万达广场选址分析

编号：

20 15 -20 16 学年第一学期

万达广场选址分析实验课程名称万达广场选址分析

学生姓名曹宇星孙舒婷林晓陈鸿霞李小帅

实验指导教师黄宇驰

目录

摘要

城北万达广场的兴起是提升城北商业的重要标志，随着扩展城市化进程的开展，以万达广场和中大银泰为中心的城北商业圈快速发展。全民开店时代的步伐已经走到了我们的面前，面对店铺品牌的跨区域推广和文化移植，如何科学经营、有效的选址就成为了关键要素，不积跬步无以至千里，如何选址，选址分析则是首当其冲的重要问题。

关键词：万达广场；有效选址；选址分析；城北

实验目的

商圈选址分析是店铺选择成功的必要条件，一旦商圈确定就能获得顾客的消费习惯、消费层次、消费水平等各种消费资讯。确定促销活动，根据商圈大小选择媒体，确定宣传、公关模式。可根据商圈内的同行业经营状况确定竞争方案，或者确定是否在有同行业的商圈内开设店铺。可以充分反映商店地理位置上的优缺点。如距离社区或住宅区的远近、交通便利程度、人流量、潜在消费者进店的客观便利性等。

由此看来，良好的选址分析便尤为重要了。

实验过程

（1)参观卖场——万达广场

（2)学生与工作人员进行交流；

（3)数据库与通线上资料查询;

（4)小组讨论与分工；

分工如下：

林晓主要负责典型消费者消费分析

曹宇星（组长）主要负责周围人群聚集的场所、消费人群分析、总结及调研报告的整合

孙舒婷主要负责二维地图显示位置、商圈范围、交通状况评定

陈鸿霞主要负责商圈内的竞争店和互补店和商店具体店址分析

李小帅主要负责人流量和车流量的测定及分析

（6）完成调查报告；

实验内容

一、二维地图显示位置

二、商圈范围

（一）在地图上标出核心商圈、次级商圈、外围商圈的范围

1.核心商圈

2.次级商圈

3.外围商圈

（二）本次划分商圈的依据

商圈的划定一般以所处位置的圆心划圆，依照门店的规模以及上述行业的业态等划定，通常来说，价格越小辐射越小，其业态就越专，吸纳随之增大，以杭州万达广场为例分核心商圈、次级商圈、边缘商圈。

1.商场的经营特征

经营同类商品的商场即便处于同一个地区的同一条街，其对顾客的吸引力也会有差异，就像万达广场和欧尚一样，万达广场里的物美超市与欧尚超市因为经营的不同导致商圈的规模也不同。万达广场经营更加灵活，商品较为齐全，服务周到，在顾客中树立了一定的形象。

2.经营规模

随着万达广场经营规模的扩大它的商圈也随之扩大。杭州万达广场，位于石祥路和杭行路交汇处东北方向。涵盖了大型商业中心、休闲娱乐中心、室内步行街、室外

步行街、商铺、高级写字楼等顶级业态，商圈范围大。它提供的商品范围越宽，可以吸引顾客的空间范围也就越大。

3.商场的商品经营种类

万达广场商场内部以室内步行街、室外步行街为双重主轴线，经营种类多，其共设有六层：底下一层是物美超市；一楼至三楼是服饰美容等各类混搭；四楼主打餐饮；五楼专属于万达影城。从品牌布局来看，商场内部并未按照楼层进行品类功能型分类，而是各层打散分布。整个商场内大约有300多个品牌商家，其中18个品牌是首次进入杭城，这其中，又有14家是餐饮品牌。从服饰品牌来看，300个品牌商家中未见奢侈品大牌，普遍较亲民，比较符合所辐射板块内客群的消费层次，尽可能拉升客户圈进深。

4.竞争商场的位置

万达广场与欧尚超市分别位于石祥路两侧，相互竞争且两店之间距离较近。但因为差距较为明显，顾客有较多的比较、选择机会而被吸引过来，导致万达的商圈扩大。

万达广场与银泰百货之间的距离较大，潜在顾客居于两家商场之间，各自的商场将会吸引一部分潜在顾客，造成客流分散，商圈都会因此而缩小。

5.顾客的信息及流动性

随着万达的顾客流动性增长，光顾商场的顾客来源也会越来越广泛，外围商圈会因此扩大，商场的整个商圈规模也就会也来越大。顾客的一些信息也会影响商圈，如家庭住址、购物习惯等，在商场周围的社区如晓宸、天鸿·香榭里、北宸之光、万家名城的居民是万达的主要顾客，一般占据该商圈顾客总数的60%－70%，每个顾客的平均购买额也最高。

次级商圈一般拥有着该商圈20％左右的顾客，顾客较分散非核心商圈商业密度相对较小，其商场宜适合建立经营挑选性不强、档次相对较低的商业物业。外围商圈占据剩下的顾客，商圈商业密度最小，最远的顾客可达到郊区。

6.交通地理状况

交通条件是确定商圈范围的一个主要因素。人流、车流、交通的顺畅程度以及周边停车位等都会带来影响。现在万达的交通因为在建高架不是那么便利，商圈规模会

因此缩小，但是从长远来看，高架的建成，会大大缓解交通压力使得万达交通更为便捷，商圈在未来会因此扩大。

7.商场促销手段

商场可以通过广告宣传、公关活动、人员推销以及营业推广活动来不断扩大知名度和影响力。万达从开业活动、“夜市酒吧狂欢节”、室内APP飞凡网的推广、感恩中秋活动到现在的“埃及艳后”吸引了更多的外围商圈顾客慕名而来，随之万达的商圈规模会骤然扩张。

（三）文字指明具体的商圈范围

核心商圈：由祥茂路、祥富路、花园岗街、东灵路周围的社区及学校等组成。

次级商圈：由莫干山路、大关路、上塘高架、好运街周围的顾客形成。

外围商圈：由杭长高速、德胜快速路、秋石快速路、杭州绕城高速周围的顾客组成。

（四）商圈半径，商圈面积

核心商圈的半径为1公里，面积为平方公里；次级商圈的半径为3公里，面积为平方公里；外围商圈的半径为7公里，面积约为512平方公里。外围商圈基本已抵达市郊即余杭区。

三、商圈内的竞争店和互补店

（一）商店的数量与类型

万达广场商圈内的商店数量颇多，有商品批发中心，如中国商品批发市场；有大型商业购物中心，譬如美达·北城天地、中大银泰、运河上街、杭州新天地，有大中型的超市，如世纪联华，也有小型的超市，如快乐超市、百全超市等，也有大型的展销中心，如杭州市国际会展中心，还有大型水果批发超市等。