XXXX项目贷款评估报告

兴旺广场建设项目评估报告

扬州市区农村信用合作联社

5国信资信评估有限公司

二0—0年六月

目录

概述 (2)

第一章项目承担主体评价 (4)

1.1借款人概况 (4)

1.2公司股本结构 (4)

1.3公司组织机构及人员评价 (4)

1.4经营者管理者素质 (5)

1.5借款人财务状况评价 (5)

1.5.1资产与负债及所有者权益结构 (5)

1.5.2财务状况评价 (7)

1.6 关联企业 (7)

第二章项目基本情况评价 (8)

2.1项目概况 (8)

2.1.1地理位置 (8)

2.1.2项目规戈U (8)

2.2项目市场定位 (9)

2.3项目建设合法性分析 (9)

2.4项目开发周期及工程进度计划 (10)

2.5项目建设条件评价 (11)

第三章项目市场分析 (12)

3.1市场环境分析 (12)

3.1.1扬州市概况 (12)

3.1.2 扬州市房地产市场 (13)

3.1.3政策环境 (13)

3.2同类竞争项目的比较 (14)

3.3项目优劣势分析 (14)

3.4项目市场前景预测 (15)

第四章项目投资估算和筹资评价 (17)

4.1项目投资估算 (17)

4.2项目资金来源 (18)

4.2.1项目资金来源计划 (18)

4.2.2资金来源计划落实情况 (19)

4.3项目资本金评价 (20)

第五章偿债能力分析 (21)

5.1项目财务效益预测算 (21)

5.1.1项目销售收入 (21)

5.1.2销售税金 (21)

5.1.3管理费用 (22)

5.1.4销售费用 (22)

5.1.5项目禾U润及利润率 (22)

5.2项目现金流量及还款来源分析 (23)

5.3项目效益敏感性分析 (23)

第六章银行效益和贷款风险分析 (24)

6.1贷款担保方式 (24)

6.2银行效益评估 (24)

6.3贷款风险及防范措施 (24)

第七章项目综合评价 (25)

概述

承贷主体：江苏源纳置业有限公司

企业性质：有限公司

法定代表人：林胜盛

项目名称：兴旺广场建设项目（以下简称本项目”

项目类型：房地产开发项目

建设地点：项目选址位于扬州市维扬区双桥乡境内，东侧为蒿草河，西侧为双桥乡住宅楼，南侧为师范学院宿舍，北侧为四望亭路

用地面积：项目建设用地面积10623.9 m2；

建筑面积：建筑总面积为34481 m （地上建筑面积为21315 m,地下

建筑面积为13166 m）；

其中：酒店用房11170 m2

商业用房10145 m2

车库13166 m2

项目估算总投资：18150万元

项目估算销售收入：33284万元

税后净利润：8343.36万元

总投资净利润率：45.96 %

申请银行贷款：3300万元

申请贷款期限：24个月

本次评估采用的依据如下：

1、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版），中国计划出版社，1993 年；

2、《中长期贷款项目评估》，中国金融出版社，1999年；

3、《兴旺广场建设项目申请报告》，江苏汇诚投资咨询管理有限公司；

4、《市发改委关于兴旺广场”商品房开发建设项目核准决定书的通知》扬发改许发[2010]84号；

5、《扬州市区农村信用合作联社固定资产贷款实施细则（试行）》；

6、相关财务报表；

7、其他相关文件及资料。

第一章项目承担主体评价

1.1借款人概况

江苏源纳置业有限公司（以下简称公司”成立于2000年3月31日，

其前身为1995年成立的扬州市源纳房地产开发有限责任公司，公司目前注册资本为2000万元，法定代表人：林胜盛。一般经营项目：房地产开发，商品房销售。2010年6月7日经江苏省住房和城乡建设厅核准按贰级标准从事房地产开发经营业务，公司注册地址为扬州市文昌西路123号2幢5楼。

1.2公司股本结构

公司原注册资本为820万元，2010年1月，公司实收资本增加至2000 万元，主要股东有扬州源盛置业有限公司出资1180万元，持股比例59%;

林胜盛出资362万元，持股比例18.10%；林忠兴出资230万元，持股比例

11.50%；其他12位自然人股东，共持股11.40%。经扬州汇诚联合会计师事务所验资确认，公司于2010年1月12日全部注册资本金到位，出资方式均为货币资金。

1.3公司组织机构及人员评价

公司是由扬州源盛置业有限公司和多位自然人共同投资组建的房地产开发企业，拥有多年房地产开发经验和一支成熟的经营管理团队。

公司设有股东会为公司的最高权力机构；公司设有董事会，成员为5人；设有监事会，成员3名，由股东代表和职工代表组成。目前，公司下设有总经理室、工程部、销售部、财务部、办公室等部门。公司现有专业技术人员

40余名，其中高级工程师15人，能够充分满足公司目前经营管理的需要。总体看，公司组织机构健全，人员专业技术水平较好，管理团队成熟。1.4经营者管理者素质

公司法人代表林胜盛，现年36岁，从事建筑与房地产开发有10年之

久，经验丰富，具有较强的房地产开发经营与管理能力。

公司拥有一批长期从事房地产开发的管理人员，均具有一定的专业技

术水平和项目开发管理经验。

总体看，公司管理层具有较强的房地产开发经营与管理能力。

1.5借款人财务状况评价

1.5.1资产与负债及所有者权益结构

截至2010年4月末，公司资产总额13252.60万元，其中流动资产

8518.92万元；固定资产4733.68万元。主要构成：

（1）货币资金72.42万元。

（2）应收账款242.76万元，主要为工程款。

（3）预付账款673.06万元，为支付的项目工程款及材料款。

（4）其他应收款840万元，主要为单位及个人借款、工程款，明细如

F表: