华润置地武汉森林公园地块投资建议书
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17
三、市场研究－宏观市场－价格走势
元/平方米
5000.00 4000.00 3000.00 2000.00 1000.00
项目所处区域位置图
4
二、项目概况－项目区位－地块形状
森林公园地块，用 地平整，A、B地块 均成规则的矩形。
A地块72476平米
B地块214194平米
地块轮廓图
5
二、项目概况－片区特征
“ 中国光谷 ” 是新兴产业 和品牌企业的诞生、聚集 之地。
这里有华中科技大学等 42 所高等院校、 56 个中央及 省部属科研院所、 11 个国 家重点实验室、 10 个国家 工程技术中心和 700 多个 技术研发机构 。
该地块项目区位、规模、规划等各方面条件较好,符合我司产品线要求， 若获取该项目，对上市公司实现战略目标以及巩固区域公司在武汉市 场上的品牌地位具有显著意义。
2
项目概况
项目区位 片区特征 项目现状 规划条件 付款条件
3
二、项目概况－项目区位－地理位置
四至 该地块，武昌光谷片 珞瑜东路以南 南环铁路以北 森林花园以东 长山学校以西
30%
30%＋1亿元
2007年2月10日前
30%
60%＋1亿元
2007年4月11日前
20%
80%＋1亿元
2007年6月11日前
20%—1亿元
100%
11
三、市场研究
宏观市场 区域市场 微观市场 结论
12
三、市场研究－宏观市场－宏观经济分析
亿元
2500 2000 1500 1000
报告框架
项目情况
一、项目背景 二、项目概况
项目定位
三、市场研究 四、市场定位 五、规划设计
经济评价
六、投资收益评价
总结
七、投资风险评价 八、投资项目重点要素分析 九、结 论
1
一、项目背景
本投资建议书研究项目为武汉东湖新技术开发区挂牌出让国有土地使 用权2006年第7号EP（2006）001地块（又称森林公园地块以下简称 “该地块”）。
7000 多 家 企 业 的 聚 集 、 20 家世界 500 强企业的已 抢滩入驻 。
片区已形成典型的高新产 品区，片区基础设施完善， 高薪人群聚集，发展态势 强劲。
6
二、项目概况－片区特征－交通
地块周边道路畅通， 道路等级较高；
地块距光谷地标光谷 广场仅7分钟车程；
地块东信路现已在建， 规划其可直接连通关 山大道。
光谷广场
森林公园
珞喻东路
地块
东信路（在建）
民族大道
关山大道 光谷大道
中环线
7
二、项目概况－项目现状－用地现场勘察
地块内已基本拆迁完 毕，但地块内有一些的树 木及少量民房。 地块现场调研可以看 出，地块内原有地基基本 以1～2层低矮建筑物所留 基础为主。 地块内地基情况较好。 地块南侧为武大铁路， 其通车较少。 地块周边不存在给人 们心理造成不良影响的企 事业单位。
武汉住宅竣工与销售比较
800.00 600.00 400.00 200.00
0.00 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 年
住宅竣工面积 住宅销售面积
2004年和2005年住宅销售面积分别为614万平方米和757万，略大于 2004年和2005年竣工面积609万平方米和702万平方米，市场需求旺盛， 消化情况良好。
8
二、项目概况－项目现状－交地条件
交地条件 完成地面附着物清理，清除第三方占有后按现状移交。
交地时间 合同签订之日起6个月内交付受让人。
9
二、项目概况－规划条件
占地（平米） 总占地（平米） 容积率 建面（平米） 总建面（平米） 综合容积率
Βιβλιοθήκη Baidu
地块A 72467.38
1.0
72467.38
500 0
武汉市2002－2005GDP及增幅
1493.09
1662.4
11.80%
11.34%
1956
2238
20.00%
17.66%
14.42%15.00%
10.00%
5.00%
2002
2003 年
GDP
2004 增幅
2005
0.00%
13
三、市场研究－宏观市场－宏观经济分析
元
30000 25000 20000 15000 10000
50.00 0.00
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004
年
武汉房产市场发展速度较快，2000年以后增势尤为突出，武汉2005 年房地产开发投资为297.99亿元，同比增长27.7%，占全社会固定资产投 资1055.18亿元的28.2%。
16
万平方米
三、市场研究－宏观市场－供应需求
282245.98
450068.8
1.6
地块B 209778.6
1.8
377601.4
10
二、项目概况－付款条件
保证金一亿元转为履行本合同的定金，冲抵最后一期应付款项
付款时间
付款金额（亿元 ）/付款比例（％）
累计金额（亿元 ）/累计 付款比例（％）
2006年12月12日17时前
1亿元
1亿元
2006年12月19日前
810
2.50%
801
800
790
1.69% 786
781
780
1.32%
1.91% 2.00% 1.50%
770
768
760
0.64%
1.00% 0.50%
750 2002
2003
2004
2005
0.00%
户籍人口
增幅
15
亿元
三、市场研究－宏观市场－投资情况
武汉1990－2005年房地产总投资
350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00
5000 0
武汉市2002－2005人均GDP及增幅
19611
21460
10.09%
9.43%
24889
25960
15.98%
20.00% 15.00% 10.00%
4.30% 5.00%
2002
2003 年
人均GDP
2004 增幅
2005
0.00%
14
三、市场研究－宏观市场－宏观经济分析
万
武汉市2002－2005年户籍人口
该地块挂牌时间为：2006年11月29日10时至2006年12月13日10时。 交纳竞买保证金的截至时间为2006年12月12日17时前。
本项目净用地面积为282245.95平米其中北侧A区72467.38平方米(约 108.70亩)，容积率不超过1.0；南侧B区209778.57平方米(约314.67亩)， 容积率不超过1.8，总建面在45万平米，具有较大规模优势。
三、市场研究－宏观市场－价格走势
元/平方米
5000.00 4000.00 3000.00 2000.00 1000.00
项目所处区域位置图
4
二、项目概况－项目区位－地块形状
森林公园地块，用 地平整，A、B地块 均成规则的矩形。
A地块72476平米
B地块214194平米
地块轮廓图
5
二、项目概况－片区特征
“ 中国光谷 ” 是新兴产业 和品牌企业的诞生、聚集 之地。
这里有华中科技大学等 42 所高等院校、 56 个中央及 省部属科研院所、 11 个国 家重点实验室、 10 个国家 工程技术中心和 700 多个 技术研发机构 。
该地块项目区位、规模、规划等各方面条件较好,符合我司产品线要求， 若获取该项目，对上市公司实现战略目标以及巩固区域公司在武汉市 场上的品牌地位具有显著意义。
2
项目概况
项目区位 片区特征 项目现状 规划条件 付款条件
3
二、项目概况－项目区位－地理位置
四至 该地块，武昌光谷片 珞瑜东路以南 南环铁路以北 森林花园以东 长山学校以西
30%
30%＋1亿元
2007年2月10日前
30%
60%＋1亿元
2007年4月11日前
20%
80%＋1亿元
2007年6月11日前
20%—1亿元
100%
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三、市场研究
宏观市场 区域市场 微观市场 结论
12
三、市场研究－宏观市场－宏观经济分析
亿元
2500 2000 1500 1000
报告框架
项目情况
一、项目背景 二、项目概况
项目定位
三、市场研究 四、市场定位 五、规划设计
经济评价
六、投资收益评价
总结
七、投资风险评价 八、投资项目重点要素分析 九、结 论
1
一、项目背景
本投资建议书研究项目为武汉东湖新技术开发区挂牌出让国有土地使 用权2006年第7号EP（2006）001地块（又称森林公园地块以下简称 “该地块”）。
7000 多 家 企 业 的 聚 集 、 20 家世界 500 强企业的已 抢滩入驻 。
片区已形成典型的高新产 品区，片区基础设施完善， 高薪人群聚集，发展态势 强劲。
6
二、项目概况－片区特征－交通
地块周边道路畅通， 道路等级较高；
地块距光谷地标光谷 广场仅7分钟车程；
地块东信路现已在建， 规划其可直接连通关 山大道。
光谷广场
森林公园
珞喻东路
地块
东信路（在建）
民族大道
关山大道 光谷大道
中环线
7
二、项目概况－项目现状－用地现场勘察
地块内已基本拆迁完 毕，但地块内有一些的树 木及少量民房。 地块现场调研可以看 出，地块内原有地基基本 以1～2层低矮建筑物所留 基础为主。 地块内地基情况较好。 地块南侧为武大铁路， 其通车较少。 地块周边不存在给人 们心理造成不良影响的企 事业单位。
武汉住宅竣工与销售比较
800.00 600.00 400.00 200.00
0.00 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 年
住宅竣工面积 住宅销售面积
2004年和2005年住宅销售面积分别为614万平方米和757万，略大于 2004年和2005年竣工面积609万平方米和702万平方米，市场需求旺盛， 消化情况良好。
8
二、项目概况－项目现状－交地条件
交地条件 完成地面附着物清理，清除第三方占有后按现状移交。
交地时间 合同签订之日起6个月内交付受让人。
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二、项目概况－规划条件
占地（平米） 总占地（平米） 容积率 建面（平米） 总建面（平米） 综合容积率
Βιβλιοθήκη Baidu
地块A 72467.38
1.0
72467.38
500 0
武汉市2002－2005GDP及增幅
1493.09
1662.4
11.80%
11.34%
1956
2238
20.00%
17.66%
14.42%15.00%
10.00%
5.00%
2002
2003 年
GDP
2004 增幅
2005
0.00%
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三、市场研究－宏观市场－宏观经济分析
元
30000 25000 20000 15000 10000
50.00 0.00
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004
年
武汉房产市场发展速度较快，2000年以后增势尤为突出，武汉2005 年房地产开发投资为297.99亿元，同比增长27.7%，占全社会固定资产投 资1055.18亿元的28.2%。
16
万平方米
三、市场研究－宏观市场－供应需求
282245.98
450068.8
1.6
地块B 209778.6
1.8
377601.4
10
二、项目概况－付款条件
保证金一亿元转为履行本合同的定金，冲抵最后一期应付款项
付款时间
付款金额（亿元 ）/付款比例（％）
累计金额（亿元 ）/累计 付款比例（％）
2006年12月12日17时前
1亿元
1亿元
2006年12月19日前
810
2.50%
801
800
790
1.69% 786
781
780
1.32%
1.91% 2.00% 1.50%
770
768
760
0.64%
1.00% 0.50%
750 2002
2003
2004
2005
0.00%
户籍人口
增幅
15
亿元
三、市场研究－宏观市场－投资情况
武汉1990－2005年房地产总投资
350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00
5000 0
武汉市2002－2005人均GDP及增幅
19611
21460
10.09%
9.43%
24889
25960
15.98%
20.00% 15.00% 10.00%
4.30% 5.00%
2002
2003 年
人均GDP
2004 增幅
2005
0.00%
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三、市场研究－宏观市场－宏观经济分析
万
武汉市2002－2005年户籍人口
该地块挂牌时间为：2006年11月29日10时至2006年12月13日10时。 交纳竞买保证金的截至时间为2006年12月12日17时前。
本项目净用地面积为282245.95平米其中北侧A区72467.38平方米(约 108.70亩)，容积率不超过1.0；南侧B区209778.57平方米(约314.67亩)， 容积率不超过1.8，总建面在45万平米，具有较大规模优势。