万达广场选址分析

编号：20 15 -20 16 学年第一学期万达广场选址分析实验课程名称万达广场选址分析学生姓名曹宇星孙舒婷林晓陈鸿霞李小帅实验指导教师黄宇驰目录摘要城北万达广场的兴起是提升城北商业的重要标志，随着扩展城市化进程的开展，以万达广场和中大银泰为中心的城北商业圈快速发展。

全民开店时代的步伐已经走到了我们的面前，面对店铺品牌的跨区域推广和文化移植，如何科学经营、有效的选址就成为了关键要素，不积跬步无以至千里，如何选址，选址分析则是首当其冲的重要问题。

关键词：万达广场；有效选址；选址分析；城北实验目的商圈选址分析是店铺选择成功的必要条件，一旦商圈确定就能获得顾客的消费习惯、消费层次、消费水平等各种消费资讯。

确定促销活动，根据商圈大小选择媒体，确定宣传、公关模式。

可根据商圈内的同行业经营状况确定竞争方案，或者确定是否在有同行业的商圈内开设店铺。

可以充分反映商店地理位置上的优缺点。

如距离社区或住宅区的远近、交通便利程度、人流量、潜在消费者进店的客观便利性等。

由此看来，良好的选址分析便尤为重要了。

实验过程（1)参观卖场——万达广场（2)学生与工作人员进行交流；（3)数据库与通线上资料查询;（4)小组讨论与分工；分工如下：林晓主要负责典型消费者消费分析曹宇星（组长）主要负责周围人群聚集的场所、消费人群分析、总结及调研报告的整合孙舒婷主要负责二维地图显示位置、商圈范围、交通状况评定陈鸿霞主要负责商圈内的竞争店和互补店和商店具体店址分析李小帅主要负责人流量和车流量的测定及分析（6）完成调查报告；实验内容一、二维地图显示位置二、商圈范围（一）在地图上标出核心商圈、次级商圈、外围商圈的范围1.核心商圈2.次级商圈3.外围商圈（二）本次划分商圈的依据商圈的划定一般以所处位置的圆心划圆，依照门店的规模以及上述行业的业态等划定，通常来说，价格越小辐射越小，其业态就越专，吸纳随之增大，以杭州万达广场为例分核心商圈、次级商圈、边缘商圈。

1.商场的经营特征经营同类商品的商场即便处于同一个地区的同一条街，其对顾客的吸引力也会有差异，就像万达广场和欧尚一样，万达广场里的物美超市与欧尚超市因为经营的不同导致商圈的规模也不同。

万达广场经营更加灵活，商品较为齐全，服务周到，在顾客中树立了一定的形象。

2.经营规模随着万达广场经营规模的扩大它的商圈也随之扩大。

杭州万达广场，位于石祥路和杭行路交汇处东北方向。

涵盖了大型商业中心、休闲娱乐中心、室内步行街、室外步行街、商铺、高级写字楼等顶级业态，商圈范围大。

它提供的商品范围越宽，可以吸引顾客的空间范围也就越大。

3.商场的商品经营种类万达广场商场内部以室内步行街、室外步行街为双重主轴线，经营种类多，其共设有六层：底下一层是物美超市；一楼至三楼是服饰美容等各类混搭；四楼主打餐饮；五楼专属于万达影城。

从品牌布局来看，商场内部并未按照楼层进行品类功能型分类，而是各层打散分布。

整个商场内大约有300多个品牌商家，其中18个品牌是首次进入杭城，这其中，又有14家是餐饮品牌。

从服饰品牌来看，300个品牌商家中未见奢侈品大牌，普遍较亲民，比较符合所辐射板块内客群的消费层次，尽可能拉升客户圈进深。

4.竞争商场的位置万达广场与欧尚超市分别位于石祥路两侧，相互竞争且两店之间距离较近。

但因为差距较为明显，顾客有较多的比较、选择机会而被吸引过来，导致万达的商圈扩大。

万达广场与银泰百货之间的距离较大，潜在顾客居于两家商场之间，各自的商场将会吸引一部分潜在顾客，造成客流分散，商圈都会因此而缩小。

5.顾客的信息及流动性随着万达的顾客流动性增长，光顾商场的顾客来源也会越来越广泛，外围商圈会因此扩大，商场的整个商圈规模也就会也来越大。

顾客的一些信息也会影响商圈，如家庭住址、购物习惯等，在商场周围的社区如晓宸、天鸿·香榭里、北宸之光、万家名城的居民是万达的主要顾客，一般占据该商圈顾客总数的60%－70%，每个顾客的平均购买额也最高。

次级商圈一般拥有着该商圈20％左右的顾客，顾客较分散非核心商圈商业密度相对较小，其商场宜适合建立经营挑选性不强、档次相对较低的商业物业。

外围商圈占据剩下的顾客，商圈商业密度最小，最远的顾客可达到郊区。

6.交通地理状况交通条件是确定商圈范围的一个主要因素。

人流、车流、交通的顺畅程度以及周边停车位等都会带来影响。

现在万达的交通因为在建高架不是那么便利，商圈规模会因此缩小，但是从长远来看，高架的建成，会大大缓解交通压力使得万达交通更为便捷，商圈在未来会因此扩大。

7.商场促销手段商场可以通过广告宣传、公关活动、人员推销以及营业推广活动来不断扩大知名度和影响力。

万达从开业活动、“夜市酒吧狂欢节”、室内APP飞凡网的推广、感恩中秋活动到现在的“埃及艳后”吸引了更多的外围商圈顾客慕名而来，随之万达的商圈规模会骤然扩张。

（三）文字指明具体的商圈范围核心商圈：由祥茂路、祥富路、花园岗街、东灵路周围的社区及学校等组成。

次级商圈：由莫干山路、大关路、上塘高架、好运街周围的顾客形成。

外围商圈：由杭长高速、德胜快速路、秋石快速路、杭州绕城高速周围的顾客组成。

（四）商圈半径，商圈面积核心商圈的半径为1公里，面积为平方公里；次级商圈的半径为3公里，面积为平方公里；外围商圈的半径为7公里，面积约为512平方公里。

外围商圈基本已抵达市郊即余杭区。

三、商圈内的竞争店和互补店（一）商店的数量与类型万达广场商圈内的商店数量颇多，有商品批发中心，如中国商品批发市场；有大型商业购物中心，譬如美达·北城天地、中大银泰、运河上街、杭州新天地，有大中型的超市，如世纪联华，也有小型的超市，如快乐超市、百全超市等，也有大型的展销中心，如杭州市国际会展中心，还有大型水果批发超市等。

1.主要商店的分析(1)中国商品批发中心该批发中心是杭州市内主要的商品批发中心之一，占地面积大，每日的批发数量更为惊人，商品批发的优势在于其价格低廉，能够满足消费者追求物美价廉的消费心理，所以不光有广大的店主在这边进货，也有很多的消费者前来选购商品，随着近几年的发展，批发中心的批发商们不仅仅是批发商，也扮演了零售商的角色，他们用比批发价略高，比零售价略低的价格策略吸引了越来越多的消费者光顾，提高了自己的收益，同时由于该区域仅有这一家大型的批发中心，也在慢慢形成垄断局面，更好的巩固自己的市场地位。

(2)中大银泰随着整个下城区南精北快的发展战略，以及城市发展多心多点的需求，城北板块是目前杭州最有潜力的板块，中大银泰选择进入这个商圈的主要原因就是看中了这个区域的发展潜力，并且中大银泰的营销总监也表示，城北商圈将会在未来成为“下城新都心”。

中大银泰的建立是银泰和中大广场的强强联合，中大银泰城是杭城首个将酒店式公寓和写字盖在Shopping Mall之上的项目，这就意味着只需要一部电梯，就可以让消费者足不出户，在电梯里前往你所想要的任何一种生活场景。

垂直式的生活方式完美地在中大银泰城应运而生。

中大银泰城结合了双方的优质血统，双重DNA属性让这个城市综合体更引人想象。

它提出的很多全新概念：垂直城市、24小时不夜城、艺术商业殿堂更是令消费者咋舌。

与此同时，中大银泰城Shopping Mall体量达到了10万方，与城西银泰城一样，提高餐饮娱乐的配比：百货业以外的业态占50%以上，其中还引进杭州目前还没有的许多品牌，以达到“银泰城”的概念，引导消费者进行一站式和目的性消费，减少消费者的随意性消费。

也就是说，?跟武林银泰最不同的消费方式是中大银泰城更注重消费者来银泰城的感受，或者是希望消费者愿意在这座城待上一天，而不是买完东西就走。

(3)美达·北城天地作为美达集团首个持有型项目，美达·北城天地接轨国际时尚理念，在外部设计上，美达·北城天地是杭州第一个引入Art Deco装饰艺术风格的商业建筑。

同时，美达·北城天地又以13余万平方米的体量，引领城北的一站式国际生活新风尚，以生活娱乐购物中心、名品时尚步行街两大主题商街为核心。

美达·北城天地由北城天地商业中心、首座·平层企业总部、星级酒店、LOFT创意公馆等业态共同组合而成，这些结合了精品购物、商务休闲、创意办公、时尚体验的布局填补了城北区域市场的空白点，更成为了北城天地得天独厚的优势。

此外，北城天地，大约50000平方米的商业面积，相当于一个区域中心，是城北的标志性建筑。

通过近几年的人口数据统计，北城天地核心商圈内人数到2012年为15万人；次级商圈区域人数到2012年为35万人，有效的人口支撑使得北城天地的未来一片曙光。

(4)世纪联华世纪联华在多地多区域都设有门店，在杭州下城商圈逐渐发展的时候看准时机，选择市场，随着万达广场，新天地等多综合体的相继出现，世纪联华超市位于石祥路的分店也得到了快速发展，同时世纪联华作为一个连锁型的大型购物超市，有着自身的优势，譬如世纪联华对本土中国消费者的消费习惯、商品偏好、消费水平的准确理解和把握。

同时世纪联华有着很好的信息系统来统一调控各门店的业务和管理，方便工作人员时刻查询各分店的订货、配送等信息，对于门店来说，大大提高了效率，降低了经营成本。

企业内部采用激励机制，重视内部培训，形成优秀的管理班底。

多年经营的良好营业额，对其有着充足的资金和技术支持。

此外，世纪联华收购世纪华联后进行双品牌经营也卓有成效，更好的吸引了新的消费者，保留了双品牌的忠实的消费者粉丝群体。

（二）直接竞争者的数量、店址在万达广场附近的商圈内，直接竞争者有4家，他们的具体店址如下：(1)美达·北城天地美达·北城天地西临杭行路、北接湖州街，毗邻城市主干道——莫干山路，紧靠城北、城西大型成熟居住区，处在城北桥西板块核心商务区。

(2)中大银泰中大银泰东临规划的东新东路，西至永安路，南起石祥路，北到规划道路，紧邻石祥路高架和上塘高架，距市中心约8公里，人流量大，交通方便快捷，更有公交车站台在中大银泰城外围，与多个居民区毗邻。

(3)运河上街运河上街位于金华路和台州路交叉口，有多个公交车站台毗邻，交通便捷，且靠近学校和居民区，潜在消费者庞大，靠近联华超市，工商银行，农业银行等，集天时地利人和于一身。

(4)杭州新天地杭州新天地在石祥路主干道附近，更与立交桥毗邻，周围有学校和居民区，消费者群体庞大，交通便捷（三）直接竞争者的竞争能力分析通过对万达广场的直接竞争者的店址分析，我们不难看出，它们的竞争能力都是极强的，它们大都位于交通线路附近，交通便捷，周围也有多个校区和居民区，逐渐形成了以自己为中心的商圈，也就是说多个综合体的崛起划分了万达外围商圈的大部分顾客，由于都是属于同类型的消费场所，消费者一定倾向于选择距离自己较近的地方进行消费，以我们城市学院的学生为例，在学校大门口的公交车站台的公交线路有63路，直达运河上街，有129路直达中大银泰，那么我们一定会优先选择去这2个场所进行消费和购物，而无法由公交车直达的万达广场我们会选择性放弃，这也一定程度上说明了商圈内的这4家主要竞争者抢走了万达的外围潜在消费者和既有的消费者，对万达广场的商业盈利造成了一定的损失。