[经济学]第11章 房地产抵押贷款资产证券化

• 提前偿还风险分析
• 由于MBS的现金流来源于最开始的抵押贷款，如果按揭贷 款人提前还款，就会影响贷款，从而影响现金流和MBS的 价值。建行根据自身发放的按揭贷款提前还款的历史数据， 给出了提前还款的假设，为每年有固定的12.98%按揭贷 款人提前还款。按照这一假设，A级证券的平均回收期为 3.15年，B级为10.08年，C级为12.41年。利率变化对提 前还贷率的影响在国内和国外有所不同：国外，当市场利 率下降时，就会导致贷款人提前偿付，转而借入利率更低 的贷款，但是国内贷款人由于缺少其他融资模式，市场利 率下降并不会导致大规模的还贷，反而是当市场利率上升 时，国内贷款人倾向于提前还贷。
住房抵押贷款的资产证券化
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有利于拓宽商业银行的融资渠道 有利于降低商业银行的经营风险 有利于提高商业银行的盈利能力 有利于加强商业银行的资本管理 有利于推动我国资本市场的发展
• 中国建设银行首例MBS简析 • 2005年12月15日，中国建设银行以其发放的个人住房抵押 贷款为支持资产，在银行间债券市场发行了“建元2005－1 个人住房抵押贷款证券化信托”，这标志着我国信贷资产 证券化试点工作取得了阶段性成果，我国正式建立起了个 人住房抵押贷款支持证券(MBS)市场。 • 交易结构 • 建设银行作为发起机构，将其上海、无锡、福州、泉州等 四家分行符合相关条件的15162笔个人按揭贷款共计 37.12 亿元，集合成为资产池，委托给受托机构——中信信托投 资有限公司，受托机构以此设立信托，并在银行间市场发 行信托收益凭证形式的MBS，MBS的持有人取得相应的信 托收益权。交易结构见下图：
发展经济、增强综 合国力，提高本国 居民的生活水平是 每个有进取的政府 都考虑的问题。 政府一般对金融 创新工具都会予 以积极支持。
来自百度文库
资产证券化的类型
资产证券化 （Asset Securitization）
住房抵押贷款证券化 (mortgage－backed securitization， 简称MBS)
资产证券化产生和发展的背景
经济、金融全球化趋势的影响 金融创新浪潮的影响
20世纪70年代以来， 国际金融体系解体。 西方各国兴起金融创 新的热潮，以金融工 具作为创新主体。 各经济主体对金融资产 流动性和盈利性的需求 日益增加，对低成本、 多元化融资方式的需求 也更为迫切。 在微观上为经济主体 缩短了交易时间，降 低了交易成本，带来 了规模经济。 在宏观上导致了新的 清算系统和支付制度 的产生，提高了金融 交易效率，扩大了金 融交易范围，使大量 的金融衍生产品的运 用也成为可能。
科技的飞速发展 刺激了资产证券化的发展
20世纪60年代开始 国际贸易活动迅猛 发展 跨国公司迅速成长 银行业务急速膨胀 企业和银行的经营活 动日益复杂，不确定 性因素相应增多，风 险也随之加大
税制不对称 机构投资者增加 政府主导推动
机构投资者队伍不断 壮大，资产规模急速 膨胀，对经济的重要 性日益增加。 机构投资者为了进行 投资组合管理，需要 多样化投资来降低风 险，增加收益。 企业为了增强收益，减 少税收支出，会积极寻 求不同的避税策略及不 同的融资途径。 资产证券化这一全新的 融资方式受到各国政府 的支持，在税收方面给 予了比较优惠的待遇。
抵押贷款资产证券化
资产证券化的定义
资产证券化（Asset Securitization） 企业单位或金融机构将其缺乏流动性、 但能产生可预见现金收入的资产加以组合 （pooling），然后发行成证券 （securities），出售给有兴趣的投资者， 借此过程，企业单位或金融机构能向投资 者筹措资金。
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• 建行该此推出总额超过30.16亿元的个人住房抵押 贷款证券化信托，信托的法定最终到期日为2037 年11月26日。建行本身将购买其中9050万元的次 级资产支持证券，其余的29.26亿元优先级资产支 持证券将按照不同信用评级分为A、B、C三级。 A级为26.69亿元，B级为2.03亿元，C级为5279 万元。MBS将和按揭贷款一样，采取每月付息还 本，并采用浮动利率。各级别的优先级资产支持 证券的本息支付先于次级资产支持证券。
与此次资产支持证券发行有关的机构
发起机构/贷款服务机构/安排人/联合簿记管理人 受托机构/发行人 交易管理机构 资金保管机构 登记机构/支付代理机构 联合簿记管理人 信用评级机构 信用评级机构 发起机构、贷款服务机构、交易管理机构、安排人和联 合簿记管理人法律顾问 中国建设银行股份有限公司 中信信托投资有限责任公司 香港上海汇丰银行有限公司北京分行 中国工商银行股份有限公司 中央国债登记结算有限责任公司 中国国际金融有限公司 北京穆迪投资者服务有限公司 中诚信国际信用评级有限责任公司 金杜律师事务所
谢谢各位的耐心聆听！！！
资产支撑证券化 (asset－backed securitization， 简称ABS）
• 住房抵押贷款证券化（MBS-Mortgage-Backed Securitization）是指金融机构（主要是商业银行） 把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入 流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由 证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增 级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这 一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性 但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可 以在市场上流动的证券。
• “资产池”情况介绍
• 资产池中的按揭贷款的抵押物来自上海、无锡、福州、泉州四地。这 些贷款均为建行在2000年1月1日到2004年12月31日之间发放，单笔 贷款金额最高为200万元，贷款期限在5到30年之间。在这些贷款中， 大部分的贷款期限在20年之内，贷款人年龄大部分在30－35岁，贷 款金额在20万元到30万元以及50万元到100万元之间的比例最高。其 中，抵押物在上海的个人按揭贷款余额为16.94亿元，占所有贷款余 额的比例为56.17％，平均每笔贷款余额为28.9万元。 • 按照建行2004年12月31日的统计，建行按揭贷款的不良贷款率为 1.23％，另外，根据建行上海长宁支行、徐汇支行、普陀支行、浦东 支行，江苏无锡分行、福建广达支行和福建泉州分行进行的预期贷款 统计数据表明，一般拖欠1－3个月的贷款本金余额在整个贷款本金 余额中的比例在8％左右。一般逾期6个月的贷款，才会进行起诉、 仲裁等法律行动。但建行的数据也表明，拖欠6个月以上按揭款的比 例远小于1%。总的来说，按揭贷款的坏账率很低。 • A级证券票面利率在2.52％左右，这一资金成本比银行从市场可以融 到的资金成本高。对建行来说，短期来看，发行MBS所得收益可能 并不如持有这些按揭贷款收益高，但从长远看，将按揭贷款证券化， 为银行提供了经营上的另外一种盈利模式。