营改增后不动产的账务处理[会计实务优质文档]
“营改增”后新增不动产进项税额抵扣报税操作-最新资料
“营改增”后新增不动产进项税额抵扣报税操作动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。
在财务上主要指的就是房屋、建筑物和构筑物等，以及依附建筑物上的不可分割单独使用的设备。
企业不动产的来源有直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式。
一般纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。
“营改增”前，作为一般纳税企业新增加的不动产，按取得的成本进行初始计量。
不动产的成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
这个成本中的“相关税费”包含了支付的营业税。
而企业新增加的不动产即使取得增值税专用发票，其进项税额也不准予从销项税额中抵扣，而是计入固定资产的成本。
“营改增”后，企业增加、减少不动产或者不动产使用权的让渡均属于增值税应税行为，适用税率为11%。
2016年3月23日，财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改增值税（以下简称“营改增”）试点，将不动产纳入了“营改增”范畴。
根据国家税务总局2016年3月31日发布的《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定，增值税一般纳税人（以下简称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
“营改增”这一项结构性减税的重要措施，有助于帮助企业降低税负，降低改善生产经营及办公环境的成本。
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究“营改增”是指将原来的营业税改为增值税的税收制度改革。
随着“营改增”的推行，不动产业也迎来了历史性的变革。
在新的税制下，不动产业的会计核算方式也随之发生变化。
本文将对“营改增”后不动产的会计核算方式进行分析与研究。
1.会计核算基础发生变化“营改增”后，不动产业的纳税方式从以交易额为基础的营业税向以增值额为基础的增值税转变。
这意味着，在不动产业中，增值的计算和申报将成为一项新的核算工作。
同时，不动产业的购进、销售和租赁等均应遵循新的税务规定进行会计核算。
2.会计科目设置需要调整在“营改增”后，不动产业在会计处理时需要增加一些新的科目。
如增值税额、税金及附加、应纳税额等科目。
另一方面，部分科目将被调整。
例如，营业税费用科目将被替换为税金及附加科目，并将营业税处置科目更改为增值税科目。
3.会计核算流程需要重新设计在新的税法规定下，不动产业需要重新设计会计核算流程。
计提、抵扣和缴纳增值税等工作将成为不动产业的必笃之事。
尤其是在计提和抵扣增值税方面，需要处理大量的数据，因此不动产企业在人力和财务方面需要做好充分的准备。
“营改增”后，不动产业会计准则的制定也需要相应调整。
不动产企业应与相关部门沟通，了解准则的最新规定并及时调整应用。
在处理不动产租赁合同时，应注意新准则对租赁收入、租金支出、租赁合同履行期等方面的要求。
1.计提增值税对于不动产开发商来说，他们必须按照国家有关规定计提并支付增值税。
通常情况下，增值税的计提并不是单纯的增值税额按计算时点数额计提。
根据税法规定，增值税还需要进行增值税专用发票、纳税申报和税金及附加等环节的核算，因此在会计核算中也需要进行相应的操作。
2.抵扣增值税在购进或租赁不动产时，不动产企业可以申请抵扣所购或所租不动产的增值税。
抵扣的金额应该符合国家税务总局的相关规定。
抵扣的金额可以与购进或租赁支出进行挂钩，也可以计入应交增值税等科目当中。
【会计实务获奖文档】不动产进项税额分期抵扣的账务处理分析
会计实务类价值文档首发！【会计实务获奖文档】不动产进项税额分期抵扣的账务处理分析在全面营改增试点的纲领性文件《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)发布以后，国家税务总局发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》,财政部发布了《增值税会计处理规定》。
这些办法和规定对企业增值税会计核算产生了重要影响。
2016年4月8日，国家税务总局制定了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告2016年第15号)。
根据《暂行办法》，纳税人于2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
2016年12月3日，财政部发布《增值税会计处理规定》(财会〔2016〕22号)，对增值税的会计核算进行了规范。
在本文中，笔者结合上述办法和规定，对企业新增不动产产生的进项税额如何进行账务处理进行探讨。
新增不动产增值税
根据《暂行办法》规定，新增不动产增值税根据不同情形，有不同的处理方法。
图1列示了新增不动产增值税账务处理的分类情况。
需要特别指出的是，纳税人2016年5月1日后购进的货物、设计服务和建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照有关规定分两年从销项税额中抵扣。
购进货物包括构成不动产实体的材料和设备，如建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
然而，工厂购买的厂房和房地产开发。
营改增后一般纳税人不动产会计核算探析
营改增后一般纳税人不动产会计核算探析作者：刘玉春来源：《时代经贸·北京商业》 2018年第3期刘玉春【摘要】全面营改增后，将不动产纳入营改增范畴，对企业不动产相关业务会计核算的影响比较大。
本文通过举例分析一般纳税人不动产的会计核算，以期能对会计实务操作提供必要的参考。
【关键词】营改增；不动产；会计核算2016年3月23日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），自2016年5月1日起，营改增在全国范围内试点，将不动产纳入营改增范畴。
为便于征纳双方执行，国家税务总局于2016年3月31日发布了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公布2016年第14号）和《不动产进项税额分斯抵扣暂行办法》（国家税务总局公布2016年第15号），对不动产增值税如何核算进行了明确解释。
本文拟对营改增后一般纳税人不动产会计核算、税费计算及纳税申报进行阐释。
一、一般纳税人取得不动产的会计核算（一）外部购入不动产的会计核算国家税务总局2016年第15号公告规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后购入的不动产，其进项税额自取得合法有效的扣税凭证当期分2年从销项税额中抵扣，第1年抵扣比例为60%，第2年抵扣比例为40%。
由于不动产进项税额实行分期抵扣，一般纳税人应设置“应交税费-待抵扣进项税额”科目，用于核算待抵扣的进项税额。
取得扣税凭证的当月，将进项税额60%的部分记入“应交税费-应交增值税（进项税额）科目，进项税额40%的部分记入“应交税费-待抵扣进项税额”科目，待取得扣税凭证当月起第13个月，再将进项税额40%的部分由“应交税费-待抵扣进项税额”转入“应交税费-应交增值税（进项税额）”科目。
对于不同的不动产，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。
例1，甲公司为增值税一般纳税人，于2016年6月1日从某房地产公司购入一栋办公楼，当日收到了房地产公司开具的增值税专用发票，价款1000万元，增值税额为110万元，价税合计1110万元以银行存款转账支付。
营改增后房地产企业怎么做账-会计实务文档首发
营改增后房地产企业怎么做账-会计实务文档首发会计实务优秀获奖文档首发！营改增后房地产企业怎么做账-会计实务精选文档首发营改增后房地产企业怎么做账新制度中关于房地产企业成本核算的内容与《施工、房地产开发企业财务制度》(下称原制度)中的相关规定相比，房地产企业开发成本明细项目的具体核算内容发生了4个方面的变化。
引入作业成本法新制度的最大亮点是，引入了新的成本管理方法作业成本法。
体现在房地产企业开发成本核算来看，主要是将原制度在期间费用开支的部分费用计入了开发成本，使成本信息更加真实、完整。
主要项目有，将原制度在管理费用、销售费用开支的项目，计入了开发成本前期工程费。
比如安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、招投标管理费以及临时围墙、围栏、围板的设计、建造、装饰费用等。
将原制度规定在管理费用、销售费用开支的项目，计入了开发成本开发间接费。
比如：预结算编制与审核费、质监费、安全监督费、工程保险费、广告设施及发布费、销售环境改造费、临时销售通道工程费、售楼处装饰装修费、样板间费用、前期物业管理费等。
将原制度规定在销售用度开支的项目，计入了开发成本基础设施建设费。
比如，开发项目内的各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等室外零星设施用度。
新增借款用度项目无论是原制度还是国家的企业所得税、土地增值税税收政策规定，房地产企业的成本项目均为6个，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。
会计实务优秀获奖文档首发！而《新成本制度》在房地产企业原本的6个成本项目基础上，新增了第7个成本项目借款用度，并明确规定其用来核算吻合资本化条件的借款用度。
也就是说，对房地产企业在商品房开发过程当中，即取得《施工许可证》后工程开工至工程竣工交付取得《大产权证》期间，因房地产开发项目借款而发生的用度，需求进行资本化处理，计入开发成本借款用度核算。
这一变化，解决了房地产企业核算借款用度计入哪个成本项目的难题，对企业来讲是一大。
营改增后房地产业的账务处理
一般计税方法的账务处理
（三）购买货物、劳务或接受服务时: 借：工程物资(甲供材）/原材料/库存商品 （按照增值税扣税凭证上注明的金额） 开发成本 其他业务成本 劳务成本 销售费用 管理费用 应交税费—应交增值税—进项税额 （按照增值税扣税凭证上注明的增值税额） 贷：应付账款/银行存款
营改增后房地产业的账务处理
2020/9/4
序
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全 面推开营业税改征增值税(营改增)试点，建筑业、房地产 业、金融业、生活服务业营业税纳税人纳入试点范围。增 值税和营业税虽然都属于流转税，但两者在账务处理上却 大为不同。另外，根据纳税人经营规模及会计核算健全程 度，增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人；一般 纳税人按照税率适用一般计税方法，小规模纳税人按照征 收率适用简易计税方法；由于不同规模纳税人在增值税计 税方法上存在差别，两者账务处理也不相同。
“销项税额”专栏，记录企业销售货物提供应税劳务或 应税服务收取的增值税额。企业应收取的销项税额，用蓝 字登记；退回销售货物或应税劳务或应税服务应冲销的销 项税额，用红字登记登记。
“营改增抵减的销项税额”专栏，记录企业按照税法规 定实行差额征税、按规定允许扣减的增值税销售额应冲减 的销项税额。
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“已交税金”专栏，记录企业已预缴的增值税额，或辅 导期管理的增值税纳税人缴纳税额；企业已缴纳的增值税 额用蓝字登记，退回多缴的增值税额用红字登记。
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会计科目设置
“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录企业按免抵 退税规定计算的向境外单位提供适用增值税零税率应税服 务的当期应免抵税额。
“转出未交增值税”专栏，记录企业月末转出应缴未缴 的增值税。企业转出当月发生的应交未交的增值税额用蓝 字登记。
营改增后不动产的账务处理【会计实务操作教程】
营改增后不动产的账务处理【会计实务操作教程】 【本集提示】营改增前后购进不动产的账务处理有什么不同?营改增前后 销售不动产的账务处理有什么区别?
【法规政策】 国家税务总局 2016年 15号公告规定增值税一般纳税人(以下称纳税 人)2016年 5 月 1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以 及 2016年 5 月 1 日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法 有关规定分 2 年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为 60%,第二年抵扣比 例为 40%.取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及 抵债等各种形式取得的不动产.纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不 动产,属于不动产在建工程.房地产开发企业自行开发的房地产项目,融资 租入的不动产,以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额 不适用上述分 2 年抵扣的规定. 财办会(2016)27号文件规定购进不动产或不动产在建工程按规定进项 税额分年抵扣的账务处理.一般纳税人自 2016年 5 月 1 日后取得并按固 定资产核算的不动产或者 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产在建工程,其 进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分 2 年从销项税额中抵扣 的,应当按取得成本,借记”固定资产”、”在建工程”等科目,按当期可 抵扣的增值税额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,按 以后期间可抵扣的增值税额,借记”应交税费——待抵扣进项税额”科 目,按应付或实际支付的金额,贷记”应付账款”、”应付票据”、”银行 存款”等科目.尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时,按允许抵扣 的金额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,贷记”应交
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会计实务：营改增后取得不动产的会计分录处理
营改增后取得不动产的会计分录处理
根据国税总局2016第15号文件的规定，从5月1日营转增后取得的不动产增值税发票，要采用分期抵扣的方式，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。
很多同学搞不清楚，现在老师讲一下具体的分录。
直接取得不动产作为固定资产。
不动产进项税额的分期抵扣要满足四个条件：一是纳税主体必须是增值税一般纳税人；
二是在时间上必须是 2016 年 5 月 1 日后取得（包括接受投资、受赠、购买、非货币交换等形式取得）；
三是在会计上按固定资产核算；
四是必须取得合法有效的增值税抵扣凭证。
分期抵扣方法是指第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为 40%。
会计分录如下：直接取得不动产固定资产时，按不动产，成本借记“固定资产”科目，按进项税额60%部分，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，按进项税额40%部分，借记“应交税费——待抵扣进项税额（某固定资产）”科目，然后贷记“银行存款”、“营业外收入”、“实收资本”等科目。
取得不动产固定资产后的第 13 个月转出待抵扣进项税额时，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费——待抵扣进项税额（某
固定资产）”科目。
涉及待抵扣进项税额的业务，还应登记“待抵扣进项税额”备查账。
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。
诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。
天道酬勤嘛！。
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究“营改增”是指将增值税由货物和劳务税改为营业税的一项改革措施。
这一改革对于不动产行业的会计核算方式带来了一定的影响和变化。
本文将分析和研究“营改增”后不动产的会计核算方式。
不动产的会计核算方式主要有两种：按照成本模式核算和按照收入模式核算。
按照成本模式核算是指企业按照不动产的成本进行会计核算，包括购置成本、建设成本、融资成本等。
按照收入模式核算是指企业按照不动产的出租收入进行会计核算，包括租金收入、其他经营收入等。
在“营改增”之前，不动产行业通常采用按照成本模式核算。
由于不动产行业的特殊性，成本模式核算存在一些问题，例如成本核算周期长、核算难度大、成本分摊方式不合理等问题。
“营改增”后，不动产行业可以选择按照收入模式核算。
这样做有以下几个优点。
按照收入模式核算可以减少成本核算的复杂性，降低成本核算的难度。
按照收入模式核算可以缩短成本核算周期，提高成本核算的效率。
按照收入模式核算可以更好地体现不动产的价值创造过程，使企业更加注重不动产的经营管理。
按照收入模式核算也存在一些问题。
收入模式核算依赖于不动产的出租收入，而不动产的出租收入可能存在波动性较大的情况，会对会计核算造成一定的不确定性。
收入模式核算对不动产的经营管理要求更高，需要企业更加注重租金收入的实际回收情况，否则会影响会计核算的准确性。
收入模式核算需要与税收政策相结合，遵守相关的税务规定和会计准则，确保会计核算的合规性。
为了解决不动产会计核算方式的问题，可以采取一些措施。
建立完善的不动产会计制度，明确不动产的会计核算方式和处理方法。
加强对不动产会计核算人员的培训和教育，提高其专业技能和识别能力。
与税务部门密切合作，及时了解和适应税收政策的变化，确保会计核算的合规性和一致性。
“营改增”对于不动产的会计核算方式带来了一定的变化，不动产行业可以选择按照收入模式核算。
不动产的会计核算方式选择需要根据实际情况和公司的特点进行综合考虑，以确保会计核算的准确性和合规性。
营改增房地产业账务处理
一、房地产业1、预收款借：库存现金或银行存款贷：预收账款—某号楼—某业主2、次月上交上月预收款的税金:（按上月的预收款全部金额÷1.11%×3%）借：应交税费—应交增值税-已交税贷:银行存款3、实际销售房屋并向业主开票：（注意:这里要有售房的实际面积）借：预收账款—某号楼-某业主（预收的首付款)库存现金（用现金补付的房款）其他货币资金—通联公司(刷银联卡和通联卡补付的房款）银行存款（刷专业银行卡直接到账的和开来支票的）贷：主营业务收入—某号楼—销售收入应交税费—应交增值税—销项税4、付给政府及土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
借：开发成本—某小区或某项目部—土地开发—土地征用费贷：银行存款4、月末抵减支付给政府的土地款可抵减的收入=（本期实际销售的建筑面积÷可供出售的全部建筑面积×实际支付给政府的全部地价款）÷1.11可抵减的销项税= 可抵减的收入×11%借：主营业务收入—某号楼—可抵减收入应交税费-应交增值税-销项税贷：主营业务成本—某号楼成本5、结转增值税（销项税贷方—销项税借方）—进项税+进项税转出-上月留抵不可抵扣的项目中：居民日常服务：居民日常服务,是指主要为满足居民个人及家庭日常生活需要提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。
其他生活服务：其他生活服务，是指除文化体育服务、教育医疗服务，旅游娱乐服务、餐住宿服务和居民日常服务饮之外的生活服务。
二、建筑施工业:（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用—支付的分包款) ÷(1+11%）×2%（二)适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用—支付的分包款) ÷（1+3％）×3%根据上属规定：一、采用一般计税方法的1、支付分包括时开来增票的：借:工程施工—甲工程—分包工程费应交税费—应交增值税—进项税贷：应付账款-A公司2、建筑业开票结算(按开票金额）借：主营业务成本—甲工程工程施工—甲工程—毛利贷：主营业务收入—甲工程应交税费—应交增值税—销项税3、在异地预交税金时，(工程开票收入—支付的分包工程款)÷1.11×2％借：应交税费—应交增值税-已交税贷：银行存款二、采用简易征收方法的1、支付分包括时开来普票的：借:工程施工—甲工程-分包工程费贷：应付账款-A公司2、开票结算（按开票金额）借：主营业务成本—甲工程工程施工—甲工程—毛利贷:主营业务收入-甲工程-工程收入应交税费—应交增值税3、冲转分包工程费：（支付的分包工程款×3%）借：主营业务收入—甲工程—可抵减分包工程款（支付的分包工程款÷1.03 应交税费—应交增值税（支付的分包工程款÷1.03×3％）贷:主营业务成本—某工程或：借：应交税费—应交增值税（支付的分包工程款÷1.03×3%）贷:主营业务成本—某工程3、在异地预交税金时，工程开票收入—支付的分包工程款后的余额×3%借：应交税费-应交增值税-已交税贷：银行存款三、餐饮服务业:购进初级农产品,菜等，酒店可同农民到国税代开增值税发票,可以抵扣13％一般餐饮业多数选小规模纳税人，即便你选择一般纳税人，也可按简易征收法计税，3％但是酒店不可以开出专用增票。
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究随着国家税收改革的深入进行，营业税逐步被增值税替代，其中包括不动产领域的税收政策也发生了变化。
在不动产领域，原来的营业税税收政策已经被营改增所取代，这对不动产的会计核算方式带来了一定的影响。
本文将对营改增后不动产的会计核算方式进行深入分析与研究，希望能够对相关从业人员有所帮助。
一、营改增政策对不动产的影响营改增是指增值税改革，在不动产领域的具体表现是原来的营业税被增值税所取代。
根据国家相关政策文件的规定，在营改增政策下，不动产的交易将不再适用营业税，而改为适用增值税。
这就意味着不动产从业者需要深入了解增值税政策，并对不动产的交易进行相应的会计处理。
营改增政策对不动产的影响主要体现在以下几个方面：1. 税率变化：营业税与增值税的税率存在差异，不动产交易的税负也会随之发生变化；2. 税基变化：增值税与营业税的征税对象和计税基础也存在较大差异，需要对不动产交易的计税基础进行重新确认；3. 会计核算方式的调整：由于税收政策的变化，不动产从业者需要调整相应的会计核算方式，确保交易能够合规并准确反映在财务报表中。
针对营改增政策对不动产的影响，不动产从业者需要调整相应的会计核算方式，以确保交易能够合规并准确反映在财务报表中。
具体而言，不动产的会计核算方式调整主要包括以下几个方面的内容。
1. 税负核算方式调整在营改增政策下，不动产交易的税负将会发生变化，从营业税变为增值税。
不动产从业者需要调整相应的税负核算方式，进行增值税的核算和申报。
在会计核算中需要将增值税计入成本或开支，确保能够合规反映在财务报表中。
2. 征税对象的确认在营改增政策下，增值税的征税对象与营业税存在一定的差异，不动产从业者需要重新确认不动产交易的征税对象，合理确定增值税的征税标准，确保在税务上合规纳税。
3. 财务成本的调整营改增政策下，不动产交易的财务成本也会发生一定的调整，需要将增值税纳入到财务成本中，重新进行成本核算，确保能够准确地计入财务报表中。
营改增后不动产的会计核算
一、“营改增”后增加不动产的会计核算（一）自行建造不动产的会计核算随着“营改增”的普及，营业税的作用已经逐渐褪去，不动产已经属于“营改增”范畴中的一个重要部分。
具体来说，企业自行建造不动产分为自营建造和出包建造两个类型。
这两种建造方式都需要花费一定的成本，而成本的计算应当视工程的具体支出而定，然后通过正在建造的工程这一账户来进行具体支出的归纳，当工程达到基本竣工状态时，既可将固定成本最终耗费的成本资金转入资产账户。
同样的，对于自行建造不动产来说，也仍然存在着增值税专用发票，可以用于抵扣税额。
针对自营建造不动产来说，在具体工程施工期间发生的材料购买、机械使用以及施工费用等最初皆储存于工程建设这一账户当中，这一账户关系到最终的增值税核算。
如果企业建造不动产采取的是出包建造方式，主体则转换为出包方和承包方，所以设立的工程账户为两者共同使用的账户，在出包工程之前出包方与承包方会签订相应的工程合同，此合同就是后期工程款支付的主要依据，对于出包建造不动产来说，应当采取分次抵扣，分次获取增值税发票的方式。
（二）外部购入不动产的会计核算首先，针对外部购入的不动产核算进行分析。
目前，我国税务总局已经对于外部购入不动产的会计核算进行了明确的规定，在一般纳税人所获得的不动产当中，相应的进项税额从生效之日起将会分为两年定期从销项税额中扣除，相对来说，第一年扣除的份额较多，为60%，第二年扣除的份额较少，为40%。
分期抵扣的方式无疑更具优势性，在进行会计核算时，应当对于一般纳税人应当上缴的税费和相应的抵扣进项税额进行核算，从而确定最终的核算待抵扣进项税额。
待获取相关的扣税凭证之后，应当将全部税额总体进项的60%算作应交增值税当中，将全部税额总体进项的40%算入待抵扣进项税额当中，另外，不动产的种类各不相同，一般纳税人行应当分别进行不同不动产的核算，并计算出相应的抵扣进项税额。
其次，对于融资租入的不动产核算进行分析。
外部取得不动产的会计核算所适宜的两年分期抵扣核算法难以适应融资租入不动产核算当中，因此，针对这一方面则采取一次性抵扣方法。
“营改增”后不动产的核算
资租人不 动产发生 的租赁费支出 ，如果 出租方按照租赁合同 规定 分次开具专用发票 的，承租方应入账 的进项税额根据专
用发票金额分 次入账 ， 在入账期进行抵扣 。
项 税额分期抵扣 暂行办法》 （ 下 称国税局 ［ ２ ０ １ ６ ］ １ ５ 号公 告 ） ，
２ ０ １ ６ 年５ 月１ 日后取得 的不动产 ，其进项税额应 自取得之 日起
例１ ： ２ ０ １ ６ 年６ 月１ 日， 甲企业 购人一 栋办公 楼 ， 取得 的增
增值税（ 进项税 额 ） ２ ９ ． ７ ３ ； 贷： 银行存 款３ ０ ０ 。每月末确认融资
费用（ 假设为８ ０ ０ ０ 元） 会计处理为 ： 借： 财务 费用——利息 支ｍ ０ ． ８ ； 贷： 未确认融资费用０ ． ８ 。最后一年支付 租金 并同时支付 购买 价款 时会计 处理 为 ：借 ：长期应 付款 ２ ７ ９ ． ２ ８ 『 ３ １ ０ ／ （ １ ＋ １ １ ％） １ ， 应交税费——应交增值 税（ 进项税额 ） ３ Ｏ ． ７ ２ ； 贷： 银
方法。
一
接受 捐赠 、 接受投资入股 、 接受债 务人 以资抵债等形式取 得不动产 ，与外部购人不动产的核算 原则一致 ，在此不再赘
述。
、
“ 营 改增” 后增加不动产 的会计核算
（ 一） 外部取得 不动产 的会计核算。无论何种方式取得 的 不动产 ， 只要取得符合抵扣条件 的发票 ， 均可作 为进项税额抵 扣 ，否则取得时支付 的增值税额应计 入不 动产成本 。下面 以 外部购入和融资租人为例进行分析 。
ｌ － 夕 部购人不动产。 根据 国家税务总局制定的《 不动产进
２ ． 融 资租入 的不 动产 。根据国税局［ ２ ０ １ ６ ］ １ ５ 号公 告第二
营改增不动产进项税分期抵扣会计处理
营改增不动产进项税分期抵扣会计处理
应仁贵
营改增前销售不动产征收营业税，在全面推开 营业税改征增值税试点以后，销售不动产改征增值 税。经改革后购买单位随后就产生了不动产进项税 额抵扣的会计事项。由于购置不动产的原价较高， 其产生的进项税额较大，而购买单位在经营活动中 所产生的销项税额又不多。为规范不动产进项税额 的抵扣，国家税务总局发布了《不动产进项税额分 期抵扣管理暂行办法》 （以下简称《办法》 ） 。会计实 务中如何准确地执行《办法》的规定，有效地、合 理地、合法地实现进项税额分期抵扣，很值得研究。 本文对此进行探讨。 一、营改增进项税额分期抵扣会计处理 某企业在营改增以后，新建办公楼 1 幢，同时， 改、扩建原有道路 1 条，道路原值 2 万元。两项工 程采取包工不包料方式组织施工，在 2016 年 6 月份 启动，当月产生进项税额的经济业务如下 ： 1. 支付新建办公楼设计费 15.9 万元，取得认证 相符的增值税专用发票金额 15 万元 ； 税额 0.9 万元。 按规定，新建不动产不论其发生费用是多少，凡属 于《办法》规定范围内的购进货物和设计服务、建 筑服务，其产生的进项税额均需分 2 年抵扣。第一 年抵扣 60%，第二年（即取得抵扣凭证的当月起第 13 个月）抵扣 40%，会计处理如下 ： 借： 在建工程——办公楼 150,000 应交税费——应交增值税（进项税额） 5,400 应交税费——待抵扣进项税额 3,600 贷： 银行存款 159,000 2. 购买水泥 400 吨，支付货款 28.08 万元，取 得认证相符的增值税专用发票金额 24 万元 ；税额 4.08 万元，验收入库未领用。该项业务属于货币资 金向储备资金转化事项，故水泥入库后，应计入“原 材料”或“工程物资”科目，其产生的进项税额可 在当期全额抵扣。如果后期用于不动产在建工程， 应将已抵扣进项税额 40% 部分予以扣减，计入待抵 扣进项税额。会计处理如下 ： 借： 原材料 240,000 应交税费——应交增值税（进项税额） 40,800 贷： 银行存款 280,800 3. 购 买 实 木 地 板 1 批， 支 付 货 款 29.25 万 元， 取得认证相符的增值税专用发票 3 份， 金额 25 万元； 税额 4.25 万元，地板直接用于新建办公楼，会计处 理如下 ： 借： 在建工程——办公楼 250,000 应交税费——应交增值税（进项税额） 25,500 应交税费——待抵扣进项税额 17,000 贷： 银行存款 292,500 4. 购买办公家具 1 批，支付货款 5.85 万元，取 得认证相符的增值税专发票 2 份，金额 5 万元 ； 税 额 0.85 万元。因家具不构成不动产的实体，故其进 项税额可在当期全额抵扣，会计处理如下 ： 借： 管理费用 50,000 应交税费——应交增值税（进项税额） 8,500 贷： 银行存款 58,500 5. 支付采购员出差住宿费 3000 元，取得认证相 符的增值税专发票 2 份， 金额 3， 000 元； 税额 180 元， 住宿费属于间接费用，其进项税额可在当期全额抵 扣，会计处理如下 ： 借： 管理费用 3,000 应交税费——应交增值税（进项税额） 180 贷： 库存现金 3,180 6. 领用库存钢材一批，金额 10 万元，其进项 税额在购进当期已全额抵扣，现钢材用于新建办公 楼，按规定购进时已全额抵扣进项税额的货物，转 用于在建工程的，其已抵扣进项税额的 40% 部分， 应从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于 转用当月起第 13 个月予以抵扣。该钢材进项税额为
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究随着中国税制改革的不断深入，2016年5月1日开始实施的营业税改征增值税，对不动产行业的会计核算方式产生了较大的影响。
原来的营业税在计算方法上是按照实际金额乘以固定比例计算，而增值税在计算方法上，则是按照实际金额与税率乘积计算总税额。
因此，营业税改变为增值税后，不动产行业的会计核算方式也就随之发生了改变。
营改增后，不动产行业的会计核算方式主要表现在以下几个方面：一、销售额的计算方式在原来的营业税时期，销售额是指不动产开发企业与购房者之间的房价款，即在房价款中扣除已缴纳的营业税后剩余的金额。
但营改增后，销售额的计算方法发生了改变。
在现行的增值税计算方法中，销售额是指不动产开发企业与购房者之间的房价款，即不包含任何税费和其他附加费用的实际支付金额。
因此，开发企业需要根据新的计算方法重新计算销售额，并将其作为计算增值税的依据。
在原来的营业税时期，税率是固定的，即11%或17%，而营改增后，增值税的税率是分为不同档次的，其中17%为最高税率。
此外，对于住宅等不动产销售，税率会根据该物业在市场上的交易价格而进行调整，具体的税率会根据不动产售价与套型、地区等因素而进行动态计算。
因此，在营改增后，对于不动产企业来说，正确计算税率是非常关键的。
三、增值税专用发票的开票营改增后，不动产企业在销售不动产时，需要按照规定开具增值税专用发票。
这也就意味着，不动产企业要了解相关的开票规定和流程，按照标准流程进行开票，以免出现问题。
同时，记录和管理发票信息也是必要的，以便进行后续的账务审计。
四、涉及到的其他问题营改增后，不动产企业还需要重点关注以下几个问题：1.增值税预缴的计算方法。
根据增值税法的规定，不动产企业需要提前缴纳税款，但预缴的计算方法是根据前两个月的销售额进行估算。
因此，准确计算前两个月的销售额也是非常必要的。
2.增值税申报的时间。
增值税是每月申报的，房地产企业需要在规定的时间内将税款上缴给国家。
“营改增”后不动产的会计处理
2下 2017年 第6期（总第560期）【会计审计】 Accounting Audit2008年11月10日国务院公布修订的《增值税暂行条例》，2008年12月15日财政部、国家税务总局颁布《增值税暂行条例实施细则》，规定从2009年1月1日起，在我国实行消费型增值税。
2012年1月1日起，拉开“营改增”序幕。
2016年5月1日，全面推开“营改增”。
这意味着销售不动产需要计入销项税，同时购进或自行建造不动产也就应当有对应的进项税。
因此，会计分录就会改变。
一、增加不动产的会计处理根据规定，新取得的不动产以及不动产在建工程可以作为进项税进行抵扣，但应当分两期抵扣，第一期应抵扣60%，剩余的40%在第二期抵扣。
新政策适用于外购的、受赠的、投资入股的、债务重组的等情况下取得的不动产。
笔者主要涉及外购以及自行建造两种情况的会计处理。
（一）外购不动产的会计处理根据规定，第一年允许抵扣的部分应计入“应交税费——应交增值税（进项税额）”这一科目，留待第二年抵扣部分先计入“应交税费-待抵扣进项税额”科目，随后再转入“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目。
例如：2016年10月，某增值税一般纳税人购进办公楼，并取得相关增值税专用发票，发票上注明办公楼价款为3 000万元。
（二）自行建造的不动产的会计处理1.领用已抵扣过税款的材料将抵扣过税款的材料后续用于不动产的建造，笔者认为应于当年转出40%，并计入借“应交税费-待抵扣进项税额”科目。
到第13个月时再抵扣40%，转入“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目。
例如：2016年9月，某增值税一般纳税人自行建造办公楼，将原用作生产产品的材料领用，已进行了抵扣。
该材料的账面价为200万元，增值税34万元。
2016年9月该企业账务处理：应借记“在建工程-办公楼2 000 000元”“应交税费-待抵扣进项税额136 000元”贷记“原材料2 000 000元”“应交税费——应交增值税（进项税额转出）136 000元”。
营改增后,自产产品用于建造动产和不动产的财税处理【会计实务操作教程】
按照成本结转。
例 1.彤升公司为增值税一般纳税人，2017年 6 月 1 日领用本企业自产 产品建设一条生产线，成本价 10万元，计税价格为公允价值 12万元。 另外，在建生产车间领用自产产品，成本价 20万元，计税价格为公允价
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值 24万元。 会计处理： 借：在建工程——生产线 10 在建工程——生产车间 20 贷：库存商品 30 外购材料用于自建不动产 外购材料用于自建不动产，在营改增之前要作进项税额转出处理。营 改增后，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税 试点的通知》（财税〔2016〕36号）第二十七条规定，用于简易计税方法 计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工 修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形 资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其 他权益性无形资产）、不动产等的进项税额不得从销项税额中抵扣。 因此，不动产在建工程领用外购原材料的进项税额，若不属于上述规 定不得抵扣项目，准予从销项税额中抵扣，否则应作进项税额转出处 理。但是，需要注意进项税额分期抵扣问题。根据《不动产进项税额分 期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第 15号）第二条的规定， 增值税一般纳税人 2016年 5 月 1 日发生的不动产在建工程，其进项税额 应按照本办法有关规定分 2 年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为
税额按现行增值税制度规定自取得之日起分 2 年从销项税额中抵扣的， 应当按取得成本，借记“固定资产”“在建工程”等科目，按当期可抵 扣的增值税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目， 按以后期间可抵扣的增值税额，借记“应交税费——待抵扣进项税额” 科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”“应付票据”“银 行存款”等科目。尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时，按允许 抵扣的金额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷 记“应交税费——待抵扣进项税额” 例 2.彤升公司为增值税一般纳税人，2017年 1 月开工兴建生产厂房， 采购建筑材料 234万元，取得增值税专用发票注明税额 34万元，当月认 证通过。会计处理如下：（单位：万元，下同） 借：在建工程 200 应交税费——待抵扣进项税额 13.6（34×40%） 应交税费——应交增值税（进项税额）20.4（34×60%） 贷：应付账款等 234 在第 13个月（2018年 1 月），可以抵扣进项税额时： 借：应交税费——应交增值税（进项税额）13.6 贷：应交税费——待抵扣进项税额 13.6 例 3.接例 2，假设彤升公司建造的是专用于职工的集体宿舍，则属于
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究随着我国不动产市场继续发展壮大，营改增的政策出台对不动产的会计核算方式产生了一定影响。
不动产的会计核算方式是指会计人员在处理不动产相关业务时所使用的会计方法和程序。
营改增政策的实施对不动产的会计核算方式带来了一定的变化，需要会计人员对不动产的会计核算方式进行分析与研究，以更好地适应新的政策和市场变化，提高不动产会计核算的准确性和规范性。
1.不动产会计核算的特点不动产是指土地、房屋、机器设备等无形动产或低准备有限活马押。
不动产的会计核算具有长期性、价值变动较大、折旧计提、修建以及处置等特点，因此需要采用特殊的会计核算方法进行处理。
2.营改增政策的出台对不动产的影响营改增是指将原来的营业税和增值税两种税种合并为增值税，主要改变了税收的征收方式和范围。
对于不动产行业来说，营改增政策的实施对其会计核算方式产生了影响，主要表现在税负的变化、进项税额的抵扣与转出等方面。
不动产的会计核算方式需要与税收政策相适应，以确保不动产企业在税收方面的合规性和合理性。
1.不动产进项税额的抵扣与转出根据营改增政策，不动产企业在购置不动产相关产品和服务时可以申请抵扣相应的进项税额，以减少税负。
不动产企业应及时将购置不动产相关产品和服务的进项税额予以抵扣，并在一定的时期内进行转出。
不动产企业在进行会计核算时需依据相关会计政策和税收法规进行处理，确保进项税额的准确抵扣与转出。
2.不动产固定资产的折旧计提不动产企业在会计核算中需要对固定资产进行折旧计提，以反映其在使用过程中所产生的价值递减。
根据营改增政策，不动产企业应对固定资产的折旧进行合理计算，并在税收的处理上进行相应的调整。
会计人员需要根据企业的实际情况对不动产固定资产的折旧进行分析与研究，确保折旧的准确计提和合理调整。
3.不动产的增值税计算与处理营改增政策的出台主要是为了简化税制、优化税负结构，对不动产的增值税计算与处理产生了新的要求。
营改增后房地产企业会计处理
营改增后房地产企业会计处理一、开发阶段，归集开发成本1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等借：开发成本（按XX项目、成本对象进行明细核算）——土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等科目2、发生开发成本借：开发成本（XX项目、成本对象）——前期工程费——基础设施费——建筑安装工程费——公共配套设施——借款费用（或列开发间接费用，借款费用不能抵进项）借：开发间接费用借：应交税费—应交增值税（进项税金）贷：银行存款等科目说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。
借：开发成本—XX项目(对象) ——XX贷：银行存款（应付账款）不能分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接费用，再在各成本对象之间按一定标准分配。
成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。
其中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31号】建议：建筑面积。
二、预售阶段，取得预售收入1、未完工收到预收款借：银行存款等贷：预收账款—XX项目2、次月预交增值税【预售收入/(1+11%) X3%预缴】，次月缴纳时：借：应交税费—未交增值税贷：银行存款3、次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费借：应交税费—城、教、土增税等贷：银行存款三、完工销售阶段，确认收入、成本1、完工分配开发间接费用借：开发成本——各项目、成本对象贷：开发间接费用2、完工结转开发产品借：开发产品——各项目借：固定资产或投资性房地产（转作出租或自用）贷：开发成本——各明细3、交房并符合确认收入条件借：预收账款等贷：主营业务收入——XX项目（房号）贷：应交税费—应交增值税（销项税额）备注：主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用，按11%税率计算销项税金。
4、同时，结转交房部分所对应的成本：借：主营业务成本贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细）5、扣减收入对应的土地价款当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/（1+11%）*11%借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）贷：主营业务成本——XX项目月末，计算尚未缴纳的增值税=（全部销项税额-营改增抵减的销项税额）-全部进项税额=a借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a贷：应交税费——未交增值税a次月，申报缴纳增值税：借：应交税费——未交增值税a贷：银行存款a结转当期已售面积所对应的税金及附加：借：营业税金及附加贷：应交税费--城、教、土增税等项目工程的前期工程费是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建和“三通一平”费等前期费用，具体包括：一、勘探费。
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营改增后不动产的账务处理[会计实务优质文档]
【本集提示】营改增前后购进不动产的账务处理有什么不同?营改增前后销售不动产的账务处理有什么区别?
【法规政策】
国家税务总局2016年15号公告规定增值税一般纳税人(以下称纳税
人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%.取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产.纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,属于不动产在建工程.房地产开发企业自行开发的房地产项目,融资租入
的不动产,以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定.
财办会(2016)27号文件规定购进不动产或不动产在建工程按规定进项税
额分年抵扣的账务处理.一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产在建工程,其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分 2 年从销项税额中抵扣的,应当按取得成本,借记”固定资产”、”在建工程”等科目,按当期可抵扣的增值税额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,按以后
期间可抵扣的增值税额,借记”应交税费——待抵扣进项税额”科目,按
应付或实际支付的金额,贷记”应付账款”、”应付票据”、”银行存款”等科目.尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时,按允许抵扣的金额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,贷记”应交税费——。