论文答辩陈述稿

论文答辩陈述稿：论文的创新点？

第一部分：开头语

近年来，我国经济快速发展，城镇居民生活水平日益提高，但是相随的是我国房价也在突飞猛进，很多城镇居民难以承受日益高涨的房价。为了实现自己的住房梦想，很多城市中低收入群体购买城市近郊的小产权房，小产权房呈现出规模化的发展趋势；但是另一方面，鉴于小产权房所占用的土地是农村集体土地，这违背了法律禁止农村集体土地向外流转的规定，国家房管部门也一再发文告知小产权房不受法律保护，告知城镇居民不要购买小产权房，但是在现今房价高涨的现实下，仍然有很多城镇居民铤而走险购买小产权房。截止到2007年上半年，全国的小产权房面积已经接近120亿平方米了。

本论文以该矛盾为立论入角点，在阐述小产权房的发展现状，产生原因等因素的基础上，提出允许农村集体建设用地使用权自由流转，以使小产权房的合法化的途径来解决我国小产权房的问题，并进一步提出小产权房合法化的制度构建。小产权房合法化后，小产权房以合法的方式进入房地产市场，一方面充足了房源，降低了房价，满足了广大居民的住房需求，另一方面也为农村的进一步发展打开了新局面。

第二部分：论文的写作内容

文章主要包括四个方面的内容。

1、第一部分阐述了小产权房的概念、特征、分类等基本问题。

首先，从我国小产权房自身的发展情况和社会公众对于小产权房的基本认识，提出小产权房是指：村委会自行开发或者与开发商合作开发集体经济组织所拥有的土地，然后向非本集体经济组织成员出售，购房者取得由村委会或乡（镇）政府颁发的产权证书。

其次，进一步分析了我国小产权房体现的一些基本特征，例如，小产权房的销售价格非常低廉，仅达到一般商品房买卖价格的25%-30%，这也是吸引购房者购买小产权房的最主要的原因；小产权房产权证是由村委会或者乡镇政府颁发

的，没有到法定房管部门进行房屋产权登记，也因此小产权房的流转难以受到法律的全面保护，依据《物权法》的相关规定可知，小产权房所占用的集体土地也禁止抵押，小产权房的所有权能严重缺陷；小产权房涉及到众多主体，包括提供土地使用权的农村集体经济组织成员和购买小产权房的城镇居民，还包括村委会、乡镇政府以及其他政府管理部门等。

再次，从小产权房发展的情况来看，可以大致从所使用的土地的性质、购房者的意图以及小产权房的开发途径等三个角度对小产权房进行分类。

2、在了解到小产权房的基本概念情况后，第二部分将进一步分析小产权房产生

的原因。

本文认为，小产权房产生不仅有其内在制度性原因，还有其特定的外在社会性原因。在内在制度原因方面，主要在于我国特有的城乡二元土地所有制度，我国土地分为国家所有和农村集体所有，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，只能使用国有土地，除非存在法律规定的例外情形。而农村集体土地使用权不能流转用于非农业建设。

这样就禁止了农村集体土地使用权向外部流转；而我国实行房地一体流转体制，法律禁止农村集体建设用地流转用于非农业建设，也就禁止了建设在农村集体土地之上的小产权房向农村集体外部流转。就导致了小产权房交易行为的违法性。另外，我国立法规定的土地征收制度作为农村集体土地向集体外部流转的唯一单行通道，其制度设计也存在诸多的不合理之处，例如，土地征收补偿标准农民缺乏话语权，其规定过于概况，没有细化标准，往往导致政府支出征收的土地补偿费用过低。农民不能通过土地征收制度获得应有的土地增值收益，其突破法律规定创造小产权房这类新生事物以争取自身合法权益的行为也在所难免。

另外，现在我国小产权房呈现出规模化发展的特征，也与其生存的特定社会环境有很大关系。我国目前可利用土地稀缺，房价高涨，部分中低收入群体难以承担日益高涨的房价，为了实现自身的住房梦想，他们自然会考虑购买房价低廉的小产权房；我国实行的新农村建设等政策也为小产权房的发展提供了很好的生存空间，许多农村借新农村建设之机，大力开发本村集体土地建设小产权房向集

体外部成员出售；我国保障性住房的稀缺性也在一定程度上促使了小产权房的发展。

3、文章第三部分

在前面分析了小产权房产生原因的基础上，进一步提出小产权房合法化的必要性及其现实意义。

我国《宪法》第10条规定，土地使用权可以依照法律的规定转让。我想这里的土地使用权包括国有土地和农村集体土地使用权。宪法没有禁止农村集体建设用地使用权的流转，小产权房的合法化符合《宪法》对于土地使用权转让的具体规定；同时，我国《宪法》和《物权法》都规定了权利平等保护的原则，允许农村土地建设用地使用权自由流转，允许小产权房合法进入房地产市场，符合我国立法规定的权利平等保护原则。从反面来看，我国目前认定小产权房为违法建筑物的法理依据也存在不足之处。

另外，小产权房的合法化也具有一定的现实意义。我国长期实行的城乡二元分治格局在给我国带来了快速的经济增长的同时，也给我国社会整体发展带来了不少隐患和障碍，如今，我国城乡居民收入差距不断扩大，农村的整体经济发展远远落后于城市的经济发展。小产权房合法化后，农村集体建设用地使用权将进入房地产市场，分享土地增值收益，对于农民而言，土地不再仅仅是一种资源，还是一种增收的资本。这将有利于我国城乡一体化的发展。目前我国农村土地资源浪费严重，小产权房合法化后，将充分调动农村闲置、浪费的土地，土地资源利用充足，将会带动农村经济将会极大的促进我国新农村的建设。

4、在论证了小产权房合法化的必要性及其现实意义后，文章第四部分将具体阐

述小产权房合法化的制度构建。

要使小产权房合法化，最为根本的就是要放开农村集体土地市场，建立农村集体建设用地使用权流转制度。

（1）近些年，我国已有多个地方政府突破现有法律规定，制定相关规章制度，

放开了农村土地使用权流转市场，允许农村集体土地使用权向非农村集体流转，这为小产权房的合法化作出了有意义的尝试。

例如，广东省在2005年就颁布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，对农村集体建设用地使用权的流转主体、流转方式、流转程序等问题作出了详细的规定；作为我国首次设立的全国统筹城乡综合配套改革实验区之一的成都市也于2007年颁布了《成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》，虽然与广东省的相关具体规定有所不同，但是原则都是允许农村集体建设用地使用权向非集体成员流转。另外，在2009年，天津市创新了农村集体建设用地使用权流转的形式，颁布了《天津市以宅基地换房建设示范小城镇管理办法》，在这一文件中，天津市政府引导村民集中居住，将置换出来的农村宅基地和农村未利用土地进行复垦，用于建设农业园区、工业或者服务业产权园区等。

以上的这些地方性改革实践虽然没有直接指向小产权房，但是却为我们处理小产权房问题，构建农村集体建设用地使用权流转制度提供了很好的借鉴。

（2）构建农村集体建设用地使用权流转制度

首先在农村集体建设用地使用权的所有主体和管理主体上，可以参照《公司法》中规定的公司治理机制，规定农村集体建设用地所有权依空间范围的不同分别由村农民集体、乡镇农民集体、乡镇农民集体经济组织享有；其管理主体是村民大会和村委会，其中村民大会由本村年满18岁得村民组成，对涉及本村集体土地的一切事项享有最终的决定权和监督权。同时，由村民大会选举组成村委会，村委会是村民大会具体决议事项的执行机构。农村集体建设用地使用权流转，需由村委会等管理主体向村民大会提交决议，由全体村民大会进行表决决定。

其次，依照集体建设土地所承载的不同功能将农村集体建设用地使用权分为经营性建设用地使用权和非经营性建设用地使用权。对于经营性建设用地使用权，可以由村集体组织和开发商直接进行平等协商，在初次流转中开发商需要向农村集体缴纳土地出让金；而非经营性建设用地使用权可以通过无偿方式取得，但是其再次流转需要向农村集体补缴土地出让金。