(财务知识)直客式个人住房贷款操作指引(征求意见稿)

直客式个人住房贷款操作指引（暂行）第一章总则第一条为提高我行个人一手住房贷款业务市场竞争力，丰富个人住房信贷业务品种，根据有关法律、法规、部门规章以及中国农业银行相关制度规定，制定本指引。

第二条本指引所称的直客式个人住房贷款（简称“直客式贷款”，下同）是指贷款行直接向符合贷款条件的自然人发放的、不由开发商承担阶段性保证担保的一手住房（不含商业用房）贷款。

直客式贷款业务主要目的是营销优质开发商开发的楼盘或为我行个人优质客户提供综合的金融服务。

直客式贷款业务在目前阶段为一手住房贷款的补充形式。

第三条按照贷款行、开发商及借款人的关系，直客式贷款可以分为合作型直客式贷款（贷款行与开发商签署《直客式个人住房贷款合作协议》（简称《直客式贷款合作协议》，下同））、独立型直客式贷款（贷款行不与开发商签署《直客式贷款合作协议》，直接向符合贷款条件的借款人发放贷款）。

借款人申请独立型直客式贷款采用阶段性保证担保的，该阶段性担保须由一级分行认可的专业担保公司提供，并按规定流程操作。

根据贷款发放前是否由有权审批行楼盘准入，分为楼盘型直客式贷款（须由有权审批行对楼盘进行准入）和散户型直客式贷款（不经过楼揭楼盘准入程序，由经营行对符合条件的借款人发放个人住房贷款）。

按照个人住房贷款发放时机，分为销售备案前放款的直客式贷款和销售备案后放款的直客式贷款。

原则上不发放散户型直客式贷款及备案前放款的直客式贷款，本流程亦未包括上述两种类型的直客式贷款。

个别房地产市场基础较好、发展规范的区域确需办理的，须对借款人制定非常严格的准入条件，且须将细化的操作流程报总行（房地产信贷部）。

第四条为避免内部恶性竞争，对贷款行已经签订按揭合作协议的楼盘，其他行不得发放直客式贷款。

确有需要的，须共同接受管理的上级行书面批复同意，并告知原贷款合作行。

第五条为规避商品房买卖双方纠纷引起的法律风险，申请直客式贷款的借款人在签订《商品房买卖合同》时，在付款方式的条款中只能选择“一次性付款”、“分期付款”或“其他方式付款”，不得选择“贷款方式付款”。

第二章直客式贷款准入条件第五条可办理直客式贷款的楼盘须符合以下全部条件：（一）开发商及其法定代表人信用良好，无不良贷款记录，近期无逾期贷款。

（二）拟合作楼盘“五证”齐全，且已全额缴纳土地出让金。

（三）开发商资质条件：1、总行级房地产优质客户；2、一级分行评定的房地产优质客户；3、总行最新文件公布的全国房地产百强企业；4、长三角、珠三角、京津等经济发达地区省级房地产管理部门最新公布的房地产开发资质排名前五十名的房地产开发企业；其他地区省级房地产管理部门最新公布的房地产开发资质排名前十名的房地产开发企业；5、上述企业的控股子公司；6、虽不属于上述1－5类客户，但所开发的楼盘在工、中、建行有开发贷款，即将或已经完成主体封顶，且销售情况良好，同业竞争激烈。

第六条直客式贷款开办区域必须为房地产市场管理规范的区域，贷款购买期房的，必须能够办理抵押预登记。

对于不能办理抵押预登记的期房，不得发放直客式贷款。

第七条直客式楼盘的准入按照住房一手房楼盘准入程序由有权审批行进行审批。

优质楼盘按相应规定简化流程。

第八条直客式贷款要求开发商提供的资料，以及按揭楼盘准入的调查、审查、审批所涉及的具体内容与传统按揭楼盘准入基本一致。

在风险可控的前提下，一级分行可根据实际情况进行增删。

第九条有权审批行对直客式贷款楼盘审批同意且履行相应的程序后，属合作型直客式贷款的，贷款行应先与开发商签署《直客式贷款合作协议》，再受理借款人贷款申请，并按照个人住房贷款授权办理贷款；属独立型直客式贷款的，贷款行可直接受理借款人贷款申请，并按照个人住房贷款授权办理贷款。

第十条申请直客式贷款的借款人须符合我行个人住房贷款所要求的全部条件，并须提供足额、有效的阶段性担保，根据贷款行要求提供贷款行办理后续手续的委托公证书及其他必需材料。

第十一条贷款行必须建立完备的直客式贷款抵押预登记及抵押登记管理方案，贷款行直接办理抵押预登记及抵押登记手续的，应配备足够数量的客户经理。

第三章贷款操作流程第十二条合作型直客式贷款的基本操作流程如下：（一）借款人除按照传统一手房贷款要求提交贷款申请资料、在借款人尚未与开发商签订正式的商品房买卖合同的，应提供盖有开发商法人章或销售公章的购房意向书、定金收据等。

（二）对材料齐备的借款人，经营行客户经理在初步调查和面谈的基础上向客户出具《直客式个人住房贷款申请受理通知书》。

（三）借款人持《直客式个人住房贷款申请受理通知书》及首付款存款凭证与开发商签订正式的商品房买卖合同，办理合同备案并通知贷款行，贷款行将借款人首付款及时转账到开发商账户。

（四）按照一手楼贷款流程进行贷款调查、审查、审批。

（五）贷款审批通过的，贷款行通知借款人提交经备案的商品房买卖合同、开发商出具的首付款发票或收据，面签《个人购房担保借款合同》（对提供阶段性抵押担保或质押担保的，合同“其他约定”部分补充以下条款：“本合同项下所购房屋办妥房地产证后，借款人自愿以该房屋（详见编号的《房地产抵押清单》）作为本合同项下债务的抵押物，并在贷款人办妥抵押登记手续后，对编号为的《房地产抵押清单》/《质物清单》项下的抵/质押物解除抵/质押”），签署办理《授权委托公证书》，并办理阶段性担保相关事宜；审批未通过的，视具体原因要求借款人补充资料或通知借款人。

（六）再次核对借款人提交资料的完整性，尤其是正式的商品房买卖合同与先期提交的《个人住房贷款申请表》、购房意向书之间关于购房情况的一致性，以及担保资料的完整性。

（七）办理抵押预登记，发放贷款并通知开发商和借款人，开发商向贷款行出具《直客式个人住房贷款收款清单》并做好内部登记。

（八）贷款发放后，客户经理逐笔登记《直客式贷款业务跟踪管理台帐》，详细列明每笔贷款所属开发商及楼盘名称、办证资料收集情况、预计办理房地产证时间、目前办证情况、抵押登记情况等，对到期未办理的及时掌握原因、及时预警。

（九）开发商办妥分户房地产权利证书且通知贷款银行后，贷款银行向开发商出具《授权委托公证书》并收执借款人的房地产权利证书原件办理抵押登记手续。

第十三条独立型直客式贷款的基本操作流程：独立型直客式贷款由开发商之外的第三人提供阶段性抵押担保或质押担保的，基本操作流程与合作型直客式贷款大致相同，但不包含开发商向贷款行履行的有关义务。

（一）由担保公司提供担保的操作流程如下：1、一级分行批准担保公司直客式贷款担保资格。

2、贷款行通知担保公司我行拟开展直客式贷款的楼盘，由担保公司对相关楼盘是否准入进行独立审批，并将楼盘准入的审批结果反馈给贷款行。

3、担保公司同意介入的楼盘，贷款行与担保公司签订《直客式个人住房贷款最高额保证担保合同》。

4、借款人按照第十二条第（一）项要求提交贷款资料。

5、对材料齐备的借款人，经营行客户经理在初步调查和面谈的基础上向客户出具《直客式个人住房贷款申请受理通知书》。

6、借款人持《直客式个人住房贷款申请受理通知书》及首付款存款凭证与开发商签订正式的商品房买卖合同，办理合同备案并通知贷款行，贷款行将借款人首付款及时转账到开发商账户。

7、贷款行按照授权对单笔贷款进行调查、审查、审批。

8、贷款行向借款人出具《直客式个人住房放款承诺书》，借款人凭此承诺书到担保公司办理阶段性保证担保有关事项（包括资格审核、落实担保、授权委托公证书等），并支付相关费用（借款人须提供的资料由担保公司确定）。

9单可一单多户，分户列名借款人姓名、身份证件号码、担保贷款额度、所购房产开发商、项目、购房金额等，担保人在清单每页上盖章确认，该清单是贷款行办理独立型直客式贷款的必备要件）。

10、贷款行通知借款人提交经备案的商品房买卖合同、开发商出具的首付款发票或收据，面签《个人购房担保借款合同》[ABC（2005）5006号]，并在第22条其他约定中做如下补充约定：“本合同第十三条整条及其他条款中与保证担保有关的责任由××担保公司承担，具体内容见《直客式个人住房贷款最高额保证担保合同》（编号：××）。

11、再次核对借款人提交资料的完整性，尤其是正式的商品房买卖合同与先期提交的《个人住房贷款申请表》、购房意向书之间关于购房情况的一致性，以及担保资料的完整性。

12、发放贷款并按照借款人授权进行资金划转。

13、加强贷后管理，客户经理逐笔登记《直客式贷款业务跟踪管理台帐》，对具备办证条件的及时督促置业担保公司办妥房地产证及抵押登记手续。

（三）由其他第三方提供保证担保流程如下1、借款人按照第十二条第（一）项要求提交贷款资料。

担保人按照要求提供担保人资料。

2、对材料齐备的借款人，经营行客户经理在初步调查和面谈的基础上向客户出具《直客式个人住房贷款申请受理通知书》。

3、借款人持《直客式个人住房贷款申请受理通知书》及首付款存款凭证与开发商签订正式的商品房买卖合同，办理合同备案并通知贷款行，贷款行将借款人首付款及时转账到开发商账户。

4、贷款行按照授权对单笔贷款及担保人资格进行调查、审查、审批。

6、审批通过后，贷款行通知借款人提交经备案的商品房买卖合同、开发商出具的首付款发票或收据，借款人、担保人面签《个人购房担保借款合同》[ABC（2005）5006号]。

7、再次核对借款人提交资料的完整性，尤其是正式的商品房买卖合同与先期提交的《个人住房贷款申请表》、购房意向书之间关于购房情况的一致性，以及担保资料的完整性。

8、发放贷款并按照借款人授权进行资金划转。

9、加强贷后管理，客户经理逐笔登记《直客式贷款业务跟踪管理台帐》，对具备办证条件的及时办妥房地产证及抵押登记手续。

第四章其他规定第十四条贷款管理参照个人住房贷款贷后管理有关规定执行。

附件：附件一:直客式个人住房贷款合作协议甲方:乙方:中国农业银行支行甲乙双方通过平等协商,达成如下协议,双方共同遵守:一、乙方同意对符合乙方贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的的座落于命名为(预售许可证楼盘名称,预售许可证编号: )的房屋提供个人住房按揭贷款。

二、甲方承诺对向乙方申请个人住房贷款的购房人，在商品房买卖合同约定的房屋交付使用日后日内，将购房人所购房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》直接交予乙方（办理抵押登记手续），未经乙方书面通知不交予购房人本人。

三、甲方在正式发放合作项目产权证书前，将书面通知乙方提供该合作项目按揭贷款购房人清单，并根据乙方提供的清单交付产权证书。

四、甲方在与向乙方申请个人住房贷款的购房人签订商品房买卖合同时，付款方式不得选择“贷款方式付款”。

本协议经甲、乙双方经办人签名并加盖公章即生效。

本协议正本一式两份，甲、乙双方各执一份。

甲方经办人签字：乙方经办人签字：甲方（公章）：乙方（公章）：年月日年月日附件二：直客式个人住房贷款还款承诺书农行支行（部）：本人 ,因购房资金不足,向贵行申请直客式个人住房贷款，所购房地址为，所购房合同价为元，由于该购房行为是本人的自主行为，购房风险由本人全部承担，本人在此承诺：不论所购房是否按期交付使用，也不论所购房产权能否办理或能否及时办理，本人仍将按借款合同约定履行按期还款义务。