深圳坑梓中心区城市更新模式

深圳坑梓中心区城市更新模式探讨摘要：本文结合深圳市城市更新现状及新加坡规划理念，针对深圳坑梓中心区城市更新项目的现状问题及产生原因进行剖析，最终在城市用地、规划布局、历史建筑保护及开发模式等方面提出更新策略，结论可供相关部门参考。

关键词：深圳市、坑梓中心区、城市更新、开发模式前言深圳市是中国第一个经济特区，自1980成立至今，由一个昔日的边陲小镇发展成为具有一定国际影响力的新兴现代化城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”。

城市发展初期，由于建设资金不足，政府完全放手开发单位和旧村居民自发改建，这种粗放式的建设管理模式能够调动社会积极性，集中社会资金，快速形成城市格局，但是由于缺乏规划管理，为日后“城中村”现象的出现埋下了隐患。

如今，快速的城市化发展使城市面临着土地供应不足的发展瓶颈，解决“城中村”问题迫在眉睫。

2009年，深圳市大工业区、坪山街道和坑梓街道整合为坪山新区，这是继光明新区之后深圳市设立的第二个政府直接管理的功能区，创新基层管理改革试点的全新功能区。

坑梓中心区作为坪山新区次级中心，将在产业升级、城市建设等方面发挥先导作用，推动坪山新区跨越发展。

本文借鉴新加坡规划理念，针对面临的现实问题，研究探讨适合坑梓中心区城市更新的解决方案，力争把坑梓中心区建设成为高水平和高品质的生态新城和现代城市中心区。

1. 规划区概况介绍1.1. 概况坑梓街道位于深圳市坪山新区，北接惠州市，东靠大亚湾，南连坪山街道，西邻龙岗区坪地街道；辖6个社区居委会、44个社区居民小组。

总面积46平方公里，总人口约18万人，其中户籍人口近万人。

坑梓街道是深圳东部的新兴工业重镇。

坑梓历史文化悠久，民风淳朴，有着优良的文化传统。

300多年前的清代康熙年间，黄姓宗氏在坑梓开基，先后建立起“新乔世居”、“龙田世居”等34座客家围楼，其中“龙田世居”被列为省级重点文物保护单位。

气势恢弘的客家围楼反映出当时的坑梓人文荟萃和经济繁荣。

1.2. 规划范围规划区位于深圳市东北部，坪山新区内，坑梓街道办所在地，北至深汕高速公路，南至丹梓大道、东至聚龙大道，西至高压走廊边东侧边界围合的区域，总用地面积5.34平方公里。

2. 深圳市城市更新政策评价2009年9月，深圳市国土规划部门出台的《深圳市城市更新办法》，是目前深圳市最为全面的城市更新政策，主要有以下几点创新之处。

1、鼓励权利人自行改造。

原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由发展商实施，同时政府鼓励权利人自行改造。

2、城市更新对象全覆盖。

由原来限于城中村和旧工业区改造，扩大到旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等所有城市更新活动。

3、首创城市更新单元。

城市更新单元将成为管理城市更新活动的基本依据，其划分不为行政单位或地块所限，能对零散土地进行整合。

城市更新单元的划定范围是综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，以相对成片的区域作为城市更新单元；现状建筑物超过20年的，可以用地权属范围为单元拟定城市更新单元。

面积不宜小于3公顷，拆除重建面积不宜低于总面积的70%。

4、三类更新模式并行。

更新模式包括综合整治、功能置换、拆除重建三类。

综合整治是指综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。

功能置换是指改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。

拆除重建是指将建筑全面拆除，进行全新规划和建设。

3. 规划区现状分析3.1. 现状主要问题1、空间布局问题由于历史原因及缺少规划引导的影响，规划区内呈粗放式发展，居住用地和工业用地混杂，污染性企业紧邻居住区布置。

公共设施布局不合理且配套严重不足。

绿地所占比例小。

市政设施配套不足，高压线从规划区穿过，影响城市景观。

2、生态环境问题市民健身、锻炼等公园绿地严重缺少，基地内的几处特色荔枝林未能得到合理开发利用。

自然水体景观效果差、污染严重，生活污染、工业废水未经处理直接流入水体现象严重。

3、交通网络问题现状区内现状道路网密度较低，各级道路不成系统，多断头路和t字路口，交通状况较差。

4、历史风貌问题历史建筑缺乏保护与利用，历史特色风貌不明显。

5、土地权属问题土地权属复杂，增加开发难度。

土地所有权属包含国有用地、集体用地及非农建设用地三类。

3.2. 问题产生原因剖析1、区位因素30年前，深圳以铁丝网拦起了90.2公里的一道边防管理线，将深圳分为关内、关外两重天——关内是特区，包括罗湖区、盐田区、福田区、南山区，面积为395.8平方公里；关外，包括宝安区、龙岗区，面积为1507平方公里。

深圳形成了“二元结构”和“一市两法”的管理发展格局。

2、政府调控机制不健全城市管理部门由于缺少有效的控制手段，城市规划滞后，对于“城中村”的问题出现，只能不断的作出妥协和让步。

造成城市用地混乱，用地权属复杂，增加了土地开发和改造的难度。

3、历史文化资源保护意识淡薄由于经济基础薄弱、政府重视力度差，对规划区内的历史街区、历史建筑和传统民居的保护意识淡薄，使城市面临着历史文化不断遗失的尴尬境界。

4. 规划区主要更新策略4.1. 针对城市脉络提出更新策略城市的发展是由政治、经济、文化等不同作用力共同推动，现状肌理展现了基地内在脉络及其历史演变，昭示在新的开发使用中的潜在价值。

因此，选择基地中有代表性的四种肌理进行分析研究，并提供更新原则。

肌理a:农业时代宗氏聚集，传统客家围屋肌理。

传统客家围楼为围龙式围屋，也称半圆形围屋。

规划区围楼主要分布在田坑水附近。

规划将对围屋肌理予以保留、提炼，城市中心区体现围楼的建筑特色，作为城市文化的记忆，功能更新为休闲娱乐、文化展览。

肌理b1：工业时代城村共生，“贴面楼”、“握手楼”、行列布局肌理。

这是由工业发展迅速，随着外来务工人员的增加，村民片面追求经济效益、建筑密度、容积率，忽视了对生活质量追求造成的。

此肌理不利于塑造现代化城市形象，规划将其拆除重建但功能予以保留。

肌理b2：工业时代村厂潮涌，“三来一补”小型加工企业，布局分散。

规划的滞后性造成了村民、村集体随意自建厂房，厂房与住宅混杂，增加安全隐患。

规划将其工业升级为2.5产业及第三产业，肌理更新。

肌理c：信息时代现代居住，经过规划的新建住宅，配套设施相对完善。

此肌理相对合理，规划将其予以保留，对功能进行完善。

4.2. 尊重现状又利于长远发展的城市结构规划结合现状坑梓街道办形成行政办公中心、依托原人民路商业并结合现状工业用地置换打造新的商业服务中心、提取现状黄氏宗祠传统建筑元素基础，并结合当地传统文化打造文化娱乐中心。

三个中心由北向南依次展开，共同形成坑梓市民公共服务中心。

将规划区内的产业用地进行改造升级，污染严重的企业外迁。

以科技研究、2.5产业及居住新城围绕市民公共服务中心布置。

形成“双轴一环”的城市结构。

双轴：东西向的生活生产服务轴，联系中心区与生活片区，为居住生活生产提供配套服务；南北向的公共生态服务轴，以生态绿色廊道为基底，串联龙田世居、公共服务中心与南侧公园，形成开敞、生态的公共活动空间轴线，并向南延伸至聚龙山片区；一环：围绕于核心区四周的居住环带，并随未来公共服务中心的繁荣，品质将不断提升。

4.3. 引入新加坡“白地”，为规划预留发展空间为了使发展商获得更大的灵活性以适应市场的变化，1995年由新加坡市区重建局提出“白地”概念。

开发商在“白地”租赁使用期间，按照政府招标合同要求（通常包括用地性质选择范围，最大容积率和建筑面积等），可以根据市场及土地开发需要，灵活决定或更改土地利用性质,土地其它相关混合用途, 以及各类用途用地所占比例，而无需递交申请及交纳土地溢价。

“白色成分”是为了配合新商务地段（包括原工业、仓储、市政设施和电信等用途）的开发在2001年概念规划首次提出的，即在商务地段中允许一定比例的建筑面积用于混合用途。

白色成分的多少是地段灵活性的体现。

1、“白地”的作用在“白地”99年租赁期范围内，开发商在不同时间能根据当时的市场需求更改土地用途或混合用途，从而减少租金受市场影响的风险，大幅增加土地开发潜力及土地的市场价值。

2、“白地”位置的选择“白地”通常选择在区位条件良好, 周边环境发展成熟, 或是基础设施配套完善,有地铁、轻轨通过, 发展潜力巨大, 或是在周边存在着历史文物保护等更为复杂的影响因素, 需要在市场运作中仔细考量的位置。

3、“白地”用地性质在政府规划许可范围内，通常在白色地带内，商业、旅馆、居住和其他两种或多种用途可以单独或混合发展，发展商也可以改变混合的比例以适应市场的需要，2003年用地类型中加入运动及娱乐用途，并将清洁工业和研发设施列入考虑范围之内。

4、“白地”运作流程每年年中或年末，新加坡国家发展部在对市场土地供需情况研究和世界经济走势分析的基础上，通过多种方式向外界宣布在年内或下一年计划招标拍卖的地段，其中包括少量“白地”。

招标拍卖过程由新加坡市区重建局(ura) 的土地售卖署负责。

通常首先由政府首席估价师(chief valuer) 进行估价,发展商如果对该地段有发展意向要向政府提交申请, 需要对该地块的估价高于政府部门预估市场价的85 %，并承诺在开发过程中遵守招标文件所提出的全部技术要求，申请才会被接受, 并且该地块才会由备售名单(reserve list) 系统推向市场予以公开招标。

在此之前, 所有成功的申请者需与政府相关部门签订协议，并交纳申请标价的5%作为定金做出参与投标的承诺。

在正式投标时, 这些已成功申请的发展商必须以之前提出的价格或更高的价格参与地段投标, 最后由价高者得之。

5、“白地”在规划区的运用规划兼顾基地跨越发展的可能性，在中心区、邻里中心及地铁站周边地区设置多块白地，预留开发规模的弹性及土地兼容性。

开发商可在一定许可条件下，通过对用地性质的合理调配与布局，充分发挥白地的综合效应。

近期将白地预留做绿化处理，不做任何开发，待发展时机成熟后再进行开发建设。

这样可以有效避免重复规划建设所造成的浪费。

4.4. 对历史建筑进行保护性开发规划对省级文物保护单位、区级文物保护单位、历史建筑进行保护。

具体保护措施为：在保护范围（历史建筑范围外20—30米）内不得在地面、地下及空中从事危害文物保护单位安全的活动；在建设控制范围（保护范围外30—100米）内新建建筑应与文物本体相谐调，其建筑高度不得高于文物建筑。

可将历史建筑外立面进行修缮，做到修旧如旧，丰富历史建筑的现代功能将其发展成为休闲娱乐、文化展示性建筑。

并对历史建筑周边地区进行控制，还原历史街区风貌特色，增强规划区的历史文化底蕴，传承历史文化精神。

4.5. 选择科学的开发模式，保障城市更新的顺利进行1、开发模式建议针对不同地区，采取不同开发模式。