某房地产营销推广策略

6
广告费
61
6.1 其中：户外广告费用
6.2
报纸广告费用
2 8
300
6.3
电台广告费用
30
6.4
电视广告费用
6.5
网络广告费用
16
6.6
直邮广告wk.baidu.com用
5
6.7
其它广告费用
7
销售物料制作费
2
合计
66
54
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PART 2 .2013年下半年营销目标
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1.2013下半年新推房源情况 一期
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3.竞品分析
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核心竞争项目
竞品的选定 我们将价格作为划分依据，选取同区域在售公寓均价在10000元/㎡以上，且户型 为80—130平米 的项目作为本案的所在区域的竞争楼盘。
序列 1 2 3 5 6
项目名称 西溪海小海 中海西溪华府（西湖区） 赞成乐山红叶 绿城·翡翠城 东海闲湖城
推广活动 看房有礼 艺术折纸 饼干DIY 幸运大转盘 手工皂DIY 亲子课堂 泡泡画DIY 认筹活动 存五万抵十万
房交会 端午节送粽子
艺术折纸
饼干DIY
泡泡画DIY
房交会
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上半年营销费用 2013年营销费用总计300万元
截止2013年7月1日翡翠湾项目已用费用120万元，剩余费用180万元。
PART I.2013年上半年工作回顾
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2013年上半年销售回顾
存量房源情况
楼栋 1# 2# 5#
面积 153 90 140、180
总套数 32 64 20
售出套数 14 39 8
剩余套数 18 25 12
数据截止日期：2013/07/01
销售情况 总销售额约44666万元(含车位) 截止日期：7月1日
序 列
费用类别
2013年1月1日发生、2013年已经发生、2013年已经发
于2013年支付营销费且已支付营销费 生、未支付营销
用（万元）
用（万元） 费用（万元）
2013年整体营销 推广费用（万元）
1 冠名费（例如足球冠名费）
2
广告策划服务费
50
3
销售代理费
4
房展会费用
5
营销活动费用
5
2
5.1 其中：园区体系活动费
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杭州上半年成交均价走势（数据来源：365数据中）
截止2013年6月30日，杭州全市可售商品房为92301套，虽然上半年主城区成交较为可 观，但库存仍然居高不下，可售商品房高达45343套。
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截止6月30日，杭州全市库存表现图 （数据来源：365数据中）
启示：
尽管目前市场成交量呈现平稳态势，但值得注意的是，上半年刚需盘为主的余杭区成交量占杭 州全市成交量的30.58%，尤其在6月余杭区刚需盘全面逆袭，拉动杭州市成交均价走低至 16916元/㎡，下滑了7.5%； 从整体市场面看，杭州楼市2013年形势依然严峻。而余杭区成交方便虽较为活跃，但也面临库 存大的压力，而余杭区的销售价格是吸引客户购买的主要因素。
主力户型 89平米 90—138平米 90平米 85-174平米 88-143方
均价 10000元/平米 18000元/平米 10000元/平米 14000元/平米 12000元/平米
（以上数据均来自住在杭州网）
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项目配套对比
序列
项目名称
1
西溪海小海
2
中海西溪华府
3
赞成乐山红叶
4
绿城·翡翠城
5
东海闲湖城
配套
商业：金成商业广场、宏丰家具城 医院：闲林镇镇卫生院、余杭区第二人 民医院、杭州市第十人民医院、留下人 民医院 交通：506路、346路、356路、B支4
景观公园：西溪国家湿地公园、五常湿地、 和睦水乡湿地 学校：江南春幼儿园、杭州师范附属小学 (金成外国语小学)、杭州英特外国语学校、 杭州青少年活动中心城西分中心、余杭中学
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启示： 政策——政府逐步从“打压”向“引导”转型；
市场——市场越趋冷静，客户理性购房。
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2、杭州市场情况
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2013年上半年整体平稳
，2013年上半年杭州市商品房（含萧山、余杭）共成交41658套，成交均价约17780元/㎡，房 价“抛开”外因，总体保持平稳状态。
2.销售目标
1.2亿 2013年下半年销售目标——
约每月平均将需要达到2000万销售额
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2013年7—12月是绿城·翡翠湾销售的关键阶段
2013下半年继续高歌猛进！ 完成销售任务才是硬指标！
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PART 3 .市场环境分析
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1、宏观背景
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3 4
计划于 2013年8月底3、4号楼开盘，可售面积 6427.8 ㎡，可售套数59套。主要户型面积40㎡、 110㎡跃层、135㎡四房。
2 3
1
二期
计划于 2013年12月二期开盘，可售面积8888.94 ㎡，可售套数91套，建筑类型多层电梯洋房。
＜90㎡ 90-130㎡
户型配比
80.9% 19.1%
翡翠湾项目已售房源（1、2、5、6、7号楼）共377套，预售房源320套，去化率84.9%，实 现销售总额约43587万元；销售142个 (含赠送车位5个） 车位销售总额约1079万元。
2013年上半年营销活动
时间 2月 4月6日 4月14日 4月20日-21日 5月1日 5月1日 5月4日 5月5日前 5月17日 6月7日
政策仍在持续，政策趋于稳态
➢国务院：“国五条”落地； ➢住建部：适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围； ➢国务院：扩大个人住房房产税试点范围； ➢国土资源局：保证土地充足的增量，适应新型城市发展； ➢国家总理：支持首套自住房等信贷需求。
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楼市平稳有序，政策影响减弱
➢客户：观望心态减弱，放弃购房比例接近历史最低水平； ➢政策：影响力由高到低排列（提高首付限贷—20%个税—限购—房产税）； ➢市场： 2013年上半年杭城成交41658套，开盘246次！
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杭州上半年成交
（数据来源：365数据中）
上半年杭州全市推盘246次，平均每月经历2次开盘潮。
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杭州上半年推盘走势
（数据来源：365数据中）
2013年上半年，余杭区成交12737套，远远领先于其他各区。
2020/6/9
杭州上半年各区成交 （数据来源：365数据中）
上半年全市成交均价整体走势较为平稳，并未出现2012年的大起大落。4、5月份期间多个改善 盘的入市，成交均价攀上18000元/㎡，4月达到峰值18692元/㎡。随着6月余杭刚需低价盘的全 面逆袭，成交均价开始走低至16916元/㎡。