万达广场购物中心业态组合分析与建议
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天津万达商业广场业态分析2如果说，沃尔玛和宏牛鞋都这种低端消费业态组合还能借助金街的人气能够活得比较滋润的话，百盛的压力显然要大得多。
百盛的定位是做高端百货，它的主要竞争对手是伊势丹和友谊商店这样的高端百货业态。
相比之下，金街的几个传统百货商场，劝业场、中原百货、滨江商厦等，由于体制的原因，缺乏足够的竞争力，在定位上都纷纷放下身段，定位以中端消费者为主。
而天津大部分高端百货都集中在以伊势丹、津汇广场、国际商场为核心的路商圈，加上试营业的现代城和正在招商的庄吉购物中心，这个商圈形成了一个高端百货业态高度聚集的中心，而在商业理论中，同业聚集的价值在于“扎堆效应”，也就是“最小消费半径的最大可选择性”，所以越是同行越要扎堆，原因是可以吸引来大部分的有相同消费需求的人群，人们可以在很小的消费半径通过“比较购物”进行消费，但总之，不是在你家消费，就是在我家消费，肉都烂在一个商圈的锅里了。
反之，业态分散尽管可以过于激烈的避免价格但却无法享受扎堆效应带来的好处。
另外，天津的高端百货始终处于一种比较尴尬的局面，一方面是天津的经济并不发达，2006年人均GDP刚超过5000美元，与人均GDP超过1万美元这样的城市相比，天津的高端消费人群数量比较少，总体消费能力与、、、这样的经济发达城市有相当大的差距，另外一方面，具备高端购买能力的人群都是有车族，而对这个高端人群来讲，他们对购买半径这样的因素并不敏感，相当一部分人群去进行高端消费，这也对天津的高端消费市场形成了一定的分流。
万达引入百盛这样的定位高端的百货，目的也许是希望通过不同的业态满足不同消费人群的需求，丰富万达商业广场的业态组合，但万达没有更深地考虑，类似象沃尔玛这样的业态吸引的客流对百盛几乎没有太大价值，而天津万达周边缺乏高端百货群，最近的高端百货也是1公里以外的远东百货和新世界百货，形不成一个高端百货群，这样百盛对高端消费人群的聚客能力被大大削弱了。
如果说，百盛会死掉的话，它将死于孤立。
大商场要注意业态分析
大商场要注意业态分析随着经济的发展和城市化的进程，大商场作为城市中心的重要组成部分，扮演着不可或缺的角色。
在大商场的运营过程中，正确的业态分析是至关重要的，它能够帮助商场更好地定位自身，满足消费者需求，提高商场经营效益。
以下是大商场在业态分析中需要注意的几个方面：一、市场需求分析：在进行业态分析时，商场应该深入研究所在城市区域的市场需求情况。
比如，商场所在的区域是否属于商业繁华地带，消费者的消费水平和消费习惯是怎样的等等。
通过市场需求分析，商场可以更准确地选择适合自身发展的业态，以满足消费者的需求，提高商品销售和租金收入。
二、人口结构分析：人口结构是影响商场业态的重要因素之一。
商场应该分析所在城市区域的人口结构，比如年龄分布、职业分布、收入水平等。
通过人口结构分析，商场可以确定更贴合消费者需求的业态，比如儿童娱乐区、精品购物区、美妆护肤区等等。
三、竞争环境分析：商场在进行业态分析时，还需要了解所在区域的竞争环境。
商场应该分析周边商业设施的定位和经营情况，了解竞争对手的优势和劣势。
通过竞争环境分析，商场可以准确把握自身的竞争优势，找到与竞争对手的差异化经营策略，提高市场份额和盈利能力。
四、未来趋势分析：商场在进行业态分析时，还应该考虑未来的发展趋势。
比如，当前互联网发展迅猛，电商的兴起对实体商场产生了巨大冲击，因此商场应该关注电商的发展趋势，并结合实体商场的优势进行创新。
另外，随着人们对绿色环保的关注不断增加，商场应该关注可持续发展的趋势，推出环保、健康的业态。
综上所述，大商场在业态分析时需要综合考虑市场需求、人口结构、竞争环境和未来趋势等因素。
只有正确把握这些信息，商场才能够选择合适的业态，满足消费者需求，提高自身竞争力，取得长期发展。
大商场作为城市商业体的核心，其业态分析是商场成功运营的基础之一。
在大商场的规划建设和运营管理中，正确的业态分析不仅可以帮助商场吸引更多的消费者，提高人气和市场份额，还能够提高商场的租金收入，增强商场的盈利能力。
万达广场商业运营经营分析提纲
一、项目总体经营情况：
1、月销售；
2、月客流（客流分布图，分布比例）；
3、平日均值；
4、周末均值；
5、系统内排名，新开业广场数据排名对比
二、主力店客流和销售
1、系统排名；
2、数据分析
3、如何提升：重点针对超市、百货、百货退租区主力店的扶持措施；
三、步行街销售分析：
1、各品类销售排名前十、排名后十；
2、各品类销售坪效排名前十、后十；
3、租售比超过30%商户预警分析（货品、客单价、提袋率、门店装修设计、营业员五个维度分析）
4、经营困难商户经营辅导具体措施；
四、百货退租区经营现状分析
1、经营数据呈现；
2、存在问题
3、扶持措施：重点描述导视标识如何提升
4、品牌储备方案；
五、消费者问卷调查
1、数据汇总分析
2、针对调查结果如何提升
3、根据问卷调查结果做15年前半年的招商调整计划及品牌储备
六、项目展望及目标。
万达商业广场业态分析
各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下: 核心商圈的黄金商业地段。
在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在 10 万平方米以上有 9 个，5 万平方米左右有 6 个，在当地都为较大的商业。
万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。
作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。
1) 商业定位与 SHOPPINGMALL 的距离相差较大; 2) 建筑形式单一，购物环境较差;3) 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐; 4) 以目的性消费业态为主，商业价值较低; 5) 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动; 6) 主力店占到 70%以上，租金过低，影响收益; 7) 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营; 8) 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动; 9) 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好; 10) 独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现; 11) 没有解决好目的性消费(超市、建材)与非目的性消费(精品店)的人群组合; 12) 前两代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有 12 个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将 80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约 20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。
但就是这 20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。
从单店到组合店再到如今的“城市综合体” ，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或SOHO) 、大型综合购物中心(SHOPPINGMALL) 、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。
购物中心中的业态组合与规划分析
购物中心中的业态组合与规划分析现代购物中心的业态组合与规划分析是一个相当复杂的问题，需要考虑众多的因素，如消费者需求、市场竞争、商业模式等。
本文将从购物中心的业态定位、业态组合、规划布局和未来发展趋势等方面进行分析和探讨。
一、购物中心的业态定位购物中心的业态定位是指针对目标消费者群体，确定购物中心所提供的产品和服务类型。
业态定位的选择应根据周边人口结构、经济水平、消费习惯等因素进行分析，以满足消费者的需求。
1.周边人口结构：购物中心的业态定位应根据周边人口结构来确定。
比如，青年人口多的地区可以考虑引入时尚休闲的业态；高收入人群多的地区可以引入高档奢侈品牌。
2.经济水平：购物中心的业态定位要与周边经济水平相匹配，以保证消费者能够接受和消费。
比如，经济水平较低的地区可以引入一些价格亲民的商店和服务业态。
3.消费习惯：购物中心的业态定位应根据周边人群的消费习惯来确定。
比如，购物中心位于商业区的可以更多地关注日常生活用品和便利性服务，而购物中心位于旅游景区的可以更多关注纪念品、特色商品等。
二、购物中心的业态组合购物中心的业态组合是指购物中心内各类业态的组合方式和比例。
业态组合要根据购物中心的定位和目标消费者需求来确定，同时也要考虑市场竞争等因素。
1.主力业态与陪衬业态：购物中心的业态组合应包括主力业态和陪衬业态。
主力业态是指吸引消费者的主力项目，如百货商店、超市、专业零售等；陪衬业态是指一些通过配合主力业态来增加购物中心整体吸引力的业态，如餐饮、休闲娱乐、美容美发等。
2.补充型业态与互补型业态：购物中心的业态组合还应合理安排补充型业态和互补型业态。
补充型业态是指与购物相关的其他业态，如停车场、货物配送中心等；互补型业态是指与购物不直接相关但能为消费者提供便利的业态，如银行、医疗保健、儿童游乐场等。
三、购物中心的规划布局购物中心的规划布局是指购物中心内各个业态的位置安排和空间规划。
规划布局应结合购物中心的业态组合和目标消费者需求来考虑。
万达广场(石景山店)购物中心市场调查
Part 1. 业态分析 Part 2. 面积分割 Part 3. 动线分析 Part 4. 电梯
项目——调研资料
项目——调研资料
Part 1. 业态分析
各楼层业态布局 （B1F）
大型超市
Part 1. 业态分析
各楼层业态布局 （1F）
万达百货 电玩 餐饮
通讯、数码 服装
珠宝、眼镜 精品超市
服装
KTV
1
电器
1
万达百货
1
0
6 3
5
Part 1. 业态分析
14
10
15
各楼层业态布局 （3F）
万达百货 电影院
儿童主题公园
餐饮 儿童服务类
Part 1. 业态分析
各楼层业态数量 （3F）
餐饮
儿童服务类
2
儿童主题公园
1
电影院
1
万达百货
1
0
5
Part 1. 业态分析
16
10
15
20
项目——调研资料
2 项目内部动线分析
鲁 谷 大 街
主入口 政达路
次入口 银 河 东 街
项目——调研资料
Part 4. 电梯
扶梯平面布局图
Part 4. 电梯
电梯平面布局图
Part 4. 电梯
楼梯平面布局图
Part 4. 电梯
Part 4. 电梯
电梯类型
数 量
品牌名
荷载人 数
荷载重量
电梯分布位置
货梯 客梯 扶梯
4 HITACHI 13 HITACHI
1000KG
见图 见图
项目——调研资料
Part 4. 附件
万达广场购物中心业态组合分析报告与建议
万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
〖万达研究〗万达购物中心业态最优化组合设计
〖万达研究〗万达购物中心业态最优化组合设计万达购物中心业态组合分析一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
购物中心业态组合与定位的实用方法
购物中心的成功取决于多种因素的共同结果，精准的定位和科学的业态组合是重中之重。
O1业态组合定位需考虑的因素单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：引进足够规模的新业态尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局。
同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心。
设置主流业态和核心店要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气。
同时，强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。
错位经营百货店与综合超市百货公司和超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营。
首层与二层采用步行街业态首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金。
预防综合超市产生的租售矛盾大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾。
分层布置百货业态百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。
其与大型综超相似，这将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。
这是在引进百货公司和大型综合超市业态时必须注意的。
02最适宜的楼层及面积范围单体商业项目适宜建设的规模一般情况下，以地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2〜3万平方米，层数控制在3~4层。
特殊情况下，在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层，但总建一般应控制在4万之内。
开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。
〖万达商管〗分析万达广场业态规划最新概念
〖万达商管〗分析万达广场业态规划最新概念一、业态分类及面积占比万达广场步行街的商业业态分为服装服饰、餐饮、生活配套服务。
三个业态的面积占比大致为：1.餐饮面积占比40%-60%；2.服装服饰面积占比20%-30%；3.生活配套服务面积占比20%-25%。
二、基本结构、各楼层布局和定位基本结构：根据集团规划研究院的规划设计，第三代的万达广场步行街一般分为三层。
总建筑面积在2万至4万平方米，套内租赁面积在1万至2万平方米各楼层布局及定位：一层规划为：品牌服装服饰旗舰店、连锁知名餐饮、生活配套服务（银行、药店、数码）二层规划为：个性特色服装服饰、休闲餐饮、生活配套服务（家居用品、儿童用品、美容美发、儿童早教等）；三层规划为：中式正餐、西式快餐、地方特色餐饮、风味小吃、休闲水吧等。
三、商业业态规划指引各楼层的商品组合可由不同业态进行组合，甚至穿叉布置，但同一楼层的消费客群及消费购买力要尽量保持一致，使客流达成共享。
为带动二层的人流和经营，一层的服装服饰旗舰店及连锁知名餐饮可考虑采用一拖二的形式规划，形成一、二层的互动。
步行街一层的入口处是客流聚集的地方，但在二、三层相对应的位置一般会成为死角。
因此，建议步行街入口处尽量采一拖二形式布局，或在二、三楼的对应位置规划为知名餐饮或目的性消费很强的品牌店。
中厅处是步行街形象展示的重要区域，应规划为知名服装品牌店或咖啡等休闲餐饮为主。
考虑到商家的持续经营能力问题，珠宝、男装、儿童、家居、内衣等小业种在布局时，应至少有3-5个品牌集合，形成消费环境。
否则必须是品牌知名度高或商品特色突出的品牌店。
建筑规模在2万平方米以下的步行街里，咖啡、中式快餐等不宜数量太多，以最多1-2家为原则；规模在2万平方米以上的步行街也要适当控制咖啡和中式快餐的占比。
业态布局时还要考虑步行街商铺和周边主力店的定位，应尽量保持一致消费客层的一致性，以形成客流的互动。
四、建筑规划指引步行街三层多是以餐饮为主，餐饮经营有延时服务的问题，因此在进行规划时要考虑通往室外的独立通道。
万达广场购物中心业态组合分析与建议（5篇范例）
万达广场购物中心业态组合分析与建议（5篇范例）第一篇：万达广场购物中心业态组合分析与建议万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题:1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
万达业态布局分析DOC
商业综合体业态布局与动线规划要点摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。
本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。
动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。
本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。
最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。
商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。
《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。
其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。
而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。
如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。
近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。
我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。
业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。
万达大商业内装成本要点分析
1、服务台个数、长度控制； 2、休息座椅及绿植总价控制，限价10万以内，仅首层配置。
大商业室内步行街成本分析
分区名称
图片
CAD示意
分区说明
二 辅 助 通 道
第一道防火门以外，连接室外、卫生间、楼梯间、电梯厅等空间通道 注： 不包括楼梯间前室；货梯厅与通道共用时，一般计入货梯厅 成本包含： 1、地面 2、天花 3、墙面 成本占比5%
1、关注街区墙面装饰材料面积比例； 2、关注街区防火门面层饰面装饰； 3、关注消火栓饰面装饰；
1、街区墙面以干挂石材为主，需搭配其他材料，石材限价500元/㎡以内； 2、街区防火门面层一般为不锈钢包封或仿木纹贴皮等； 3、根据商管一店一色的要求，街区消火栓饰面由商家完成，项目只完成基层板。
1、墙面占造价比例较大，需重点关注； 2、注意消火栓饰面一般由商家完成； 3、施工过程中需注意控制样板段施工面积。
建造标准
A版
B版
C版
D版
单位 （元/㎡）
建造成本
2950
2350
1650
暂未确定
按装修面积计算（含步行街公共部分和主力店公共部分、洗手间、地下电梯厅、不含精品店铺内装） 注：餐饮铺装修客户自理，其他铺50%装修，建造成本为300元/㎡。
二、重要技术参数 注：奢侈品店层高与A版不同。
大商业室内步行街建筑特点
分区说明
一 步 行 街 区
人行区域第一门以内（通常第一道门为防火门） 成本包含： 1、街区地面 2、街区天花 3、街区墙面 4、街区隔断 5、其他部分 重点区域 成本占比50%以上
大商业室内步行街成本分析
万达购物中心的数据分析策略
万达购物中心的数据分析策略正文：一、背景介绍万达购物中心作为一家大型连锁商业企业，面临着日益激烈的市场竞争环境。
为了提高业务竞争力和市场份额，本文将针对万达购物中心的数据进行分析，并制定数据分析策略，以帮助万达购物中心优化运营策略，提高市场竞争力。
二、数据收集⒈内部数据收集在进行数据分析前，我们首先需要收集万达购物中心的内部数据，包括但不限于：●销售数据：包括销售额、销售数量、销售额占比等。
●客流数据：包括客流量、客流转化率等。
●库存数据：包括库存周转率、库存成本等。
●会员数据：包括会员数量、会员消费情况、会员留存率等。
●员工数据：包括员工数量、员工绩效等。
⒉竞争对手数据收集除了内部数据，我们还需要收集竞争对手的相关数据，包括但不限于：●竞争商场的销售数据。
●竞争商场的客流数据。
●竞争商场的推广活动数据。
●竞争商场的市场份额等。
三、数据分析⒈销售分析通过对销售数据进行分析，我们可以了解万达购物中心的销售情况，包括销售额的变化趋势、不同类别商品的销售情况、销售额占比等。
同时，我们也可以通过对比竞争对手的销售数据，了解万达购物中心在市场中的竞争力。
⒉客流分析客流是商场的生命线，通过对客流数据进行分析，我们可以了解万达购物中心的客流情况，包括客流量的变化趋势、客流转化率等。
我们还可以进行人群分析，了解不同人群对万达购物中心的偏好，从而制定精确的市场推广策略。
⒊库存分析库存是商场的重要资产，通过对库存数据进行分析，我们可以了解万达购物中心的库存周转率、库存成本等指标。
在此基础上，我们可以优化采购计划，减少库存积压和损失。
⒋会员分析会员是商场的重要客群，通过对会员数据进行分析，我们可以了解会员的数量、消费情况、留存率等指标。
通过与竞争对手的会员数据进行对比，我们可以进一步了解万达购物中心在会员管理方面的优势和劣势。
⒌员工分析员工是商场的重要资源，通过对员工数据进行分析，我们可以了解员工的数量、绩效等指标。
长沙万达广场如何成功运营各种业态组合分析与建议
长沙万达广场如何成功运营各种业态组合分析与建议一、前言-------关于长沙万达商业广场：长沙万达商业广场长沙万达购物广场位于长沙市黄兴南路商业步行街，北为解放西路与五一大道,地铁口边头，东为黄兴南路，西和南为规划路，占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米，项目引入沃尔玛、红星美凯龙家居广场、肯德基等主力店进驻经营。
项目已竣工，于2002年开业。
底层面积为9088平方米，主要以男装为主，占面积的60%左右。
建筑面积为100平方米，物业管理费为29元每月每平方米，其投资回报率约为5.1%。
规模占地近1.8万平方米，总建筑面积4.6万平方米。
业主自己独立产权,独立出租!二、分析以往万达商业模式：特点：（1）选择省会或中心城市布局（2）选址都在城市最核心商圈；（3）占地面积在5-20万平平左右，建筑面积在15-80万平左右；（4）主力店一般为4至家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院、美食；（5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场，后来以建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式；三、浅析万达可以进行的零售业态的转变：随着时代的发展，社会的进步，商家竞争的激烈，人民的需求日益提高：1、以往万达的纯商业形态只为市民提供购物场所，相对来说缺乏竞争力。
长沙万达商业广场应该运营多种业态，除大型商业如百货商店、超级市场、专卖店、便利店（肯德基、麦当劳）等，可以设置大型购物中心，来满足顾客多样性需求。
还可以通过摆放自动售货机，以及网络商店增加营业额。
另外，应提供酒店、住宅、公寓、健身场所、休闲娱乐场所等，让顾客集购物、娱乐于一体，得到优质的服务。
2、虽然中国城市化的步伐在加快，农村的人大量涌入城市，但由于市中心住房、消费都很高，大部分人开始走向城市副中心，或新开发区，或郊区。
中心城市的核心商圈万达已基本布局了，开始选择次级商圈发展；因为（1）城市核心商圈土地十分稀缺，竞争激烈及高额的土地成本，而城市副中心及新区土地成本较低；（2）城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适合营造高品质的项目；（3）中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为商业项目实现较好的消费基础；（4）城市副中心及新区的土地一般规模较大，可以开发多种产品，降低开发风险；（5）城市副中心及新区的开发项目投入成本较低，升值潜力较大；（6）在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠所以，长沙万达广场可以选择在那些地方进行开发，以后发展趋势应该是城市郊区化，很有发展潜力。
万达业态布局分析
商业综合体业态布局与动线规划要点摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。
本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。
动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。
本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。
最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。
商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。
《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。
其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。
而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。
如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。
近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。
我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。
业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。
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商业业态及业态规划的定义商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场,经营理念,服务功能,选址要求,立店规模,商品结构标准等诸方面.城市综合体内主要的商业业态包括:购物中心,酒店,写字楼,公寓,住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店,零售型专业店,专卖店,特色超市,大型综合超市,电影城, 娱乐中心(KTV,电玩等),健身中心,大型中式酒楼,特色餐饮美食广场,美容院及发廊,银行,便利店,折扣店,专业市场等.商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程.业态组合涉及三个层面的问题:1,业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能,涵盖哪些业态;2,配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;3,落位与分布的问题:各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系.对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定位的实现,客流的共享,更关系到经营收益的最大化.业态规划的基本原则1,定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求.购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求.综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能.位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别, 如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体.2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构,消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比.3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积,大小及横竖向空间结构.2,功能性选择是业态组合规划的基础综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别.对于位于城市中心区的综合体,购物中心,写字楼,酒店,公寓等业态的比例相对比较均衡, 而位于市郊的综合体,住宅,购物中心等业态比重较大.位于城市中心区的购物中心,购物,餐饮,休闲娱乐等功能业态相对突出;社区型购物中心,目的性消费较强的零售类业态会比较多; 郊区型的购物中心,主题性消费更强,娱乐体验类消费业态则更加丰富.3,业态的相关性是确保客流动线流畅,提升总体销售收益的重要途径各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融,关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性, 这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价.业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考:功能互补性:各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体;目标客群的一致性: 特定目标客群的消费需求有比较强的系统性, 购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域,在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态.4,长期租金回报能力(商家承租能力)评估是业态和品牌规划的前提各业态的行业盈利能力是我们的重要参考,不同的业态,其行业的平均盈利能力有很大的区别.通常情况下,低毛利业态的客流带动能力比较强;而高毛利业态的客单相对较高,承受租金的能力也较强,但客流量有限.大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡, 一般通过低毛利业态拉动客流,用高毛利业态获取租金.5,空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题购物中心在进行业态规划的过程中必须时刻面对的一个课题是:如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值, 这要求做到有所为有所不为, 在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍,并根据市场的需求适时调整.6,业态组合是一个永远的动态过程综合体内的业态刚性很强,有很高的稳定性,但购物中心内的业态则会有(也必须有)比较大的弹性.购物中心发展的不同时期,由于其面临的任务与挑战不同,业态和品牌作为实现目标的工具, 必定会有所变化.购物中心开业初期更多的是关注购物中心整体品牌的知名度以及其对周围消费群体的吸引能力, 在业态规划与配比上, 更多会考虑那些能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌; 而对于步入稳定成长区或成熟区的购物中心, 更多考虑的是购物中心的品质和持续盈利能力,这时候对业态和品牌肯定会有更高的要求.万达广场业态组合案例分析万达第三代城市综合体的整体功能性定位和业态组合基本符合广场所在区位的属性及特征, 但在项目规模,业态的相互匹配,业态布局及业态配比等方面需要更进一步的思考.1, 北京万达广场处于北京CBD 核心区域, 项目区位得天独厚, 为典型的城市高端商务区域, 该项目定位于城市中心商务型城市综合体.1)功能性选择符合项目的区位特征,整体品牌优势突出,但各业态的规模效应尚无法充分体现.北京万达广场的基础功能以服务商务人士的商务活动与商务消费为主,基本业态涵盖了5A 级甲级写字楼,公寓商务楼,六星级酒店,购物中心及相关商务配套.但从几个核心业态各自的规模效应来看, 除了万达索菲特六星级酒店和万达院线有较强的影响力之外, 其他的相关功能业态都还无法发挥应有的作用. 其中, 万达持有且可租赁的5A 级甲级写字楼仅为 1.7 万平方米,而周边同业态竞争对手中金地为20 万平方米,华贸为30 万平方米.由于规模的限制,万达广场无法形成全球知名企业集团聚集扎堆的效应,项目的长期收益受到了极大的制约.2)特定业态的定位有调整的必要,业态组合的合理性有提升的空间.现有的业态组合不尽合理:沃尔玛家庭日用品大卖场的定位,与项目整体高端商务服务的定位不匹配.沃尔玛日常的营运状况也不符合该业态的运营特点: 周一到周五的销售状况要好于周末, 这与大卖场正常的销售规律正好相反. 由于项目区位的特征及购物中心本身规模的约束, 万达广场零售部分专注于精品百货或有一定规模的主题类时尚百货可能会更符合项目的发展需要, 现在的时尚流行类零售业态比例偏小. 从业态功能相关性及目标客群一致性两个方向来看,尽管神采飞扬与万达院线的组合布局可以实现一定程度上的客群共享,但如果将这两个业态置于六星级酒店旁,业态相关性较弱,而冲突性表现更强,这需要在前期的业态组合方面进行更细致的思考和规划.2,上海万达广场的城市次(副)中心型商业中心的定位是非常成功的,其基本的功能性选择及各主力业态的定位符合项目的整体特征. 有流行时尚类百货"巴黎春天"及时尚荟萃的商业步行街,也有上海极具人气的"第一食品","宝大祥","上海书城"以及黄金珠宝,更有汇聚人气的各类特色美食, 有效满足了广场目标客群一站式消费的需要. 但上海万达广场的业态组合在一些具体的细节方面仍然有较大的发展潜力.1)广场的整体功能性选择有调整的空间.从项目中各功能业态的配比及租金收益情况来看: 步行街对广场租金的贡献远大于其面积占比,步行街用1/8 左右的面积贡献了近1/3 的租金收益;相对其面积而言,主力店的租金贡献较弱,其中,沃尔玛和特力和乐的租金贡献明显偏低. 从运营的情况及租金收益来看, 扩大步行街, 减少和控制部分主力业态的面积是接下来上海公司提升广场整体收益的必然途径.2)主力业态的定位有调整的必要.从目前的经营状况及客流分布来看,"和乐楼"区域的人气不足, 严重影响了项目整体效果; 沃尔玛家庭日用品大卖场的角色与广场流行时尚的整体定位差异较大.城市中心型购物中心即使存在超市这一业态,也多以5000 平方米以内的精品类超市为主. 从国内比较成功的城市中心型购物中心业态组合来看, 家具家居类卖场不符合城市中心型购物中心业态的基本特征,该业态即使存在,也只是一个补充,如上海正大广场也有特力屋, 面积只有3660 平方米,而上海万达广场内特力和乐的面积达36600 平方米.3)业态的相关性组合布局有待进一步提升.从业态间的功能互补性及目标人群的一致性来看,在总体的组合上,进一步提升流行时尚类零售业态的占比,增加餐饮类业态比重,压缩家具家居类卖场及家庭日用品大卖场的面积,才能充分体现广场时尚潮流的整体定位.就广场"娱乐楼"而言,位于二楼的国美电器不符合该楼的整体定位,阻断了各楼层间客流的流动,建议将国美电器调整至"沃尔玛楼",同时在该区域引入与青少年相关的业态,以更好配合一楼宝大祥和二楼上海书城的经营, 丰富广场与家庭娱乐教育相关的业态. 黄金珠宝城与沃尔玛的业态属性及客流特征明显不一致,建议将黄金珠宝城与步行街"颐高数码"对调,将电器,数码电子, 日用品这些与家庭消费高度相关的业态归集到一起, 以在五角场区域形成较强的集群优势. 步行街下沉式广场接口区域及地铁接入部分引入更具时尚气息的国际品牌如ZARA,H&M,而现有的快餐品牌向国宾路方向适度后移, 以实现这两个区域业态的深度融合, 进一步强化五角场万达广场引领上海东北区流行风尚的地位,促进广场收益的又一次飞跃.3,宁波万达广场的郊区型城市综合体符合项目的区位特征,但在规模的控制及主力业态的选择方面需要进一步探讨.1)项目的规模巨大,土地的价值没有得到充分挖掘.项目三公里范围内不足20 万人,项目购物中心面积却有22 万平方米,步行街长达680 米,规模过于庞大,部分区域难免存在填铺充数的嫌疑,项目沉淀了大笔资金,土地价值未得到充分挖掘.2)业态组合的功能性有待进一步迅速调整.通常情况下,郊区型购物中心,主题性消费更强, 餐饮及娱乐体验类的消费业态相对更加丰富. 虽然宁波万达广场中餐饮业态面积的占比已经达到44%,但由于购物中心位于城市待开发的区域,其特色餐饮的比例仍然偏低,建议在1 号和7 号门之间引入更多的特色餐饮及其它功能性业态(如银行)以拉动该区域的人气.广场娱乐体验类业态, 尤其是适合少年儿童的相关业态偏少, 建议在步行街二楼相对比较冷的区域增加此类业态的引进,将宁波万达广场打造成为宁波市集购物,休闲,娱乐,教育及体验为一体的家庭娱乐消费中心.4,哈尔滨香坊万达广场所处的区位特征及空间约束,要求其有与上海,宁波等第三代万达广场有不同的定位及业态组合.香坊万达广场处于哈尔滨新城区域,购物中心面积不到87000 平方米,远小于其他三代万达广场的规模,其区域型购物中心的定位符合项目的实际.香坊万达广场最大的主力店是万千百货, 万千百货与步行街如何实现整体的规模效应, 又形成业态错位互补是广场兴旺的关键.从未来的发展来看,主题精品百货,时尚步行街的搭配能更好体现项目的整体定位及特色. 香坊万达广场的业态组合总体而言是比较合理的,但是在娱乐区域的业态组合上却存在不足:一是二楼国美电器由于业态及营业时间上的制约, 严重分割了娱乐楼三个主力业态间的动线, 娱乐业态间没有形成互动, 降低了整体功效的发挥;二是神采飞扬在一楼不但在客流的带动上没有发挥其应有的作用, 而且导致娱乐楼整体租金收益偏低. 最好能将国美电器和神采飞扬进行区位互换,这样不但可以实现娱乐楼客流的高度共享,也可以提升广场的整体租金收益. 由于哈尔滨香坊万达广场处于哈尔滨商务及政府办公较集中的区域,周围很重要的消费群体是政府公务员及公司白领,主要的消费人群年龄在25 岁以上,这个年龄层次的消费者对休闲娱乐业态的选择更倾向于以家庭为单位的消费,因此有必要引进更多家庭共同参与型娱乐消费业态.5,成都万达广场的定位与基本业态功能性选择都是比较合理的,但在部分主力业态的选择和业态布局方面有一些待商榷的地方.1)成都万达广场选择伊藤洋华堂无疑是整个广场招商的点睛之笔,但双百货的经营模式也给成都万千百货带来了极大的压力. 成都万千百货的经营业绩又直接影响到成都万达广场整体经营状况的好坏. 成都万千百货经营能力与对当地品牌资源的掌控能力均远远逊于伊藤洋华堂, 由于万达广场伊藤洋华堂定位于中端综合类百货, 从自身的能力和错位经营的角度来看, 成都万千百货定位于主题性百货可能更加符合实际.2)神采飞扬位于一号中庭一楼附近的布局打断了步行街一楼的客流动线,加上万千百货经营的不景气, 导致一号中庭大部分区域生意相当清淡. 由于电玩的目标消费群体与步行街的主流客群并不一致,建议将神采飞扬与步行街隔离,两者间的通道部分恢复成商铺,这样不但不会影响电玩的客流和生意, 更能够顺畅一楼一号中庭附近区域的客流动线, 提升该区域的人气和活力.3)鉴于成都万达广场步行街二楼大部分区域商家的经营状况都不尽理想,建议在靠近万千的区域增加全国各地的特色餐饮及品牌折扣店的比例, 适当缩小二楼部分店铺的面积, 降低商家的经营压力.4)由于不同商家的承租能力不同,成都万达广场必须时刻保持高度的风险意识,有必要迅速评估各商家的经营状况及经营能力, 并对不符合广场长期发展方向且经营能力较差的品牌和商家进行调整,以增强整个广场的抗风险能力.对万达未来建设项目的几点建议1,建立项目区位的归类标准,按照项目不同分类开展定位及业态组合研究.为了配合万达集团的快速扩张,我们需要对项目进行归类处理,按类进行定位和业态组合的相关研究.借鉴国际成功零售公司和购物中心的经验, 可以从两个维度来对项目进行归类, 一个维度是项目所在的城市类型,评价的指标包括:GDP,人口规模,社会消费品零售总额,居民人均可支配收入等等;另一个维度是项目在特定城市特定区域的区位特征,大体可以分为五种类型:城市中心,城市次中心,规划中的城市中心,社区型及典型的郊区型.2,对于不同区域及类型的商业项目要突出其相应的主题定位及核心功能.不同类型的综合体及购物中心,核心功能是不同的:位于城市中心区的综合体及购物中心,商务服务和中高端零售是其基础的功能;而位于市郊的购物中心,主题性消费更强,娱乐体验类消费业态相对更加丰富;社区型购物中心,目的性消费较强的零售业态是核心.我们需要在未来的规划中,更进一步强化不同类型购物中心的核心功能及主题性,以形成各自鲜明的特点.3,根据不同类型项目的主题及核心功能,有选择性的配置主力业态,主力店品牌及主力店占比.不同类型的城市综合体,核心功能必然会有所区别;不同类型的购物中心,业态及主力店的选择应该有所差异.根据成功购物中心的经验,城市中心型购物中心要着力强化流行时尚,缤纷多彩的特征,多采取以次主力店和小商铺为主的组合模式,弱化主力店的功能及作用;而对于郊区型综合体,主力店作用的强化是购物中心安全稳定经营的根本保证.4,提升业态组合的相关性,充分发挥购物中心的多业态整合优势.购物中心是一个整体, 而不应该是简单的多元组合体, 如果购物中心没有成为一个整体, 而是各个主力店或次主力店相对独立,就很难形成相互之间客流的共享.只有将主力店,次主力店和小商铺有机组合在一个整体里, 才能真正发挥出购物中心一加一大于二的集聚效应和综合性效应. 这其中主力百货店与步行街的相互融合是关键.如何有效实现错位经营而又优势互补是需要共同深入探讨的问题.5,改变目前纯粹以功能为核心的组合模式,尝试建立以目标消费群体为中心的多业态组合方式.万达以前开发的购物中心概念非常清晰:两头是主力零售楼和娱乐楼,中间连以步行街, 即行业内所称的纵向分布.这样的组合有其合理的地方:功能明确,结构简单.但缺陷也比较突出:业态和品牌的针对性不强,客流分散,有效消费不足,同时也会分割特定消费群体的消费习惯,导致客流动线不畅. 万达未来的购物中心可以尝试根据不同目标消费群体的购买能力和消费习惯,在进行规划布局时进行横向布局,兼顾纵向交叉.即针对特定客群的业态,品类和品牌整合布局在同一个水平面上或同一个区域. 可以尝试着建立一些特定的目标消费区域, 让万达所有的细分目标客群各取所需,各得其乐.调整目前广场内部分娱乐休闲业态的布局:从优秀购物中心的整体业态布局来看,从一楼至高楼层,商品档次逐渐降低.低楼层以承担租金能力强的零售业态为主,适量配置餐饮和配套服务业态;高楼层以承担租金能力较低但能够吸引大量客流的餐饮,娱乐,休闲为主,适量配置零售业态和配套服务业态. 休闲, 娱乐业态过多分布于低楼层不但会影响和动摇购物中心的整体定位及形象,也会拉低项目的租金回报.6,合理规划项目的规模,提升资金使用的效率,提高投资回报率.商业地产是资本密集型行业,初期投资额巨大,回收周期长,提升资金使用的效率是一个极具现实意义的课题.科学的定位及合理的项目前期规划是降低初期低效投资, 提高投资回报率的核心手段. 以亚太地区以及国内优秀的购物中心为参考,在一类(香港,新加坡,上海等)城市且位于城市中心区域的购物中心面积大多数在10 万平方米左右; 而位于二三类城市中心区域的购物中心也基本控制在 5 万平方米左右;社区型购物中心大多数在 3 万平方米左右;郊区型购物中心面积也很少有超过15 万平方米的.相对而言,万达已建成的第三代城市综合体商业部分的规模普遍偏大,资金的使用效率有较大的提升空间.7,深入评估项目的长期价值,平衡短期利益与长期价值.商业地产的特性决定了购物中心的长期价值是我们追求的终极目标, 购物中心在前期招商过程中要以引进符合项目长期定位的业态和品牌为前提,关注项目整体经营的稳定性,经济收益的成长性及长期的租金收益.这首先需要建立基于购物中心50 年经营期的收益模型,在此基础上充分评估项目的总体收益,制订相应的租赁策略,扩展广场的长期综合收益.8,提升项目业态组合和项目规划的弹性和可塑性,为项目的业态调整奠定硬件方面的基础. 商业业态与品牌变化越来越快,这要求我们在前期的规划设计中为未来的调整留存余地和空间. 如根据目前市场的发展来看,无论哪一类购物中心,餐饮业态越来越成为购物中心的核心业态, 是稳场旺场经营的重要支撑.这要求在项目规划的前期,必须在相应的配套设计上给予满足,以适应餐饮业态未来在购物中心内的扩张.9,强化项目开发服务于商业运营的思想.地产项目的开发本身不是目的,而只是服务于最终目的的手段,商业地产的开发必须以承载消费功能,服务商业运营,实现商业价值为根本.项目的规划,建设,成本管控等必须以满足广场日常的安全,高效及高品质营运为前提,着眼于项目的整体价值和长期价值.10,理顺项目商业规划及建筑设计,开发建设与运营管理相关流程,形成闭环精细化运作. 购物中心的商业规划先于建筑规划,建筑设计始于商业设计,定位是商业项目的思想与灵魂,商业规划和建筑设计是语言与载体,但这两者共同服务于一个主体:商家及消费者的需求.通过项目调研发现价值,通过广场的定位明确价值,通过业态组合体现价值,通过建筑设计,工程建设形成载体, 最后通过营运实现价值并进行再定位. 由这一闭合流程规划设计出来的购物中心不但可以大大降低后期招商和经营的风险,更有利于提升项目的长期经营价值.这其中,要充分发挥商业管理团队和主力业态商家的核心作用.。