房地产项目定价方法

房地产工程定价的方法

定价方法,是企业为了在目标市场上实现定价目标, 而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法.虽然影响产品价格的因素很多,但是企业在制定价格时主要是考虑产品的本钱、市场需求和竞争情况.产品本钱规定了价格的最底基数,而竞争者价格和替代品价格那么提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系.在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法.

房地产企业的定价方法通常有本钱导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类.

一、本钱导向定价

本钱导向定价是以本钱为中央,是一种按卖方意图定价的方法.其根本思路是：在定价时,首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部本钱, 然后加上一定的利润.本钱导向定价主要由本钱加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成.

〔一〕、本钱加成定价方法

这是一种最简单的定价方法,就是在单位产品本钱的根底上,加上一定比例的预期利润作为产品的售价.售价与本钱之间的差额即为利润.这里所指的本钱, 包含了税金.由于利润的多少是按本钱的一定比例计算的, 习惯上将这种比例称为“几成〞,因此这种方法被称为本钱加成定价法.它的计算公司为：

单位产品价格：单位产品本钱X 〔1+加成率〕加成率=由于利润的多少是

按本钱的一定比例计算的.

列如,某房地产企业开发某一楼盘,每平方米的开发本钱为2000元,加成

率为15呱U该楼盘每平方米售价：2000X 〔1+15% =2300 〔元〕

这种方法的优点是计算方便,由于确定本钱要比确定需求容易得多, 定价时着眼于本钱,企业可以简化定价工作,也不必经常依据需求情况而作调整.在市场环境诸因素根本稳定的情况下,采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润,从而可以保证企业经营的正常进行.

〔二〕目标收益定价法

这种方法乂称目标利润定价法,或投资收益率定价法.它是在本钱的根底上, 根据目标收益率的上下计算售价的方法.其计算的步骤如下：

1、确定目标收益率.目标收益率可表现为投资收益率、本钱利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式.

2、确定目标利润.由于目标收益率的表现形式的多种性,目标利润的计算也不

同,其计算公式有：

目标利润=总投资额x目标投资利润率

目标利润=总本钱x目标本钱利润率

目标利润=销售收入x目标销售利润率

目标利润=资金平均占用额x目标资金利润率

3、计算售价

售价=〔总本钱+目标利润〕/预计销售量

例如：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区,估计未来在市场上可实现销售16万平方米,其总开发本钱为4亿元,企业的目标收益率为本钱利润率的15%问该小区的售价为多少？

解：目标利润=总本钱x本钱利润率

=4 x 15%

=0.6 〔亿元〕

每平方米售价=〔总本钱+目标利润〕/预计销售量

=〔4=0.6〕 /160000

=2875 〔元〕

因此,该企业的定价应为每平方米2875元

目标收益率定价法的优点是可以保证企业既定目标利润的实现. 这种方法一

股适合用于在市场上具有一定影响力的企业, 市场占有率较高或具有垄断性质的企业.

〔三〕、售价加成定价法

这是一种以产品的最后销售为基数, 按销售价的一定白分率计算加成率,最后

得出产品售价.计算公式为：

单位产品售价=单位产品总本钱/ 〔1-加成率〕

列如,某楼盘的开发本钱为每平方米2500元,加成率20%那么该楼盘的售价为：

售价=2500/ 〔1 — 20% =3125〔元〕

这种定价方法的优点对于销售者来说,容易计算出商品销售的毛利率；而对于消费者来说,在售价相同的情况下,用这种方法计算出来的加成率较低, 更容易接受.

以上几种本钱定价方法的共同点是：均以产品本钱为制定价格的根底,在成本的根底上加一定的利润来定价.所不同的是它们对利润确实定方法略有差异.

虽然较容易计算,但它们存在共同的缺点,即没有考虑市场需求和市场竞争情况.

二、需求导向定价

所谓需求导向定价是指以需求为中央,依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价,而非依据卖方的本钱定价.其主要方法是理解值定法和区分需求定价法.

〔一〕理解值定价法

理解值也称“感受价值〞或“熟悉价值〞,是消费者对于商品的一种价值观念,这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式以及效劳质量的评估.理解值定价法的根本指导思想是认为决定商品价格的关键因素是消费者对商品价值的熟悉水平,而非卖方的本钱.房地产企业在运用理解值定价法定价时, 企业首先要估计和测量在营销组合中的非价格因素变量在消费者心目中建立起来的熟悉价值,然后按消费者的可接受程度来确定楼盘的售价,由于理解值定价法可以与现代产品定位思路很好地结合起来,成为市场经济条件下的一种全新的定价方法,因此为越来越多的企业所接受.其步骤是〔1〕、确定顾客的熟悉价值；〔2〕、根据确定的熟悉价值,决定商品的初始价格；〔3〕、预测商品的销售量；

〔4〕、预测目标本钱,〔5〕、决策.

理解值定价法的关键是准确地掌握消费者对商品价值的认知程度. 对自身产品价值估计过高的卖主,会令他们的产品定价过高；而对自身产品的消费者熟悉价值估计过低的企业,定的价格就可能低于他们能够到达的价值. 因此,为了建立起市场的熟悉价值,进行市场调查是必不可少的.曾在上海房产界闻名一时的

“某花苑客户开价销售〞就是理解值定价法运用的典范之一.

某实业集团公司与某区建设开展总公司开发的某花苑, 坐落于上海市区,占

地面积13265平方米,由一栋30层商住楼和3栋30层住宅楼组成.该楼盘于1994年12月底开工,1995年4月开始预售.当时上海的房地产市场销售状况低迷,为了更好地销售楼盘,开发商经过精心筹划,推出“客户开价〞销售活动.

该活动的具体操作方式是：开发商拿出3-7层共30套房源,在确定其底价

为每平方米5900元后,顾客可以以高于此价的任何价格报价,不另加层次和朝向费用.该活动推出后,立即在社会上引起了一个“客户开价〞热潮,仅仅半个多月时间,参与报价的客户就达63名.报价高的前12名客户按报价购置了该花苑的商品房,而