商业房地产基础知识

一、商业地产概念

商业地产就是指开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式商业地产包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。

商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体。商业地产的

开发由多个环节组成：开发、销售、经营、管理，是一个不可中断的链条。

商业地产的价值

商业房地产的价值由两部分构成：

第一是房产有形的价值，土地加建筑成本等；

第二是商业无形的价值，它是商业房地产价值的根本价值。

这两者不可分离，商业价值不可能离开商铺而单独存在。商业地产的价值

在于经营，通过经营创造高于价格的价值。住宅地产的价值在于居住，保值升值。

商业地产的利润

一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润；

二是所有者出租商铺赚取租赁利润；

三是商铺经营者赚取经营利润；

四是商业物业管理者赚取管理利润。

二、购物中心的定义、分类及特征

购物中心全称Shopping Center，在国外也称Shopping Mall，

中文译为“摩尔”、“销品贸”或“销品茂”，起源于20世纪六十年代的欧美

发达国家。

Shopping Mall和国内通常所指的购物中心含义有很大区别。国内

购物中心是上世纪八十年代百货店或百货商场在九十年代后的新潮叫

法，一般认为面积平均在7000平方米左右，商品包括流行服饰、化妆

品、家居家电和其他更宽泛的品类，一般是不同的商品分布在不同的

楼层。

国外购物中心特指规模巨大，建筑面积在10万平方米以上，集购

物、休闲、餐饮、娱乐、社会交往等于一体，包括百货店、大卖场以

及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。但随着国内商业的迅猛

发展，国内购物中心的定义逐渐与国际趋同。

按照经营范围及商业辐射范围分类：近邻型、社区型、区域型、

超区域型、超级型。

目前中国国情下的商业项目分类

SHOPPING MALL的四大特征

①开放性的公共休闲场所，强烈吸引人气；

②开放性的对外交通设计，可广纳周边人流；

③相对闭合的内部通道回路，可充分利用有效人流；

④休闲与购物良性互动，形成惊人的商业效应。

三、选址对购物中心的影响

购物中心四大区位原则

•最短时间原则

指购物中心应当位于人流集散方便的区位。传统商业建筑都混杂在居民区中间，

但随着交通的改善，购物活动范围增加，因此距离已非决定购物行为的主要因素，

而应更多考虑购物过程所花费的行车时间。

•区位易达性原则

指用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路

状况。

•聚集原则

商业活动都具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人

流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。

•接近购买力原则

指商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。

交通易达性

交通易达性也就是交通便捷程度，主要取决于购物者从起点（一

般是居住地）到购物地点所花费的时间。

依据格伦的观点，从不同的地方来到购物中心需要花费的时间一

般是12-15分钟，最多不能超过25分钟。但在中国内陆，该时间可

以延长到30分钟至45分钟。

特别需要指出的是，空间距离和时间距离是有区别的，易达性分

析确定的不仅仅是空间距离，因为空间距离和汽车行走的时间有区

别。为此，有必要对汽车到该点所花的时间进行测试，这个到达时

间在一天、一周、一年之中的不同时间段都会发生变化。理想的行

车时间控制在15-30分钟，以此确定商圈覆盖范围。

四、商圈

商圈定义

是指以商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾

客的辐射范围。简单地说，就是来店顾客所居住、工作的范围。

商业项目终端客户的范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定

的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营品种、经营条件的

不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样，一个商店在不同

的经营时期受到不同因素的干扰和影响，其商圈也非一成不变，商圈经

常时大时小。

商圈形态

•商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

•住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

•文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

•办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外来人口多、消费水准较高等。•混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。商圈构成

商圈构成（续）

最靠近商店的主圈区域

主圈即主要商圈，也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈

内，消费者去商店购物最为方便。一般情况下，百货商店65%左右的顾客

来自主要商圈。在主圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购

货额度也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否则就容

易出现过度竞争。一般来说，小型商店的核心商圈在800米内，顾客步行

10分钟内；大型商场核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具，不超

过20分钟。

商圈构成（续）

位于主要商圈以外的次要商圈

次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。