万达广场的商圈分析
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万达广场的商圈分析与经营问题
课程:经济贸易地理
姓名:邓胜兵
班级:营销112班
第一章万达简介
一、地理位置:
市万达广场正式开业于2012年9月27日,坐落于神山口(弋江中路与赭山路交叉口东南面),总用地面积83867平方米,水面面积15933平方米(东至规划道路、南至北京中路、西至弋江中路、北至赭路)。
从地理位置的角度出发来看,万达广场位于城东新区与市中心的结合处,扼守着神山口这个重要的交通点,东面是正在紧锣密鼓建设的城东新区,西面则是繁华的市中心,从人流量的角度出发,万达在神山口的地理位置比较具有优势。
二、结构形态:
万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能于一体,涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。目前,万达具有8.2万平方米的大型购物中心、10.15万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、1.5万平方米的地下超市、6千平方米的万达院线等项目运营。
从结构形态和定位来看,庞大的经营体系和中高档的消费定位,万达的运转需要较大的消费人群来推动,并对消费人群的收入有着较高的要求。
三、经营目标:
万达的目标为服务整个城东商业,打造第二个城市中心,建立第二大商圈。
为了实现这一经营目标,万达正在紧的进行着其后期的工程建设,与万达配套的相关设施也在有序的进行着,周边的商业环境也因此得到了较大的改善,就未来发展的角度出发,万达周边的商业环境还是比较好的。
四、政策支撑:
万达是“十二五”经济建设的重要扶植对象之一,得到了市政府的高度重视,在政府政策上有着强力的支持。为了迎接万达的落户,市政府做了大量的工作,包括拆迁、扩建周边设施等等。这些政策的落实,使得万达在建设和发展上,更为顺利。
第二章万达广场商圈分析通过调查发现,万达消费者对万达所能承受的最远步行距离约为1.5公里,即15分钟左右的时间,而行车所承受的最长时间约为40分钟,根据最远步行距离和行车距离,我们将万达划分核心商圈和次级商圈。
一、核心商圈:
以万达为中心的1.5公里围,即消费者对万达所能承受的最远步行距离。
(一)围:如图所示,万达的核心商圈东至工程大学、南至西洋湖、西至银苑小区、北
至弋江北路,涵盖
五院、绿地小区、
神东小区等。万达
核心商圈围,小区
较多,学校、医院、
公园等公共设施较
为完善,人口较为密集。
(二)人口特征:万达核心商圈,总人口数量约为6.5万,其中高校学生人口约为2.3万,常住居民人数约为4.2万。
(1)工程大学是万达核心商圈中人口最密集的区域,以18-24岁大学生为主,是无收入的纯消费群体,平均生活费在1200元左右,其消费趋向于电子产品、服装、饮食等,具有求新和实惠的消费心理,对大宗商品和高档商品基本无需求,消费水平较低;
(2)万达核心商圈中,小区居民大多为工薪阶层,以青年与中年消费者为主。从收入的角度来看,工薪阶层收入并不高,普遍在2500-4000元之间,人均收入约为3000元左右,消费能力虽然较强,但许多人在承担着房贷或者车贷,对于高档商品和服务的消费能力较弱,整体消费水平并不高。
小结:从万达的核心商圈角度分析,万达的核心商圈,居民整体消费能力和水平并不高,对于定位于中高档和经营体系庞大的万达来说明显无法满足其需求,于其经营和发展有着较大的限制性作用。
同时,万达的后期还在继续拓建之中,其周边的各类设施也在紧凑地进行着,随着万达自身和周边配套设施的完善,万达的辐射能力也会因此变强,其核心商圈的围,也会由于万达设施和服务的完善渐渐扩大,覆盖更广的面积和人口。
二、竞争对手的核心商圈
在万达的核心商圈围,联盛广场和华谊广场(大润发超市)是其最大的两个竞争对手。
(一)惨淡经营的联盛:
通过调查发现,联盛广场核心商圈的距离为1公里左右,如图所示,
在联盛核心商圈中,3/4的面积被竞争力更强、核心商圈更广的万达所覆盖。
(1)联盛现状:
与万达相比,联
盛显得愈加落
寞,门口罗雀的
客流,将这座曾
经繁华的商场变
成了孤寂中的
“灯光”,其竞争力与万达相比表现得很是弱势。
(2)失败的原因:
a)万达的截流。从位置的角度来看,万达位于联盛东面800米处,且位于城东进入市中心的要道路口神山口,城东大部分居民进入市中心时都会经过万达才能到达联盛,加上二者经营模式的相近,消费者在万达即可以买到和享受到联盛相同的产品与服务,另外,万达的知名度要高于联盛,相比之下,消费者更愿意选择就近在万达进行消费,使得万达对联盛的截流极为严重。
b)步行街与大润发在南面的阻击。从位置上来,联盛与大润发一南一北,相隔不过数百米,南边过来的车辆都要经过大润发,而大润发在日常生活用品消费上有很强的实力,对联盛的沃尔玛超市有有很大的挤压。同时,南面过来的客流也要经过步行街,与步行街相比,
联盛的实力显然是不足的,它没有步行街的品类繁多,也没有步行街的时尚前卫,步行街在南面对它的影响不能忽视。
小结:联盛与万达相比较,经营状况很差,面对的威胁更多,在竞争力上,与万达存在着较大的差距。
(二)在衰弱的大润发:
与万达相比,大润发进入的时间要早得多,对其核心商圈一公里
围的居民影响很大,特别是在日常
生活用品销售上,大润发做得更出
色一点。但是,大润发经营远不及
万达的规模,在品种和特色上,与
万达的差距很大。其核心商圈的2/5
与万达覆盖。
大润发目前的状况还算不错,无论是从客流量和销售状况来看,大润发超市依然有着很强的力量,但是,随着万达和联盛的坐落,顾客开始外流,大润发也渐渐出现了衰弱的态势,特别是随着万达的不断扩建与发展,大润发的客流将会分支出更多。
从竞争对手的核心商圈上来分析,万达与联盛、大润发的商圈重叠度很高,万达近1/2的核心商圈都在联盛和大润发的核心商圈笼罩下,消费者有着较大的可选择性,这使得万达面临的竞争很激烈。