开 发。规模化，集团化，有品牌的开发商很 少。
信用
• 中国诚信证券评估公司曾对上海，福建两地 的部分开发商开展了银行贷款信用评级，结 果表明： 在信用较好的上海，受评的238家开发商中， 信用等级在3B(有贷款价值)及以上企业仅占37 ％，2B(有风险但可以贷款)占59％；福建受评 的122家开发商，2B及以上企业占68％。
• 核心问题是：规模太小，自有资本金太少， 实际源于银行的资金普遍高出50％，信用状 况普遍较低。
不动产的供需
• 需求
• 1) 不动产既是消费品，又是资本品。
• 2) 有效需求