加油站建设项目土地取得的法律视角

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油品销售企业需要一定的营业场所开展业务活动，这个场所就是加油站。可以说加油站是油品销售企业的生命线。拥有合理合法的土地资源，则是保证加油站经营正常、维护资产安全的重要前提。鉴于此，从法律视角对加油站土地取得进行分析尤为重要。

三项制度构成加油站土地取得政策

要掌握加油站建设项目的土地取得政策，必须先搞清楚三个基本法律制度，即土地权属制度、土地用途管制制度、土地有偿获得制度。

土地权属制度规定土地所有权。在目前的法律框架下，建设项目用地人只能申请国有建设用地使用权。虽然近年来为了提高土地使用效率，国家鼓励部分地区对集体建设用地的流转进行有益尝试，但目前尚未出台国家层面的制度对集体建设用地作出明确统一的规范。为防止集体建设用地被农民以外的主体恶意侵占，2006年出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定，农民集体所有建设用地（分工业用地、公益用地等不同性质）使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。

土地用途管制制度规定了怎样获得满足用途所需的土地。由于土地的所有权和使用权相分离，土地使用者必须通过一定的程序来获取土地加以

利用。从广义上说，国家通过编制土

地利用总体规划，将土地用途分为农

用地、建设用地和未利用地。不同用

途和利用方式的土地使用成本及获取

的程序均不相同。2008年出台的《国

务院关于促进节约集约用地的通知》

强调，要加强土地利用总体规划管制

作用，严格控制新增建设用地规模。

目前，这种例外严格限制在能源、交

通、水利、矿山、军事设施等建设项目

用地，且必须履行相应的审批程

序。加油站项目用地属于《土地利

用现状分类》中商服用地类的批发零

售用地，不属于国家重点扶持的公共

基础设施建设项目。在没有法律特别

规定的条件下，很难获取规划之外的

建设用地。

为了避免土地浪费，提高土地利用

效率，增加耕地开发基本资金，我国实

行土地有偿使用制度，要求土地使用者

在交付一定数额的土地出让金后方能

获得土地使用权，只有在法律明文规定

的几种有限情况下才可以无偿使用划

拨土地。《物权法》、《土地管理法》、《房

地产管理法》以及《划拨用地目录》等明

确规定，要“严格限制以划拨方式设立

建设用地使用权”，“以营利为目的，非

国家重点扶持的能源、交通、水利等基

础设施用地项目，规定必须以有偿方式

提供土地使用权”。在以有偿出让的方

式取得土地的前提下，我国法律规定了

两种出让途径，一种是协议出让，一种

是公开竞价出让，即招拍挂出让。《物权

法》第一百三十七条规定：“工业、商业、

旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以

及同一土地有两个以上意向用地者的，

应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式

出让。”《招标拍卖挂牌出让国有建设用

地使用权规定》第四条规定：“工业、商

业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用

地以及同一宗地有两个以上意向用地

者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式

出让。”

加油站土地取得有别于一

般工业用地

加油站建设项目适用的土地类型

必须是国有建设用地当中的商业用途

土地，并且应当通过招标、拍卖或挂牌

的方式取得。这个结论非常重要，用

地合法是保证一个加油站得以顺利建

设并存续经营的基础。

加油站项目由于自身的经营性用

途所限，其土地取得步骤有别于一般

的工业用地。从申请人的角度一般要

经过以下环节：

1.查阅建设项目所在市、县的土

地利用总体规划、土地利用年度计划、

城市规划和建设用地使用权出让年度

计划。2.从当地土地管理部门公开信

息渠道获取土地招、拍、挂信息，这类

信息一般都会包括出让宗地的面积、

界址、使用年限、用途、规划指标等内

容，如与建设加油站项目需求相吻合，

便可按照招牌挂公告要求的方式竞

拍、竞买。3.竞买成功后，申请人与出

让人签署成交确认书或由出让人向申

加油站建设项目土地取得的法律视角□王文君

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中国石化2011/4

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请人发出通知书。4.申请人按照成交确认书或通知书约定的时间与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。5.申请人缴付土地使用权出让金，凭国有建设用地使用权出让合同和土地

出让价款缴纳凭证等相关证明材料，

申请出让国有建设用地使用权初始登记。 6.凭土地使用权权属证明办理加油站建设项目的建设用地规划许可、立项审批及报建手续。

加油站土地取得存在的问题及建议

虽然我国土地管理政策不断收紧，对土地违法行为的打击力度不断加大，但土地供应市场的规范程度仍然不尽如人意。一方面一些地方政府受经济利益驱使，屡屡铤而走险，违法供地，甚至出台明显与上位法相悖的地方政策，破坏土地管理秩序；另一方面，某些企业也迫于经营业绩考核与市场竞争的双重压力急于扩张网点，对于一些占地面积不

大、审批层级较低的建设项目，往往会在用地手续不完备的情况下仓促开工建设，甚至是占用集体土地建设加油站。上述行为均可能承担严重的法律后果。《土地管理法》规定，政府部门未按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，其批准文件无效。企业未经批准非法占用土地的，轻则面临行政处罚，重则招致停业整顿、吊销执照等法律后果，更有甚者，会危害到企业的声誉与社会形象。不难看出，违法取得、使用土地，代价是巨大的。

针对上述问题，提出以下几点建议供参考：

一是要在加油站建设项目规划阶段就尽早查阅当地的土地总体规划和土地利用年度计划，取得规范的国有商业出让地。如果为了规避招牌挂的方式通过协议取得了工业出让地，则政府部门和申请人均涉嫌违法，申请人须尽快办理用途变更的报批手续

并补缴土地出让金

差额。

二是要尽量避免使用农村集体土地。1.承包集体土地进行加油站建设违反了国家关于承包集体土地只能用于农业经营的法律规定，应予杜绝。2.与农民集体共同投资设立有独立法人资格的加油站可以使用集体建设用

地，但必须由集体一方实际控制该法人实体。

三是要在缴付土地出让金后应尽快办理土地使用证，凭此证方可办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证与建设工程施工许可证。

四是要全面了解加油站建设项目所在地方的土地管理政策，必要时与土地管理部门进行沟通，对于一些没有把握的事项，尽量拿到政府部门出具的书面承诺等文件，在发生纠纷或

面临处罚时至少还有一

纸证据在手。

拥有合理合法的土地资源，是保证加油站经营正常、维护资产安全的重要前提。金

湖

摄

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