我国房地产信托投资基金发展问题论文
我国内地发展房地产投资信托基金的障碍及对策分析
投 资 回 报 降低 投 资 风 险
、
．
。
备 证 券 性 质 用 公 开 发 行 受 益 凭 证 的方 式 设 立 房 地 产 投 资信
。
一
6 提 供 税 收 优 惠 。 吸 引 投 资 者投 资 R E I T s 的 另
个 主要
s
托 基 金 才 是 房 地 产 直 接 融 资 的方 向 和 可 持 续 发 展 的模 式 通
课 税 既 有 对 收 益 的课 税
，
即对信托财产租赁
投资 经 营 转
、
、
3 提 高信 托 产 品 的流 通 性 不 窖 忽视
．
。
目前 我 国 尚未 建 立
，
Байду номын сангаас阶段
长
，
所 处 的 环 境 与 市 场 经 济 发 达 国 家还 有
一
一
定的差距 故
，
起 R E IT s
二
级 市场 没 有 集 中竞价交 易场所 只 能通 过协议
．
。
4 较 低 的 投 资 风 险 与 较 高 的 投 资 回 报 。 R E IT s 是 以 受 益
凭证 或 股 票 的方式募集公 众 资金
、
，
通 过 专业 化 的经 营管理
、
，
可 以 进 行 不 同 的房 地 产 种 类 区 位 经 营 方 式 等 组 合 投 资 也
，
可 以 在 规 定 范 围 内从 事 公 债 股 票 等 有 价 证 券 投 资 不 仅 有
． ，
其 理 论 和 相 关 的政 策 制 定 亟 待 进
一
步 完 善 以 确 保 在 今后 很
．
转 让 的 方 式 进 行 变 现 故 持 有 者 寻 找 合适 的 转 让 对 象 和 确 定 转让 价 格 比较 困难
我国房地产投资信托基金的现状与问题
我国房地产投资信托基金的现状与问题哲学院副修生龚奥 2010202854房地产投资信托基金（REITs）作为一种房地产市场的投资渠道和风险分散方式，对中国房地产市场的结构优化和金融创新具有非常强烈的现实意义。
REITs在美国等发达国家已有近60年的发展历史，不过，在中国REITs还是一个新生事物。
一、我国房地产投资信托基金的现状我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。
然而，市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。
国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。
但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。
目前国内的REITs试点，有两种模式，分别由央行和证监会牵头。
2009年，央行颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，央行的REITs 方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。
受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购受益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。
而证监会版REITs则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITs份额间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式师瑞斌(东万共创(平潭)投资管理有限公司，北京100026)摘要：房地产信托投资是当前国际上的一种主流房地产市场交易模式，其对于增强房地产市场资本流通，扩大市场交易规模具有重要意义。
在这一方面，我国的发展则相对较晚，但却给了我国更多时间去研究国外的发展情况。
本文对房地产信托投资基金以及概念厘定进行了分析，进而结合国际上的REITs模式对我国在这一方面的发展提出了相关措施。
关键词：房地产信托；信托投资；房地产市场中图分类号：F293.3；F832.49文献识别码：A文章编号：2096-3157(2020)27-0072-03—、弓I言房地产作为一个重要的经济产业，对社会整体经济发展有着极大带动作用。
我国是一个人口基数十分庞大的国家，在近年来城市化建设进程不断推进的情况下，城市人口数量激增，这就使我国拥有庞大的房地产市场需求。
因此，我国改革开放之后的房地产事业发展极为迅猛，房地产更成为我国多年来国民经济持续增长的重要支撑点。
但在房地产业不断发展的同时，我国房地产业的发展模式也亟待进行优化完善。
在国际房地产投资市场上，信托投资是一个十分先进的投资形式，且在许多国家中证实了其对房地产金融市场发展的积极促进作用。
对此，在我国房地产市场的发展中，将这一投资形式引入房地产行业中，可以进一步健全我国房地产市场上的金融运作模式，刺激房地产市场的更高层次演进。
因此，在我国房地产业蓬勃发展的当下，加强信托投资基金(REITs)运营模式的研究就显得尤为关键。
二、房地产信托投资基金(REITs)概述就房地产投资而言，其本身具有较低的流动性，这在市场化运行过程中明显无法形成旺盛的市场活力。
而房地产信托投资基金(REITs)则为房地产投资提供了一种证券化的手段。
具体而言，房地产信托投资实际上就是利用公开发行股票、受益凭证等来募集投资者的资金，再通过专业化房地产投资或房产抵押贷款投资信托来将房地产投资证券化,使得房地产投资可以直接进入资本市场，进行各种证券资产形式的金融交易。
我国房地产投资信托计划问题与对策研究
【 关键词 】 房地产投资 信托计划 融资
一
、
引 言
２０ ０７年 ７月 ， 国内第一个基金型房地 产信托计划——联信 精瑞房地产私募股 权基 金型信托计划在海南 ２ ０ ０７博鳌房地产 论坛正式签约 。招商局地产控股股份有限公司 、ＯＨＯ 中国有 Ｓ 限公 司等多家 实力地产企业成为 该基金信托 首批发起 委托人。 业内人士表示 ， 该基金信托计划意味着 国内房地产金融创新迈
经 营 战 略
■ｒ
ｃＮ Ｔ
【 摘要 】 央行 １１ ２ 号文件 出台使 得众 多中小房 地产开发 商
面 对银 行 严 格 的房 贷 政 策 所 表 现业 来 的惶 恐 ， 出反 映 了 中 国 突
二、 房地产投资信托 基金与集合投资信托计划的比较
房地 产融 资 渠道 及 单 一 及 脆 弱 的现 状 。 房产 商们 不 得 不 寻 求银 行 信 贷 以外 的 融 资 渠 道 ， 市 融 资 、 资 银 行 信 贷 等 融 资 方 式 上 外
“ 第二银行” 见图 １。 （ ） ‘
还 的安排 ， 设定了偿还期限。 第三 ， Ｅ Ｔ 发行 后 ， Ｒ ＩＳ 将产权与 资产管理权进行彻底分 开，
真正实现了所有权与经营权 的分离 ， 并且 Ｒ Ｔ ＥＩＳ设立后 ， 由 将 专 业的基金管理 人管理 。而信托计划则是房地产开发商通过信
出了标志性一步 ， 也代表中 国本土资金开女介入一直 由境 外资 台 金唱主角的房地产 资本运作领域 。房地产投资信托计划 Ｒ Ｔ ＥＩ
（ ａＥｔｅＩｖｓ ｎ ｒｓ ） ＲｅＩ ｓ ｔ ｎｅｔ ｔ ｕ ｔ 是指信托公 司通过 制定信托投 资 ａ ｍｅ Ｔ ｓ 计划 ， 与投资者 （ 委托人 ） 签订投 资合同 ， 通过发行信 托受益凭
房地产投资信托基金在我国的发展
予 以 完善 。 ３ ． ３配套制度的变革 国 内要推 出 Ｒ Ｉｓ相关 的税 收 、 产 ＥＴ ， 房地 产 权 登记 、 制度 都要 进行相 应 的修 改 。 会计 一
下，综合考虑风险与收益必然会缩减对房地 了房地产市场运行中各个环节的市场风险和 般而言，如果房地产信托投资基金的分红比 产企 业 的贷款 。于是 ， 渠道 多元 化 、 构建 高效 信用风险。在这条资金链中，银行是最后的 例 超 过 ９％ ， 该免 除公 司税项 ， ０ 就应 只向投资 并且 有利 于风险 分散 的房地 产 金融成 为 当前 “ 险承担 者 ” 风 。随 着我 国 房地产投 资 和房 地 者的投资收 征收税收， 从而避免双重征税。 我 国房地 产发展 一个 亟待解 决 的问题 。我 国 产 贷款 的大量 增加 ，这 种 高度集 巾 的风险 如 我 国目前的税法体系尚未对银行信贷资产证 的房 地产投 资信 托正是 由于 国家 对房 地产 公 果 不 能得 到很 好 的控制 ，将会 形成 整 个金 融 券 化证 券 确定 明确 的税 收标 准 ，更谈 不上房 司信 贷资金 加强 了管理 ， 现时 清况 下 ， 地 体 系 的系 统风 险 ， 终 由于多 米诺 骨牌 效应 ， 地 产信 托 投资 基金 征税 标 准。但 要想 房地产 在 房 最 产公 司为 了保证 资金链 条而 与信 托投 资公 司 造 成严 重 的金 融危 机 。美 国的次贷 危 机就 是 信 托 投资 基金 真正 发展 ， 收 问题 不可 回避 。 税 合作 ， 推动 了房 地产 投资信 托 的发展 。 从而 个 很好 的例 子 。而 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 的引入 则可 以丰 所 以 ，在 Ｒ Ｉｓ 出前相关 制度 也必须 做好 ＥＴ 推
房地 产投 资信托 （ Ｅ Ｔ ）是 从事 房 地产 Ｒ Ｉｓ， 买 卖 、开 发 、管理 等经营 活动 的一 种金 融 方 式。 具体 而言 ， 由房地 产投 资信托 基金 公 司 是 公 开发 行收 益凭证 （ 基金单 位 、基金 股份 如 等 ）将 投资者 的不 等额 出资汇 集成 一定 规 模 ， 的信托 资产 ，交 由专门 的投资 管理 机构 加 以 管理 ，获 得收 益 由基 金券 持有 人按 出资 比例 分享 ， 险共担 的一种 融资模 式 。Ｒ Ｉｓ 际 风 ＥＴ 实 上是 由专 业人 员管理 的房 地产 类 的集合 资金 投 资计划 。 １房地产投 资信托 在我 国的 发展现 状 Ｉ Ｅ Ｔ 在我 发展 的背景 ． Ｒ Ｉｓ １ 近年来 房地产 贷款 在金融 机构 新增 资 产 中的 比重呈 快速上 升 的趋势 ，大约 ７ ％的房 ０ 地产 开发 资金来 自银行 贷款 的支 持 ，成为 与 银行业 高度 依存 的一个行业 。 随着 ２ ０ 年 我 ０８ 国房 地 产业 销 售 量及 销售 价 格下 滑 的 影 响 ， 房地 产抵 押贷款 的风 险 日 突 出 ，银 行作 为 显
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。
我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。
截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。
2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。
我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。
（2）市场认知度低。
由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。
（3）资产证券化程度不高。
我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。
二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。
2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。
3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。
4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。
5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1.发展成绩在过去十年里，我国房地产投资信托基金市场取得了长足的发展。
根据中国证监会发布的数据显示，截止到2019年底，我国共发行了超过200只房地产投资信托基金，募集资金总额超过5000亿元。
这些基金涵盖了商业地产、住宅地产、工业地产等多个领域，为房地产行业提供了大量的融资支持。
房地产投资信托基金也为投资者提供了一个多元化的投资渠道，为市场的稳定发展做出了积极贡献。
2.存在问题我国房地产投资信托基金发展过程中也面临着不少问题。
由于我国房地产市场的特殊性，市场风险较大，很多投资者对于房地产投资信托基金还存在着不少疑虑。
目前我国房地产投资信托基金领域的监管政策尚不完善，对于基金的募集、投资和退出等方面的规范还有待进一步完善。
房地产投资信托基金的投资标的和运作方式还比较单一，缺乏创新性和灵活性，难以满足市场的多样化需求。
市场竞争激烈，各家基金机构之间的产品同质化严重，亟待提高产品的差异性和竞争力。
1.强化监管我国房地产投资信托基金市场需要加强对于基金的监管力度，明确基金的募集、投资和退出等各个环节的规范和限制。
对于违规操作的基金机构和从业人员，要依法依规进行严厉惩处，加大市场整治力度，提高市场纪律和规范。
2.创新产品房地产投资信托基金应该根据市场需求，着力研发新型的创新产品，通过拓宽投资领域和提高资产配置灵活性等方式，丰富产品线，满足不同投资者的多样化需求，增加产品的差异性和竞争力。
3.加强风险防范鉴于我国房地产市场的特殊性，房地产投资信托基金的风险防范工作尤为重要。
基金机构应该严格控制投资风险，建立健全的风险管理体系，及时发现和化解各类潜在风险，保障投资者的权益。
4.提高透明度房地产投资信托基金应该提高透明度，主动公开基金的运作情况和投资收益，及时向投资者披露相关信息，建立良好的沟通机制，增强市场的透明度和公信力。
5.加强行业合作房地产投资信托基金市场需要加强行业内外的合作交流，共同研究解决市场共性问题，提高整个行业的发展水平。
浅论我国房地产投资信托问题
浅论我国房地产投资信托问题摘要：本文分析了我国房地产投资信托发展的现状，并指出了其中存在的一些问题，主要有：信托产品模式单一且规模小；信托公司业务中的道德、法律以及税收中存在的问题、风险问题等等。
之后对我国发展房地产投资信托提出了提高信托产品流通性、培养机构投资者并完善信托投资公司法人治理和内控制度等一系列对策。
关键词：房地产投资信托；道德问题；税收问题；流动性问题近年来，央行逐步提高了房地产业的融资门槛，房地产企业开始积极寻求创新的融资方式，于是房地产投资信托以其融资的优势和灵活性获得了投资者的认可，并逐步在我国房地产市场发展起来。
一、我国房地产投资信托的现状(一)房地产投资信托的概念房地产投资信托是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司以公司或信托基金的组织形式经营。
对外发行受益凭证，向投资大众募集资金。
并以委托人的名义，由具有专门知识经验的人，按照委托者的要求进行管理、处分和收益。
并将所获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者。
所获利润扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享的一种融资方式。
(二)我国房地产投资信托的发展现状从本质上来说，房地产投资信托是一种资产证券化的形式。
从已有的经营模式来看，都是收购已有的商业地产并出租，靠租金回报投资者。
2003年6月，央行出台的“121文件”促使商业银行加强了对房地产信贷的控制。
于是开发商纷纷利用信托填补资金缺口，当年9月，房地产信托发展到30亿元，12月达到60亿元。
从2003～2008年，5年间房地产信托一直保持良好的发展势头。
2004年，银监会启动REITs基础制度的研究。
全年资金规模达到将近120亿；2005年，商务部提出打通内地REITs融资渠道的建议，当年信托资金达到约160亿：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。
共有51只房地产融资类信托成立，产品规模17.35亿元，占集合信托资金比例为47.74％。
我国发展房地产投资信托基金的问题及对策建议
能存在 的问题 ，并据此提 出若干 对策建议 。
［ 关键词 ］ 房地产投 资信托 基金 ；房地产 融资 ；发展 对策 ［ 中图分 类号 ］Ｆ９．３ ２３３ ［ 文献标识 码 ］Ａ
［ 文章编 号 ］１０ — ４２ （０ １ １ ０７ 一 １ ０５ ６ ３ ２１ ） — ０６ Ｏ
１ 房 地产投 资信托基 金 （ ＥＴ ）及其 特点 Ｒ Ｉｓ
金 融 领域
中国市场 ２ １ 年 第１ （ ０１ 期 总第６２期） １
我 国发 展 房 地 产 投 资 信 托 基 金 的 问题 及 对 策 建 议
方 叶 乔
（ 同济 大 学 经济 与管理 学 院 ，上 海 ２ １０ ） ０ ８４
［ 摘 要 ］基 于 当前我 国房地 产融 资体 系中值得关 注的 问题 和挑战 ，本文试 图分 析房 地产投 资基 金在 中 国发展 中可
合起 来 ，才 能较好 地运作 Ｒ Ｉｓ ＥＴ ，保证 Ｒ Ｉｓ的收益 率 和 ＥＴ 长期增 长率 。而 目前我 国这方面 的复合 型专业人 才 比较 匮 乏 ，一般 只是精通 房地产 或者金 融一个 领域 ，这 使得我 国 发展 Ｒ Ｉｓ Ｅ Ｔ 的人 才支持不 足 。
２ 我 国房地产 投资基金 发展 面临的 问题
化 的投 资选择各 种不 同的房地 产证券 、项 目和业 务进行 组 合投 资 ，并将投 资综 合收益按 比例分 配给投 资者 ，共 同分
享房 地产投 资收益 的一种信 托方 式 。Ｒ Ｉｓ 香港 被译 为 ＥＴ 在 “ 房地产基金 ” ，在 台湾 泽成 “ 不动 产投 资信 托 ” ，而 中 国 大 陆一般译 为 “ 房地 产投资信 托 基金 ” 。房地 产投 资信 托 基金 在西方 国家 的称 谓也不 尽相 同 ，在美 国等大多数 国家
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策随着我国房地产市场的不断发展壮大，房地产投资信托基金也越来越受到投资者的青睐。
然而，目前我国房地产投资信托基金市场的发展还面临着一些问题和挑战，需要采取相应的发展对策。
一、发展状况近年来，我国房地产投资信托基金市场呈现出快速发展的态势。
根据数据统计，2019年我国房地产投资信托基金的募集规模达到1.3万亿元，同比增长了42.34%。
同时，截至目前，我国房地产投资信托基金的发行总规模已经突破了5万亿元。
二、问题与挑战1、政策限制。
目前，我国房地产投资信托基金的发展仍受到政策的限制，比如对于房地产的融资规模、投资标准等方面存在一定限制，而且监管也比较严格。
2、风险管理。
房地产投资信托基金涉及到的风险较多，如信托公司的信用风险、项目风险、市场风险等。
因此，如何加强风险管控，防范风险事故发生，是房地产投资信托基金发展过程中需要重点解决的问题。
3、市场竞争。
当前，我国房地产投资信托基金市场竞争激烈，各种投资主体层出不穷，难以抢占市场份额，同时也面临着投资难度大、回报率低等问题。
三、发展对策1、政策引导。
政府应该出台更加明确的政策，进一步规范房地产投资信托基金的融资和投资，以推动其在市场中的发展。
2、加强风险控制。
信托公司在管理房地产投资信托基金过程中，应该加强风险控制和风险管理，避免风险事故的发生。
3、创新产品设计。
信托公司应该注重挖掘市场的需求，推出符合市场需求的创新产品，在市场竞争中占据优势。
4、提高专业能力。
为了更好地管理和运作房地产投资信托基金，信托公司应该不断提升自身的专业能力，完善人员培训和管理体系。
总之，随着我国房地产市场的发展和投资者对房地产领域的需求不断增强，房地产投资信托基金市场的前景广阔。
但是，要想在这个市场中获得更好的发展，就必须不断优化自身的管理和运作，加强风险控制，提高专业能力，才能更好地满足市场需求，在市场中占据更大的市场份额。
房地产投资信托基金的投资风险研究
房地产投资信托基金的投资风险研究摘要：随着我国房地产市场的不断发展，房地产投资信托基金的投资规模越来越大。
然而，房地产市场的波动性和复杂性给投资者带来了巨大的风险。
本文通过分析房地产投资信托基金的投资风险，包括市场风险、信用风险、流动性风险和管理风险，提出了相应的风险管理策略，以帮助投资者更好地掌握风险并实现收益最大化。
关键词：房地产投资信托基金，投资风险，市场风险，信用风险，流动性风险，管理风险，风险管理策略一、绪论房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，REITs）是指以房地产作为主要投资标的，以收益分配为主要目的，通过证券化方式融资，向公众募集资金，再将这些资金用于房地产的相关业务，如购买、开发、管理、租赁甚至销售不动产等。
REITs通常会向公众出售权益份额或纸金，以此吸引保有亲身资产的投资者，从而降低房地产的采购成本，并为投资者获取回报。
截至2021年，我国REITs市场已经启动，并实行试点。
在下一步的发展过程中，REITs的市场规模将进一步扩大。
然而，在投资REITs时，投资者需要了解投资的风险。
只有通过对REITs的风险分析和风险管理，才能在保证投资回报的同时降低投资风险。
本文主要从市场风险、信用风险、流动性风险和管理风险四个方面，对房地产投资信托基金的投资风险进行探讨和分析，并提出风险管理策略，以期帮助投资者更好地理解和管理风险。
二、市场风险分析市场风险是指由于市场变化所引发的投资风险。
在房地产投资信托基金中，市场风险主要表现为资产价格的波动性。
首先，由于房地产市场的周期性变化，房地产投资信托基金的资产价格可能会受到市场波动的影响。
在经济环境好时，REITs的资产价格往往会上涨，反之亦然。
而且，由于房地产市场本身的复杂性和不确定性，市场风险也比较难以预见和控制。
其次，政策风险也是另一种市场风险的表现。
政策的变化会对整个房地产市场产生直接或者间接的影响。
我国商业地产发展房地产投资信托基金的机遇与挑战
我国商业地产发展房地产投资信托基金的机遇与挑战摘要：近10年来，我国商业地产得到了迅猛发展，由于受房地产宏观调控的影响，房地产开发企业的贷款难度越来越大。
目前，我国大量房企资金来源的主要渠道是银行贷款，而我国目前甚少有企业采用房地产投资信托基金(reits)的方式融资。
本文通过比较在我国发展房地产投资信托基金的机遇与挑战，对中国我国发展reits 的发展提出了自己的见解。
关键词：房地产投资信托基金(reits)商业地产机遇与挑战中图分类号： f293 文献标识码： a 文章编号：1、房地产投资信托基金的含义及特点1.1 房地产投资信托基金的含义房地产投资信托基金，即rest investment trusts,(以下简称为rests)，是一种专门投资于房地产的基金。
主要是指以基金的组织形式经营，为了分散风险，由具有专门知识经验的人，将不特定多数人的投资资金，投入房地产买卖管理或抵押权贷款投资，由此获得的收益，分配给股东或投资者，属于中长期的投资形式。
1.2 房地产投资信托基金在商业地产中运用的特点reits作为一种以房地产为投资标的基金，具备长期收益稳定、税负低的特点;尤其是在开发商业地产时，在其建设期和运营期提可以为商业项目提供持续稳定的资金流。
reits发行的商业地产的证券凭证中，其中一个核心特点是商业地产的所有权和受益权分离，商业地产产权是其证券凭证的实物基础，购买reits证券相当于购买了一定份额的商业实物不动产的所有权和收益权，从中长期而言reits具有持续的增值和保值功能，可为投资者提供更具吸引力的、更稳定的收益保障。
2、商业地产的概念及发展模式2.1 商业地产的概念随着我国房地产业的发展，商业地产也得到了快速发展。
在我国，商业地产主要是指以商业物业的开发建设和经营为目的的地产开发，目前主要的物业形态有包括：商铺、写字楼、购物中心、商业街、批发市场、、酒店宾馆等物业。
2.2 我国商业地产的发展模式随着我国商业地产的迅速发展，商业地产的运作模式也呈现出多样化的发展，目前我国商业地产的主要运作模式有以下几种：第一、直接出售模式。
我国发展房地产投资信托的障碍及对策
符合 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 主要投资范 围的成熟商业地产
和出租型公寓则十分稀缺 ，Ｒ Ｉｓ推出后 ＥＴ 很可能面临缺乏适宜投 资对 象的难题。 以上所述的房地产资源在国内往往属 于国家所有 ， 无论是工业还是商业地产。 私 人所 有者具有提 高投资 收益的强 烈动机 ，
的时间并不长 ，相关部 门对 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 的认识
资金 ，收购并持有 收益类房地 产 （ 如公 例
项 目的集合投 资计划 ” 。同时要求 “ 房地 产 信托收益权凭证在全 国银 行间债券 市场发
行和交易” 。这基 本搭 建了Ｒ Ｉｓ ＥＴ 的发行 与 交 易框 架 ，对发起人 、受托人 、托 管人等 相 关机 构给 予了相对清晰 的勾勒 。但此 时
形 式对 Ｒ Ｉｓ中的管理公司所应具 备的条 ＥＴ
房地产投资信托包括投资 、 融资 、 基金 运行 、管理等方面错综复杂的金融活动过 程， 因而 ， 为保证其规 范高效运作 ， 一个完
常将 自有的或购买的物业 委托给专 门的物 业 销售和 管理公 司经营并从 中收取租金 。
因而 ，Ｒ Ｉｓ收益水平的高低直接受托管 ＥＴ 机构经 营管理水平 的影响 。在美 国，诸如 此类 的管理机构有全美最大 的物业管理公
寓 、购物 中心 、写字楼和仓 储 中心等 ） 或
者为房地产进 行融资 ， 并享受税 收优惠 的 投 资机构 。 是一种利 益共享 、风险共担 这
（ ） Ｉｓ 资资源障碍 二 ＲＥＴ 投 房地产投资信托 中很关键的一个概念 是收益性房地产 ，即是说投资者是从 房地 产源源不断产生的租金收益中持续获益的。 在美国 ，从资金的投向来看 ，凡 是能 够获 得租 金收益 的商业房地产都是 Ｒ Ｉｓ 资 ＥＴ 投 的对 象 ，譬如 ：工业地产 、购物 中心 、多 元化地产 、旅游休闲设施 等。而我 国 １ ９ ９８ 年 才进行 了住房制度 改革 ，住房商 品化的 时间较短 ， 加上受传统观念 “ 居者有其屋 ”
硕士研究生学位论文开题报告范文
硕士研究生学位论文开题报告范文西北农林科技大学硕士研究生学位论文开题报告:我国房地产信托投资基金发展研究The research into the development of China's real estate investment trusts论文语种：中文您的研究方向：金融学是否有数据处理要求：是您的国家：西安您的学校背景：985&211重点院校要求字数：5000开题报告论文用途：硕士毕业论文是否需要盲审博士或硕士生有这个需要：否补充要求和说明：西北农林科技大学硕士研究生学位论文开题报告:我国房地产信托投资基金发展研究The research into the development of China's real estate investment trusts1选题背景中国房地产开发企业的融资渠道比较单一，主要依赖商业银行贷款，一旦国家收缩信贷，房地产企业将面临资金链断裂的危险。
根据中国人民银行20xx年第二季度货币政策执行报告，20xx年上半年，商业性房地产贷款余额为6.21万亿元，同比增长18.8%，占同期全部人民币贷款余额的16.5%;其中，房地产开发贷款余额为2.35万亿元，同比增长20.5%，个人购房贷款余额为3.86万亿元，同比增长17.8%，房地产贷款余额占人民币贷款余额的比重达到16.5%。
20xx年，在房地产开发企业陷入销售停滞、信用紧缩以及证券市场首次公开发行IPO暂停的背景下，房地产开发企业的直接融资通道又被卡死。
房地产业对银行资金的高度依赖性导致房地产市场的风险被大量转嫁给银行，从而使房地产金融积累了较大的金融风险。
因此，房地产业迫切需要寻求银行外的融资渠道，以解决房地产开发与经营的资金短缺问题。
在这种情况下，房地产投资信托基金进入了我们的视线。
2研究目的及意义3国内外研究综述4研究思路及研究方法5论文结构框架6.论文进度安排7. 参考文献【1】陈淑贤，约翰埃里克森，王诃.房地产投资信托:结构、绩效与投资机会[M].经济科学出版社，20xx.【2】拉尔夫布洛克.房地产投资信托[M].中信出版社，20xx.【3】何宇明， REITs 在中国的适用性研究[J]，北方经济，20xx.【4】张永岳.国际房地产概述[M].上海人民出版社，20xx.【5】施金亮.房地产投融资[M].上海大学出版社，20xx【6】洪艳蓉.房地产金融[M].北京大学出版社，20xx【7】中国景气监测中心等.中国房地产产业地图20xx一20xx[M].社会科学文献出版社，20xx【8】章程玲.关于美国房地产投资信托基金的研究[J].时代经贸，20xx，【9】中华全国工商业联合会房地产商会，太平星集团，新加坡国立大学.房地产投资信托基金指南[M].中国建筑工业出版社，20xx.【10】吴晓灵，刘士余.房地产指标与金融稳定[M].中国金融出版社，20xx.【11】倪鹏飞.中国城市竞争力报告No.4一楼市:城市中国晴雨表[M].社会科学文献出版,20xx.【12】张鸿雁，杨雷.中国房地产评论[M].东南大学出版社，20xx.【13】牛凤瑞.中国房地产发展报告No.2[M].社会科学文献出版，20xx.【14】韩立达.城市房地产预警系统理论与实证分析[M].西南财经大学出版社，20xx【15】楼建波，杨秋岭.房地产投资信托一域外法律法规汇编[M].法律出版社，20xx.【16】陈前;蒋勇关于我国发展房地产投资信托基金的政策建议[J]-广西社会科学20xx07【17】屈昆鹏美日发展REITs模式及在我国的运用[J]-现代企业 20xx05【18】代继科.我国发展房地产投资信托基金的探索[J].上海房地,20xx3:41.【19】金秋萍.初探我国廉租房融资的现状及模式创新[J].北京房地产,20xx2:92.【20】高英慧.信托市场可持续发展的科学发展观分析[J].辽宁工程技术大学学报:社会科学版,20xx,86:593.【21】邓启峰.新加坡 REITs房地产信托的发展与借鉴[J]，中国房地产金融，20xx，2.【22】周亮华，林锦辉.新加坡房地产投资信托基金[J].上海房地，20xx，6.【23】薛怀宇，杜晓军，张涛金 . 境外房地产投资信托REITs发展对我国的启示[J].金融理论与实践，20xx.【24】屈昆鹏.美日发展 REITs 模式及在我国的运用[J].现代企业，20xx，5.【25】郭建鸾，侯斯文.房地产融资新模式：房地产投资信托基金REITs[J].财务与会计理财，20xx.【26】李国平、李德峰、乔志敏，房地产投资信托研究的发展，国际金融研究[J],20xx【27】毛志荣.研究报告一房地产投资信托基金研究[J].深圳证券交易所综合研究所，20xx.【28】任纪军.房地产投资基金组织、模式与策略.北京：经济管理出版社.第一版.20xx.【29】陈柳钦. 美国房地产投资信托基金的发展及其借鉴.国家行政学院学报，20xx1【30】孙靖. 房地产投资信托基金的海外经验及在中国的适用性探讨[J].中国房地产金融，20xx3【31】龙云，傅欣.房地产信托海外的发展状况及中国的实践[J].亚太经济，20xx1、开题报告的作用和整体思路学位论文开题报告是研究生在完成文献调研后，写成的关于学位论文选题与如何实施的论述性报告。
我国房地产行业发展投资信托基金(REITs)探讨
Ｒ ＩＳ到了全球市值排名 的第 二名 ，占全球 的 ２％，已发行 ６ ＥＴ ０ ４
只 Ｒ Ｉｓ市 值 达 到 ７０亿 美 元 ； 于 第 三 位 的 是 法 国 ，８家 房 ＥＴ ， ８ 处 ４
联华信 托 、 衡平 信托等 ５家 信托公 司共 同起 草的《 信托公 司房
地产投资信托业 务管理办法 （ 案 ） 中 ， ＥＴ ￣ 被定义 为 ：信 草 》 Ｒ Ｉｓ Ｉ Ｊ “
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我 国房 地 产 行 业 发 展 投 资信 托 基 金 （ ｓ） 讨 ＲＥＴ 探 Ｉ
陆中奕 葛建 中ｚ
（江 苏华控投 资管理 有限公 司， ， 江苏 南京 ２ ００ ；北方 电子信息科技集 团有 限公 司， 苏 南京 ２ ０２ ） １０２ ． 江 １ ０８
摘 要 ： 过 探 讨 房 地 产 投 资 信 托 基 金 的 基 本 结 构 、 展 现 状 以 及 我 国 引入 房 地 产 投 资 信 托 基 金 的 意 义 ， 通 过 比 较 房 地 产 企 业 通 发 并 投 资 信 托 基 金 融 资 模 式 ， 出 适 合 我 国 的 房 地 产 企 业 投 资 信 托 基 金 融 资模 式 及 其 对 策 和 措 施 。 提 关 键 词 ： 地 产 ； 资信 托 基 金 ； 资模 式 房 投 融
主要产业 之一 ，所 以不 动产 证券 化发 展得 很快 ，澳大 利亚 占
报 。房地产 投资信托基金 通过 出售基金单 位获得 的资金 ， 根 会 据组 成文件 加 以运 用 ， 以在 其投资 组合 内维 持 、 理及 购入 房 管
地产 。” 在近期 国家银监局 召集 中原信 托和 中诚信托 、 国投 、 北
市场 ，经历 了上世纪 ９ ０年代 前的积累阶段和上世纪 ９ Ｏ年代后
我国房地产信托问题分析
我国房地产信托问题分析[提要] 近年来，一种新兴的投资方式即房地产信托，成为此行业融资的最畅销的渠道。
但不难发现的是，我国房地产信托投资存在很多的问题，而这些问题的出现都是与诸多方面密切相关的。
本文介绍房地产信托的主要问题及解决对策。
关键词：房地产投资信托；融资；对策一、我国房地产信托发展现状我国房地产信托市场已有10年的发展历史，取得了较大的进展：一方面建立的有关信托的组织，有提供给房地产行业的充足的资金，并且投资后会有很好的利益回报；另一方面我国房地产事业正处于快速发展时期，仍需要巨额资金来支持，而这笔资金来源不仅仅只是国家，信托机构日益成为承担此投资的首要买家。
因此，我国引入了REITs信托业务，来支撑房地产的发展。
自从建立REITs，我国房地产业发展的投资主体逐渐形成，房地产基金市场也得到了发展。
二、房地产信托存在的问题及对策我国房地产信托行业经过多年的发展，在全国已建立起了几百家信托公司，几乎形成了较完整的体系，支撑着房地产事业的发展。
但是由于一些不法信托公司出现的许多问题，引发房地产行业市场秩序的紊乱，致使许多规范性的信托公司几乎破产。
因而，为了保证信托行业的有序发展，国家出台了一些信托法律，从而为信托发展提供可靠的法律保障，然而我国房地产信托行业仍存在着很多问题亟待解决。
（一）房地产投资信托的投融资渠道问题与对策1、房地产企业常用的融资方式。
当今在我国存在着四种房地产融资形式：银行贷款、房地产抵押贷款、证券市场集资以及吸引外资的方式。
其中，银行贷款指房地产行业向银行借用资金，通常包含短期和长期借款；房产抵押贷款是指将所购得的或拥有的房屋，以现价折成资金，作为贷款依据；证券市场集资的形式，主要采取的是向市场主体发放股票，通过主体购买本企业股票从中获得融资；引进外国资金包括两种方式——直接投资和间接投资，但此融资方式风险比较大，不适合中小型企业使用。
2、房地产投资信托在融资方面的问题。
浅析发展我国房地产投资信托制度
浅析发展我国房地产投资信托制度摘要：房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs），是金融业与房地产业融合的产物，是房地产金融的重要组成部分。
自1960年于美国起源以来，REITs在全球范围内迅速发展。
针对当前我国房地产市场的现状，发展REITs对构建结构完善、功能齐全、多元化的房地产金融体系，具有积极意义。
本文旨在通过分析中国REITs（C-REITs）的基本发展模式，提出发展REITs的政策建议，以供相关人士参考。
关键词：C-REITs；发展；模式；政策建议一、REITs的定义REITs是以发行受益凭证的方式汇集社会投资者闲散资金，主要投资于房地产产业或项目，由专门的投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益分配给投资者的一种信托投资制度。
其收益主要来源于房地产的租赁与销售，即通过证券化的形式，将流动性较差的房地产资产转化为流动性强的REITs份额，提高了房地产资产的变现能力，缩短了资金占用时间，提高了资金利用效率。
二、我国发展C-REITs的意义房地产行业属于资金密集型行业，它与金融业联系紧密，相互影响。
改革开放以来，我国房地产市场发展迅速，然而，房地产金融体系却严重滞后，成为影响房地产业健康成长的制约。
在这种情况下，发展中国的REITs（C-REITs），改变目前单一化的房地产金融状况，构建结构完善、功能齐全、多元化的房地产金融体系，将大大地提高房地产金融的完备性，有利于解决房地产金融的结构性问题，具有重大的现实意义，是房地产金融走向成熟的必然选择。
首先，发展C-REITs有助于房地产金融体系的完善。
在只有银行体系支撑整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用相对落后的状态下，中国房地产金融体系是不完备的。
借助完善的房地产金融市场，可以将本来集中于房地产行业的风险有效地分散给整个金融市场，完善房地产融资方面的风险分担机制，增强资源配置效率。
我国房地产投资信托基金的风险分析及防范措施
信托公司在投资决策 阶段 ，应该按照监管部门的要 求 ，对项 目进行 尽 职调查研究 。这一过程就像 “ 筛子” ， 能有效 的过滤风险较高的项 目， 对信 托公 司而言 ，不仅仅要关注项 目的收益性 ，只有及 时的对风险进行 识别 、评估 ，发现潜在 风险，筛选掉风险过大的项 目。建立 规避风险 的 机制，将收益与风险同时作为调查研究的重点 ，控制项 目风险 ，为项 目 正常运营保驾护航 。 ３ ．３实行分散投资原则，进行 多样化组合投资。 “ 鸡蛋不要放在一个 篮子里 ”这 是投资 界不变 的投资 策略 ，因此 ， 信托公司应该改变 目前 以单 一信托计 划为 主的方 式 ，实行 分散投 资原 则。保守 的选择低风险或接近无风险 的项 目来运营也 不足取 ，低风 险预 示着低收益 ，也就是说资金的运行效率低下。因此 ，信托公司应该进行 多样化的组合投资 ，将较高风险但具有较高收益的项 目与低风险 的项 目 进行有效的组合 ，降低信托公司面临的平均风险 ，这样才是有效 的风险 管理策略。
２ ．１ 行 业风 险
按照信托产 品推介 的监管提示 ， 在 宣传和推荐阶段 ，相关 推介 部门 必须做好风险提示工作 ，信托公 司应该如实 的揭露该项 目的各项 风险 ， 并做好针对的应急准备措施。例如香港领 汇 Ｒ Ｅ ｔ Ｔ ｓ 经尽职调查研究 ，该 项目 资产质量高 、现今流充足且稳定 ，同时该项 目的租金收入 在存 续期 间还有很大的上升空间，投资者对该项 目非常认 同。但由于该 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 在 发售 阶段没有对诉讼风 险进行相关的披露 ，导致其在上市 的过程中受到 法律诉讼 的干扰 。因此 ，建立健 全信 息披露制 度 ，尤 其是对 风险 的揭 示 ，是 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 正 常上市募集的保证。
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我国房地产信托投资基金发展问题研究中图分类号：f832 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2012）12-000-01
摘要房地产信托投资基金（reits）是一种将资产管理和房地产融资相结合的信托产品，发行主体是信托机构，资金投向是房地产开发与经营。
本文对我国reits发展中存在的问题进行了分析，并提出相关建议。
关键词房地产信托投资基金（reits）问题建议
一、房地产信托投资基金的概念及发展
房地产信托投资基金（real estate investment trust，简称reits）是一种以发行信托收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
reits典型的运作方式有两种：一是特殊目的载体公司（spv）向投资者发行信托收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本付息；二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立reits，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。
reits兼顾了业务模式的稳定性和信托财产的收益性、安全性、流动性，一般只适用于拥有较稳定现金流的写字楼、商场等商业地产。
美国、澳大利亚、日本等发达国家已建立了较完善的reits运
行机制、法律制度及税收政策，reits也有力地促进了该地区房地产业的发展。
我国从2005年12月越秀reits在香港联交所上市以来，reits发展经历了从无到有、不断探索的过程，但是由于种种原因，我国的reits并没有真正发展起来。
近年来，我国房地产信托产品发展迅速，据公开数据显示，仅2012年上半年房地产信托新增规模达1213亿元，至6月末房地产信托余额为6751亿元，占信托余额比例为12.81%，这为reits的发展奠定了较好的基础。
二、我国房地产信托投资基金发展存在的问题
随着我国房地产业的发展，房地产开发商将拥有更多的经营性物业资产，而在我国宏观调控的大背景下，构建多元化、高效并且有利于风险分散的房地产融资渠道，以及有效解决民间资本问题为社会所关注。
作为一种在发达国家较为成熟的信托产品，reits将资产管理和房地产融资相统一，能够将民间资本和房地产业发展相结合，具有较好的发展前景。
但就目前来看，我国reits的发展仍存在诸多问题，这成为阻碍reits发展的不利因素：
1.配套法律法规尚需完善
我国信托构建了《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托业务管理办法》、《信托公司净资本管理办法》等“一法三规”的法律框架，为信托业务的开展提供了法律依据。
但到目前为止，我国还未制定针对房地产信托投资基金的法律法规和税收制度。
而reits的健康发展离不开相关法律法规的制约。
2.缺乏行之有效的监督管理机制
reits在我国目前的制度环境下，属于私募性质，很难象证券投资基金那样有规范的监督管理，资金的募集、资金的运用以及对所投资物业资产管理处置的监督缺位。
另一方面，虽然信托合同对保管人、受托人、投资者的权利义务进行了约定，但因为标准模糊，大部分信托法律契约是不清晰的或执行不完整的，这就使得内部自律监督的权力进一步减弱。
3.信息披露制度还不完善
信托公司目前实施的是非强制性的信息披露制度。
具体来讲，信托投资项目的相关信息、信托成立、信托规模及工商登记文件等均不会强制公开。
这与reits要求的严格的交易机构、公开透明的信息披露要求存在较大差距，可能出现信托受益权转让而其他投资者无法得到通知等情况，对投资者的知情权、选择权及reits参与各方的利益保护存在漏洞。
三、促进我国房地产信托投资基金发展的建议
1.完善reits法律体系及税收政策。
一方面，借鉴美国等发达国家的房地产信托投资基金的做法，建立完整的规章制度体系，包括管理办法、设立指引、监督办法等，以促进的reits健康发展；另一方面，制定税收优惠政策。
在国外，税务驱动占重要地位，税务带动了房地产投资80%的份额，投资理念驱动的份额约占20%。
中国目前对reits的公司型模式的双重征税问题尚没解决，相应的税收优惠政策尚未建立。
需根据reits的发展完善相应的税收及优惠政策。
2.进一步完善和加强行业监管。
目前我国信托公司归银监会监管，而信托业务及reits的发起设立非信托公司专属，同时，reits 的运作涉及国土资源部、建设部、证监会、国税、地税等相关部门，要促进reits的健康发展，建议借鉴美国经验，改变目前的发起主体监管为功能监管，政府可成立跨部门的房地产信托投资基金管理组织或机构，实行协同监管。
3.注重产品的标准化及流动性。
产品的标准化及流动性是发展房地产信托投资基金的必要条件。
应借鉴证券投资基金的发展经验，实现房地产信托投资基金产品的社会化、标准化，解决产品上市流通问题，促进统一的房地产信托投资基金市场的发展。
4.建立客观、公正的信用体系。
社会信用制度的缺失，以及缺乏有影响力的独立资产评估机构和完善的信用担保体系是制约私
募信托产品发展的屏障，应尽快建立违法处理机制和守法激励机制，以确保投资者的利益不受损害。
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