商业地产基础知识总结

商业地产基础知识总结

商业地产一个具有地产、商业和投资三重特性的综合性的行业，它兼有地产、商业和投资三方面的特性，也区别于单纯的商业和投资，又有别地传统意义上的房地产行业。在国外有狭义和广义之别，狭义的商业地产“retail real estate”，指用于购物、餐饮和休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺和步行街等；广义的商业地产“commercial real estate”，除上述之外，还包括写字楼、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产。

商业地产的形式多种多样，按规模分，规模大者如购物中心，多采用开发商整体开发，项目统一管理，以收取租金为投资回报的模式；规模较小的商业地产也大多采取统一经营管理租金回收的方式。在现实生活中较常见的社区商业、大卖场等则采用商铺出售、零散经营的模式。

商业地产的分类

购物中心/商业街/步行街/商业广场/社区商业中心/休闲娱乐中心/大型商铺/专业市场（按商业形态分）

商业街商铺/市场类商铺/社区商铺/高楼底层商铺/百货中心购物商场商铺/商务楼写字楼商铺/交通设施商铺（按开发形式分）

商业地产策划流程

前期：项目顾问

一、市场调研

区位调研（经济状况/发展规划/同业竞争等）；目标消费群（群体结构特征/购买力水平/购买偏好等）；品牌供应商（种类和定位/货运交通/租金承受力等）

二、项目定位

项目核心竞争力/同类竞争；品质品牌定位；

三、品牌设计

基本元素：名称/色调/标志性地标等；

四、招商策略

价格激励；公开宣传与新闻发布会；媒介策略；商业推广会等

五、销售策略

同上

中期：招商及销售代理

分一般代理和非常代理（）

后期：项目营销推广顾问

商业地产的海外史

商业地产本身是人们生活方式的一种演变。早在50年代，在主要的业务板块中除了住宅和市镇规划，最重要的板块就是商业地产，具体而言就是购物中心。其发展和国外的汽车文化是紧密不可分的。汽车业带动了高速公路的发展，而交通的便利将人们的生活和工作分隔开来。由此，购物形态发生了翻天覆地的变化。这一时代，传统的购物模式进行的这场革命称之为“功能性购物”。一次性解决一周所有日常所需的生活用品，是这一时期人们购物的特点。因此，这个时期的建筑风格也表现为大片区域的地面停车场加以批发式的购物中心，像沃尔玛正是其中的典型。

随着石油危机，人们在进行着这样一个反思，对于回归都市主义是否有可能，在城规界，这个时期的思想被称为是“新都市主义”。因为它的核心是都市主义，就是欧洲的那种楼上住人楼下购物，或者是小型的集市。出于对这种购物模式的

怀念，极端的例子则是美国的洛杉矶。而这种城市形态被认为是失败的，从现在的眼光来看，它是不生态的，能量消耗也是极大的，资源的过渡占用和对环境的破坏，使人们在思考是否有更合适的更低碳的商业地产模式呢？

加上对50年代纯粹的功能性地产的思考，人们开始了新的一轮变革。

80年代，商业地产的第二个年代，“返归都市生活”。这个主题一直延续到2000年。

第一，实现购物与休闲的融合；

第二，创造新的休闲商业，如与旅游业的互相促进。

第三，随着高科技的发展，绿色生态型地产板块也正在蓬勃发展。

中国与国外商业发展不一致的地方

特点一：休闲地产和住宅开发和新市镇规划相结合；由于我国很多项目都比国外的来得大，甚至可能是一个造镇计划，因此完全有可能营造出一个既用于居住又用于休闲娱乐的综合性的小镇。如金地在广州做的金地荔湖城，12000亩。

我国商业地产的发展阶段分为三种不同形态：

初级阶段是指直线型布局，功能单一，没有考虑到资源的合理充分利用；

中级阶段是块状布局，通常是商业和办公两种功能的集合体；

高级阶段是立体布局，集商业、办公、休闲、娱乐、购物、住宅、酒店、旅游、会展、文化等多功能于一体的高端综合体。目前正在发生的商业与地产的高度事例趋势，主要是基于以下三点原因。

1.商业地产开发将取代住宅开发成为房地产市场上利润最高的一个分支；

房地产行业的收入来源有四：一次性收益、持续性收益、增值性收益和溢价性收益。由于资源是稀缺的，资产价格在长期内将处于一个上升的趋势。而这对于住宅房产的开发商来说这种收益是享受不到的，因为他们往往通过销售获取一次性收益，所以难以享受资产价格升值和土地升值带来的双重利润，以及难以取得商业品牌所带来的溢价。而商业地产可以。

2.商业和地产的融合成为商贸流通行业自身价值链延伸的趋势

商贸流通企业在近几年逐渐沿着其自身价值链向上延伸，并转向房地产业的开发，纷纷涉足商业地产领域，以享受地段成熟所带来的附加值收益。有的商家涉足房地产业目的是为了减少租金支出的战略考虑，这样一方面可以占有地段极佳的物业，避免高额租金，回避租金年年上涨的风险，又值得花成本装修物业，把物业改造成标准化的旗舰店。

3.商业地产已成为城市经营、发展和产业结构调整的重要帮手

商业地产能够塑造城市中心，形成人流的聚集，拉动消费，树立城市形象，推动当地旅游等，此外，商业地产还能明显地带动服务业等第三产业的发展，拉动就业，推动我国产业结构的调整与发展。

商业地产企业的界定和发展方向

商业地产企业主要是指从事商业地产开发、经营、管理和服务的企业。它通过优秀而持续的物业经营和管理能力来获取收益，其商业物业作为战略资产长期持有，且租金收入占总营业收入比重较高的房地产企业。

租金是商业地产企业的主要收入来源。商业地产企业中最为重要的是商业地产开发企业，它是开发建造并向市场出售或出租商业房地产物业的企业。目前众多商

业地产开发企业已经不仅仅局限于对商业地产项目的前期开发，对持有商业地产项目的后期经营和管理也逐渐成为这些企业的核心业务。

1.境外商业地产企业已大规模进入中国商业地产市场

随着近几年我国商业地产业发展的日趋成熟，国际知名品牌零售商在中国纷纷设点，境外商业地产企业开始大规模进驻中国商业地产市场，在抢占核心城市黄金地段的同时，与国内大型企业合作，组建中国的REITS雏形。

2.商业地产企业与国际连锁商户合作越来越紧密

3.商业地产企业呈现跨地域、高端化和商业物业持有比重高的特征

目前越来越多的商业地产企业实行跨区化发展战略，较突出的有万达，已在全国40个城市建造了万达广场。

商业地产企业所具备的特点

1. 雄厚的资金实力

多为资金密集型企业，因为只有持续的现金流，才抵抗住长的回报周期。

2.商业复合型人才

商业地产界本是一个多行业多学科支撑的平台，理当由具备商业经营理念、懂得房地产经营策略和规划的复合型人才参与其中。

3.较高的经营管理水平

同业竞争激烈，风险较大，所以需要培养自身的商业经营水平，以求市场的长期稳定发展。