明月花园规划指标调整论证报告

关于对明月花园项目

用地调整规划指标的论证报告

永州县明月花园项目用地是郴州市鸿泰房地产开发有限公司于2007年9月20日通过挂牌方式取得的一宗土地使用权，进行房地产开发。

经郴州市鸿泰房地产开发有限公司的委托，我设计室依据国家相关法律、法规及相关规范，本着土地节约集约高效使用与土地适度开发相结合的精神，对明月花园项目用地的规划指标进行调整论证。

该宗用地位于县城新区中心地段，属原永州县茶安管理局，东临兴旺大道，南靠七一路延伸段，与华际水岸春城一期隔路相望，西靠荒地，北邻立邦今朝花园，在《永州县总体规划修编（2008-2020）》中用地性质为商业金融业用地。根据2007年6月26日（安）规地设（2007-005）号文件对该地块的规划要求，地块的用地性质为商业用地（可兼容住宅）、多层居住：2.0，多层商业：4.0，综合容积率按比例折算、建筑限高临街建筑层数不少于6层、绿地率大于25%、建筑密度小于45%，机动车停车位为居住：0.6车位/100 m2建筑面积，商业：0.6车位/100 m2建筑面积。

对于该宗用地的主要经济技术指标，郴州市鸿泰房地产开发有限公司要求做如下调整：

修改前后主要技术经济指标对照表

根据郴州市鸿泰房地产开发有限公司的报告，为保证规划调整科学合理、切实可行，我室根据郴州市鸿泰房地产开发有限公司的委托要求，对该用地规划调整报告进行论证。现就调整的理由和可行性论证如下：

①响应《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）的文件精神，利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率符合我国国情的土地利用需要，也是全面贯彻落实科学发展观的具体要求。

②该宗用地位于县城新区中心位置，为新旧城区连接的枢纽，区位、交通和基础设施条件优越，提高其开发强度，有利于提高土地的综合利用效益，为国有土地的保值增税作出贡献。同时，由于开发强度的提高，工程量亦有所增加，相应地可以提高销售税务收入。

③符合县城总体规划和商业网点规划的要求：根据《永州县

城总体规划（2008—2020）》和《永州县城商业网点规划（2008—2020）》的商业网点布局，七一路是永州县城最为重要的商业街，七一路与兴旺大道交叉口是永州县城极为重要的商业节点。在寸土寸金的城市商业中心适当提高规划地块的建筑密度和容积率既可增加政府的土地收益，提升土地的商业价值，又符合城市商业中心高建筑密度高容积率的特点，同时也与国家节约集约用地的政策相吻合。

④本项目的建设可提高城市品位、进一步完善城市功能，丰富七一路和兴旺大道的天际流线。城市主要干道之间的交叉口，是体现城市骨架的重要识别点和空间定位的重要参照点。道路交叉口旁的规划布局及建筑高度的确定必须满足城市景观的要求。规划欲在充分利用土地、合理开发建设的前提下，采用商业用房整板式、地下层为车库、一至三层为商业、商业层上为13层的住宅建筑。这样规划就形成了一个大体量的建筑，将有利于提升地块形象，塑造识别性强的城市空间。

⑤原规划设计条件中对该地块的建筑层数规定为多层，现调为高层，容积率相应增加。

⑥按照《郴州市中心城区零星地块建筑基地容量指标的暂行规定》（郴规发[2005]11号）文件中表一规定，单栋建筑基地，两面或三面临路的商住楼（层数大于六层，H≥24m），容积率可达到6.0,绿地率≥8%。

⑦公共服务设施配套方面。该宗用地开发后，将增加居住人

口458人。按相关规范可计算出幼儿入园人数为7人，小学入学人数为46人，中学入学人数为43人。幼儿园有水岸春城幼儿园，规划 6个班级（200米距离）；小学有实验学校，规划60个班级（1200米距离），中学有县众成中学（500米距离）。市场设施有珠泉农贸市场（1000米距离）。综上所述，规划指标调整后对公共服务设施影响不大，学校与市场配套设施能够满足今后子女就近上学与居民日常生活的需要。

⑧提高开发强度，不会对其周边地块带来诸如日照、通风要素的干扰，也无地质灾害等其他建设性干扰和破坏因素。

⑨该地块容积率提高后会增加一定的车辆，增加一些交通量，但可以通过下一步地下停车位（库）的规划设计，缓解对周边地区的交通压力。

建议该单位下一步制定详细规划方案时，要严格执行永州县城乡规划局提出的规划控制与管理要求，营造舒适优美的人居环境，并将修建性详细规划设计报永州县城乡规划局审批。

综上所述，此次规划用地指标的修改是按国家相关规范和技术规定进行的，对人口变化进行合理预测，并相应对公共服务设施、市政设施配套、交通影响及城市景观的影响等进行了论证确定。

规划控制指标修改为：

综合容积率：5.97，商业建筑密度：76.9％，住宅建筑密度：27.3％，绿地率：21.4％。

规划修改后，对基础设施和公共服务设施造成的影响可以忽略不计，产生更多的是积极的正面的效益。

因此，本次规划指标的调整符合国家的国土政策和城市规划相关规范的要求，是可行的。

以上规划指标修改论证妥否，请专家审定！

永州县规划设计室

二〇一〇年七月十五日