购物中心的分类及比例
购物中心分类(1)
消费者沟通下为主，主 要为二层 - 多采用滚梯 交通 - 多主出入口 - 停车场巨大 ， 1000个停车 位以上
- 位于郊区、 以服装、家 城乡接合部 居、电子、 或新区 娱乐休闲、 - 城市主干道 食品杂货为 或高速公路 主 出口处 - 超过8万平 米 - 核心商圈3 公里，次级 商圈6公里 ，三级商圈 30公里或以 上，覆盖三 级商圈
商业组合
核心价值
- 目标消费者 为大众消费 群 - 具有浓厚的 休闲娱乐特 征的购物场 所 - 提供社交， 个人与家庭 的休闲娱乐 - 目的地消费 模式
选址
- 位于郊区 、城乡接 合部或新 区 - 城市主干 道或高速 公路出口 处 - 超过8万平 米 - 核心商圈3 公里，次 级商圈6公 里，三级 商圈50公 里或以上
主力店行业
以大型主题 式户外娱乐 、餐饮、主 体购物街区 为主
主力店
- 3-5个以上主 力店 - 主力店通常 为2个户外 娱乐主题， 如人造海滩 、溜冰场等 ，以其他主 题如购物、 餐饮作为辅 助主力店 - 主力店占比 60-70%
购物与娱乐 消费者沟通 倾向 功能组合 %
- 购物4045% - 餐饮1015% - 休闲娱乐 40%以上 - 多与酒店 、写字楼 结合形成 综合体 休闲娱乐为 主，体现自 我实现诉求 ，感性消费 行为为主 - 开放式的建筑 体、内外街区 布局为主 - 单体建筑最多 为三层，多为 一、二层 - 有地上停车场 ，停车场巨大 ，停车自由度 大，通常每个 建筑体/商铺都 配有停车位置 - 1500个停车位 以上 - 与交通枢纽连 接
主力店行业
服装、家具/ 家居、图书 音像、餐饮 娱乐
主力店
- 主力店比 例约为050%（可 能不设主 力店） - 通常会有 书店、小 型百货店 、高档/时 尚连锁专 卖店、影 院、餐厅 等
商业购物中心功能业态组合比例
• 核心商圈1公里
• 不超过4万平米 • 次级商圈3公里
能量中心
• 郊区 • 4-10万平米
• 核心商圈3公里 • 次级商圈6公里 • 三级商圈20公里
生活方式购物 中心
• • •
高档住宅区附近 自然条件优越 1-5万平米
• •
核心商圈1公里 次级商圈3公里
业态组合
• 购物60-70% • 餐饮10-20% • 休闲娱乐15-20%
• 购物60-70% • 餐饮15-25% • 休闲娱乐10-15% • 购物70-80% • 餐饮10-15% • 休闲娱乐3-5% • 服务5%
• 购物80-95% • 餐饮10-20%
• 购物30-40% • 餐饮30-40% • 休闲娱乐30-40%
主力店
代表项目
• 3-5个主力店
• 香港ifc
“体验经济”理论认为,未来商业要吸引更多人,需要增加体验功能业态
商业购物中心类型及特征——功能业态规模比例
万达城市商业广场的特点：
万达更多选择非零售业态,更强调体验式消费,明确规定： 体验式消费要大于50%,尤其是文化娱乐和餐饮。
其次,餐饮的比重要够大,每一个万达广场中餐饮比重在整个租赁面积当 中会超过20%,所以每个万达广场原则上里面的餐饮会超过30家,甚至有 些还会达到40多家。 中国的购物中心不是卖出去的,而是吃出来的,民以食为天。 王健林
• 主力店面积占比40-60% • 北京东方广场
• 2-3个主力店
• 北京万达广场
• 主力店面积占比40-60% Hale Waihona Puke 深圳花园城• 1-2个主力店
• 伊藤洋华堂
• 主力店面积占比40-60% • 华润万佳
关于购物中心的基本分类
关于购物中心的基本分类_网上查找到的。
购物中心既可按规模大小、场地条件(平面式与垂直式)、租店户组合分类(专卖取向型购物中心与折扣取向型购物中心)，也可以开发理念进行分类。
下面针对规模大小与开发理念的分类方式进行简要介绍。
按规模分类近邻型(小型)。
出租面积平均为6700平方米，租店户数为10-20家，商圈内人口为5万-10万，商圈半径在车程10分钟以内，以销售日用品与一般食品为主，停车位数约100辆以上。
社区型(中型)。
出租面积平均为1.3万平方米，租店户数为20-100家，商圈半径在车程30分钟以内，商圈内人口为10万-20万，核心店为大型生鲜超市或批发店，停车位数约500辆。
区域型(大型)。
出租面积在1.6万至6.7万平方米，租店户数在100户以上，中心店为大型百货公司或批发店，商圈内人口为20万以上，停车位数1000辆至5000辆。
超区域型(超大型)。
出租面积在6.7万平方米以上，租店户数为150-200家，中心店如大型百货公司或批发店有3-5家，商圈内人口达50万以上，停车位数为5000辆以上。
1989年开业的世界第一大购物中心加拿大的West Edmonton Mall和1992年开的美国第一大购物中心Mall of America的规模，均为超区域型的3-4倍，所以又以超级型称之。
按开发理念分类节庆型购物中心。
位于美国波士顿的FaneiI Hall Market Place、澳大利亚悉尼港的Harbor Shopping Square，它们的经营理念系创造生活的乐趣与活力并将之与购物机能结合在一起。
例如广场上各种节庆表演活动，交织着人们的欢乐声，还有五颜六色的旗帜与阵阵食物香味，使消费者充分享受到购物的乐趣。
节庆型购物中心拥有较多的饮食店与小吃店，还有不少纪念品店与各式各样的花市，增添消费者游逛的乐趣。
自然景观型购物中心。
该类型购物中心是凭借基地周边的自然景观进行融入式开发，尤其是依海边或湖边的景色建造而成。
综合体、购物中心和百货大楼的区别
百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、 市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管 理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。
多种服务。
多业态的综合物
购物中心是一种以大型零售业（百货店或大型超市）为主导，以特 许店、专卖店、专业店为主体的多业态聚合体。除了厂家直销中心 和仓储商店以外，购物中心聚集了几乎所有的零售业态。
物业管理与商品经营双位运营
01
压缩资金投入
可以最大限度的减少商业资金的投 入，充分利用有限的商业资本，扩 大经营规模，加快资金的周转速度， 提高企业的经济效益
综合体、购物中心、百货商场
01
综合体
目录
一 二 三 四
概念 特征 分类 发展历程
一、都市综合体的概念
都市综合体，是由城市的酒店、 商业零售、办公、栖身、展览、 餐饮、文娱等功能组成，并由它 们组成一个具有多功能的城市综 合体。这些建筑功能齐全，规模 宏大，在必然规模内能实现自给 自足，形成“城中城”的经营体。
都市综合体的构成
H Hotel
酒店
O Office
写字楼
P Public space
即公共空间，提供一个或几个城市公共活动广场
S Shopping mall
即购物中心，由百货、超市、品牌店、室内步行街组成
C Culture&recreation 即文化娱乐休闲设施，由电影院、KTV、特色餐饮、健身等组成
购物中心的分类 具体特征
购物中心的分类及具体特征一、购物中心的定义1．美国购物中心协会的定义由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求与日常活动的商业场所。
2．日本购物中心协会的定义由一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。
3．中国商务部的定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。
二、购物中心的分类及特征（一）、按开发商背景及购物中心经营管理的模式（包括自营的比例）分类：1．物业型购物中心：又分物业型购物广场和物业型摩尔购物中心。
A、物业型购物广场：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。
特点：面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的摩尔购物中心。
B、物业型摩尔购物中心：又称普通摩尔购物中心，普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所有者、管理者与经营者的分离。
优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。
这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。
普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。
五种不同类型的购物中心-常见的购物中心类型分析
我们在日常生活中经常需要购物消费，而提供了综合性消费服务的购物中心则更是让我们的消费体验提质又提档。
今天小编就来为您介绍五种常见的购物中心设计类型。
购物中心类型一：“邻里型购物中心”
此类购物中心旨在更便利地为周边住户提供日常购物需求。
这类购物中心一般有一半以上是超市，三分之一是药店；它们为消费者提供药品、杂物、食物等商品。
购物中心类型二：“社区型购物中心”
相较邻里型购物中心，社区型购物中心为消费者提供了更广泛的日常所需支持，如服装或生活用品。
其中比较常见的是超市、超级药店和百货商店。
值得一提
的是，社区中心类型购物中心会不时以打折促销的方式出售服装、家具、玩具、电子产品以及体育用品等商品吸引消费者驻足购买。
购物中心类型三：“区域型购物中心”
这类购物中心提供给消费者如服装、百货等商品的选择最为多样；它主要设立
在公共商业空间周边，并以折扣百货商店、时尚专卖店等类型商铺为主。
Tips：该类购物中心周围一般设有停车场，让你放心买买买！
购物中心类型四：“专业市场购物中心”
专业市场购物中心主要由高档服装商店、精品店以及工艺品商店组成。
该类购物中心通过出售精选的时装以及物美价廉的商品，以及丰富多样的装潢、景观吸引消费者；此类购物中心通常设立于相对繁华的商业区域。
购物中心类型五：“生活方式购物中心”
这类购物中心采用“主题+商铺空间设计”的形式凸显购物中心的主题设计风格的统一性。
其业态通常以餐饮和休闲娱乐为主，以此来延长消费者的驻留时间，同时也给消费者带来轻松愉悦的购物体验。
此类购物中心通常位于收入水平较
高的城镇区域。
购物中心类型
购物中心最初被分为三种主要类型：邻里、社区和地区购物中心。
每种类型都有明确的功能、贸易区和租户组合。
但是在实际应用中，三种类型之间的区别并不一定那么清楚。
实例中，从类型上区分购物中心变的越来越困难。
即使不断变化，决定购物中心类型的首先还是主要的租户类型，其次是购物中心的规模和贸易区。
购物中心分为很多形式，除了郊区大型购物中心、邻里购物中心、社区购物中心，还有些特殊形式，如电力中心、便利中心、娱乐中心、公路出口的购物中心、城镇中心、旅游胜地购物中心、送货销售中心、廉价中心（outlets）、特产中心等。
购物中心的类型和形式正在迅速增加，而混合型购物中心越来越普遍。
逐渐的，不同类型的购物中心之间的区别越来越小，分类界限越来越不明显。
由于消费者的购物倾向和购物行为正在发生变化，竞争日趋激烈，这种竞争不仅仅来自于购物中心之间，而且也来自于那些不需要营业场所的新的购物形式，如订购、电视购物，特别是网络购物等，激烈的竞争给不能跟上发展趋势的房地产带来前所未有的风险，同时，也为经验丰富的购物中心业主和开发商创造了巨大的机会。
——这种购物行为的改变，势必会对购物中心的形式有着决定性的影响，购物中心早已不是单纯的以简单购物为目的的建筑，更多的融入了市民广场的内涵在其中。
如何将城市功能和商业开发相互有机的结合，既增加人流、促进消费以使购物中心能够正常运行，又能为钢筋混凝土的都市提供另一个城市集会、休闲、娱乐中心，是现在需解决的一大问题。
以网络购物为例：线上购物比例，和线下购物比例的对比：：（ULI——美国城市土地利用学会）什么是“购物中心”购物中心与其他的零售商业开发形式不同，它是一种特殊的商业用地和建设类型。
虽然现在它遍布全球，但是直到20世纪70年代末，它主要还是在美国的郊区发展兴旺，而在城市中心区或是乡村都鲜有踪迹。
近年来，购物中心已经从单一的郊区概念转变成为和一个应用更为广泛的概念。
ULI规范了“购物中心”及相关术语，定义如下：……一组建于某一场所、建筑统一的商业机构，这一场所是作为一个经营单元来规划、开发、拥有和管理的，其位置、规模和商店类型与所服务的商业区域密切相关，经营单元根据商店类型和总体规模在场地内提供相应的停车服务。
购物中心的8大分类和8大业态
所以，当我们不知道商场的全称， 分不清它属于什么类别的时候， 可以通过观察 它的平面结构，来区分购物中心、百货店和超市。
购物中心的 8 大分类和 8 大业态
壹 8 大分类 近几年来，为什么大家都觉得百货经营越来困难？ 因为它的功能太单一，相较而言，购物中心是多功能的，是一个集购物、餐饮、 休闲、娱乐、文化、欣赏等于一体的综合消费场所，随着生活水平的大幅提升， 更容易受到消费者的认可。 购物中心分为8 大类，我们以上海的典型商业项目为例，做如下划分： 1、区域性购物中心： 比如第一八佰伴； 2、都市型购物中心： 如港汇恒隆广场、南京路来福士； 3、社区型购物中心： 在上海比较有代表性的是西郊百联，它也是全国第一家社 区型购物中心； 4、邻里型购物中心： 如苏州新城邻里中心、方洲邻里中心； 5、郊区购物中心： 如松江地中海项目； 6、折扣店或工厂直销， 也就是通俗称为奥特莱斯的购物中心； 7、特殊功能型购物中心： 如主题型购物中心，这一类的还比较少，典型在全国 上海新天地可以算作具备特殊功能和主题的购物中心； 8、商业、办公、酒店混合型， 也可以称之为城市综合体当中的购物中心，近几 年这一类的产品在全国各城市都比较多见。
百货商场的专卖柜、岛柜一般围绕柱子排布，高度在
1.4 米左右，不超过1.6
米，消费者走进商场后视觉不会受到阻碍，整个商场的基本排布都能进入视线。
▲第一八佰伴的平面结构： “井”字型动线。虽然它是购物中心，但最初是以百货平面结构 来布局整个商场。
3、超市大卖场经营的是商品。它是百货商场发展后细分的种类，因此它的形态 与百货有所雷同，也是块状、“井”字型，现在也有了条状。 列举几家最为常见的超市大卖场，它们的平面结构如图：
贰8 大业态 现在许多商业开发都单纯认为，购物中心是吃喝玩乐有 却并不清楚它到底 应该具备哪些业态。
案例解析购物中心业态配比与模式分析【范本模板】
案例解析｜购物中心业态配比与模式分析核心提示：按功能性把购物中心的业态分为零售、餐饮、娱乐休闲、服务4大业态。
本文将对购物中心的零售、餐饮、休闲娱乐业态配比及购物中心投资模式进行解析,并附有案例。
一、业态构成按功能性把购物中心的业态（专题阅读）分为零售(专题阅读）、餐饮、娱乐休闲、服务四大业态.统计中国10余家大型购物中心业态构成显示，目前国内购物中心各功能性业态的比重分别为：零售64%、餐饮20%、休闲娱乐12％、服务5％。
与东南亚购物中心的业态构成：零售52%、餐饮18%、娱乐休闲20%、服务10%相比，目前国内大型购物中心的零售业态的比重与国际标准相比高12％。
而娱乐休闲及服务业态与国际标准相比分别低8％、5％.这表明，与国外成熟购物中心相比，国内购物中心的业态结构不尽合理,尤其是娱乐休闲、服务等目的性消费业态较为单一，缺乏具有娱乐性和趣味性的项目。
购物中心业态比例国际标准与国内统计结果差异表二、各业态分析1。
零售业态分析从不同类型购物中心的零售业态组成看，都市型购物中心55。
3％的零售业态以品牌专卖店为主,其次为超市12.9％；区域型购物中心35%的零售业态为百货主力店,其次为家居广场8%;社区型购物中心26.4%的零售业态为百货,其次为超市24。
9%。
这表明：品牌专卖店已成为都市型购物中心的主力零售业态，百货、超市及专业卖场已成为区域型及社区型购物中心的主力零售业态。
不同区域购物中心零售业态情况表2。
餐饮业态分析从不同类型购物中心的餐饮业态组成看,都市型购物中心39.6%的餐饮业态以中餐为主，其次为美食街34。
7%；区域型购物中心60.3％的餐饮业态为中餐,其次为东南亚餐10。
8％；社区型购物中心51％的餐饮业态为中餐,其次为快餐23%.这表明：都市型购物中心的餐饮业态日渐休闲化,区域型购物中心的餐饮业态日渐商务高档化，而社区型购物中心在提供大众餐饮满足社区居民消费需求的同时，低档次的快餐也成为发展重点。
区域型购物中心,商业体量及业态配比
城市 发达国家
上海 无锡 青岛 宁波
人均商业面积 1.2 2.16 1 1.2 1.1
消费力
核心商圈消费者的消费力强弱
关键因素：根据区域人均可支配收入，计算核心商圈内居民的可支配收入总额。 估算方法：城市人均可支配收入×核心商圈消费者人数 计算公式：
项目商业面积=居民的可支配收入总额×10%÷6000万元/万㎡
人口
核心商圈内的消费者人数
关键因素：商圈的划分依据：（1）距离（2）交通（3）竞争项目 计算公式：
项目商业面积=0.5㎡/人×核心商圈内消费者人数
举例：
某项目根据初步调研划定周边3公里范围为项目核心商圈，核心商圈 内人口数10万人，那么商业地量为0.5㎡/人× 10万，商业体量应该为5万 ㎡左右。
从恩格尔系数原理可以看出，对于区域型购物中心而言，在经济发达的地 区零售业态的比例可以比在欠发达地区相对高一些，这个理论与消费力决定购 物中心体量的原理之间又存在一定的联系，同样，我们希望通过数学关系来描 述这样一种联系。
理论二
分析
我们在第一章数据分析过程中，需要一个有效的判断标准，我们将实际商 业体量与通过消费力计算出的理论商业体量的比例B/A，作为业态比例消费力 取值系数C，即：C=B/A 。
举例来说，按下表所示，整体商业裙楼规划三层，单层20000平米，那么， 零售：餐饮娱乐≈60%：40%
楼层 负一楼
一楼 二楼 三楼
商业面积（㎡） 15000 20000 20000 20000 75000
零售面积（㎡） 12000 19000 13000 1000 45000
餐饮娱乐面积（㎡） 3000 1000 7000 19000 30000
理论一
人口密度
10类购物中心前期定位要点及案例
一、城市购物中心/ City CenterCity Center位于市中心，通常是提供以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一站式消费场所。
核心价值：目标消费者为大众消费群或某一细分市场；提供以购物为主的、含有餐饮/休闲娱乐成份的、一站式购足的消费中心；提供社交、家庭活动与其他附加价值；随机性消费模式。
选址：位于城市中心区域；城市中心主干道旁；6-20万平米；核心商圈3公里，次级商圈6公里；三级商圈40公里以上，覆盖三级商圈。
主力店：3-5个主力店；主力店通常为百货公司、主题餐饮区、电影院及其他主题室内娱乐；主力店占比40-60%。
功能组合：购物60-70%；餐饮15-25%；休闲娱乐10-15%；多与写字楼及酒店形成综合体。
购物与娱乐倾向：物为主，体现自我实现诉求，感性成份较大。
消费者沟通：以封闭型的独立建筑体为主(big-box)，有多个中庭；楼层3层以上，多以垂直性交通配合滚梯；主出入口外有多出入口；地下停车场，500个停车位以上。
二、超级地区购物中心/ Super Regional Center通常位于郊区或新区，具有较大的体量，向消费者提供以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一站式消费中心。
核心价值：目标消费者通常为大众消费群；提供以购物为主的、含有餐饮娱乐成份的一站式购足的消费中心；提供社交、家庭活动与其他附加价值；随机性消费模式+目的性消费模式；选址：位于郊区、城乡接合部或新区；城市主干道或高速公路出口处；超过8万平米；核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级商圈30公里或以上，覆盖三级商圈。
主力店：3-5个主力店；折扣型主力店为主，通常为百货、GMS、大卖场、品类专营店、电影院以及其他室内娱乐；主力店占比40-60%。
功能组合：购物60-70%；餐饮10-20%；休闲娱乐15-20%；多与写字楼及酒店形成综合体。
购物与娱乐倾向：购物为主，体现自我实现诉求，感性与理性购物较平衡。
消费者沟通：以封闭型的独立建筑体为主，有多个中庭；楼层以三层以下为主，主要为二层；多采用滚梯交通；多主出入口；停车场巨大，1000个停车位以上。
对笼统的购物中心的具体分类
对笼统的购物中心的具体分类：一、按开发商背景及购物中心经营管理的模式（包括自营的比例）分类：1、物业型购物中心：又分Ａ、物业型购物广场SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER、Ｂ、物业型摩尔购物中心MALL。
Ａ、物业型购物广场：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。
特点：面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的摩尔购物中心MALL。
Ｂ、物业型摩尔购物中心MALL：又称普通摩尔购物中心MALL，普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所有者、管理者与经营者的分离。
优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。
这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。
普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按 MALL 的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。
特点：面积比购物广场大许多，一般在15至30万平方米左右；业态业种的复合度高度齐全，一般为全业态全业种经营。
但建购物中心容易，管理购物中心难。
一个大规模购物中心的正常运行，首先要求事先策划设计的成功。
美国购物中心除了事先策划外，还实行专业化的管理。
管理主体可能是房产所有者，也可能是房产所有者聘请的专业化商业管理顾问公司。
把购物中心管理简单地视为物业管理或是商业管理都是错误的。
它几乎是一门边缘学科，物业管理与商业管理的交织。
购物中心管理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周围环境的整洁与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议，更重要的还在于进行统一的促销活动，负责把顾客引进店中来。
购物中心分类
注：由于货品来源不同，off-price的商品比discount商品品质通常要高。
1.按规模分类的购物中心类型及定义
Regional Center: This center type provides general merchandise (a large percentage of which is
奥特莱斯: 通常位于乡郊地区，偶尔也位于旅游区，奥特莱斯主要由厂家直销店（折价销售自有品牌）组成。
奥特莱斯一般没有主力店，通常以条状中心的形态呈现。也有一些是封闭的购物中心形式，有些则呈现开放式 村落的形态。
2. 按业态特色分类的购物中心类型及定义
Lifestyle Center: This Center caters to the retail needs and “lifestyle” pursuit of consumers in its trading
辐射范围（公里） 4.5 典型主力店 超市
典型项目
美国加州Heritage
Village Center 北京棕榈泉生活广场
Park Marke代广场
上海正大广场 Mall
购物中心各品类业态配比分析(50页)
珠宝钟表类
内地品牌主攻中端市场
老凤祥自营、加盟连锁、区域总代理形象专柜等 方式进行销售网络拓展，扩大中端市场覆盖率。
珠宝钟表类
瑞士品牌垄断钟表中高端、高端市场
珠宝钟表类
浪琴、劳力士、欧米茄等高端、轻奢侈市场表现最佳
护理 化妆品类
护理化妆品类
家购物中心中，护理化妆品商铺占比
北京国贸商城，北京烟沙美特莱斯，北京悦生活购物中心， 杭州大厦，宁波和义大道购物中心，上海 国金中心，上海港仁，深圳万象城，沈阳恒隆广场，沈阳华润万象城，武汉国际广场，合肥银泰中心家 城市级高档购物中心。
珠宝钟表类
香港珠宝品牌成为中高端的翘楚
中高端珠宝品牌中，香港品牌占据大半江山，其中 周大福以自营、特许加盟的经营方式在购物中心中 迅速扩店，目前门店数量位列第一。
护理/化妆品类
美、日品牌占据彩妆市场，专卖店中彩妆占比12%
53% 28%
12% 7%
护肤 全品类
彩妆
精油
其他品牌7%
日本品牌23%
美国品牌占61%
46
鞋 箱包类
鞋箱包类
个购物中心中，共有个鞋箱包商铺，平均每个商场个商铺。
此类业态的装修要点： ▪门面：此类业态需要外展示，店 铺门面需提高玻璃面积的通透率； ▪灯光：鞋类、箱包需要重点照明， 吊顶灯光可简化，但需增加射灯或 暗藏灯管，以柔美的光线或背景突 出产品的特色。
鞋箱包类
专售鞋类的门店数量最多， 占比
定位：主打时尚休闲真皮女装，兼产男鞋 主要客户群：——岁白领女性
餐饮类
餐饮类
餐饮业态在购物中心备受重视
■新开业的购物中心逐步提升餐饮业态的比例，相比年前，餐饮业态商铺数量从提升了；餐饮作为聚 集人气的业态，备受重视，且是迅速发展的电商无法影响的业态。 ■传统式百货商场，也在逐步引入餐饮业态，如星巴克、麦当劳等。
中国百货商场的档次划分(参考)
中国百货商场的档次划分(参考)
1、小型百货商店
营业面积：面积在10m2左右的微型商店到面积1000m2以下的百货店。
经营项目：主要为油盐酱醋、针头线脑等人们日常生活必不可少的物品。
2、中型百货商店
营业面积：一般面积在1000m2~5000m2之间的百货店。
经营项目：除某些日常生活必须用品外，还经营如衣服、鞋帽、普通通电器等商品。
其同类商品的品种与数量比小型的百货店也有所增加。
3、大型百货商场
营业面积：营业面积在5000m2以上，具有单层或多层销售空间的百货零售商店。
大型百货商场的特点是经营品种齐全，注重品牌销售和品牌宣传。
4、巨型综合性购物中心
经营项目与面积：巨型综合性购物中心指那些集购物、餐饮、娱乐和多种销售模式为一体的综合性购物中心。
经营面积多在数万平方米，经营项目繁多，具有一定的档次和时间性，更注重品牌效应。
购物中心及8大分类和8大业态
购物中心的8大分类和8大业态壹8大分类近几年来，为什么大家都觉得百货经营越来越困难？因为它的功能太单一，相较而言，购物中心是多功能的，是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、欣赏等于一体的综合消费场所，随着生活水平的大幅提升，更容易受到消费者的认可。
购物中心分为8大类，我们以上海的典型商业项目为例，做如下划分：1、区域性购物中心：比如第一八佰伴；2、都市型购物中心：如港汇恒隆广场、南京路来福士；3、社区型购物中心：在上海比较有代表性的是西郊百联，它也是全国第一家社区型购物中心；4、邻里型购物中心：如苏州新城邻里中心、方洲邻里中心；5、郊区购物中心：如松江地中海项目；6、折扣店或工厂直销，也就是通俗称为奥特莱斯的购物中心；7、特殊功能型购物中心：如主题型购物中心，这一类的典型在全国还比较少，上海新天地可以算作具备特殊功能和主题的购物中心；8、商业、办公、酒店混合型，也可以称之为城市综合体当中的购物中心，近几年这一类的产品在全国各城市都比较多见。
贰8大业态现在许多商业开发商都单纯认为，购物中心是吃喝玩乐都有，却并不清楚它到底应该具备哪些业态。
购物中心在国外称为shopping mall，引入至中国后，大多数项目并没有按照严格意义的业态业种分类来做。
严格意义上来说，购物中心分为8大业态：1、专业店：类似运动城、书城、电脑城、家居城等；2、专卖店：服装品牌、化妆品药妆等；3、专业街：以业种归类、集中在一起；4、主体百货：规模型的主力店；5、餐饮：可细分为正餐、中西快餐、特色餐饮、休闲餐饮等；6、休闲娱乐：如电影院、KTV、游戏房、运动健身中心、美容SPA、休闲按摩养生馆；7、超市：较大的称为超市卖场，现在出现精品超市、生鲜超市、24小时便利店；8、停车场：大家可能会觉得奇怪，停车场也算在业态中？实际上，在国外shopping mall体量较大，涵盖服务很多，且大多建在远郊，因此需要开车前往。
因此，如果我们要做购物中心，首先需要掌握购物中心的这8大分类和8大业态。
购物中心可分为八种类型
购物中心可分为八种类型购物中心可分为八种类型购物中心可分为八种类型（1）邻里中心（Neighborhood Center）：这种中心被设计成能提供附近居民顾客需要的日夜便利购物。
按照购物中心国际委员会（ICSC）的SCORE 出版物粗略的统计大约有一半的邻里中心是将超级市场作为主力店，大约有三分之一的邻里中心有药店作为主力店。
这些主力店受到提供药物、杂物、速食和劳务服务的众多商店的支持。
邻里中心通常呈直线条状的形态，虽然有天棚可以连接各个店面，但是没有步行街或Shopping Mall区域。
（2）社区中心（Community Center）：一个典型的社区购物中心比邻里中心提供更广泛的服饰和其它软商品，其中大多数主力店是超级市场、超级药店和折扣百货店。
社区购物中心有时出租给包括销售服饰、居家用品、玩具、电子产品或体育用品的平价零售商。
在购物中心的八种类型中，社区购物中心变形的范围是最广泛的。
例如某些由大型折扣百货店作为主力店的社区中心，将自己归类于折扣购物中心。
另外一些将经营面积分配给平价零售商的比重较高的社区中心可以称之为平价购物中心。
（3）地区中心（Regional Center）：这种类型的购物中心提供足够深度和品类的一般商品（很大比例是服饰）与服务。
它的主要吸引力在于它的主力店：如传统的商品、众多的商家或折扣百货店或时尚专卖店。
一个典型的地区中心通常包括由一条普通步行街连接的商店店堂和环绕四周的停车场。
（4）时尚/专卖中心（Fashion/Specialty Center）：主要由高档服饰店、流行服装店和手工艺品商店组成。
经营时尚或独特的高质量高价格的商品。
尽管有时餐饮和娱乐能够引入主力店，但这些中心不需要主力店零售商。
中心的结构设计是非常精致的，强调富丽堂皇的装饰和高质量景观。
这些购物中心通常建立在高收入水平的商贸区。
（5）能量中心（Power Center）：一个中心由几个大的主力店商家控制，包括折扣百货店、平价店、仓储俱乐部或“品类杀手”——也就是在一个特定的商品大类上能提供特别大的选择而且价格低廉的商店。
发达国家购物中心分为几个大类
发达国家购物中心分为几个大类
区域购物中心（regional mall）：封闭式的建筑，拥有综合性的百货超市。
以总租售面积（GLA）可以将区域中心划分为一般区域中心和超区域中心（4.7——18万㎡），车位指数（PI）一般为5.5个/100㎡。
业态上浓缩了中央商务区的功能，为顾客提供各种档次的商品；主导商主要为大型百货超市，此外还有各种附属商为顾客提供各种个性化服务。
一般区域中心要求服务区内人口规模在15万以上，超区域中心在35万以上。
社区购物中心（community shopping center）:采用开放式的建筑设计，GLA一般在1——4万㎡，车位指数一般为：5个/100㎡，业态上没有大型综合性百货超市，有初级百货超市，日用品超市，平价超市，专卖店等，市场服务区人口规模4——15万。
邻里购物中心（neighborhood shopping center）:GLA一般在0.3——5万㎡之间，车位指数为：5个/100㎡，业态：包括食品、药品、日用杂货等日常生活相关的商品，银行、干洗店等；服务区要求的人口规模一般在2000——4万之间。
此外还有：特色专卖中心(specialty center)，直销中心(outlet center)，平价中心(off-price center)，休闲购物中心(urban entertainment center)，时尚中心(fashion center)，假日中心(festival center)，混合式商务中心(retail uses in mixed-use development)等
在商业房地产市场分析过程中，购物中心类型的选择会对整个分析过程产生较大影响。
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购物中心的分类及比例
购物中心业态经营比例：购物、餐饮、休闲1：1：1。
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(1)社区购物中心(Community Shopping Center) 是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心.
(2)市区购物中心(Regional Shopping Center) 是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。
商圈半径为 10公里~20公里，有40 个~100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位1000 个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。
(3)城郊购物中心(Super-regional Shopping Center) 是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心.
1．美国分类方式及标准
根据美国市场的实际情况，将购物中心分为邻里型、社区型、区域型、超区域型、主题型、时装精品型、大型量贩型、工厂直销型等八种。
2．国家标准对购物中心的分类
根据中国市场的实际情况，将购物中心分为社区型、市区型、城郊型三类。
3．按照开发商背景及经营管理模式分类
分为物业型购物中心、百货公司型购物中心、连锁型购物中心三类。
4．按照购物中心规模分类
1．巨型/超级购物中心——24万㎡以上
2．大型购物中心——12--24万㎡
3．中型购物中心——6--12万㎡
4．小型购物中型——2--6万㎡
5．按照购物中型外观分类
1．美国式简洁的外立面（2）童话般欧洲古堡式
3．豪华高贵的现代派
4．分散多建筑组成之建筑群
5．购物乐园式
6．园林型购物中心
7．人文特色型购物中心
8．免税型购物中心
9．交通综合枢纽式
10．地下型购物中心
11．大盒子购物中心(Power center) 12．附带写字楼的摩尔
6．按照不同国家类型分类
1．美国加拿大式
2．法国为代表之欧洲式
3．日本式
4．香港新加坡式
5．菲律宾泰国之东南亚式。