商业房地产基础知识

一、商业地产概念商业地产就是指开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。

用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式商业地产包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。

商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体。

商业地产的开发由多个环节组成：开发、销售、经营、管理，是一个不可中断的链条。

商业地产的价值商业房地产的价值由两部分构成：第一是房产有形的价值，土地加建筑成本等；第二是商业无形的价值，它是商业房地产价值的根本价值。

这两者不可分离，商业价值不可能离开商铺而单独存在。

商业地产的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。

住宅地产的价值在于居住，保值升值。

商业地产的利润一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润；二是所有者出租商铺赚取租赁利润；三是商铺经营者赚取经营利润；四是商业物业管理者赚取管理利润。

二、购物中心的定义、分类及特征购物中心全称Shopping Center，在国外也称Shopping Mall，中文译为“摩尔”、“销品贸”或“销品茂”，起源于20世纪六十年代的欧美发达国家。

Shopping Mall和国内通常所指的购物中心含义有很大区别。

国内购物中心是上世纪八十年代百货店或百货商场在九十年代后的新潮叫法，一般认为面积平均在7000平方米左右，商品包括流行服饰、化妆品、家居家电和其他更宽泛的品类，一般是不同的商品分布在不同的楼层。

国外购物中心特指规模巨大，建筑面积在10万平方米以上，集购物、休闲、餐饮、娱乐、社会交往等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。

但随着国内商业的迅猛发展，国内购物中心的定义逐渐与国际趋同。

按照经营范围及商业辐射范围分类：近邻型、社区型、区域型、超区域型、超级型。

目前中国国情下的商业项目分类SHOPPING MALL的四大特征①开放性的公共休闲场所，强烈吸引人气；②开放性的对外交通设计，可广纳周边人流；③相对闭合的内部通道回路，可充分利用有效人流；④休闲与购物良性互动，形成惊人的商业效应。

三、选址对购物中心的影响购物中心四大区位原则•最短时间原则指购物中心应当位于人流集散方便的区位。

传统商业建筑都混杂在居民区中间，但随着交通的改善，购物活动范围增加，因此距离已非决定购物行为的主要因素，而应更多考虑购物过程所花费的行车时间。

•区位易达性原则指用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。

易达性取决于交通工具和道路状况。

•聚集原则商业活动都具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。

城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。

•接近购买力原则指商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。

交通易达性交通易达性也就是交通便捷程度，主要取决于购物者从起点（一般是居住地）到购物地点所花费的时间。

依据格伦的观点，从不同的地方来到购物中心需要花费的时间一般是12-15分钟，最多不能超过25分钟。

但在中国内陆，该时间可以延长到30分钟至45分钟。

特别需要指出的是，空间距离和时间距离是有区别的，易达性分析确定的不仅仅是空间距离，因为空间距离和汽车行走的时间有区别。

为此，有必要对汽车到该点所花的时间进行测试，这个到达时间在一天、一周、一年之中的不同时间段都会发生变化。

理想的行车时间控制在15-30分钟，以此确定商圈覆盖范围。

四、商圈商圈定义是指以商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。

简单地说，就是来店顾客所居住、工作的范围。

商业项目终端客户的范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。

不同的商店由于所在地区、经营规模、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。

同样，一个商店在不同的经营时期受到不同因素的干扰和影响，其商圈也非一成不变，商圈经常时大时小。

商圈形态•商业区。

商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。

其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

•住宅区。

该区户数多，至少须有1000户以上。

住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

•文教区。

该区附近有大、中、小学校等。

文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

•办公区。

该区为办公大楼林立。

办公区的消费习性为便利性、外来人口多、消费水准较高等。

•混合区。

住商混合、住教混合。

混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

商圈构成商圈构成（续）最靠近商店的主圈区域主圈即主要商圈，也称第一商圈，是指最接近商店的区域。

在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便。

一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。

在主圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额度也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否则就容易出现过度竞争。

一般来说，小型商店的核心商圈在800米内，顾客步行10分钟内；大型商场核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具，不超过20分钟。

商圈构成（续）位于主要商圈以外的次要商圈次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。

在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。

一般来说，小型商店的次要商圈在1500米内，顾客步行20分钟内；大型商场核心商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具，不超过40分钟。

商圈构成（续）位于次要商圈以外的边缘商圈边圈即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈外围的广域区域。

在边缘商圈内内，散居着百货商店10%左右的顾客。

在这个区域的消费者来商店购买商品不太方便。

一般来说，小型商店的次要商圈在1500米以外，顾客步行20分钟内以上（有累的感觉）；大型商场核心商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具都超过40分钟。

商圈对商业地产项目的影响•商圈影响商店的特点商店的商圈不仅有别于其他商场和商店的商圈，而且即使同为百货商店，坐落同一地区，由于各自不同的特点，商圈范围也有所不同。

造成这种差别的主要因素有：商店的形象和信誉、服务质量的优劣、商品经营的特色、价位的高低以及物质设施的差异等。

经营灵活、商品齐全、服务周到、在消费者中树立了良好形象的商店，商圈规模会大于同业。

商圈对商业地产项目的影响（续）•商圈影响交通状况位于交通便利的地区，商圈规模会扩大。

自然的非认为的地理障碍如山脉、河流、铁路以及告诉公路，会无情地截断商圈的界限，使之成为商圈规模扩大的巨大障碍。

沈阳北站商圈对商业地产项目的影响（续）商圈容量测算在一定经济区内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，对顾客吸引所形成的一定范围或区域的最大容量。

测量商圈饱和度，使用较广泛的是饱和度指数，饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量。

公式为：IRS=（C*RE）/RF其中：C为顾客总数；RE为每一位顾客的平均购买额；RF为商圈内商场营业面积。

假设1：在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。

则该商圈的饱和指数为IRS＝100000×25／144000＝￥17．36这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。

在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。

假设2：某年某商圈的商场每平方米平均营业额为10996元（绩平效），顾客为350万人，全年人均购买5000元，现有商业物业为110万平方米，则该商圈的饱和度指数为：（350*5000）/110=15909元/平方米五、开发步骤：商业地产前期市场调研•生活结构•城市结构•零售业结构•消费者•竞争对手重要调查指标内部市场调研案例：广州正佳广场项目内部开发影响因素评判五、开发步骤：项目系统定位•食杂店•便利店•折扣店•超市•大型超市•仓储式会员店•百货商场•家居建材店•厂家直销中心•电视购物部分业态优缺点分析业态组合规划的小常识•区域经济发展状况对布店的影响居民消费力一个地区居民的恩格尔系数（？）大于0.5时，可以考虑中、低档百货公司、超级市场、跳蚤市场等大众商品的经营场所。

恩格尔系数较高，可定位高档品牌专卖店、大型百货公司大型超级市场及带有休闲、娱乐、社交功能的购物中心。

区域企业状况如果项目所在区域有较强的技术优势和大型专业领先企业，可以设置专业批发市场。

业态组合规划的小常识六、开发步骤：项目规划设计大型商业地产项目总体规划设计原则：•布局简单化•主力店功能多元化•设计布局“可视性”•公共空间价值发挥•娱乐文化价值的重视•设计技术指标相对保守•保守选择新技术购物中心朝向？整个购物中心街面朝向分成阳面和阴面，朝南、朝东位于阳面；朝西、朝北位于阴面。

从经济地理学角度看，我国位于赤道北部，阳光从东南方向照射而来，冬季刮北风，夏季刮南风或西南风。

因此，阳面商铺在一年四季里拥有流动的潜在购买力要高于阴面的商铺，价值也相对要高。

规划设计考虑的几个小问题(续) 商铺的使用率决定了消费人群的容量和人流量，商场的空间是有限的。

使用率高，可容纳消费者的空间就少，其人流量会受到限制，从而影响经营效果。

通常，商场的使用率大多为50%，部分达到60%。

各行业经营面积及配套设施之基本需求大型购物中心交通动线布局规划设计要求一：具备引导性•以主力店引导人流，将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能延长购物中心的人流通过线•以局部造景、中厅吸引人流•以餐饮、休闲、娱乐引导人流（瀑布效应、分散效应）•以出入口数量和位置的设置调节人流均衡要求二：无障碍设计要求三：注重内外空间的沟通要求四：避免盲区影响销售的购物中心交通动线规划设计关键节点七、开发步骤：项目招商推广略八、开发步骤：制定经营管理策略“统一管理、分散经营”的定义购物中心的商铺是有计划的聚集、无数单个商铺的集合体，对商场进行“统一管理、分散经营”是购物中心区别于其他房地产形式的核心特点。

“统一管理”要求购物中心必须由代表业主权益的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心势必难以经受激烈的零售业市场竞争。

“分散经营”是为商场消费者和经营者间的交易提供场所，但商场的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者间搭建桥梁。

“统一管理”包括：统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。

商业地产投资顾问常用讲解元素1）地段2）商圈3）回报率4）投资风险规避5）稳定客源6）周边消费能力7）未来升值前景8）商圈的培育周期9）投资总价金额10）硬件11）周边配套12）政府规划13）铺位分割14）交通15）开发商实力16）商业运营管理的专业17）主力店的号召力18）辐射力。