中国海陵三山岛国际旅游度假区规划旅游策划部分知识讲解

1、深圳华侨城 ——最大特点就是“旅游+房地产”的盈利模式
➢开发理念：求实创新观念、市场至上观念、精品一流观念、危机忧患意识 ➢投资经营模式 ：广开联号内外的财源、善用投资扩大经营规模、高度重视无 形资产经营 ➢管理模式 ： 酒店管理方面 ——对相关的资产和业务进行重组，组建了华侨城酒店管理集团公司 物业管理方面 ——组建了独立的物业管理公司 人力资源管理方面 ——以人为本，人尽其才 ➢大力发展旅游工业 ➢走社会化专业化经营之路 ➢认识竞争机制 ：股份制结构、以市场为中心、系统化管理。
(二)、旅游地产
旅游地产核心是旅游资源对地产价值的提升： ➢以旅游资源为核心的地产差异化经营 ，如分时度假、 高档公寓、度假村、产权式酒店 ； ➢以地产为核心的旅游资源差异化经营 ，如上海新天地、 深圳华侨城 、北京长河湾 。
休闲度假村 旅游景区主题休闲公园 旅游（休闲）培训基地 会议中心、运动村 产权酒店 分时度假酒店
二、旅游度假区的主题、定位与发展思路
旅游度假区的主题 ：
高档休闲度假+地方特色文化
旅游度假区的发展定位 ：
高收入家庭的旅游度假目的地，高档旅游社区。
旅游度假区的发展思路 ：
➢1、走区域联合开发道路 ； ➢2、旅游+旅游房地产联动发展思路 ； ➢3、生态旅游发展思路 ； ➢4、文化旅游发展思路 ； ➢5、休闲旅游发展思路 ； ➢6、市场策略：走高端路线。
七、旅游度假区的保障体系
一、国内旅游度假区与旅游地产发展经验总结
(一)、产开发阶段； ➢旅游经营管理阶段。
旅游度假区的发展趋向 ：
➢1、主题性 ； ➢2、文化性 ； ➢3、生态性 ； ➢4、景观性 ； ➢5、休闲性 。
旅游度假区成功开发案例
潜在客源市场细分 ：
➢国内市场——一级市场主要是珠江三角洲地区经济发达的城市 和地区 ，二级市场主要是广东省内非一级市场的其它城市和地 区 ，三级市场主要是省外地区 ； ➢海外市场——港澳是本项目的主要海外客源市场。
休闲度假潜在市场发展分析
休闲度假潜在市场空间范围 ：
➢吸引国际度假客源的难度比较大，因此本项目的重点应该放在国内度假市场上； ➢而国内度假市场方面，目前最值得重视和大力培育的是珠江三角洲内和港澳的度 假市场。
高尔夫度假村 风景名胜度假村 海景别墅 景区度假村 民俗度假村 国际休闲度假中心等
开发模式 ：
➢卖地滚动发展模式 ； ➢旅游先行带动房地产发展模式：旅游起步—— 优化环境——带旺地产——全面发展； ➢大开发商整体操盘模式 。
旅游房产开发成功因素：
➢准确定位 ； ➢突出的主题形象； ➢项目创新； ➢统筹规划 ； ➢提高环境品质 ； ➢努力挖潜创新 ； ➢注重创意提升理念价值 ； ➢强调文化 。
4、海南岛滨海度假旅游开发
➢在海滨旅游开发建设方面：努力提高海滨景区档次、开发出更具 特色、更具个性化的海滨度假区，提升自己的竞争能力和品牌形象， 形成自己的独特卖点；
➢在开发目标定位方面 ：一是有吸引力的休闲地 、二是有想象力 的度假地 、三是有魅力的居住地 ；
➢在经营方面 ：市场意识、服务意识、安全意识和卫生意识 ；
➢从海滨旅游的无主题开发到主题性开发 ；
➢创建文化旅游区 。
5、国际海滨旅游开发历程对本项目的启示 ：
从成功的海滨旅游度假区经验看，成功的要素主要有： ➢宏观区位（经济、人口和气候）； ➢微观区位（交通条件与景区之间的联合）； ➢安全、卫生与服务； ➢形象与宣传； ➢同类项目的竞争等。
而海滨旅游开发未来的发展方向是： ➢精品化； ➢市场细分化； ➢营造度假环境和氛围； ➢活动多样化； ➢特色化；
2015中国海陵三山岛国际旅游度假区规划 旅游策划部分
汇报内容：
一、国内旅游度假区与旅游地产发展经验总结 二、旅游度假区的主题、定位与发展思路 三、项目SWOT分析 四、区内旅游资源开发综合分析与评价 五、潜在客源市场分析 六、旅游度假区的吸引物体系规划
（一）、环境营造 （二）、形象吸引 （三）、旅游产品吸引 （四）、旅游设施与服务吸引
三、项目SWOT分析
优势分析 ：
➢1、区位优势 ； ➢2、环境优势 ； ➢3、自然优势 ； ➢4、交通优势 ； ➢5、整体资源优势； ➢6、客源市场优势 ； ➢7、规划优势 ； ➢8、政策优势 。
劣势分析 ：
➢气象气候劣势 ； ➢形象劣势 。
机遇分析 ：
➢区域旅游大发展机遇； ➢休闲经济大兴其道。
➢4、旅游配套设施不完善 ； ➢5、旅游资源无序开发与旅游资源单体开发深度不足并存 ； ➢6、生态环境的保护力度不足 ； ➢7、对旅游文化资源的挖掘深度远远不够 。
五、潜在客源市场分析
潜在客源市场定位 ：
➢主要集中在休闲度假旅游市场、商务会议旅游市场与节事旅游市场； ➢从空间上，本项目的潜在客源市场主要定位在大珠江三角洲经济发达 城市和地区。
威胁分析 ：
➢1、旅游活动的对生态环境的负面影响； ➢2、同类旅游产品竞争激烈 ； ➢3、区域旅游市场需求特征变化带来挑战 ； ➢4、所有交通依赖陆路方式，吸引长线客源较为困难； ➢5、目前岛上没有高档休闲度假设施，不是高档客源考 虑休闲度假的选择之一 ； ➢6、总体上海陵岛规划相对凌乱 ； ➢7、海陵岛旅游推广力度尚欠缺 ； ➢8、突发事件的影响 。
四、区内旅游资源开发综合分析与评价
主要旅游资源概况
旅游资源分布的空间结构 ：
分为三个集中区——海陵区、银海区和闸坡区。
旅游资源开发存在的问题 ：
➢1、海陵岛一直以来都没有自己特色的主题 ； ➢2、区域内同类旅游产品竞争激烈 ； ➢3、海陵岛旅游产品比较单一，致使旺季短淡季长且旺季和淡季的 差异相当显著；
2、雁南飞度假区
➢开发理念 ： 以“茶田风光、旅游胜地”为发展方向，强调生态意识 ； 茶文化主题 。 ➢开发经营模式 ：授权企业单独投资，联合其它产业共同发展。 ➢旅游营销：宣传促销 。
3、南国桃园度假区
➢创造需求，引导消费 ； ➢产品开发明确细分市场 ：定位于高端公务会议市场 ； ➢高端度假市场中政务、商务会议市场占据着主要份额 ； ➢旅游房地产是旅游度假区的有效补充 。