万达广场的业态组合案例分析

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天津万达商业广场业态分析-华岸商业地产网

天津万达商业广场业态分析-华岸商业地产网

天津万达商业广场业态分析2如果说,沃尔玛和宏牛鞋都这种低端消费业态组合还能借助金街的人气能够活得比较滋润的话,百盛的压力显然要大得多。

百盛的定位是做高端百货,它的主要竞争对手是伊势丹和友谊商店这样的高端百货业态。

相比之下,金街的几个传统百货商场,劝业场、中原百货、滨江商厦等,由于体制的原因,缺乏足够的竞争力,在定位上都纷纷放下身段,定位以中端消费者为主。

而天津大部分高端百货都集中在以伊势丹、津汇广场、国际商场为核心的路商圈,加上试营业的现代城和正在招商的庄吉购物中心,这个商圈形成了一个高端百货业态高度聚集的中心,而在商业理论中,同业聚集的价值在于“扎堆效应”,也就是“最小消费半径的最大可选择性”,所以越是同行越要扎堆,原因是可以吸引来大部分的有相同消费需求的人群,人们可以在很小的消费半径通过“比较购物”进行消费,但总之,不是在你家消费,就是在我家消费,肉都烂在一个商圈的锅里了。

反之,业态分散尽管可以过于激烈的避免价格但却无法享受扎堆效应带来的好处。

另外,天津的高端百货始终处于一种比较尴尬的局面,一方面是天津的经济并不发达,2006年人均GDP刚超过5000美元,与人均GDP超过1万美元这样的城市相比,天津的高端消费人群数量比较少,总体消费能力与、、、这样的经济发达城市有相当大的差距,另外一方面,具备高端购买能力的人群都是有车族,而对这个高端人群来讲,他们对购买半径这样的因素并不敏感,相当一部分人群去进行高端消费,这也对天津的高端消费市场形成了一定的分流。

万达引入百盛这样的定位高端的百货,目的也许是希望通过不同的业态满足不同消费人群的需求,丰富万达商业广场的业态组合,但万达没有更深地考虑,类似象沃尔玛这样的业态吸引的客流对百盛几乎没有太大价值,而天津万达周边缺乏高端百货群,最近的高端百货也是1公里以外的远东百货和新世界百货,形不成一个高端百货群,这样百盛对高端消费人群的聚客能力被大大削弱了。

如果说,百盛会死掉的话,它将死于孤立。

万达广场系列分析

万达广场系列分析

第二代万达:
四代
城市片区或“新城”
区位:城市中心→新区中心
第三代万达:
选址
一代
城市核心商圈
二代
城市核心商圈
万达广场 三代 城市副中心或新区中心
第四代万达:
四代
城市中心文化区或几何 中心城区
选址:市中心到新区
万达选址变化的原因
1 ) 中心城市的核心商圈万达已基本布局了,开始选择次级商圈发展; 2 ) 城市副中心及新区的土地一般成本低,规模较大, 可以开发多种产品,降低开 发险; 3 ) 在城市副中心及新区开发大型综合体,可以获得政府较好的政策优惠。
广州白云万达广场
业态特色(三代):体验式消费
体验式消费(文化娱乐和飠饮)要大于50%
在商业步行街划分出临时飠 饮的露天位以满足顾客的体 验式消费
上海亓角场万达广场实景图
万达第四代产品分析
武汉汉街 南宁万达茂
总平面图(万达武汉中央文化区)
功能分区图(万达武汉中央文化区)
鸟瞰图(万达武汉中央文化区)
立面亮点(四代):建筑照明装置
建筑照明装置被集成到了建筑外围护结构的42333个球体当中。在每个球体种, LED固定装置都将光线射到层压玻璃上,从而生成发光的囿形斑点。同时,位于球 体后侧的第二组LED灯在背板上创造了漫射照明的效果。在这17894平方米的媒体 立面上总共使用了31万盏LED灯。对于这些灯的各种可能的组合和控制创造了丰富 多彩的媒体照明效果以及千变万化的灯光变化顺序编程,配合了汉街万达广场的使 用,起到了活跃氛围的效果。
5万㎡(纯商业) 10-15万㎡(纯商业)
50-100万㎡ 写字楼4.6万㎡
公寓式办公楼7.0万㎡
五星级酒店4.5万㎡ 商务酒店0.8万㎡ 综合大商业17.4万㎡

万达商业广场业态分析

万达商业广场业态分析

各地的万达商业广场,其拥有的几大成功商业要素主要如下: 核心商圈的黄金商业地段。

在前几年的市场,万达的商业广场均显示出其较大的规模优势,商业面积在 10 万平方米以上有 9 个,5 万平方米左右有 6 个,在当地都为较大的商业。

万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营,如沃尔玛、美凯龙、百盛等,这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献,也构成了万达商业广场的核心优势。

作为国内较为成熟的商业地产开发商,各地的政府都表现出极大的热情,愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。

1) 商业定位与 SHOPPINGMALL 的距离相差较大; 2) 建筑形式单一,购物环境较差;3) 业态单一,90%以上为购物,缺乏休闲与娱乐; 4) 以目的性消费业态为主,商业价值较低; 5) 业态组合上的不科学,沃尔玛、美凯龙与精品店的组合,无法互动; 6) 主力店占到 70%以上,租金过低,影响收益; 7) 过分依赖主力店的拉动效应,而忽视经营; 8) 在建筑形式上主力店之间,主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动; 9) 动线规划普遍较差,平面循环与立体交叉的动线不好; 10) 独立商铺销售价格过高,散铺投资收益预期无法实现; 11) 没有解决好目的性消费(超市、建材)与非目的性消费(精品店)的人群组合; 12) 前两代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力,有 12 个,通过这几年的运营,可以看出万达从开发层面上是成功的,按照万达的开发策略,将 80%的物业作为长期持有,以收取租金收入,而将每个项目约 20%的物业用于销售,来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。

但就是这 20%的销售散铺,给万达制造了许多问题,部分项目目前运营仍较困难,如长春、沈阳、武汉等。

从单店到组合店再到如今的“城市综合体” ,万达的第三代产品实现了质的变化,所谓万达城市综合体,一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或SOHO) 、大型综合购物中心(SHOPPINGMALL) 、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。

福州仓山万达案例分析

福州仓山万达案例分析

福州仓山万达广场
•项目概述
作为中国商业地产的龙头企业,开发商万达集团拟在本地块开发建设ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ个总规模 近65万平方米的综合体(HOPSCA)。
整个地块由南面的大商业综合体(简称A区),北门的酒庖式公寓(住宅)(简
称B区)
福州仓山万达广场
区位图:
万达模式是以“方盒子”为基础,而丏广场用地是规整的长方形,从而使 它在规划的同时不“方盒子”更好的融为一体。
交通和消防人防分析三
商业内部交通分析
设施指南分析
交通流线分析 客流流线分析
垂直流线 水平流线
交通流线分析
疏散流线分析
垂直流线
疏散楼梯在平时作 为普通楼梯正常使用,在 火灾发生时必须能迅速将 商场内的人流疏散到室外
安全的地方。因此疏散楼
梯必须满足防火规范的规 定,均匀布置在营业空间 的四周,楼梯出口处要有 醒目的标志,以引导人流 疏散。
资料调研
商业建筑车辆道路出入
口距城市干道交叉路口红线
转弯起点处丌应小宇70米。 大中型商业建筑应有丌少于 两个面的出入口不城市道路 相邻接,或基地应有丌少于 四分之一的周边总长度和建 筑物丌少于两个出入口不一 边城市道路相邻接。在建筑 物背面或侧面,应设置净宽 度丌少于4米的运输道路 (基地内消防车道不运输道 路结合设置)及卸货场地。
风栺,设计风栺大方磅礴,手法连贯,
统一中有变化,富于时代气息,同时彰 显典雅气质。 基地的自然风韵通过精心设计的建筑
设计的建筑形态得到完美体现。山的力
量水的隽永都在独特的曲面立面造型中 表达的淋漓尽致。 清晰的建筑语汇被使用在整个建筑上, 使得建筑主体部分的商业裙房,商业外 街和双塔楼将达到和谐的整体效果。 裙房更像力量不轻柔的结合,通过底 层的通透而闪烁的立面分离,浮劢在地 平线上。

万达业态布局分析

万达业态布局分析

商业综合体业态布局与动线规划要点摘要:对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说,业态布局和动线规划非常复杂。

本文先对商业业态进行了归类分析,进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点:合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。

动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动,更是提升商业品质和价值的关键手段,这主要依赖合理的客流动线规划。

本文通过解析大量案例,提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律,并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。

最后,本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。

商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一,按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。

《中国购物中心发展及预测报告2009-2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall,即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。

其实在欧美商业发展较早的国家,购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目,是专卖店、百货店、超市等的集合,可能配备一点餐饮,但只是辅助性功能。

而近年来,特别是在亚洲新兴市场,出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目,零售占比往往只有1/3左右,我们将其称为商业综合体,以便与购物中心加以区分。

如果一栋大型建筑除商业以外,还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型,我们称为城市综合体,但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。

近年来,我国商业项目建设量迅速膨胀,很多开发商纷纷转型商业地产,动辄十万平方米量级的项目开建,体量庞大,功能复杂,投资巨大,风险极高。

我们常常看到有些商业人气旺盛,经营火爆,而有的则冷冷清清,生意惨淡,甚至在一个商圈紧邻的两个项目,经营效果都差别巨大。

业内有句话叫“隔街死”,形容马路两边商业经营状况的差异,还有一句话叫“一步差三成”,点透了商铺的位置虽然只差一点儿,但营业额却差距很大的现实。

万达广场(石景山店)购物中心市场调查

万达广场(石景山店)购物中心市场调查

Part 1. 业态分析 Part 2. 面积分割 Part 3. 动线分析 Part 4. 电梯
项目——调研资料
项目——调研资料
Part 1. 业态分析
各楼层业态布局 (B1F)
大型超市
Part 1. 业态分析
各楼层业态布局 (1F)
万达百货 电玩 餐饮
通讯、数码 服装
珠宝、眼镜 精品超市
服装
KTV
1
电器
1
万达百货
1
0
6 3
5
Part 1. 业态分析
14
10
15
各楼层业态布局 (3F)
万达百货 电影院
儿童主题公园
餐饮 儿童服务类
Part 1. 业态分析
各楼层业态数量 (3F)
餐饮
儿童服务类
2
儿童主题公园
1
电影院
1
万达百货
1
0
5
Part 1. 业态分析
16
10
15
20
项目——调研资料
2 项目内部动线分析
鲁 谷 大 街
主入口 政达路
次入口 银 河 东 街
项目——调研资料
Part 4. 电梯
扶梯平面布局图
Part 4. 电梯
电梯平面布局图
Part 4. 电梯
楼梯平面布局图
Part 4. 电梯
Part 4. 电梯
电梯类型
数 量
品牌名
荷载人 数
荷载重量
电梯分布位置
货梯 客梯 扶梯
4 HITACHI 13 HITACHI
1000KG
见图 见图
项目——调研资料
Part 4. 附件

济南万达商业广场项目分析报告

济南万达商业广场项目分析报告

销售额却占总销售额的70%左右。链接:Inditex是全球排名
第一的服装零售集团,2005年其全球的销售额67.41亿欧元,销 售数达4.29亿件,纯利润8.03亿欧元。
济南魏家庄万达广场
大歌星KTV:面积约0.41万平方米,分布在购物 中心西部的四层。全国连锁的“大歌星”量贩KTV ,量身订制VOD视频点播系统,50000首超大歌库 ,超大等离子屏幕,全国首家配备顶级进口数字化 音响设施,打造了绝对一流的娱乐空间。
济南魏家庄万达广场
大型室内步行街
万达广场的灵魂与纽带
济南魏家庄万达广场
室内步行街是万达广场的灵 魂所在,打破了传统的步行街经
营模式。步行街墙面、顶部全部
采用透光玻璃,自然采光设计, 视觉通透宜人,铺就阳光沐浴的
休闲驿站。全封闭设计,新风系
统,冬暖夏凉,打造四季如春的 温馨空间。玻璃天幕如同室外购 物,优雅的环境无可比拟。众多 商品品类汇集在一起,让消费者 充分享受购物带来的欢乐。
万达广场独特的 设计组合,以步行 街为枢纽串联多家 主力店,使顾客可 以在百米之内找到 自己的目标商家, 步行街上下打通, 每20米以内都设有
横向贯通通道,连
接步行街两侧商家, 使顾客迅速到达。
济南魏家庄万达广场
4部观光电梯,32部扶梯,休闲购物随心所欲 众多连廊串联主力店,最大限度实现客流共享 站在每个角落都可以同时看到20家以上店面 400平米超大面积中庭,商家展示绝佳舞台
心西部的三层。大玩家是一家以电玩为主业的,从事室
内娱乐场所经营的企业,目前在全国有15家分店。
济南魏家庄万达广场
乐购超市:面积约1.49万平方米,分布在购物中 心东部的地下一层。乐购超市以成功企业为基石, 目前已发展成为全球排名第三的零售商。

万达广场购物中心业态组合分析报告与建议

万达广场购物中心业态组合分析报告与建议

万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。

城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。

(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。

业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。

对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到:广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。

二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。

购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。

综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。

位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别:如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。

万达广场模式分析

万达广场模式分析

万达王健林:订单商业物业与商业地产未来文章标题:订单商业物业与商业地产未来大连万达集团股份有限公司董事长兼总裁王健林 2004年12月10日15:12 焦点广州尊敬的孙雄会长、各位来宾、记者朋友:大家下午好!今天来之前我准备了一个纲要,本来想就商业地产理论上的问题进行阐述,例如商业地产的未来,空间发展趋势一些问题进行阐述。

昨天到了以后,同业界的同行聊天,他们对我讲,更希望了解万达集团这三年来,在订单地产上的得失体会。

他们很多人想做商业地产,所以今天我临时决定不用稿了,我结合万达集团三年来的商业地产的经验、体会、得失谈几点心得。

如果一定要制定题目,我就讲商业地产的六大要素,这是我一家之谈,不一定对,我说的这几点体会是对准备长期做商业地产,将商业地产作为长期发展方向,作为支柱产业的人比较有用,对于有一些人就想谋取短期利益的人不一定有用。

在介绍心得之前,我简单介绍一下大连万达的订单地产。

万达集团在全国已经有15个城市,开工建设动工的有15个中心,面积达到220万平方米,拆迁和报建的有5个,总面积近300万平方米。

我们有一个目标,是在2010年确保开业40个,力争做到50个购物中心,总面积达到600万平方米,营业收入达到40亿,在2006年可以实现20个开业,15个动工。

订单地产主要有四点:万达集团和15家主要的零售企业其中有12家是跨国零售企业,八家是世界500强企业,签订了战略合作协议。

大家一起在中国共同发展购物中心,重要的四点:第一是共同选址。

现在已经取消了地域行业限制,跨国公司想去哪里都可以,以前想去哪里发展要提前申请。

一、先讨论后再寻找地,提供地给零售商,大家对这一点进行确认,有的零售商感兴趣就去,不感兴趣不就去,我们有时间的限制,所以就是共同选址。

二、制定初步的方案,方案制定后,根据零售商的意见,比如说这个城市大一点,人口多一点,有的要求的铺多一点,有的要求在前面,有的要求在后面。

每一个零售企业都有一个技术部门与我们进行洽谈,大家研究如何做交通、商铺,这些确定后,发文字函,之后才进行技术对接。

〖万达研究〗万达购物中心业态最优化组合设计

〖万达研究〗万达购物中心业态最优化组合设计

〖万达研究〗万达购物中心业态最优化组合设计万达购物中心业态组合分析一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。

城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。

(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。

业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。

对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到:广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。

二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。

购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。

综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。

位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别:如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。

大连万达广场项目营销策划案例研究共3篇

大连万达广场项目营销策划案例研究共3篇

大连万达广场项目营销策划案例研究共3篇大连万达广场项目营销策划案例研究1大连万达广场项目营销策划案例研究随着经济的不断发展,城市的建设不断迅速,对于城市的商业建设也越来越重视。

作为一个综合性的商业地产项目,万达广场在大连市的发展史中发挥了不可替代的作用。

本文旨在通过分析大连万达广场的营销策划案例,探究其在市场营销中的成功经验。

一、项目概况大连万达广场是由万达集团投资兴建的一座综合性商业地产项目。

项目地处大连市中心繁华商业区域,总建筑面积达到100万平方米,其中商业面积达到70万平方米,涵盖了购物、娱乐、美食、办公等多个方面。

该项目以高档商业街为主,通过打造全球最大的室内鲨鱼馆、大连最大的IMAX厅、以及众多知名品牌的入驻,成为了大连市中心重要的购物、娱乐、消费中心。

二、营销策划案例1.品牌策划品牌策划是整个项目的营销策略的核心,它关乎到项目的定位、形象等一系列重要因素。

大连万达广场项目在品牌定位上,选择以面向年轻人群、同时突出高品质、艺术与文化元素融合的方式来打造形象。

这样的定位,在当时的大连市场中较为新颖,成为了其成功品牌定位的重要保证。

2.媒体宣传作为一个大型的商业地产项目,媒体宣传是促进项目成长不可或缺的手段。

大连万达广场项目在媒体宣传上备受重视,采取了综合广告投放的方式,通过电视、报纸、网络等多种渠道来传递项目形象与信息。

3.网上宣传万达广场项目还开发了自己的网站,实现了项目的网络推广。

网站上除了展示商业街的详细信息,还开设了电商平台,满足消费者的购物需求。

4.营销活动营销活动是万达广场项目中非常重要的部分,常常以全民参与的方式来扩大项目的影响力和宣传效果。

例如,为庆祝万达广场开业,项目主办了多项营销活动,如精彩大秀、奇妙游戏、美食节等,吸引了大量消费者前来参与。

三、营销成果在营销策划的支撑下,大连万达广场项目取得了较大的成功。

首先,在品牌营销方面,项目凭借其独特的品牌定位,拉近了与年轻人群的距离,进一步宣传了其高品质、文化的特点,为后续的市场推广奠定了坚实的基础。

万达广场购物中心业态组合分析与建议(5篇范例)

万达广场购物中心业态组合分析与建议(5篇范例)

万达广场购物中心业态组合分析与建议(5篇范例)第一篇:万达广场购物中心业态组合分析与建议万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。

城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。

(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。

业态组合涉及三个层面的问题:1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。

对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到:广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。

二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。

购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求。

综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。

位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别:如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。

万达广场分析概述.doc

万达广场分析概述.doc

万达广场经历了哪三代开发模式?万达广场分析概述万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营(简称“商业中心”);五星级及超五星级酒店的开发与运营(简称“高级酒店”);商业运营及物业管理(简称“商业管理”);写字楼、公寓和住宅的开发销售(简称“销售物业”)在内的四大核心业务板块,公司四大业务板块之间相互支持、相互提升,形成了一个有机业务整体。

精品文档万达商业地产的最大特色——订单模式订单模式一:联合发展即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议,共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。

万达选择战略合作伙伴有三个标准:1:具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业2:社会知名度高,亲和力强的亚洲超一流企业3:国内相关行业的前三名到现在,万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。

与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴,双方约定无论万达到什么地方开发万达广场,这些合作伙伴都要跟随开店。

订单模式二:平均租金将全国的城市分三等租金:一等是北京、上海、广州二等是省会城市三等是其他城市确定每一等城市的平均租金。

精品文档不再就单个项目的租金水平进行谈判,节约谈判时间,从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。

订单模式三:先租后建即招商在前,建设在后。

或者叫:颠倒程序(把房地产开发商的惯性思维颠倒一下)。

为什么要招商在前?1、因为招商绝非招一个主力店的问题。

做一个购物中心,一般有七、八家主力店,而且是不同业态的主力店组合在一起,才能满足一站式购物的需求,同时提高大家的比较效益。

很多大的主力店签约时都要求排他性,不能出现同业态的竞争对手。

2、因为这样可以降低风险。

由于万达广场在开工前,大部分商业面积都已确定租户,且约定商业广场从建成后的91天起开始计租,因此不管进没进场,购物中心只要开业,一两个月就能收到租金。

[BK13-183] 上海万达五角场万达 商业综合体 案例研究2012年

[BK13-183] 上海万达五角场万达 商业综合体 案例研究2012年

以知识经济为特色的综合城 市功能,重点发展商业、商 务、科研教育及会展设施等
西起逸仙路、国权北路,北抵军 知识型、生态型住宅区和花 工路,南到政立路,东靠闸殷路, 园城区;并将建成复旦大学 总占地面积达到9.45平方公里 新校区和90万平方米的知识
商务中心
大连路、周家嘴路、通北路、平 凉路合围区域,规划用地面积约 78公顷
办公
五角场万达广场
办公
一栋写字楼卖给政府以外,其余可售部分整体出售给了世界地产五大行之一的戴德梁行。
五角场万达广场
办公空间装修:毛坯
【装修标准:毛坯】
电 梯 数:12个 电梯品牌:YORK 安保系统:电子巡更、防盗报警、闭路电视监控,24小时保安 智能设施:宽带;FTTB宽带网络进户、移动电话无线覆盖、有线电视 、卫星电视 空调系统:中央空调; 消防设施:自动喷淋、消防灭火器、消火栓系统、烟感报警 供电系统:双回路供电系统,后备发电机组 通讯设备:预留电话接口、宽带网络接口、移动电话无线覆盖、有线电视预留接口
五角场万达广场
商业
【特地时尚汇】
特力时尚汇
1F
服饰、眼镜、 餐饮
H&M、MANGO、宝岛眼镜、罗蒙、雅 戈 尔 、 JOJO NATURALLY 、 JACKIO 、 LTE
2F
服饰、名品折 H&M 、 MANGGO 、 A.Y.K 、 BANANA 扣、餐饮 BABY、品牌特区
3F
家居、美容、 特力屋、纽悦伊人护肤中心、芸楠草药健
走进五角场万达广场…
万达,在上海
项目选址
【2004年五角场当时的情状】 • 曾经的五角场是杨浦区改造后“人稀罕至”的老工业区,环境一般,被老上海人称为“下只角”(不入流的地方),但因为复旦、同

万达广场分析概述

万达广场分析概述

万达广场经历了哪三代开发模式?万达广场分析概述万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营(简称“商业中心”):五星级及超五星级酒店的开发与运营(简称“高级酒店”);商业运营及物业管理(简称“商业管理”);写字楼、公寓和住宅的开发销售(简称“销售物业”)在内的四大核心业务板块,公司四大业务板块之间相互支持、相互提升,形成了一个有机业务整体。

万达商业地产的最大特色——订单模式订单模式一:联合发展即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议,共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。

万达选择战略合作伙伴有三个标准:1:具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业2:社会知名度高,亲和力强的亚洲超一流企业3:国内相关行业的前三名到现在,万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。

与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴,双方约定无论万达到什么地方开发万达广场,这些合作伙伴都要跟随开店。

订单模式二:平均租金将全国的城市分三等租金:一等是北京、上海、广州二等是省会城市三等是其他城市确定每一等城市的平均租金。

不再就单个项目的租金水平进行谈判,节约谈判时间,从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。

订单模式三:先租后建即招商在前,建设在后。

或者叫:颠倒程序(把房地产开发商的惯性思维颠倒一下)。

为什么要招商在前?1、因为招商绝非招一个主力店的问题。

做一个购物中心,一般有七、八家主力店,而且是不同业态的主力店组合在一起,才能满足一站式购物的需求,同时提高大家的比较效益。

很多大的主力店签约时都要求排他性,不能出现同业态的竞争对手。

2、因为这样可以降低风险。

由于万达广场在开工前,大部分商业而积都已确定租户,且约定商业广场从建成后的91天起开始计租,因此不管进没进场,购物中心只要开业,一两个月就能收到租金。

订单模式四:技术对接也叫共同设计。

长沙万达广场如何成功运营各种业态组合分析与建议

长沙万达广场如何成功运营各种业态组合分析与建议

长沙万达广场如何成功运营各种业态组合分析与建议一、前言-------关于长沙万达商业广场:长沙万达商业广场长沙万达购物广场位于长沙市黄兴南路商业步行街,北为解放西路与五一大道,地铁口边头,东为黄兴南路,西和南为规划路,占地1.8万平方米,总建筑面积约5万平方米,项目引入沃尔玛、红星美凯龙家居广场、肯德基等主力店进驻经营。

项目已竣工,于2002年开业。

底层面积为9088平方米,主要以男装为主,占面积的60%左右。

建筑面积为100平方米,物业管理费为29元每月每平方米,其投资回报率约为5.1%。

规模占地近1.8万平方米,总建筑面积4.6万平方米。

业主自己独立产权,独立出租!二、分析以往万达商业模式:特点:(1)选择省会或中心城市布局(2)选址都在城市最核心商圈;(3)占地面积在5-20万平平左右,建筑面积在15-80万平左右;(4)主力店一般为4至家,百货、超市、建材家电专业卖场、影院、美食;(5)每个主力店都为一个单体盒子,由多个盒子组成商业广场,后来以建筑形式为综合体,以盒子+街区+高层的组合形式;三、浅析万达可以进行的零售业态的转变:随着时代的发展,社会的进步,商家竞争的激烈,人民的需求日益提高:1、以往万达的纯商业形态只为市民提供购物场所,相对来说缺乏竞争力。

长沙万达商业广场应该运营多种业态,除大型商业如百货商店、超级市场、专卖店、便利店(肯德基、麦当劳)等,可以设置大型购物中心,来满足顾客多样性需求。

还可以通过摆放自动售货机,以及网络商店增加营业额。

另外,应提供酒店、住宅、公寓、健身场所、休闲娱乐场所等,让顾客集购物、娱乐于一体,得到优质的服务。

2、虽然中国城市化的步伐在加快,农村的人大量涌入城市,但由于市中心住房、消费都很高,大部分人开始走向城市副中心,或新开发区,或郊区。

中心城市的核心商圈万达已基本布局了,开始选择次级商圈发展;因为(1)城市核心商圈土地十分稀缺,竞争激烈及高额的土地成本,而城市副中心及新区土地成本较低;(2)城市副中心及新区规划起点高,城市配套好,适合营造高品质的项目;(3)中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移,从而为商业项目实现较好的消费基础;(4)城市副中心及新区的土地一般规模较大,可以开发多种产品,降低开发风险;(5)城市副中心及新区的开发项目投入成本较低,升值潜力较大;(6)在城市副中心及新区开发大型综合体,可以获得政府较好的政策优惠所以,长沙万达广场可以选择在那些地方进行开发,以后发展趋势应该是城市郊区化,很有发展潜力。

万达案例分析11.04

万达案例分析11.04

铁西万达
副中心
市区中心
副中心
本项目
8
案例介绍 – 沈阳铁西万达广场
项目基本概况 技术指标 功能业态配比 项目总平面图 项目
开业时间 占地面积 (平方米) 绿化率 容积率 总建筑面积 (平方米) 商业 酒店 写字楼 其中 公寓 /SOHO 住宅 其他
项目总平面图
规模
2010年8月 201,700 35% 3.78 906,000 234,000 39,000 59,200 29,600 534,200 10,000
14
案例介绍 – 包头万达广场
项目基本概况 技术指标 功能业态配比 项目总平面图 项目
开业时间 占地面积 (平方米) 绿化率 容积率 总建筑面积 (平方米) 商业 酒店 其中 写字楼 公寓 /SOHO 住宅
55%
住宅公建配比图
45%
项目总平面图
规模
2010年11月 106,627 51% 5.6 650,000 207,000 -98,700 49,300 295,000
项目区位图
项目效果图
市区中心
鄞州万达
新区
10
案例介绍 – 宁波鄞州万达广场
项目基本概况 技术指标 功能业态配比 项目布局图
66.5%
住宅公建配比图
33.5%
住宅
项目
开业时间 占地面积 (平方米) 绿化率 容积率 总建筑面积 (平方米) 商业 酒店 其中 写字楼 公寓 住宅
规模
2006年12月 210,900 35% 2.03 592,000 270,000 40,000 50,000 70,000 162,000
呼和浩特万达
项目效果图
新区/城 市副中心
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万达广场的业态组合案例分析
本帖最后由niuyear 于2009-5-26 1129 编辑
万达第三代城市综合体的整体功能性定位和业态组合基本符合广场所在区位的属性及特征,但在项目规模、业态的相互匹配、业态布局及业态配比等方面需要更进一步的思考。

1、北京万达广场处于北京CBD核心区域,项目区位得天独厚,为典型的城市高端商务区域,该项目定位于城市中心商务型城市综合体。

1)功能性选择符合项目的区位特征,整体品牌优势突出,但各业态的规模效应尚无法充分体现。

北京万达广场的基础功能以服务商务人士的商务活动与商务消费
为主,基本业态涵盖了5A级甲级写字楼、公寓商务楼、六星级酒店、购物中心及相关商务配套。

但从几个核心业态各自的规模效应来看,除了万达索菲特六星级酒店和万达院线有较强的影响力之外,其他的相关功能业态都还无法发挥应有的作用。

其中,万达持有且可租赁的5A 级甲级写字楼仅为1.7万平方米,而周边同业态竞争对手中金地为20万平方米、华贸为30万平方米。

由于规模的限制,万达广场无法形成全球知名企业集团聚集扎堆的效应,项目的长期收益受到了极大的制约。

2)特定业态的定位有调整的必要,业态组合的合理性有提升的空间。

现有的业态组合不尽合理沃尔玛家庭日用品大卖场的定位,与项目整体高端商务服务的定位不匹配。

沃尔玛日常的营运状况也不符合该业态的运营特点周一到周五的销售状况要好于周末,这与大卖场正常的销售规律正好相反。

由于项目区位的特征及购物中心本身规模的约束,万达广场零售部分专注于精品百货或有一定规模的主题类时尚百货可能会更符合项目的发展需要,现在的时尚流行类零售业态比例偏小。

从业态功能相关性及目标客群一致性两个方向来看,尽管神采飞扬与万达院线的组合布局可以实现一定程度上的客群共享,但如果将这两个业态置于六星级酒店旁,业态相关性较弱,而冲突性表现更强,这需要在前期的业态组合方面进行更细致的思考和规划。

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UID1037 帖子44 精华0 积分668 阅读权限50 在线时间3 小时注册时间2009-2-5 最后登录2009-5-31
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2#
niuyear发表于6 天前1128 只看该作者2、上海万达广场的城市次(副)中心型商业中心的定位是非常成功的,其基本的功能性选择及各主力业态的定位符合项目的整体特征。

有流行时尚类百货“巴黎春天”及时尚荟萃的商业步行街,也有上海极具人气的“第一食品”、“宝大祥”、“上海书城”以及黄金珠宝,更有汇聚人气的各类特色美食,有效满足了广场目标客群一站式消费的需要。

但上海万达广场的业态组合在一些具体的细节方面仍然有较大的发展潜力。

1)广场的整体功能性选择有调整的空间。

从项目中各功能
业态的配比及租金收益情况来看步行街对广场租金的贡献远大于其面积占比,步行街用18左右的面积贡献了近13的租金收益;相对其面积而言,主力店的租金贡献较弱,其中,沃尔玛和特力和乐的租金贡献明显偏低。

从运营的情况及租金收益来看,扩大步行街、减少和控制部分主力业态的面积是接下来上海公司提升广场整体收益的必然途径。

2)主力业态的定位有调整的必要。

从目前的经营状况及客流分布来看,“和乐楼”区域的人气不足,严重影响了项目整体效果;沃尔玛家庭日用品大卖场的角色与广场流行时尚的整体定位差异较大。

城市中心型购物中心即使存在超市这一业态,也多以5000平方米以内的精品类超市为主。

从国内比较成功的城市中心型购物中心业态组合来看,家具家居类卖场不符合城市中心型购物中心业态的基本特征,该业态即使存在,也只是一个补充,如上海正大广场也有特力屋,面积只有3660平方米,而上海万达广场内特力和乐的面积达36600平方米。

3)业态的相关性组合布局有待进一步提升。

从业态间的功能互补性及目标人群的一致性来看,在总体的组合上,进一步提升流行时尚类零售业态的占比,增加餐饮类业态比重,压缩家具家居类卖场及家庭日用品大卖场的面积,才能充分体现广场时尚潮流的整体定位。

就广场“娱乐楼”而言,位于二楼的国美电器不符合该楼的整体定位,阻断了各楼层间客流的流动,建议将国美电器调整至“沃尔玛楼”,同时在该区域引入与青少年相关的业态,以更好配合一楼宝大祥和二楼上海书城的经营,丰富广场与家庭娱乐教育相关的业态。

黄金珠宝城与沃尔玛的业态属性及客流特征明显不一致,建议将黄金珠宝城与步行街“颐高数码”对调,将电器、数码电子、日用品这些与家庭消费高度相关的业态归集到一起,以在五角场区域形成较强的集群优势。

步行街下沉式广场接口区域及地铁接入部分引入更具时尚气息的国际品牌如ZARA、H&M,而现有的快餐品牌向国宾路方向适度后移,以实现这两个区域业态的深度融合,进一步强化五角场万达广场引领上海东北区流行风尚的地位,促进广场收益的又一次飞跃。

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UID1037 帖子44 精华0 积分668 阅读权限50 在线时间3 小时注册时间2009-2-5 最后
登录2009-5-31
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3#
niuyear发表于6 天前1128 只看该作者3、宁波万达广场的郊区型城市综合体符合项目的区位特征,但在规模的控制及主力业态的选择方面需要进一步探讨。

1)项目的规模巨大,土地的价值没有得到充分挖掘。

项目三公里范围内不足20万人,项目购物中心面积却有22万平方米,步行街长达680米,规模过于庞大,部分区域难免存在填铺充数的嫌疑,项目沉淀了大笔资金,土地价值未得到充分挖掘。

2)业态组合的功能性有待进一步迅速调整。

通常情况下,郊区型购物中心,主题性消费
更强,餐饮及娱乐体验类的消费业态相对更加丰富。

虽然宁波万达广场中餐饮业态面积的占比已经达到44%,但由于购物中心位于城市待开发的区域,其特色餐饮的比例仍然偏低,建议在1号和7号门之间引入更多的特色餐饮及其它功能性业态(如银行)以拉动该区域的人气。

广场娱乐体验类业态,尤其是适合少年儿童的相关业态偏少,建议在步行街二楼相对比较冷的区域增加此类业态的引进,将宁波万达广场打造成为宁波市集购物、休闲、娱乐、教育及体验为一体的家庭娱乐消费中心。

4、哈尔滨香坊万达广场所处的区位特征及空间约束,要求其有与上海、宁波等第三代万达广场有不同的定位及业态组合。

香坊万达广场处于哈尔滨新城区域,购物中心面积不到87000平方米,远小于其他三代万达广场的规模,其区域型购物中心的定位符合项目的实际。

香坊万达广场最大的主力店是万千百货,万千百货与步行街如何实现整体的规模效应、又形成业态错位互补是广场兴旺的关键。

从未来的发展来看,主题精品百货、时尚步行街的搭配能更好体现项目的整体定位及特色。

香坊万达广场的业态组合总体而言是比较合理的,但是在娱乐区域的业态组合上却存在不足一是二楼国美电器由于业态及营业时间上的制约,严重分割了娱乐楼三个主力业态间的动线,娱乐业态间没有形成互动,降低了整体功效的发挥;二是神采飞扬在一楼不但在客流的带动上没有发挥其应有的作用,而且导致娱乐楼整体租金收益偏低。

最好能将国美电器和神采飞扬进行区位互换,这样不但可以实现娱乐楼客流的高度共享,也可以提升广场的整体租金收益。

由于哈尔滨香坊万达广场处于哈尔滨商务及政府办公较集中的区域,周围很重要的消费群体是政府公务员及公司白领,主要的消费人群年龄在25岁以上,这个年龄层次的消费者对休闲娱乐业态的选择更倾向于以家庭为单位的消费,因此有必要引进更多家庭共同参与型娱乐消费业态。

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4#
niuyear发表于6 天前1128 只看该作者5、成都万达广场的定位与基本业态功能性选择都是比较合理的,但在部分主力业态的选择和业态布局方面有一些待商榷的地方。

1)成都万达广场选择伊藤洋华堂无疑是整个广场招商的点睛之笔,但双百货的经营模式也给成都万千百货带来了极大的压力。

成都万千百货的经营业绩又直接影响到成都万达广场整体经营状况的好坏。

成都万千百货经营能力与对当地品牌资源的掌控能力均远远逊于伊藤洋华堂,由于万达广场伊藤洋华堂定位于中端综合类百货,从自身的能力和错位经营的
角度来看,成都万千百货定位于主题性百货可能更加符合实际。

2)神采飞扬位于一号中庭一楼附近的布局打断了步行街一楼的客流动线,加上万千百货经营的不景气,导致一号中庭大部分区域生意相当清淡。

由于电玩的目标消费群体与步行街的主流客群并不一致,建议将神采飞扬与步行街隔离,两者间的通道部分恢复成商铺,这样不但不会影响电玩的客流和生意,更能够顺畅一楼一号中庭附近区域的客流动线,提升该区域的人气和活力。

3)鉴于成都万达广场步行街二楼大部分区域商家的经营状况都不尽理想,建议在靠近万千的区域增加全国各地的特色餐饮及品牌折扣店的比例,适当缩小二楼部分店铺的面积,降低商家的经营压力。

4)由于不同商家的承租能力不同,成都万达广场必须时刻保持高度的风险意识,有必要迅速评估各商家的经营状况及经营能力,并对不符合广场长期发展方向且经营能力较差的品牌和商家进行调整,以增强整个广场的抗风险能力。

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