贷款项目评估报告

贷款项目评估报告第一章概要某实业有限公司（以下简称某公司）为开发“青城山房”项目申请贷款，本机构受中国农业银行四川省分行委托于2006年月11月组成项目评估组对该项目进行了全面评估（评估基准日确定为2006年10月31日）。

根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作评估程序，按照《中国农业银行中长期项目贷款评估办法》的要求，评估组在实施了实地查勘、市场调查与询证等必要的程序后，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2006年11月23日完成评估工作。

现将评估报告简要概述如下：一、借款人评价1、公司简介某公司于2005年6月20日经四川省工商行政管理局登记注册成立。

现股东由一个法人与两个自然人组成，注册资本与实收资本均为5,000.00万元人民币，其中：宁夏某房地产开发有限公司出资4300万元，占总股本的86%；胡晓红出资200万元，占总股本的4%；杜明冬出资500万元，占总股本的10%。

该公司目前房地产开发资质证书为“暂定资质证书”，有效期至2007年7月18日，暂定等级为三级。

2、管理层简介某公司设立股东会，股东会为公司最高权力机构，下设执行董事。

公司设有工程管理部、技术管理部、合同预算部、财务部、人事行政部、销售部六个职能部门，共有管理人员和员工三十人，90%以上员工具有大专以上学历。

公司主要管理人员简历如下：xx：公司法定代表人,女，1969年３月出生，法律本科毕业，具有工程师、经济师专业职称。

1990年-1997年任宁夏朔方律师事务所律师；1987年8月任广东新世纪工业园有限公司副经理；1998年某房地产开发有限公司成立任总经理；2001年至今：现任宁夏某物业管理有限公司董事长；2001年至今：现任宁夏某闭窗制作有限公司董事长；2003年5月年至今：现任宁夏某建筑工程有限公司；2004年8月任宁夏某房地产开发有限公司董事长；2005年6月任四川广生实业有限公司董事长。

xx：公司财务主管,男，1969年6月出生，本科文化，会计师。

1992年7月至1994年12月在北京第三市政公司财务科工作；1995年1月至1997年12月任北京世纪地产策划有限公司任财务部主任；1998年1月至2000年12月任北京城锋房地产开发有限公司财务部高级经理助理；2001年1月至2005年10月任北京银信兴业房地产开发有限公司财务部监；2005年10月至今任某实业有限公司财务部监。

3、公司信用及财务状况某公司基本帐户开设在中国银行股份有限公司经人行咨询系统查询，截至2006年11月17日，某公司无银行借款，无对外担保，无不良信贷信息，无诉讼事项。

由于该公司成立时间仅一年多，不足以评定信用等级，经贵行（都江堰支行）认定其2006年信用等级为AA+级。

截止2006年10月31日，公司总资产8067.64万元，负债35.72万元，所有者权益为8031.92万元。

4、关联企业（1）宁夏某房地产开发有限公司宁夏某房地产开发有限公司成立于1998年10月，注册资本金5000万元，系建设部核定的一级房地产开发企业，银川市房地产业协会（首批）会员单位。

该公司2005年度信用等级AA，2006年信用等级被宁夏分行评定为AA+。

经人行咨询系统查询，截至2006年11月20日，银行借款余额为8000万元，贷款分类均为为正常。

截止2006年9月31日，公司资产总额为27535.08万元，负债总额为19275.90万元，所有者权益为8259.19万元，资产负债率70.00%。

公司近两年的经营情况如下表：（2）宁夏某建筑装饰工程有限公司该公司成立于2004年5月，注册资本人民币壹仟万元，公司股东为宁夏某房地产开发有限公司、xx、胡晓红，其中：宁夏某房地产开发有限公司出资300万元，占总股本的30%；xx出资600万元，占总股本的60%；胡晓红出资100万元，占总股本的10%。

（3）宁夏某物业管理有限公司该公司成立于2001年2月，注册资本人民币叁佰万元，公司股东为xx、胡晓红两位自然人，其中：xx出资270万元，占总股本的90%；胡晓红出资30万元，占总股本的10%。

二、项目评价“青城山房”项目位于都江堰市青城前山风景区青城镇桃花村，东临106国道（东北角边界与青山制药和青蓉机械厂用地相临），南临滨江河与滨江路（排洪渠），西临环山路与环山渠，北临道路。

项目由三个地块组成，总用地面积为167580.4平方米，总建筑面积为45280.86平方米。

项目综合技术经济指标如下：该建设项目经都江堰市发展计划委员会立项，目前已取得了所有建设手续。

项目计划于2007年9月竣工。

截止现场勘察日，该工程正进行展示区（一号地块178、179、180、181、182、183、185、186号四组院、209至220、222、223号公寓，4、5号公建）基础工程施工（四组院桩基已完工）。

现场勘察情况表明，该工程的实际工期已落后于计划工期约一个半月，因此该工程的实际竣工时间顺延。

该项目的建设用地符合城市规划，建设场地平坦，电力、电讯、给水、天然气等市政管线可由周边城市管网引入。

该项目的勘察工作由都江堰川西工程勘察施工有限责任公司，设计工作由加拿大BDCL设计有限公司BDCL Design Group LTD、北京市建筑设计研究院（三所）、北京创翌高峰园林景观设计有限公司、四川国恒建筑设计有限公司等四家公司完成，项目工程施工由成都市第七建筑工程公司完成，监理工作由都江堰市诚信建设监理有限公司完成。

三、投资、筹资评估（一）总投资估算与资金筹措经测算项目的总投资为18,686.97万元，资金来源为自有资本金7980.93 万元，占总投资的42.71%；银行贷款8,000.00万元，占总投资的42.81%；销售转投入2706.04万元，占总投资的14.48%。

（二）评估基准日投资情况评估人员通过分析某公司的财务帐目，截止于2006年10月31日止，项目已投入的资金为：1、土地款6435.62 万元；2、前期工程费545.38万元；3、报建费384.69 万元；5、开发间接费47.75万元；6、期间费用263.08万元；以上合计7676.52万元。

（三）企业自有资金核算截止2006年10月31日,企业的所有者权益8031.92万元；固定资产净值50.99万元；企业存货（开发成本）7413.47万元，均为本项目（青城山房）投入的各项费用。

经测算某公司可提供的自有资金（项目资本金）为7980.93万元。

公司目前已投入资金为7676.52万元，小于公司可提供的自有资金（7980.93万元）。

公司截止评估基准日货币资金帐面余额为560.05万元，后续投入资金（项目资本金未投部份）是有保证的，因此以7980.93万元作为项目资本金，占总投资额的43.86%。

（四）银行贷款根据某公司的申请与测算的项目资金缺口，该项目拟向银行申请8,000.00万元的房地产开发贷款。

（五）项目预售款转投入预收售房款转投入2706.04万元，占总投资的14.48%。

四、财务评估（一）静态效益指标经测算，项目建设经营期总利润额、税后利润、销售利润率分别为：（二）项目财务现金流量分析经评估测算，项目的税后指标如下（详见附表）：1、内部财务收益率：22.32%；2、财务净现值（折现率10%）：按全部投资计为2333.91万元；3、动态投资回收期（折现率10%）：2.23年以上指标反映，项目的内部收益率大于银行贷款利率与设定的折现率，财务净现值大于零，该项目在财务上是可行的。

（三）项目偿债能力分析项目还款主要来源于由销售商品房而流入的现金，开发期累计的盈余资金经测算为12,121.38 万元，借款偿还期为1.64年，项目综合偿债保证比2.52，项目偿债有保障，企业有一定的偿债能力。

（四）不确定性分析1、盈亏平衡分析计算表明，当销售均价为4624.52元/平方米（计划销售均价6264.38元/平方米）或销售面积为31374.92平方米（总销售面积为42500.50 平方米），项目达到盈亏平衡点。

项目保本作业率为73.82%，安全边际率为26.18%。

2、敏感性分析从“项目敏感性分析表”可以看出，销售价格、开发成本均为本项目敏感因素，其中销售价格为主要影响因素，其每提高或降低10%，净现值将增加或降低60.82%；其次总投资为次要影响因素，其每提高或下降10%，净现值将下降或增加50.8%2。

因此企业因加强市场营销工作，密切关注销售价格的变化，并严格控制开发成本。

当项目最敏感的因素销售价格下降10%时，项目财务内部收益率（14.85%）仍大于折现率（10%），财务净现值（914.46万元）大于零。

因此，从敏感性分析的结果可知，项目有较强的抗风险能力。

当总投资增加19.66%时，财务净现值趋于零。

当总收入下降16.43%时，财务净现值趋于零。

五、贷款风险分析1、项目合法手续方面“青城山房”项目已取得项目选址意见书、建设用地规划许可证、项目用地国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等，项目的手续合法。

2、借款人方面借款人是2005年新成立的公司，房地产开发资质为暂定三级，但公司主要管理人员均有长期房地产开发企业工作经历，因此积累了较丰富的房地产开发经验，公司信用等级被中国农业银行都江堰支行认定为“A A＋”级，这些对该项目的成功开发提供了一定的保证。

3、市场方面房地产市场作为目前投资的热点，竞争较为激烈，特别是国家实行一系列的调控措施以来，市场风险加剧。

本项目位于风景秀丽的青城前山区域，但由于项目的目标客户群体有特定的针对性，因此需要加强市场营销工作。

该项目地理位置较好，价格适中，定位较为准确，预计可按计划完成销售。

4、资金方面本项目的资金来源为：自有资本金7980.93 万元，占总投资的42.71%；银行贷款8,000.00万元，占总投资的42.81%；销售转投入2706.04万元，占总投资的14.48%。

5、政策方面中国人民银行对外发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，重申了商业银行发放房地产开发贷款的条件：房地产开发企业要有资质，信用等级较高，无拖欠工程款；必须具备四证；自有资金不低于35%。

从政策上要求商业银行优化房地产信贷结构，降低信贷经营风险等。

今年以来建设部、发改委、税务总局、国土资源部相继发布了一系列政策，调控房地产市场。

特别是今年5月，国务院常务会议提出六条关于楼市调控的针对性措施，接着国务院办公厅又转发了建筑部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，对目前的房地产市场产生了较大的影响。

因此，银行应一方面密切关注房地产最新政策对本项目的影响；另一方面应加强对业主的贷后管理。