2020年房地产经纪行业专题研究报告
2020年房地产行业分析报告
2020年房地产行业分析报告2020年1月目录一、行业主管部门、主要法律法规和政策 (4)1、行业主管部门和管理体制 (4)2、行业主要法律、法规和政策 (4)（1）主要法律法规 (4)（2）宏观调控政策 (5)二、行业发展状况 (15)1、房地产行业占固定资产投资行业较重比例 (15)2、房地产开发投资保持快速增长，住宅开发投资仍然是重要组成部分 (16)3、商品房销售额和面积大部分成正增长趋势，但因宏观政策调控，增长幅度在不断减弱 (18)4、商品房价格整体持续上涨，涨幅在国家宏观调控下回归理性 (19)三、行业竞争情况 (20)1、行业集中度不断提高 (20)2、规模化经营成为主流 (21)3、差异化、品牌化竞争 (22)4、行业竞争的焦点逐步由土地储备转为资本支持 (23)5、住宅产业化趋势 (23)6、政府宏观调控力度加大 (24)四、进入行业的主要障碍 (25)1、资金实力和土地资源壁垒 (25)2、行业经验壁垒 (25)3、品牌壁垒 (26)五、行业市场供求状况 (26)六、行业发展趋势 (28)1、国家调控政策促房地产市场建立健康发展的长效机制 (28)2、宏观经济的平稳增长为房地产行业的稳步发展奠定基础 (28)3、人均可支配收入的不断提升将增加房地产市场的有效需求 (29)4、持续推进的城市化进程为房地产行业发展的重要推动力 (30)5、改善型居住需求的增长进一步推动房地产行业的发展 (31)6、行业竞争格局将进一步深化，行业参与者逐步分化 (31)七、行业上下游之间的关联性 (32)一、行业主管部门、主要法律法规和政策1、行业主管部门和管理体制国家对房地产行业的管理部门主要包括国土部、住建部、商务部等部门，其中：国土部主要负责土地资源的规划、管理、保护与合理利用；住建部主要负责规范住房和城乡建设管理秩序，规范房地产市场秩序、监督管理房地产市场，以及产业政策、质量标准及行业规范的制定；商务部主要负责外商投资国内房地产市场的监管、审批及相关政策的制定。
房地产市场调研报告2020年最新
房地产市场调研报告2020年最新房地产市场调研报告2020年最新房地产业作为一种重要的经济杠杆，是城市进展中担当城市建设、经济进展的重要力气。
2020年《政府工作报告》指出"坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康进展'。
近年来，XXXX处于基础设施建设向产业进展转变的关键时期，加强宏观调控，保证了房地产市场平稳进展。
近期争辩院组织力气对XX房地产市场进展状况进行调研，形成以下争辩报告。
一、房地产市场基本状况2020年，随着新冠疫情在全球的不断扩散，世界经济受到严峻冲击的背景下，X月国务院发布《关于构建更加完善的要素市场配置体制机制的看法》、国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合进展重点任务》等文件，从土地、户籍和资本等方面提出改革看法，完善土地、人口和资金等要素的市场化配置，加速推动区域一体化进程，促进资源向中心城市及重点城市群集聚，强化金融监管，因城施策更加机敏，释放中长期利好，保证房地产市场平稳运行。
全国房地产市场。
从反映各等级城市综合房价的纬房城市分级指数看，20XX年以来，一线城市房价总体表现为稳中有降，二三四线城市房价平均涨幅较大，其中四线城市指数上涨XX.X。
2020年，在疫情影响下，一线城市指数上涨X.X，二线城市指数上涨X.X，涨速相对较快，市场恢复快速；三四线城市市场稳中有降，特殊是三线城市指数下跌X.X，降速明显。
但随着20xx年X月，国家进展改革委《20xx年新型城镇化建设重点任务》的要求，超大城市要大幅增加落户规模、Ⅰ型大城市要全面放开放宽取消落户条件等。
我们认为，将来人口将渐渐持续向大城市、少数几个城市群聚集，导致刚性购房需求增加，并在土地资源紧缺等因素的影响下，一二线城市房价必将或许率呈现上涨，房地产市场分化将加剧；例如，2020年，XX优化入户政策，规划户籍人口增加XX万人，X-X月份XX房价大幅上涨，目前，XX新居均价为XXXXX 元/㎡，2020年上涨幅度X.X，其中四月份一手住宅成交XXXX 套，创近X年新高。
2020年房地产经纪行业分析报告
2020年房地产经纪行业分析报告2020年10月目录一、行业现状：规模持续增长，呈现一超多强 (6)1、经纪行业发展迅速，新房渗透率快速提升 (6)（1）伴随房地产市场快速发展，经纪行业规模不断扩大，新房渗透率快速提升 (6)（2）费用率稳步提升下，佣金收入增长更快 (7)2、竞争格局相对分散，呈现哑铃式结构 (8)（1）经纪机构数量持续攀升，中小机构众多分散 (8)（2）贝壳规模遥遥领先，行业呈现一超多强 (8)3、行业痛点 (11)（1）真假房源难辨，影响客户体验 (11)（2）恶性竞争普遍，信息隔离严重 (12)二、玩家分析：贝壳、我爱我家、易居阿里 (13)1、贝壳：链家升级版，国内房地产经纪龙头 (13)（1）贝壳由链家网升级而来，打造技术驱动的开放型品质居住服务生态 (13)（2）贝壳已成为国内最大的住宅交易和服务的线上与线下集成平台 (14)（3）存量房交易为主，营收快速增长 (15)（4）新房营收贡献过半，盈利能力稳中有升 (15)（5）构筑楼盘字典，坐拥海量真实房源 (17)（6）ACN明确分工、共享房源，辅以强管控 (18)（7）ACN明确分工、共享房源，辅以强管控 (19)（8）ACN提升交易效率，实现多方共赢 (20)2、我爱我家：A股经纪龙头，渠道资源相对丰富 (22)（1）A股房地产经纪龙头，多元化业务协同发展 (22)（2）重点城市市占率居前，二季度业绩逐步好转 (23)（3）打造共享、协作的经纪人网络，品牌自主度高 (24)3、易居：新房代理龙头，积极拓展经纪服务 (25)（2）打造第三方经纪平台，强调弱管控、房源共享 (26)（3）携手阿里推出天猫好房、ETC协作机制 (27)4、总结 (29)（1）三者底层逻辑相近，管控模式为主要差异 (29)（2）行业核心是“房、客、人”，贝壳占据先发优势 (29)三、行业展望：空间广阔，规模之争日趋激烈 (31)1、行业空间：驱动因素犹在，未来空间依旧广阔 (31)（1）居民购房需求仍然充足 (31)（2）中介渗透率有望继续提升 (31)（3）佣金费用率仍存提升空间 (32)2、线上线下渠道或将加速融合 (33)（1）线上营销渠道重要性日益凸显 (33)（2）行业特点决定纯线上模式难以走远，未来线上线下或将加速融合 (33)3、线上线下渠道或将加速融合 (35)4、从直营到加盟，迎接平台化时代 (35)5、从直营到加盟，迎接平台化时代 (36)6、衍生市场不容小觑，业务或趋多元化 (37)四、估值：从阿里看贝壳中长期估值区间 (38)1、贝壳是仅次于阿里巴巴的第二大商业平台 (38)2、行业对比：线上零售业规模增速高于经纪行业 (39)3、成长性：贝壳规模、业绩增长快于阿里巴巴 (41)4、平台模式：阿里以非自营为主，贝壳兼具自营 (44)5、交易模式：贝壳与阿里均从C2C延伸至B2C (45)6、盈利模式：贝壳或难复制阿里营销主导收入模式 (47)7、盈利质量：贝壳盈利水平不如阿里巴巴 (49)8、总结：贝壳短期估值存在支撑，中期或受行业空间等制约 (50)2020年8月13日，贝壳找房在纽交所成功上市，发行价为20美元/ADS，募集资金21.2亿美元。
2020年房地产经纪行业分析报告
2020年房地产经纪行业分析报告2020年12月目录一、房地产中介行业的增长空间 (6)1、存量住宅规模：竣工持续增长推升存量市场总量 (8)2、二手房流通率：国际对比，中国流通率相对较低 (10)3、中介的渗透率：从存量到新房，渗透率持续提升 (12)4、佣金率待改善：交易效率提升带来佣金率向上改善 (14)5、行业重点公司：传统中介与新房代理，业务相互渗透 (15)二、低佣金率背后的行业博弈困境 (17)1、上下游的单次博弈：经纪人职业生涯平均成交2套房 (17)2、同行间的零和博弈：竞争大于协作，藏盘却大于分享 (19)3、低效下的价格博弈：低质量服务加剧佣金率恶性竞争 (22)三、商业模式创新：贝壳改变了行业的博弈模型 (24)1、零和博弈到协作共赢：ACN合作模式带来的市占率的快速提升 (25)（1）ACN：中介精细化分工下的佣金再分配机制 (25)（2）长时间高成本积累，楼盘字典奠定真房源壁垒 (26)（3）腾讯入股，占据信息分发渠道优势 (28)（4）中小中介的决策模型：加入贝壳的正反馈循环与孤军奋战的负反馈漩涡 (29)2、单次博弈到重复博弈：完善经纪人职业路径，建立经纪人学习曲线 (31)3、价格竞争到服务竞争：建立行业信用体系，保障交易流程安全高效 (32)（1）信用分+贝壳分，平台内部建立完善的信用机制 (32)（2）联合银行完善资金监管，房地产交易安全性体验全面提升 (34)四、二手业务练就基本盘，新房业务贡献业绩增量 (36)1、政策环境驱使房企重视销售速度与渠道效率 (36)五、从传统中介到交易平台，行业进入良性发展通道 (39)六、主要风险 (40)1、房地产调控政策收紧超预期 (40)2、平台经济监管政策超预期 (40)本文重点分析三个问题：1.行业空间和驱动行业增长的核心因素；2.当前行业低效率的本质原因；3.头部商业模式的创新改变了行业的竞争格局。
从传统中介到交易平台，行业进入良性发展通道。
2020年中国房地产行业研究报告及发展前景
2020年中国房地产行业研究报告及发展前景2020年9月12日目录一、研究背景 (3)二、行业界定 (4)2.1房地产行业的定义 (4)2.2 房地产行业的发展历程 (5)三、房地产行业的发展趋势 (6)四、疫情与政策的双重影响 (10)4.1政策背景 (10)5.2近年房企表现 (14)5.3影响与启示 (15)5.4房地产行业发展前景 (16)六、存在的问题 (18)一、研究背景房地产行业是国民经济的重要组成部分,在一个国家和地区国民经济中,房地产行业有着重要的地位和作用。
房地产业在国民经济中占有重要地位，温家宝曾用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对国民经济的意义，参照过去二十余年居民收入增长速度以及住房改造速度，2020年中国城镇居民人均住房面积可能达到35平方米，即平均每户现有城镇居民还要增加10平方米多，因此可以大胆断言，在未来相当长的一段时间，尽管房地产商可能面临重新洗牌的局面，但房地产业将处于稳定发展的黄金时期。
另外地产行业对金融业的影响也是巨大的，为其提供广泛的信贷资源。
地产行业的复苏能有效促进金融的稳定。
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。
现在房地产经济是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。
为促进房地产市场健康发展，国家出台了一系列宏观调控政策，房地产投资增速过猛势头得到初步遏制，过热的购房需求有所降温，但从投资总量上来看，房地产市场的建设需求仍是建筑行业企业应重点关注的行业市场之一。
随着城市建设发展，城市居民可支配收入的逐年提高，使市民对居住环境的要求，已经从户型、面积、质量中跳了出来，更多关注的是便捷、健康、时尚等品质生活环境上，该建筑时尚美观、宽敞的户型、完善的配套设施、便捷的交通、方便的购物条件，除较好地满足购房者需求，将吸引更多的人们前来购房，网点更是商家们迫切希望入住的宝地。
2020年X房地产市场调研报告
2020年X房地产市场调研报告2020年X房地产市场调研报告1. 引言2020年是一个特殊的年份，全球新冠疫情的爆发导致了全球经济的不稳定和不确定性，中国的房地产市场也受到了一定程度的影响。
本报告将重点分析2020年中国X地区的房地产市场，包括市场趋势、投资热点、政策变化以及对未来的展望。
2. 市场概况2.1 房价走势受到疫情影响，2020年房地产市场整体呈现出一定的回落态势。
由于经济增长放缓和购房者的观望情绪，房价出现了一定的下跌。
然而，部分城市的房价却呈现出逆势上涨的趋势，这主要受到政策扶持和供求关系的影响。
2.2 供需关系在2020年，土地供应和楼市的调控政策对供需关系产生了影响。
针对部分二线城市的限购政策得到放宽，使得供应增加，从而推动了房地产市场的发展。
3. 投资热点3.1 住宅市场尽管疫情的冲击，住宅市场依然是投资的热点。
特别是在年轻人购房需求的推动下，一些综合配套设施完善的新开发区得到了投资者的关注。
3.2 商业地产市场商业地产市场也是2020年的投资热点之一。
随着人们生活水平的提高和消费结构的多元化，商业地产市场的发展潜力巨大。
尤其是以购物中心、百货商场和写字楼为代表的商业地产项目受到追捧。
4. 政策变化4.1 购房限制政策的调整2020年，一些城市对购房限制政策进行了一定的调整，放宽了限购政策，减少了购房门槛。
这一政策变化刺激了部分二线城市的房地产市场。
4.2 政府扶持政策的出台为了稳定房地产市场，政府出台了一系列扶持政策。
例如，加大对低收入群体的住房保障力度，鼓励企业投资房地产市场等。
这些政策的实施为房地产市场的稳定提供了有力的支持。
5. 展望未来尽管2020年房地产市场受到一些冲击，但展望未来，我们对2021年的房地产市场充满信心。
首先，经济逐渐恢复，消费需求回升，将刺激房地产市场的发展。
其次，政府将继续出台支持政策，为房地产市场提供稳定的政策环境。
最后，随着城市化进程的不断推进，人口流动将带动房地产市场的需求。
2020年房地产行业分析报告
2020年房地产行业分析报告2020年7月房地产是研究经济与利率的重要变量认识中国经济，房地产无疑是关键的一环。
自1998 年深化住房制度改革以来，房地产成为中国经济高速增长的发动机。
2003 年国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，进一步明确了房地产作为国民经济支柱产业的地位。
房地产开发带动上游工业生产、创造建筑业就业，推动城镇化发展与基础设施建设；商品房销售促进居民对汽车、家电等耐用品消费需求，以及线下服务业的发展；房地产还是个人经营与企业扩产的主要融资抵押品。
故而，房地产是经济周期波动的重要源头，对总需求冷暖变化、信用收缩扩张起着牵一发而动全身的效果，也因此是研判利率走势的重要变量。
图表1：房地产是经济周期波动的重要源头，也是研判利率走势的重要变量(%) 50(%)5.0 房地产开发投资完成额:累计同比十年期国债到期收益率(右)名义GDP同比40 30 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.02010(10)(20)05-02 06-05 07-08 08-11 10-02 11-05 12-08 13-11 15-02 16-05 17-08 18-11 20-02资料来源：Wind，市场研究部研究房地产，需要构建指标体系与分析框架。
房地产投资往往最受关注，其次是商品房销售，但与之相关的指标繁多，我们建议从会计角度加以归类理解。
房地产开发企业的资产端是土地、在建工程、待售的商品房存货等，对应着拿地、开工、竣工等开发环节；权益负债端是包括贷款、自筹、销售回款等各种开发资金来源。
房企的经营活动——销售与开发投资则分别是资产端向负债端、负债端向资产端转化的动态过程。
基于这一思路我们能够较为清晰理解各指标间的联动关系，并明确房地产投资“短期把握施工节奏、中期关注销售环节”的分析思路。
图表2：从会计角度理解房地产各项指标资料来源：市场研究部短期把握施工节奏根据统计局，固定资产投资是由建筑工程、安装工程、设备购置与其他费用四部分构成。
2020年房地产经纪行业贝壳分析报告
2020年房地产经纪行业贝壳分析报告2020年8月目录一、贝壳：从链家进化而来的中国房地产交易巨头 (5)1、进化：链家铺路贝壳搭台，资本加持重塑生态 (5)2、生态：以ACN为基础，面向新居住生态的所有参与者 (7)（1）贝壳平台及生态系统组成 (7)（2）ACN系统：中国升级版的“MLS” (8)（3）贝壳平台服务对象：涵盖需求终端、经纪商和开发公司 (13)3、业务：链家之外二手房和新房交易规模和业绩快速扩张 (18)（1）二手房交易服务：非链家GTV大幅提升推动营收增长和贡献率改善 (18)（2）新房交易服务：营收逐步超越二手房，非链家增速尤其亮眼 (21)（3）新兴和其他服务：方兴未艾 (23)4、财务：新房业务驱动营收高增，2020H1逆势实现净利润16亿元 (24)二、国内经纪业务的发展：从野蛮生长到规范创新 (26)1、历史：2008年迎来规范发展，2011年拥抱移动互联网和产业互联网浪潮 (26)2、路径：从直营、加盟到互联网和一体化开放平台 (27)3、现状：庞大的劳动密集型行业，堵点难点痛点依然较多 (29)（1）堵点：规模庞大，竞争分散 (30)（2）难点：从业人员年龄低、学历低、收入低、从业门槛低 (31)（3）痛点：真房源和信任危机仍待解决 (32)4、展望：行业空间广阔，GTV、渗透率都有望提高 (34)（1）2024年中国住房市场GTV有望达到30.7万亿 (34)（2）2024年住房经纪衍生业务GTV有望达到15万亿 (34)（3）2024年经纪业务渗透率有望达到62% (35)5、格局：“一超多强”的格局，2C 与2B 的争夺 (36)（1）线上C端流量争夺 (36)（2）线下B端资源整合 (36)（3）新房代理降维打击 (37)三、全球房地产经纪上市公司的估值 (38)四、主要风险 (42)1、行业存在周期波动 (42)2、行业规模不及预期 (43)3、行业竞争过于激烈 (43)4、行业格局剧烈演化 (43)贝壳作为中国最大的房屋交易服务平台，开拓经纪行业基础架构，成为交易服务数字化、标准化先驱，致力于搭建以ACN为核心的一体化开放平台。
2020年房地产行业问题汇总研究报告
2020年房地产行业问题汇总研究报告目录一、房地产投资是明年经济波动的核心变量 (5)二、房地产投资的韧性来源于销售 (5)三、房地产销售连续 3 年 17 亿平的直接原因是房价连续 4年正增长 (7)四、房价保持正增长的根本原因是刚需和低库存 (8)五、预计 2020 年商品房销售面积小幅负增长，价格增速回落和库存回补已经出现趋势 (10)六、限购限贷可能出现结构性松动 (12)七、明年房地产新开工、施工面积增速大概率回落，但幅度相对温和 (13)八、2020 年施工强度小幅回落，建安投资增速稍低于 2019 年 (16)九、2020 年竣工加速修复 (19)十、2020 年房地产投资增速 6-6.5 ，主要拖累是土地购置费 (20)图表目录图 1：2015 年以来商品房销售面积增速连续正增长（%） (5)图 2：2016 年以来房地产开发投资增速连年上升（%） 6图 3：2016 年以来房价持续正增长（%） (7)图 4：2015 年后各线城市轮动上涨，二三线韧性较强（）8图 5：近三年单月新增居民中长期贷款稳定维持在 3500-5000 亿 (8)图 6：棚改货币化显著拉动了三四线城市的商品房销售（%） 10图 7：2017 年年底之后期房和现房的销售增速剧烈分化（%） (10)但是中期来看，高周转对销售的提升不可持续，其代价是广义商品房库存回补和房价回落。
(11)图 8：广义库存去化周期重新回升（月）12图 9：房价系统性下跌、销售转负压力或引发政策结构性松动（%） (12)图 10：广义库存增速与新开工面积增速趋势上负相关，且有领先性（%） (14)表 1：建安投资的细项拆解：单位面积施工强度逐年降低 (17)图 11：塔吊新单指数年线同比已经见顶（%） (17)图 12：塔吊新单周线持续回落，年线大概率见顶回落 (18)表 2：竣工/销售 2020 年大概率出现均值回归修复，竣工加速 (19)图 13：土地市场走势与影子银行政策高度相关（亿元/%） (21)图 14：100 大中城市土地成交情况领先土地成交价款领先土地购置费（%）. 22 表 3：各项指标 2020 年预测增速 V.S. 2019 年 1-10 月增速 (22)2016-2019 年，房地产开发投资增速连年攀升，核心因素是房地产销售的高景气。
2020年房地产行业分析报告范文
房地产行业分析报告范文1月5日石家庄市住房保障和房产管理局召开新闻发布会，向社会公开xx年石家庄房地产市场运行分析。
官方数据显示，xx年石家庄房地产市场继续保持平稳发展的态势，商品房上市成交大幅增长，商品住房供求平衡量增价稳，商业办公用房库存继续增大，二手房成交降幅逐步收窄。
预计xx年石家庄房地产市场仍将继续保持平稳发展的态势。
去年商品房成交面积同比增41%石市住房局官方统计数据显示，xx年全年石家庄市区共发放商品房预售许可证152个，涉及市区77个项目，上市面积806万平方米，同比增长36%。
去年市区全年商品房成交面积为672万平方米，同比增长41%；成交金额达到了482亿元，同比增长51%。
从房价统计数据看，xx年石家庄市区商品房成交均价为7173元/平方米，同比增长7%。
在上市量和成交量、房价同比齐涨的同时，市场也出现了库存增大的问题。
住房局官方数据显示，截至xx年底市区商品房累计可售面积为1041万平方米，其中商品住房为522万平方米，商业办公类用房为472万平方米。
新建商品住房供求基本平衡xx年石家庄市区新建商品住房上市面积566万平方米，同比增长58%；成交量为552万平方米，同比增长52%；市区新建商品住房成交均价为6410元/平方米，同比增长1%。
从新建商品住房供求比数据1、03：1来看，省会房地产市场供求基本平衡。
按成交面积划分，90-144平方米的房产成交量占到总成交量的63%；按购买人群划分，本市居民购买量占总成交量87%。
“xx年市区新建商品住房成交量先抑后扬”，石市住房局相关负责人表示，这主要是因为大量楼盘年中集中上市，有效带动了成交量的增长。
同时，受取消限购、央行发布新“首套房认定”等政策叠加效应影响，购买力得到进一步释放。
“石市购房者仍以刚性需求和改善性需求为主”，该负责人介绍，住房局官方统计显示，石市成交价在6000元至8000元左右、位置沿二环周边的项目、面积在90-130平方米的中小户型，仍是市场主体刚、改需型购房者的首选，销售占到全部成交楼盘将近53%；而中心城区主推大户型，均价甚至高达1、5万元左右的高端项目，销售形势不乐观。
2020年房地产企业销售专题研究报告
２０２０年房地产企业销售专题研究报告Contents02销售布局：从下沉三四线到回归一二线，从布局中西部转向沿海核心城市圈01销售现状：增速稳中趋降，各梯队态度分化03销售质量：均价涨幅收窄，已售项目盈利能力尚可04销售策略：布局兼具深度与广度，刚需刚改为主流定位05未来展望与投资建议销售增速稳中趋降，整体表现优于全国整体表现优于全国，房企增速趋于放缓。
2015-2019年50强房企销售金额、销售面积年复合增速达39.4%、32%，大幅优于同期全国整体水平（16.3%、7.5%）。
从增速走势来看，受一二线调控升级及三四线棚改货币化退潮影响，2017年以来50强房企销售额、销售面积增速呈下降趋势，2019年同比增速较2018年下降20.2个、20.5个百分点至17%、15.5%。
考虑“稳地价、稳房价、稳预期”政策导向延续，且当前行业整体已由成长期步入成熟期、市场体量屡创新高，预计增长将回归平稳，各房企亦将由规模为王向高质量发展转变，整体增速将进一步放缓。
TOP50房企销售金额走势TOP50房企销售面积走势全国销售规模升至高位252203946059365814379530356.5%50.4%37.2%17.0%0%10%20%30%40%50%60%020,00040,00060,00080,000100,000120,00020152016201720182019亿元TOP1-50同比229793232644404603746975640.7%37.4%36.0%15.5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00020152016201720182019万平米TOP1-50同比2468101214161820亿平米、万亿元全国商品房销售面积全国商品房销售额50强市占率稳步提升，前十销售贡献度最高各梯队销售面积占50强房企比重各梯队销售金额占TOP50比例54.1%53.3%53.0%49.2%47.6%16.1%17.0%18.0%19.2%20.3%13.6%13.1%13.1%14.0%13.4%16.3%16.5%15.9%17.6%18.7%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20152016201720182019TOP31-50TOP21-30TOP11-20TOP1-1057.0%57.6%57.5%53.0%51.2%14.4%15.5%16.3%18.5%19.5%13.4%12.6%12.4%13.1%13.1%15.2%14.2%13.7%15.4%16.2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20152016201720182019TOP31-50TOP21-30TOP11-20TOP1-10各梯队销售金额占全国比重各梯队销售面积占全国比重17.9%20.5%26.2%35.2%40.7%10.2%11.8%15.1%18.6%20.8%0%5%10%15%20%25%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%20152016201720182019TOP1-50TOP1-10（右轴）TOP11-20（右轴）TOP21-30（右轴）TOP31-50（右轴）28.9%33.5%44.4%54.3%59.7%15.6%17.9%23.5%26.7%28.4%0%5%10%15%20%25%30%0%10%20%30%40%50%60%70%20152016201720182019TOP1-50TOP1-10（右轴）TOP11-20（右轴）TOP21-30（右轴）TOP31-50（右轴）50强市占率稳步提升。
2020房地产市场调研报告
2020房地产市场调研报告“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。
目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。
随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
一、我区房地产市场发展现状今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。
今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：1、房产投资保持较高增速我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。
今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。
其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。
1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。
出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。
5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
2020年房地产行业研究报告
2020年房地产行业研究报告政策端——2020年楼市回落，政策基调维持不变（1）短期内随着宏观经济下行压力大，政府或会在“房住不炒”的硬约束下根据市场情况因城施政对其进行逆周期微调，整体趋稳。
（2）2019年以来政府对房地产企业的融资渠道进行全面管控，融资收紧是影响2020年房地产企业经营行为以及行业发展的重要因素，但中长期将更加继续倚重新型城镇化、土地流转政策环境的创造、根据库存周期来调节土地供应量等修复手段。
供给端——整体投资施工放缓，结构性调整可期（1）本轮融资调控很难由紧转松，但预计2020年仍然会有筑底略微边际改善的趋势。
（2）考虑土地供应原则、溢价率以及房企补库存需求，我们预计在供需关系更为紧张的一二线城市及部分强三线城市，土地供给将进一步加快，但受融资政策趋紧的影响，房企底价拿地的概率持续增大，土地流拍现象会持续增多。
（3）目前整体现房库存进入下行通道，未来房企新开工意愿将有所下滑、拿地也将趋于谨慎，预计行业整体开发施工投资增速将大概率会回落至5.00%—6.00%的区间内运行。
需求端——居民购买力有限，城市轮动效应明显（1）需求的硬上限为购买力，我国居民债务收入比指标虽然自2018年有明显的改善，但仍处于较高水平且目前各手段难有较大的松动空间。
（2）2019年销售“韧性”较强，展望2020年，我们认为一线市场商品房市场容量将保持稳定，未来政策性住房空间较大；二线城市预计将逐步从需求端打开限购或通过人才引入的方式变相打开商品房市场；三四线城市受棚改退坡、城市群崛起以及城市独立周期效应的综合影响，未来将有所回落。
我们预计一线、二线及三线以下城市销售面积同比增速分别为1%、2%和-4%，销售价格同比增速为1%、2%和-2%。
企业端——行业兼并重组有向上趋势，看好有加杠杆空间的房企（1）行业竞争由增量转为存量，集中度不断提高，但随着地产后时代的来临，行业内已不仅仅是大鱼吃小鱼，2019年末更是开启了大鱼吃大鱼的元年。
房地产行业专题研究：开发类房企2020年报总结-行业整体业绩增速下移，毛利率下行，杠杆率有待进一步下
行业报告 | 行业专题研究房地产证券研究报告 2021年05月03日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市作者陈天诚 分析师 SAC 执业证书编号：S1110517110001 **********************胡孝宇 联系人 ***************** 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:新房找房热度下滑明显，楼市调控收缩深入强化 ——房地产销售周报0502》 2021-05-02 2 《房地产-行业研究周报:土地供应环比降温，楼市因城施策 ——房地产土地周报0502》 2021-05-02 3 《房地产-行业点评:4月销售增速继续放缓、均价增速下调—4月百强房企销售点评》 2021-05-02 行业走势图 行业整体业绩增速下移，毛利率下行，杠杆率有待进一步下降——开发类房企2020年报总结收入增速整体下移，净利润未能实现正增长 2020年行业整体实现营收57041.81亿元，较2019年营收同比增长13%，较去年同期增速下降9.8pct ；2020年共实现净利润5618.81亿元，较2019年整体净利润同比下降1.86%，较去年同期增速下降16.8pct ；2020年共实现归母净利润4987.87亿元，较2019年整体归母净利润同比下降3.15%，较去年同期增速下降18.57pct 。
房企整体营收保持双位数增长，但增速放缓，而利润端未能实现正增长。
毛利率继续下行，控费效果提升2020年行业整体毛利率为25.92%，较2019年同期下降4.21pct 。
我们认为拿地价格提升、热门城市限制新房销售价格等因素导致行业毛利率水平维持低位。
行业整体净利率为9.85%，达到2015年以来的历史低位。
销管研费用率和财务费用率分别为6.83%、1.04%，费用率持续下降，显示了房企显著的费用管控效果。
周转率有所下降，龙头房企效率更高2020年行业整体资产周转率为22.48%，较2019年同期下降0.73pct 。
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目录
行业概览 ........................................................................................................................... 1 快速增长的房地产经纪行业............................................................................................... 1 市场容量的量化测算 ......................................................................................................... 3
投资策略：三重弹性和两大趋势，期待品牌服务整合 .................................................... 11 二手房市场恢复的短期弹性............................................................................................. 11 一手渠道渗透率提升的中期弹性 ..................................................................................... 11 存量市场的长期机遇 ....................................................................................................... 12 混业经营和品牌服务整合 ................................................................................................ 12 贝壳找房.......................................................................................................................... 14 从传统二手经纪业务出发——贝壳找房的传统竞争对手我爱我家................................... 14 从物业管理出发——联盟化提升专业能力的绿城服务..................................................... 15 从一手代理出发——引入新股东，迎接新起点................................................................ 16
新房经纪业务一览 ............................................................................................................. 8 渗透率快速上升的一手渠道业务 ....................................................................................... 8 一手代理业务面临转型压力............................................................................................. 10
二手经纪业务一览 ............................................................................................................. 4 二手经纪的三个特征 ......................................................................................................... 4 自营+加盟的行业进化 ....................................................................................................... 5 一超多强的市场格局 ......................................................................................................... 6 二手经纪的佣金价值 ......................................................................................................... 7
风险因素 ......................................................................................................................... 16
插图目录
图 1：类比证券行业，房地产经纪是房地产行业重要组成部分......................................... 1 图 2：房地产经纪行业主要业务模式图示 ......................................................................... 3 图 3：实际成交案例中现场接待的客户来源占比............................................................... 4 图 4：前 20%经纪人贡献的业务数据................................................................................ 4 图 5：二手经纪业务的单店模型：经历培育期、增长期和稳定期 ..................................... 5 图 6：我爱我家研发投入及占比 ........................................................................................ 5 图 7：我爱我家的门店数量 ..................... 6 图 8：基于加盟的易居房地产经纪网络服务收入............................................................... 6 图 9：2020 年以来杭州主要经纪机构的市场份额 ............................................................. 7 图 10：深圳网签单量 CR4 占比........................................................................................ 7 图 11：全国二手房成交量 ................................................................................................. 8 图 12：全国二手房成交额................................................................................................. 8 图 13：2017 年我爱我家新房各业务占比 ......................................................................... 8 图 14：我爱我家新房业务营收及增速............................................................................... 8 图 15：上海新房市场中，定位改善型的 90-140 平米成交占比 ...................................... 10 图 16：不同城市改善型购房者占比 ................................................................................ 10 图 17：样本城市二手房交易套数 .................................................................................... 11 图 18：京沪深二手房交易金额........................................................................................ 11 图 19：京沪深二手房交易套均总价 ................................................................................ 11 图 20：京沪深二手房源成交周期 .................................................................................... 11 图 21：传统的楼盘广告 .................................................................................................. 12 图 22：二手房经纪人朋友圈的新房广告 ......................................................................... 12 图 23：我爱我家 2019 年收入......................................................................................... 12 图 24：世联行 2019 年收入 ............................................................................................ 12 图 25：万科物业二手业务覆盖 48+城市，1000+住宅项目 ............................................. 13 图 26：愿景改造后的小区面貌、配套完善 ..................................................................... 13 图 27：居民对社区现状的改造需求 ................................................................................ 13