我国房地产信托投资基金发展问题论文

我国房地产信托投资基金发展问题研究中图分类号：f832 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2012）12-000-01

摘要房地产信托投资基金（reits）是一种将资产管理和房地产融资相结合的信托产品，发行主体是信托机构，资金投向是房地产开发与经营。本文对我国reits发展中存在的问题进行了分析，并提出相关建议。

关键词房地产信托投资基金（reits）问题建议

一、房地产信托投资基金的概念及发展

房地产信托投资基金（real estate investment trust，简称reits）是一种以发行信托收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。reits典型的运作方式有两种：一是特殊目的载体公司（spv）向投资者发行信托收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本付息；二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立reits，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。

reits兼顾了业务模式的稳定性和信托财产的收益性、安全性、流动性，一般只适用于拥有较稳定现金流的写字楼、商场等商业地产。美国、澳大利亚、日本等发达国家已建立了较完善的reits运

行机制、法律制度及税收政策，reits也有力地促进了该地区房地产业的发展。我国从2005年12月越秀reits在香港联交所上市以来，reits发展经历了从无到有、不断探索的过程，但是由于种种原因，我国的reits并没有真正发展起来。近年来，我国房地产信托产品发展迅速，据公开数据显示，仅2012年上半年房地产信托新增规模达1213亿元，至6月末房地产信托余额为6751亿元，占信托余额比例为12.81%，这为reits的发展奠定了较好的基础。

二、我国房地产信托投资基金发展存在的问题

随着我国房地产业的发展，房地产开发商将拥有更多的经营性物业资产，而在我国宏观调控的大背景下，构建多元化、高效并且有利于风险分散的房地产融资渠道，以及有效解决民间资本问题为社会所关注。作为一种在发达国家较为成熟的信托产品，reits将资产管理和房地产融资相统一，能够将民间资本和房地产业发展相结合，具有较好的发展前景。但就目前来看，我国reits的发展仍存在诸多问题，这成为阻碍reits发展的不利因素：

1.配套法律法规尚需完善

我国信托构建了《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托业务管理办法》、《信托公司净资本管理办法》等“一法三规”的法律框架，为信托业务的开展提供了法律依据。但到目前为止，我国还未制定针对房地产信托投资基金的法律法规和税收制度。而reits的健康发展离不开相关法律法规的制约。

2.缺乏行之有效的监督管理机制

reits在我国目前的制度环境下，属于私募性质，很难象证券投资基金那样有规范的监督管理，资金的募集、资金的运用以及对所投资物业资产管理处置的监督缺位。另一方面，虽然信托合同对保管人、受托人、投资者的权利义务进行了约定，但因为标准模糊，大部分信托法律契约是不清晰的或执行不完整的，这就使得内部自律监督的权力进一步减弱。

3.信息披露制度还不完善

信托公司目前实施的是非强制性的信息披露制度。具体来讲，信托投资项目的相关信息、信托成立、信托规模及工商登记文件等均不会强制公开。这与reits要求的严格的交易机构、公开透明的信息披露要求存在较大差距，可能出现信托受益权转让而其他投资者无法得到通知等情况，对投资者的知情权、选择权及reits参与各方的利益保护存在漏洞。

三、促进我国房地产信托投资基金发展的建议

1.完善reits法律体系及税收政策。一方面，借鉴美国等发达国家的房地产信托投资基金的做法，建立完整的规章制度体系，包括管理办法、设立指引、监督办法等，以促进的reits健康发展；另一方面，制定税收优惠政策。在国外，税务驱动占重要地位，税务带动了房地产投资80%的份额，投资理念驱动的份额约占20%。中国目前对reits的公司型模式的双重征税问题尚没解决，相应的税收优惠政策尚未建立。需根据reits的发展完善相应的税收及优惠政策。

2.进一步完善和加强行业监管。目前我国信托公司归银监会监管，而信托业务及reits的发起设立非信托公司专属，同时，reits 的运作涉及国土资源部、建设部、证监会、国税、地税等相关部门，要促进reits的健康发展，建议借鉴美国经验，改变目前的发起主体监管为功能监管，政府可成立跨部门的房地产信托投资基金管理组织或机构，实行协同监管。

3.注重产品的标准化及流动性。产品的标准化及流动性是发展房地产信托投资基金的必要条件。应借鉴证券投资基金的发展经验，实现房地产信托投资基金产品的社会化、标准化，解决产品上市流通问题，促进统一的房地产信托投资基金市场的发展。

4.建立客观、公正的信用体系。社会信用制度的缺失，以及缺乏有影响力的独立资产评估机构和完善的信用担保体系是制约私

募信托产品发展的屏障，应尽快建立违法处理机制和守法激励机制，以确保投资者的利益不受损害。

参考文献：

[1]花蕴，汪红艳，王烨.房地产投资信托与房地产私募股权基金的辨析与应用初探.特区经济.2011（12） 274-276.

[2]张煜洽.我国房地产投资信托基金现状刍议.中国房地产金融.2009（12）.

[3]陈敏.我国应发展房地产投资信托基金.财会月刊.2007（6）：49-50.

[4]王年珍.我国房地产投资信托基金发展分析.甘肃联合大学

学报：社会科学版.2011.27（6）： =64-67.

[5]赵文.浅析发展我国房地产投资信托制度.经济视角.2011（11）：52-53.

[6]孙军.建立多元化融资机制解决房地产融资瓶颈.企业家天地：下旬刊.2012（1）：87-88.

[7]黄美娟.对于房地产融资现状及发展趋势的分析.中国新技

术新产品.2012（3）：217.

[8]孙英.reits监管的国际比较.城市开发（综合版）.2007（4）：70-71.