房地产相关税收政策.pptx

2、土地增值税 可抵扣金额1000万元， 适用税率40%， （1800－1000）×40%－ 1000×5%=270万元
政策依据
1、对于以房地产进 行投资、联营的，投 资、联营的一方以土 地（房地产）作价入 股进行投资或作为联 营条件，将房地产转 让到所投资、联营的 企业中时，暂免征收 土地增值税.财税字 [1995]048号， 2006年3月2日以 前适用）
企业以经营活动的部分非货币性资产对 外投资，应在投资交易发生时，将其分解 为按公允价值销售有关非货币性资产和投 资两项经济业务进行所得税处理，并按规 定计算确认资产转让所得或损失。
与个人所得税的规定有较大差异
注意：如果甲公司的土地变为是个人的话，则暂时 不用交所得税。 （国税函[2005]319号）规定： “考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收 管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估 后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得 企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、 转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所 得税，其‘财产原值’为资产评估前的价值”。
财税字[1995]48号）
注意: 3、国税函[2005]1003号的规定， 如果甲方提供土地使用权，乙方提供所 需资金，以甲方名义合作开发房地产项目 的行为，未发生转让无形资产的行为,不 属于合作建房，不适用（国税函发 1995]156号）第十七条有关合作建房 征收营业税的规定。(实质是借款)
双方合作建房相关税金：
房地产相关税收政策分析
云中飞 15812612996 zhongbi2008@
主要内容 一、以土地投资问题
二、土地增值税清算问题
三、营业税的纳税义务发生时间
四、视同销售问题
五、对国税函〔2008〕299号文的理解 六、拆迁补偿问题 七、虚开建筑业发票问题
一、以土地投资问题
(一)土地投资入股问题 案例: 甲公司取得一块土地，成本1000万，评 估价1800万元，没有进行开发。现乙房 地产公司要购买该块土地，出价1800万 元，并表示配合甲公司采用最合适的办法 进行运作。甲公司决定以土地投资的形式 入股乙房地产公司，占其30%的股权。
政策依据：
新法第25条 企业发生非货币性资产交换，以 及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、 集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用 途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳 务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除 外。
税负合计367.4万元。
如果是2008年以前
根据国税发〔2000〕118号文件)第三 条第一款规定：
2 、对于以土地（房 地产）作价入股进行 投资或联营的，凡所 投资、联营的企业从 事房地产开发的，或 者房地产开发企业以 其建造的商品房进行 投资和联营的，不能 免征收土地增值税, 财税[2006]21号， 2006年3月2日起 适用）
3、企业所得税
（1800－1000－270）×18%=95.4万
乙房地产公司要办的手续：变更注册资本
《中华人民共和国公司登记管理条例》国务院令第451 号【生效日期】2006-01-01
第三十一条 公司变更注册资本的，应当提交依法设立 验资机构出具的验资证明.依照《公司法》设立有限 责任公司缴纳出资和设立股份有限公司缴纳股款的有 关规定执行。
第三十二条 公司变更实收资本的，应当提交依法设立 的验资机构出具的验资证明，并应当按照公司章程载 明的出资时间、出资方式缴纳出资。公司应当自足额 缴纳出资或者股款之日起30日内申请变更登记。
以虚假投资入股方式实施土地转让
甲公司没有办理其财产权的转移手续， 乙房地产公司没有办理办理变更注册资 本的手续，甲公司以土地投资的形式入 股乙房地产公司就是虚假的。 甲公司实质是土地转让行为.
另外:
1、房屋建成后甲方如果提取固定利润，则不属营 业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲 方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对 甲方取得的固定利润按“转让无形资产”征税（国 税函发[1995]156号）； 2、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房， 建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税； 建成后转让的，应征收土地增值税
1、营业税：0元 (取得的固定利润才按“转让无形资产”征 税) 2、土地增值税：0元(暂免征收) 3、所得税： （1800－1000）×18%=144万元 税负合计144万元。
土地投资入股的形式甲公司相关税金：
1、营业税：0元 政策依据：
以无形资产、不动产投资入股，与 接受投资方利润分配，共同承担投 资风险的行为，不征收营业税。对 股权转让不征收营业税。（财税 [2002]191号）
（二）土地投资入股股权转让问题
假如甲公司后来按1800万元把30%的股 权转让给乙公司。 乙公司要办的手续: 有限责任公司股东转让股权的，应当自转让 股权之日起30日内申请变更登记，并应当 提交新股东的主体资格证明或者自然人身 份证明（《公司登记管理条例》国务院令 第451号第三十五条） 甲公司呢?
假设条件： 1、甲公司注册资本1000万元，全 部用于该土地； 2、甲公司没有发生别的业务和费用； 3、所有工作都在2008年度完成。
如果有土地投资入股协议 地税机关都会以人为本 开出<房地产转让税费免税证明> 办理土地过户
甲公司要办的手续
必须办理其财产权的转移手续 <公司法> 自2006年1月1日起施行 第二十八条 以非货币财产出资的，应当依法办理其财 产权的转移手续。 第二十九条 股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资 机构验资并出具证明。
乙企业的税务处理:
企业所得税方面可以该资产的公允价值为计 税基础 。
所得税实施ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ例第66条（3) 通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债 务重组等方式取得的无形资产，以该资产 的公允价值和支付的相关税费为计税基础
但是，通过收购股权的 方式曲线拿地在土地增 值税方面隐患很大。
曲线拿地，隐患很大。
根据财税字[1995]48号文件第一条： “对于以房地产进行投资、联营的，投资、 联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投 资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、 联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对 投资、联营企业将上述房地产再转让的，应 征收土地增值税”。 乙公司未来面临土地 增值税清算时，仍然按1000万元原值计算。 多给的800万并没有得到扣除凭证。