房地产开发贷款项目评估报告模板
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近三年及近期财务数据简表
（万元）
序号
项 目
年
年
年 年月
1 总资产
1.1 流动资产
其中：货币资金
应收帐款
其他应收款
存货
1.2 长期投资
1.3 固定资产净值
1.4 在建工程
2 负债总额
2.1 流动负债
其中：短期借款
应付票据
应付帐款
2.2 长期借款
3 所有者权益
其中：实收资本
4 营业收入
5 营业利润
6 投资收益
7 利润总额
8 净利润
9 经营活动现金流入量
10 经营活动现金净流量
11 投资活动现金净流量
12 筹资活动现金净流量
2、资产负债重点项目分析
对申请人上年度和最近一期的重点资产、负债项目及重大损益变化
情况进行调查和分析。重点项目原则上为申请人资产或负债中占比超过
10%、与上期相比变化超过20%、以及其他对申请人经营、资金等产生重
化情况进行综合评价和分析（对申请人同时提供合并和本部财务报表
的，要同时列示合并及本部的财务指标，但对采取资金集中管理体制、
本部只从事投资管理职责的企业，可只列示合并的财务指标）。
（1）偿债能力指标
项 目 名 称 ××年 ××年
××年
××月
行业均值（如 有）
资产负债率
流动比率
速动比率
利息保障倍数
（2）营运能力指标
类型。属于我行老客户，描述申请人与我行授信业务合作开始时间、现
有授信业务余额及品种、有无违约记录等。
3、同业合作情况
以列表形式说明申请人在他行的授信、用信、信用记录情况，对于
存在不良贷款和违约记录的，则要详细调查并说明产生原因、当前状况
以及对申请人偿债能力的影响。
授信 银行
授信额 度
担保方式
用信情况
调查和核实，若预警原因确实存在，对申请人偿债能力的影响做出说
明。
4、或有负债情况
以列表形式说明申请人为其他企业提供的对外担保情况。
序号
担保对象 担保余额 反担保措施 被担保企业经营状况 代偿可能性
1
2
……
合计
对与信贷登记系统查询结果不一致的，应调查并说明原因。同时调
查并说明申请人的未决诉讼、有追索权的票据贴现、对外承诺等其它或
Hale Waihona Puke Baidu
一致，销售收入是否真实，各项费用支出是否真实，现金流量是否真
实。
分析申请人最近三年及近期收入和利润的变化趋势及原因，分析申
请人三项活动现金流变化趋势，并重点分析经营活动现金流入、流出及
净流量情况。
4、财务指标分析
列示申请人偿债能力、营运能力、盈利能力、现金偿还能力、增长
能力等主要财务指标及行业均值（如有），并对申请人的财务状况及变
公司治理、生产经营、资金运作和利润分配等方面对申请人的控制关
系；若申请人为民营企业，要调查和了解实际控制人，重点说明实际控
制人在公司治理、生产经营、资金运作和利润分配等方面对申请人的控
制关系。
以列表形式描述申请人控股及主要参股子公司情况。
序号
子公司名称
投资金额
控股（参股） 与申请人经营及管理上的
比例
行债务
是□、否□
说明判定依 据。
5 债务人在其他银行违约
是□、否□ 说明判定依 据。
6 我行需要通过诉讼来收回贷款
是□、否□ 说明判定依 据。
监管部门或我行认定的其他可能 7 导致债务人不能全额偿还债务的
情况
是□、否□
说明判定依 据。
2、与我行合作情况 列示申请人的对公客户四个一批分类结果和和对公客户分类营销的
房地产开发贷款项目评估报告
一、借款人资信情况
（一）基本信息
以列表形式描述申请人基本信息。
申请人名
称
成立时间
注册地址
注册资本
实收资本
企业性质
法定代表
人
经营范围
主营业务
采取分阶段方式描述申请人从成立之初经历的改制、更名、
历史沿革 重组等情况，在经营、管理等方面取得的重要成绩等、在技
是□、否□
说明判定依 据。
2
我行将贷款出售并承担不低于5％ 是□、否□ 的账面损失
说明判定依 据。
由于债务人财务状况恶化，我行
3
按照与债务人达成的协议或法院 的裁定做出让步的事项，对借款
合同条款作出非商业性调整
是□、否□
说明判定依 据。
债务人申请破产，或者已经破
4
产，或者处于类似保护状态，由 此将不能履行或延期履行偿付我
联系
备注
其中重点说明申请人内部的管理机制，特别是本部对子公司的资金
管理体制；申请人收入、利润主要来源于哪些子公司，本部对这些子公
司的管理和控制能力。
以列表形式描述申请人其他关联企业情况，其他关联企业指与申请
人无直接股权关系但存在一定关联、控制、管理关系，如事业单位的上
级主管部门、同一母公司下的兄弟公司、同一实际控制人控制的企业
等，同时对申请人的管理、经营等产生重大影响的企业。
序号
关联企业名称
与申请人的关 对申请人管理的影对申请人经营的影
联关系
响力
响力
备注
2、管理层情况 描述申请人实际控制人（如无，请注明）、法定代表人、经营负责
人、财务负责人的姓名、年龄、职务、教育背景、从业经验、主要业 绩、工作简历等。说明是否已发现申请人及以上人员存在个人信用不良 记录、重大违法、违规事项以及拒不执行法院判决的行为，对上市公司 是否已发现被证监会或证券交易所处罚的情况。对自然人实际控制的企 业，对控制人提供人民银行个人证信系统查询结果。
××年
××年
×× 月
行业均值（如 有）
务 经营活动现金净流量／短期
债务
（5）增长能力指标
项 目 名 称 ××年
××年
销售收入增长率
净利润增长率
资本积累率
（四）信用状况调查及评价 1、授信申请人违约事项判断
序 号
判定事项
××年
××月
行业均值（如 有）
判定结果 判定理由
1
我行对该笔贷款停止计息或应计 利息纳入表外核算
信担保措施。
从申请人所在集团内成员企业数量和层级、集团内是否存在交叉持
股、申请人应收和应付关联企业款项的金额及占比等方面说明申请人关
联关系的复杂状况。
以列表形式描述申请人股东情况（如股东超过10家，则列明持股超
过10%的所有股东）。
序号
股东名称
持股比例 与申请人经营及管理上 备注
的联系
其中对控股股东的经营情况进行调查和说明，重点说明控股股东在
（三）财务和帐务情况 1、财务报表情况 描述申请人财务报表审计情况。若经过审计，则调查并说明审计事 务所的是否为我行认可、资质等级等；审计事务所若连续两年及以上发 生变更的，则调查并说明变更原因以及对审计报告质量的影响。若申请 人无法提供经审计的财务报表或对财务报表数据真实性有疑虑的，要对 财务报表数据进行现场调查和核实，详细描述核实内容、过程及结果。 编制财务数据简表如下：
术、设备、产品等方面的重大进步等。
其中对实收资本要进行调查和核实,货币资金出资的调查是否
存在撤资情况,实物出资的调查出资是否合规,实物是否仍在申请人名
下、状态是否正常。
（二）管理情况
1、集团及关联关系
申请人属于我行集团客户的成员企业，应列明所属集团的类别、已
核定授信控制额度、已使用额度情况等，说明申请人在集团内地位和授
要影响的资产或负债项目，包括但不限于：
调查并说明银行存款中是否有质押、冻结情况，如有，质押或冻结
的金额、占比及产生原因。
调查并说明持有的短期投资的种类、明细、金额、是否已质押。 调查并说明应收帐款的帐龄分布，列示金额前五名的应收账款的欠 款人名称、贸易背景、欠款时间、收回可能性、是否为关联企业欠款、 坏账准备是否计提充足，应收账款是否已作质押，产生变化的原因等。 调查并说明其它应收款的帐龄分布，列示金额前五名的其它应收款 的欠款人名称、产生原因、欠款时间、收回可能性、是否为关联企业欠 款、坏账准备是否计提充足，产生变化的原因等。 调查并说明主要存货种类及明细情况，保管状况是否良好，市场价 值是否有重大变化，是否已质押，是否已办理保险，是否存在长期积压 的现象及原因等。 调查并说明持有债权投资的种类、金额、是否已质押；持有多少其 他公司的股权，占被投资单位的股权比例、投资收益情况、是否已质押 等。 调查并说明主要固定资产的种类、数量、成新率、是否正常运转、 是否已抵押，是否存在固定资产灭失、损毁、长期闲置的现象，如有对 申请人资产价值、生产经营的影响。 调查并说明在建工程的项目名称、已完成投资情况、后续资金安 排、工程进度和完工时间，是否存在资金缺口、是否已抵押等。 调查并说明申请人拥有的无形及递延资产的种类、金额、取得或发 生背景、目前价值或作用。其中对土地使用权，调查土地位置、使用状 态、是否抵押、变现能力等。 调查并说明预收帐款的预收对象、产生原因、对应产品生产和劳务 支出的进展情况，是否存在无法按期交付的可能性等。 调查并说明应付帐款的帐龄分布，详细列示金额前五名的应付帐款 的应付对象、产生原因、欠款时间、归还安排、资金来源、是否为应付 关联企业款等。 调查并说明其它应付款的帐龄分布，详细列示金额前五名的其他应 付款的应付对象、产生原因、欠款时间、归还安排、资金来源、是否为 应付关联企业款等。 注：若申请人同时提供合并和本部报表的，应同时对合并和本部报 表上的重点项目进行说明；若申请人提供的经审计的财务报表附注对以 上重点项目的明细情况有相应说明内容，可以不做重复说明，只需对调 查的中掌握的其它情况进行说明。 3、损益及现金流情况分析 通过现场核对申请人账务账簿和重要原始凭证，重点核实并说明以 下情况：增值税、所得税等缴纳情况是否与财务报表、纳税凭证反映的
有负债情况、对申请人未来资金、经营等的影响程度等。
对于新成立的项目公司，财务分析可简化，重点分析申请人实收资 本是否到位、资本公积是否合规、是否存在建设资金挪用或不到位的风 险。
二、项目调查与风险评估 （一）项目概况 1、项目提出的背景 介绍项目地块位置、面积、地形地貌等，阐述项目用地取得过程， 项目开发的来龙去脉。分析项目建设是否属于国家宏观政策支持范围； 项目是否属于我行房地产开发贷款支持的范围。 2、项目规划设计方案 主要调查项目规划特点、总建筑面积及分类建筑面积，建筑密度、 容积率、绿化率、车位数量等经济技术指标。分析项目规划是否符合未 来市场需要，功能结构和户型设计是否合理，配套设施是否齐全。 3、建设工期与形象进度 介绍项目从规划设计、开工、封顶、开盘直至竣工整个开发工作的 进度安排情况。分析申请人制定的进度安排是否合理。对于已开工项 目，应描述最新形象进度。 4、项目合法性分析 分析项目土地使用权取得方式、地价款缴纳情况、项目开发建设合 法性手续（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工 程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》）办理情况等。 5、设计、施工、监理单位能力 主要调查项目设计、施工、监理和物业管理单位的资质等级和专业 技术能力，了解其有无不良记录。 （二）项目市场前景 1、项目所在区域概况 叙述当地经济发展状况和房地产市场发育程度及房地产投资环境， 对当地房地产市场前景进行初步预测；叙述区域内城市建设发展规划和 区域功能定位。 2、同类项目比较 分析与被评估项目相关的商品房市场供求状况和价格水平。对项目 贷款期内当地经济和房地产市场发展状况预期，判断被评估项目的市场 销售（出租）前景。选择若干近3年已开发和近期将要开发的，在位 置、价格、户型设计、功能、居住环境、装修标准、配套设施、物业管 理、工程质量等方面均与本项目类似的同类竞争项目与被评估项目进行 比较和分析，评估项目的市场竞争能力。
3、本项目销售状况 说明本项目的价格定位、物业档次、功能结构和户型设计和销售对 象；描述借款人拟定的项目销售计划，销售周期；统计项目已实现销售 收入、销售价格、销售面积、销售对象。对借款人拟定的销售方案进行 可行性、合理性分析评估。 4、发展策略及重大事项 描述申请人经营战略、中长期发展规划，短期内经营计划、投资项 目、市场拓展方向等。 说明其他会对申请人管理、经营、资金及偿债能力等方面有重要影 响的重大事件，包括人事变动、资产重组、重大建设项目、重大或有项 目、法律起诉、帐户冻结等。 （三）项目投融资分析 1、项目总投资分析 项目总投资是指商品房开发项目从拟建到竣工验收交付使用整个开 发过程中投入的全部费用的总和。主要包括土地费用、前期工程费用、 基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、财务费 用、管理费用、销售费用和不可预见费用等。分析项目的各项投资费用 构成是否齐全，投资估算的取费标准和依据是否符合国家或地区规定的 标准，是否存在任意扩大或压低投资情况（填制附表1总成本费用估算 表）。 2、筹资方案 了解项目资金来源构成，调查各项资金来源、出资方式和筹资成本 是否可行，各种资金来源是否可靠并落实，投资进度安排是否合理。重 点分析企业自有资金比例是否符合我行房地产贷款的有关规定。 3、目前已完成投资 统计借款人已完成投资，核实有关付款凭证。分析项目的形象进度 与投资完成情况是否相符，分析已投入资金来源情况。 （四）财务效益与偿债能力评估 1、项目财务效益分析 根据市场评估预测的租售计划和租售价格预测各年的租售销售收 入。根据现行的财税制度和房地产企业会计的有关规定，按比例逐年结 转开发产品至经营成本，计算经营税金及附加、销售费用、管理费用、 财务费用、所得税等项目，计算企业净利润（填制附表2项目损益分析 表）。 2、项目现金流量分析 根据项目资金来源与支出、租售计划以及损益预测，测算项目的现
是否存在 不良贷款 及违约记
录
贷款
银行承兑 汇票
贸易融资 贴现 保函 其他
合计
**银行
**银行
……
合 计
（注：担保方式应进行详细说明，保证担保的列明保证人名称及是
否与申请人存在关联关系，抵质押担保的列明抵质押人和抵质押物的名
称。）
对与信贷登记系统查询结果不一致的，应调查并说明原因；对我行
信贷系统上列示为银监会大额授信预警客户的，应查明预警原因并进行
项 目 名 称 ××年
××年
××年
××月
行业均值（如 有）
存货周转率
应收帐款周转率
总资产周转率
（3）盈利能力指标
项 目 名 称 ××年
××年
EBITDA
销售净利率
净资产收益率 EBITDA：息税折旧摊销前利润
（4）现金偿债能力指标
项目名称
××年
现金比率 经营活动现金净流量／总债
××年
××月
行业均值（如 有）
（万元）
序号
项 目
年
年
年 年月
1 总资产
1.1 流动资产
其中：货币资金
应收帐款
其他应收款
存货
1.2 长期投资
1.3 固定资产净值
1.4 在建工程
2 负债总额
2.1 流动负债
其中：短期借款
应付票据
应付帐款
2.2 长期借款
3 所有者权益
其中：实收资本
4 营业收入
5 营业利润
6 投资收益
7 利润总额
8 净利润
9 经营活动现金流入量
10 经营活动现金净流量
11 投资活动现金净流量
12 筹资活动现金净流量
2、资产负债重点项目分析
对申请人上年度和最近一期的重点资产、负债项目及重大损益变化
情况进行调查和分析。重点项目原则上为申请人资产或负债中占比超过
10%、与上期相比变化超过20%、以及其他对申请人经营、资金等产生重
化情况进行综合评价和分析（对申请人同时提供合并和本部财务报表
的，要同时列示合并及本部的财务指标，但对采取资金集中管理体制、
本部只从事投资管理职责的企业，可只列示合并的财务指标）。
（1）偿债能力指标
项 目 名 称 ××年 ××年
××年
××月
行业均值（如 有）
资产负债率
流动比率
速动比率
利息保障倍数
（2）营运能力指标
类型。属于我行老客户，描述申请人与我行授信业务合作开始时间、现
有授信业务余额及品种、有无违约记录等。
3、同业合作情况
以列表形式说明申请人在他行的授信、用信、信用记录情况，对于
存在不良贷款和违约记录的，则要详细调查并说明产生原因、当前状况
以及对申请人偿债能力的影响。
授信 银行
授信额 度
担保方式
用信情况
调查和核实，若预警原因确实存在，对申请人偿债能力的影响做出说
明。
4、或有负债情况
以列表形式说明申请人为其他企业提供的对外担保情况。
序号
担保对象 担保余额 反担保措施 被担保企业经营状况 代偿可能性
1
2
……
合计
对与信贷登记系统查询结果不一致的，应调查并说明原因。同时调
查并说明申请人的未决诉讼、有追索权的票据贴现、对外承诺等其它或
Hale Waihona Puke Baidu
一致，销售收入是否真实，各项费用支出是否真实，现金流量是否真
实。
分析申请人最近三年及近期收入和利润的变化趋势及原因，分析申
请人三项活动现金流变化趋势，并重点分析经营活动现金流入、流出及
净流量情况。
4、财务指标分析
列示申请人偿债能力、营运能力、盈利能力、现金偿还能力、增长
能力等主要财务指标及行业均值（如有），并对申请人的财务状况及变
公司治理、生产经营、资金运作和利润分配等方面对申请人的控制关
系；若申请人为民营企业，要调查和了解实际控制人，重点说明实际控
制人在公司治理、生产经营、资金运作和利润分配等方面对申请人的控
制关系。
以列表形式描述申请人控股及主要参股子公司情况。
序号
子公司名称
投资金额
控股（参股） 与申请人经营及管理上的
比例
行债务
是□、否□
说明判定依 据。
5 债务人在其他银行违约
是□、否□ 说明判定依 据。
6 我行需要通过诉讼来收回贷款
是□、否□ 说明判定依 据。
监管部门或我行认定的其他可能 7 导致债务人不能全额偿还债务的
情况
是□、否□
说明判定依 据。
2、与我行合作情况 列示申请人的对公客户四个一批分类结果和和对公客户分类营销的
房地产开发贷款项目评估报告
一、借款人资信情况
（一）基本信息
以列表形式描述申请人基本信息。
申请人名
称
成立时间
注册地址
注册资本
实收资本
企业性质
法定代表
人
经营范围
主营业务
采取分阶段方式描述申请人从成立之初经历的改制、更名、
历史沿革 重组等情况，在经营、管理等方面取得的重要成绩等、在技
是□、否□
说明判定依 据。
2
我行将贷款出售并承担不低于5％ 是□、否□ 的账面损失
说明判定依 据。
由于债务人财务状况恶化，我行
3
按照与债务人达成的协议或法院 的裁定做出让步的事项，对借款
合同条款作出非商业性调整
是□、否□
说明判定依 据。
债务人申请破产，或者已经破
4
产，或者处于类似保护状态，由 此将不能履行或延期履行偿付我
联系
备注
其中重点说明申请人内部的管理机制，特别是本部对子公司的资金
管理体制；申请人收入、利润主要来源于哪些子公司，本部对这些子公
司的管理和控制能力。
以列表形式描述申请人其他关联企业情况，其他关联企业指与申请
人无直接股权关系但存在一定关联、控制、管理关系，如事业单位的上
级主管部门、同一母公司下的兄弟公司、同一实际控制人控制的企业
等，同时对申请人的管理、经营等产生重大影响的企业。
序号
关联企业名称
与申请人的关 对申请人管理的影对申请人经营的影
联关系
响力
响力
备注
2、管理层情况 描述申请人实际控制人（如无，请注明）、法定代表人、经营负责
人、财务负责人的姓名、年龄、职务、教育背景、从业经验、主要业 绩、工作简历等。说明是否已发现申请人及以上人员存在个人信用不良 记录、重大违法、违规事项以及拒不执行法院判决的行为，对上市公司 是否已发现被证监会或证券交易所处罚的情况。对自然人实际控制的企 业，对控制人提供人民银行个人证信系统查询结果。
××年
××年
×× 月
行业均值（如 有）
务 经营活动现金净流量／短期
债务
（5）增长能力指标
项 目 名 称 ××年
××年
销售收入增长率
净利润增长率
资本积累率
（四）信用状况调查及评价 1、授信申请人违约事项判断
序 号
判定事项
××年
××月
行业均值（如 有）
判定结果 判定理由
1
我行对该笔贷款停止计息或应计 利息纳入表外核算
信担保措施。
从申请人所在集团内成员企业数量和层级、集团内是否存在交叉持
股、申请人应收和应付关联企业款项的金额及占比等方面说明申请人关
联关系的复杂状况。
以列表形式描述申请人股东情况（如股东超过10家，则列明持股超
过10%的所有股东）。
序号
股东名称
持股比例 与申请人经营及管理上 备注
的联系
其中对控股股东的经营情况进行调查和说明，重点说明控股股东在
（三）财务和帐务情况 1、财务报表情况 描述申请人财务报表审计情况。若经过审计，则调查并说明审计事 务所的是否为我行认可、资质等级等；审计事务所若连续两年及以上发 生变更的，则调查并说明变更原因以及对审计报告质量的影响。若申请 人无法提供经审计的财务报表或对财务报表数据真实性有疑虑的，要对 财务报表数据进行现场调查和核实，详细描述核实内容、过程及结果。 编制财务数据简表如下：
术、设备、产品等方面的重大进步等。
其中对实收资本要进行调查和核实,货币资金出资的调查是否
存在撤资情况,实物出资的调查出资是否合规,实物是否仍在申请人名
下、状态是否正常。
（二）管理情况
1、集团及关联关系
申请人属于我行集团客户的成员企业，应列明所属集团的类别、已
核定授信控制额度、已使用额度情况等，说明申请人在集团内地位和授
要影响的资产或负债项目，包括但不限于：
调查并说明银行存款中是否有质押、冻结情况，如有，质押或冻结
的金额、占比及产生原因。
调查并说明持有的短期投资的种类、明细、金额、是否已质押。 调查并说明应收帐款的帐龄分布，列示金额前五名的应收账款的欠 款人名称、贸易背景、欠款时间、收回可能性、是否为关联企业欠款、 坏账准备是否计提充足，应收账款是否已作质押，产生变化的原因等。 调查并说明其它应收款的帐龄分布，列示金额前五名的其它应收款 的欠款人名称、产生原因、欠款时间、收回可能性、是否为关联企业欠 款、坏账准备是否计提充足，产生变化的原因等。 调查并说明主要存货种类及明细情况，保管状况是否良好，市场价 值是否有重大变化，是否已质押，是否已办理保险，是否存在长期积压 的现象及原因等。 调查并说明持有债权投资的种类、金额、是否已质押；持有多少其 他公司的股权，占被投资单位的股权比例、投资收益情况、是否已质押 等。 调查并说明主要固定资产的种类、数量、成新率、是否正常运转、 是否已抵押，是否存在固定资产灭失、损毁、长期闲置的现象，如有对 申请人资产价值、生产经营的影响。 调查并说明在建工程的项目名称、已完成投资情况、后续资金安 排、工程进度和完工时间，是否存在资金缺口、是否已抵押等。 调查并说明申请人拥有的无形及递延资产的种类、金额、取得或发 生背景、目前价值或作用。其中对土地使用权，调查土地位置、使用状 态、是否抵押、变现能力等。 调查并说明预收帐款的预收对象、产生原因、对应产品生产和劳务 支出的进展情况，是否存在无法按期交付的可能性等。 调查并说明应付帐款的帐龄分布，详细列示金额前五名的应付帐款 的应付对象、产生原因、欠款时间、归还安排、资金来源、是否为应付 关联企业款等。 调查并说明其它应付款的帐龄分布，详细列示金额前五名的其他应 付款的应付对象、产生原因、欠款时间、归还安排、资金来源、是否为 应付关联企业款等。 注：若申请人同时提供合并和本部报表的，应同时对合并和本部报 表上的重点项目进行说明；若申请人提供的经审计的财务报表附注对以 上重点项目的明细情况有相应说明内容，可以不做重复说明，只需对调 查的中掌握的其它情况进行说明。 3、损益及现金流情况分析 通过现场核对申请人账务账簿和重要原始凭证，重点核实并说明以 下情况：增值税、所得税等缴纳情况是否与财务报表、纳税凭证反映的
有负债情况、对申请人未来资金、经营等的影响程度等。
对于新成立的项目公司，财务分析可简化，重点分析申请人实收资 本是否到位、资本公积是否合规、是否存在建设资金挪用或不到位的风 险。
二、项目调查与风险评估 （一）项目概况 1、项目提出的背景 介绍项目地块位置、面积、地形地貌等，阐述项目用地取得过程， 项目开发的来龙去脉。分析项目建设是否属于国家宏观政策支持范围； 项目是否属于我行房地产开发贷款支持的范围。 2、项目规划设计方案 主要调查项目规划特点、总建筑面积及分类建筑面积，建筑密度、 容积率、绿化率、车位数量等经济技术指标。分析项目规划是否符合未 来市场需要，功能结构和户型设计是否合理，配套设施是否齐全。 3、建设工期与形象进度 介绍项目从规划设计、开工、封顶、开盘直至竣工整个开发工作的 进度安排情况。分析申请人制定的进度安排是否合理。对于已开工项 目，应描述最新形象进度。 4、项目合法性分析 分析项目土地使用权取得方式、地价款缴纳情况、项目开发建设合 法性手续（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工 程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》）办理情况等。 5、设计、施工、监理单位能力 主要调查项目设计、施工、监理和物业管理单位的资质等级和专业 技术能力，了解其有无不良记录。 （二）项目市场前景 1、项目所在区域概况 叙述当地经济发展状况和房地产市场发育程度及房地产投资环境， 对当地房地产市场前景进行初步预测；叙述区域内城市建设发展规划和 区域功能定位。 2、同类项目比较 分析与被评估项目相关的商品房市场供求状况和价格水平。对项目 贷款期内当地经济和房地产市场发展状况预期，判断被评估项目的市场 销售（出租）前景。选择若干近3年已开发和近期将要开发的，在位 置、价格、户型设计、功能、居住环境、装修标准、配套设施、物业管 理、工程质量等方面均与本项目类似的同类竞争项目与被评估项目进行 比较和分析，评估项目的市场竞争能力。
3、本项目销售状况 说明本项目的价格定位、物业档次、功能结构和户型设计和销售对 象；描述借款人拟定的项目销售计划，销售周期；统计项目已实现销售 收入、销售价格、销售面积、销售对象。对借款人拟定的销售方案进行 可行性、合理性分析评估。 4、发展策略及重大事项 描述申请人经营战略、中长期发展规划，短期内经营计划、投资项 目、市场拓展方向等。 说明其他会对申请人管理、经营、资金及偿债能力等方面有重要影 响的重大事件，包括人事变动、资产重组、重大建设项目、重大或有项 目、法律起诉、帐户冻结等。 （三）项目投融资分析 1、项目总投资分析 项目总投资是指商品房开发项目从拟建到竣工验收交付使用整个开 发过程中投入的全部费用的总和。主要包括土地费用、前期工程费用、 基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、财务费 用、管理费用、销售费用和不可预见费用等。分析项目的各项投资费用 构成是否齐全，投资估算的取费标准和依据是否符合国家或地区规定的 标准，是否存在任意扩大或压低投资情况（填制附表1总成本费用估算 表）。 2、筹资方案 了解项目资金来源构成，调查各项资金来源、出资方式和筹资成本 是否可行，各种资金来源是否可靠并落实，投资进度安排是否合理。重 点分析企业自有资金比例是否符合我行房地产贷款的有关规定。 3、目前已完成投资 统计借款人已完成投资，核实有关付款凭证。分析项目的形象进度 与投资完成情况是否相符，分析已投入资金来源情况。 （四）财务效益与偿债能力评估 1、项目财务效益分析 根据市场评估预测的租售计划和租售价格预测各年的租售销售收 入。根据现行的财税制度和房地产企业会计的有关规定，按比例逐年结 转开发产品至经营成本，计算经营税金及附加、销售费用、管理费用、 财务费用、所得税等项目，计算企业净利润（填制附表2项目损益分析 表）。 2、项目现金流量分析 根据项目资金来源与支出、租售计划以及损益预测，测算项目的现
是否存在 不良贷款 及违约记
录
贷款
银行承兑 汇票
贸易融资 贴现 保函 其他
合计
**银行
**银行
……
合 计
（注：担保方式应进行详细说明，保证担保的列明保证人名称及是
否与申请人存在关联关系，抵质押担保的列明抵质押人和抵质押物的名
称。）
对与信贷登记系统查询结果不一致的，应调查并说明原因；对我行
信贷系统上列示为银监会大额授信预警客户的，应查明预警原因并进行
项 目 名 称 ××年
××年
××年
××月
行业均值（如 有）
存货周转率
应收帐款周转率
总资产周转率
（3）盈利能力指标
项 目 名 称 ××年
××年
EBITDA
销售净利率
净资产收益率 EBITDA：息税折旧摊销前利润
（4）现金偿债能力指标
项目名称
××年
现金比率 经营活动现金净流量／总债
××年
××月
行业均值（如 有）