店铺选址开发策略(简体中文版)

门市自我评估
区位环境分析：
地点是否明显 对面街道宽度 公车站牌学校百货公司 停车场(机车自行车) 顾客消费水帄
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经营重点分析：
经营业态 经营特色 营业状况：
•发票序号 •收银台开机数 •部门商品陈列长度
Leabharlann Baidu
商品结构与价格水帄
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顾客评估分析：
来客数客单价 购买倾向 消费者意见调查
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竞争优劣势分析
外装广告
标招牌是否明显 指引路标 入口是否容易
气氛布置
店内音乐 季节POP 色系搭配
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商店特色：
商品鲜度 价格策略 陈列技巧 价格卡pop使用 现场贩卖
商店管理
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数据管理
影响损益数据：
营业额成长 毛利率提升 损耗率降低 毛利额增加 费用率降低 利润率提高
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影响绩效数据：
人员方面
商品方面
金钱方面 卖场方面
咖啡店开店流程实例
1.经营理念的形成
用心了解，作市场分析 为何想开咖啡店？ 开何种类型咖啡店？ 用人工冲泡还是机器冲泡？ 是全服务还是自助式？ 目标客层为何？ 永续经营的策略为何？
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2.商圈立地点之选定
立地点的选择关系着未来的获利及费用支 出，与成功经营存着极大因果关系。
SWTO分析 （强化优势，改善弱势，抓住机会，逃避威胁） 市场区隔分析(Segmenting) 确立目标市场（Targeting) 店铺的市场定位(Positioning)
Profit maker
深遠或 次通道
Planned Necessity
主動線 前端
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RULE
means & notes
卖场配置基本原则
1. 因地制宜，依貢獻均衡分配空間。 2. 動線流暢，顧客動線愈長愈好， 職員動線愈短愈好。 3. 分類明確，關連透視*陳列。 4. 顧客導向，活化賣場設計。
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(三)選址之考慮因素
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 店的位置 明顯度 接近性（無阻絕性） 交通型態（工具種類） 人流量、車流量 競爭狀況 集客場所（磁點） 8. 店鋪面積 9. 面寬、樓高 10. 停車場 11. 可取得性 12. 營業的合法性 13. 租金（或售價） 14. 裝修費用
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商品
商品敏感度
商品销售周期掌握
商品生命周期：
五个阶段：导入、成长、成熟、衰退、废弃
ABC级商品掌握
銷 售 額 導入 B 成長 成熟 A 衰退 B 廢棄 C
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TOP商品掌握
季节性商品 流行性商品 商圈属性高回转明星商品
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促銷
促销的目的
一、让顾客知道店铺的存在 二、使顾客了解贩卖商品或提供的服务
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商店十大生存策略
全神贯注满足客户 研究他人成功秘诀 定期收集并分析管理信息 改进营销手法 增加顾客对价值的认知 企业定位独特 去除浪费 天天改善 以乐观的态度拥抱改变 扣板机开战（付诸实行）
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五、展店策略
展店策略
年度开店数 范围选择战术
设店条件、最适店铺的制定 商圈选择战术
立地布点战术 零售网联结战术
美 化 陳 列
視 覺 聽 覺 嗅 覺 觸 覺
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配置基本概念
均衡的空間與動線：
顧 客 空 間
商 品 空 賣場 間
倉庫
職 員 空 間
職員服務動線 顧 客 購 物 動 線
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配置基本概念
商品屬性與角色：
FEATURE ROLE Traffic maker
端架或 主通道
主動線 末端磁點
Impulsed Emergency
4C 的挑战
Cost：经营成本的膨胀
Competition：竞争的激烈化
Customers：顾客意识、行动的变化 Consumerism：消费者主义的更受重视
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店长的能力
规划/判断的能力 完成销售额、利润目标的能力 改善业务的能力 指导/教育部属能力 自我学习及提升的能力 计数管理能力
具店面行 銷活動能 力
甄选理想店址的秘诀
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 三角理论（Triangle Concept) 阴阳面理论 角地理论(三角窗原理)（Corner Concept） 前门／后门理论（Front Door/Back Door） 口袋原理 漏斗理论 心理障碍理论(阻绝原理)(Psychological Barriers) 8. 生活动线理论 9. 干道原理 10. 磁石原理(地心引力理论)
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六、个案研讨
滿足購買
S(Sales)
銷售服務
顧客滿意 忠誠度
P(profit)
利潤
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商店经营的三大构面
商品（ＭＤ）
顧客
賣場（ＦＭ） 促銷（SP）
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賣方的賣場/買方的買場
营造魅力十足的卖场
視覺商品企劃 VMD( Visual Merchandise)
展 示 櫥 窗
商 品 主 體
賣 場 配 置
店 內 P O P
商圈 (trade area)
>
=
商勢圈
(company operation area)
<
5
商圈的类别
1. 一级商圈（又称基本商圈或
主商圈）约占营业额70%。 2. 二级商圈（又称副商圈）约 占营业额25% 。 3. 三级商圈（又称边缘商圈） 约占营业额5% 。
商圈與業態
1. 2. 3.
小商圈業態:便利店。 中商圈業態:量販店。 大商圈業態:百貨公司、大型商場 。
财务与会计对营运分析及经营成败因素之 判定极为重要，更是赚钱获利最直接者。
收银方式与流程 现金管理办法 厂商请款流程 零用金、电话费及小费管理措施
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8.人员招募、任用、训练及考核
找到合适的工作者最重要，以及日后的工 作教育训练，皆是人力资源质与量之应用。
教育训练 考试、拟评核、拟定职务调整标准 员工的生涯规划
竞争店经营分析
经营焦点 顾客特性与比例 商品特性、结构分析 供货商及供应条件 促销手法 定价策略 服务定位
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(三)开店投资效益分析
营业额预估
投资计划 费用预算 损益帄衡点预估(BEP) 长期损益估算
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三、开店流程
（一）新店筹备
一.丈量 二.呈報預定點 三.LAYOUT 四.分公司執照申請 五.契約用印 六.租押金申請 七.交屋動工
店铺开发
一、立地/商圈
Location的重要性
好的店铺开发策略将领导连锁企业迈向成 功之路。 连锁加盟总部必须拥有或能掌控营业点的 不动产动向，在将经营权交给加盟主前， 必须完成开拓新点的开发作业。 店铺开发人员运用专业知识和能力，去筛 选地点及评估其经济效益。
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Three Levels of Spatial Analysis
商品陈列类型 商品陈列原则
相关陈列道具使用
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小结
1. 公司規劃的商品陳列掌握與確實執行。
2. 門市可自行發揮的位置，結合商品生命週期商 品力掌握計劃陳列，並持續維持商品敏感度， 銷售數據分析檢視，使坪效發揮極大化，即能 創造Sales成長與巔峰。
藉有良好適當的陳列方式，使商品銷售更多創 造更高經營效益，為商品陳列之最終目的
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四、营运管理
(一)从加盟到开店的步骤: 7-11案例
从加盟到开店的步骤
有意愿参与特许加盟的人应该遵循 什么样的步骤才能加盟到连锁体系？另 外，又应该透过哪些方法才能顺利开店 呢？以上是大家最想知道的问题。透过 图表，这两个问题的答案将可一目了然。
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(二)店铺诊断
心得
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(三)成功的店長
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协商优先承租续约权 分期上涨租金幅度宜于合约期限内订定 押金给付时间及可拆除进入建物有效时间 采用预付租金方式，需同时有折扣条件 尽量避免付订金的交易方付
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建立完整的开发评估报告
房产合约 工程评估及大量现场 取得相关证照 过户或移转证 税单 权益帄衡分析 空照图或全景照片 电脑檔案的建立
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八.開幕
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新店开发注意事项
详细的区域道路及店面位置图 与地主谈话的内容重点 都市计划资料及该地区现况报导 公帄市价的定位 最近的土地所有权状影印本、税单和水电资料 关于地主背景的资料 过去相同地点的存查数据调阅或原用户情形 土地兴建地的相关法令依据
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制定开发策略考虑因素
须先取得各项执照 不宜采抽成方式计算租金 合约中不支付任何佣金 明订各项房产赔偿的权利 使用者有权决定房产的使用方法 合约中充许签约者转让
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3.销售商品的研发
商品是顾客最直接的要求，皆应研究商品是 否具有特色？商品力强度？等等核心问题。
商品调理手册 餐点与饮料之盘饰 餐具配件 CIS建立 服务流程的设计规划
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4.工程建设部分
店铺的装潢是最耗费资金的部分。 工程质量的优劣，影响顾客对店铺的认同 度，不可轻忽。
物件丈量 草图规划 工程图确认 发包、施工及完工验收
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商圈种类 1. 2. 3. 4. 5. 商業區 辦公區 文教區 住宅區 特種營業區 6. 7. 8. 9. 遊樂區 住商混合區 住辦混合區 商辦混合區
商圈流动化/商圈间竞争
1. 職住分離 2. 汽車社會
3. 週休二日 4. 商圈老舊 新商圈出現
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(二) 选址(Site Selection)理论
左邻右舍的关系
左邻右舍的店家：增进彼此了解，信息交 换。 与左邻右舍的住户：如何共处 与附近机关、团体、银行、学校关系营造。
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顾客满意：超值的服务
卖场整齐、明亮、清洁 店员服务态度佳、非常亲切 对待小消费者一样的服务与态度 商品齐全，补货确实 有效并实时回答顾客问题 对忠实客户的问候
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競爭分析
流通服务连锁事业的市场调查
以消费者为主，掌握：
「who」 「when」 「where」 「what」 「why」 「how」 「how much」
5W与2H的顾客消费行为特征
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(二)竞争店分析
竞争店规模分析
立地、商圈 店数 营业额规模 店面面积--坪效 营业人数--人效
检核表法 类比法 回归模式分析法
电脑预测（GIS）分析法
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小结
1. 店址是开店关键成功因素（KSF)，但 非唯一成功要素(ASF) 。 2. 店址很好，受其羽翼而不努力，终究 禁不起竞争，顾客会因商品服务不好 而流失。 3. 店址不好，但很努力，仍可创造佳绩。
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二、店铺投资可行性评估
（一）市场调查及商圈设定
三、诱使顾客到店铺来消费
四、刺激顾客购买或享用服务的欲望
五、强化顾客忠诚度以增加固定顾客
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促销的策略方向
1、销售毛利好的商品 2、使商品回转率快速，提升营业额 3、强化商品交叉比(商品总合力)
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促销的魔法石
促銷時間 促銷商品類別 促銷主題 促銷方式 促銷陳列 促銷告知
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顧客關係營造 --固客/搶客--
*由外而內 由低而高
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卖场分区
商品空間
1. 入口櫥窗區
2. 顧客服務區 3. 結帳櫃台區 4. 食品服務區 5. 冰箱區 6. 貨架區 7. 通道區
職員空間
顧客空間
8. 賣場剩餘空間
9. 倉庫區
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卖场LAYOUT
货架型态
卖场动线
照明设备 门市自行陈列可发挥空间
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商品陈列方法
商品陈列概念
注意 (Attention) 兴趣 (Intrest) 欲望 (Desire) 记忆 (Memory) 行动 (Action)
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9.营运动线规划
顾客从入店，就做，点餐，用餐，离座， 结账至出店的动线。
员工之迎客，带位，送菜单，点餐，素餐， 结账及送客动线。 吧台，厨房与外场的空间比例规划等，皆 是开店的重要工作。
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（二）店鋪規劃 成功商店經營之道
商店经营的架构
店 舖 C（CIS） 店舖形象 Ｍ（ＭＤ） 商品企劃 顧 客 商品需求
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5.器具设备之采购、订货
除工程设备之外，器具设备的采购是开店 费用中最大的支出。
家具、机器设备选择 店铺日常所用之器皿 生财器具：咖啡豆、杯盘、餐巾纸等等
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6.管理制度之建立
制度制定，建立秩序
人事管理制度 物料订货 铺货与储存管理制度 工作职场规划 错帐处理 盘损管理 杯盘破损处理
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7.财务与会计制度之建立
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(四)店址/店质强化法
店铺明显度改善法
改善招牌的能见度到200M前。 避免被隔邻店招牌阻隔。 避免被路树、公共设施阻隔。 夜间开放广告招牌到夜间2点（以Timer控制）。 巷内开店，应设法在巷口租立招牌。 招牌破损，应即更新。 勿让海报或置物箱遮住店面。 Refresh效果性（耳目一新）。
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(五)理想店址评估方法
區域分析
商圈分析
店址分析
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(一)商圈(Trade Area)分析
商圈(trade area)
商圈乃是商店吸引及服务顾客的一个空间区域，或周 界范围，也就是商店的营业范围。 一般依据行政区域、距离、时间距离、人口等设定。
商势圈(company operation area)
店铺实际交易所及范围，由商店经营的能力所决定