万达商业综合体规划设计管控要点

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万达综合体设计的个控制点

万达综合体设计的75个控制点•第一阶段方案及深化设计阶段•一、室内商业步行街设计1.关于步行街主入口1紧邻交通主干道、主通道,入口设计要醒目、宽敞、通透,设计有入口外广场,便于室外商业促销活动,建议至少保证一处出入口可以进出车辆展示用；2商业广场主出入口门高不低于3米；3步行街主出入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计,以增强该区域商铺的通透性和良好采光,充分提高商铺价值;2.关于步行街主出入口商铺步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高,而步行街出入口处设置的通往主力店的通道距离出入口太近,考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口,建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间内,调整后此通道处可作黄金商铺;3.关于避风阁设置商业广场主出入口要设置“避风阁”北方地区应设计卷帘门,步行街出入口设双层门,并设风幕,不宜设门帘;4.关于步行街室内通道为确保步行街商铺整体连贯性,建议各层与主力店的通道应适当减少,主力店在步行街开口设置的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处,双边与步行街相接的不超过两处,除万千百货外,原则上不在中庭设主力店开口,主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的,非零售型如影院、KTV、网吧等的业态开口一定要和其入口大堂结合,开口尺寸为4~8米;5.关于步行街次主力店根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求,应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于150平米,并在一二层增加楼梯设计或留口,具体位置需在施工时另行确定;6.关于步行街出入口交通为方便顾客购物需要,建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域；7.关于步行街设置客流计数系统步行街的出入口要设置客流计数系统;8.关于步行街顶棚1一定要加盖封顶,一是保持室内步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无法正常经营；步行街采光顶的开口宽度,应较下层开口两侧各扩大800mm；规划院强制条文已列2一定要设计为玻璃采光顶,为便于后期经营管理,提升建筑品质,建议玻璃采光顶由连续设计方式改为分段设立；3步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装,需要预留一定数量的吊挂件,中庭的吊挂件预留最低4～6个商管建议最好达到8个,采光廊按每跨预留一处吊挂件,宜考虑电动提升装置;中庭的采光天棚及步行街的采光廊应进行节能设计,必须设置电动遮阳装置;9.关于LED中庭的采光天棚在设计中要考虑方便安装LED电子屏,总荷载20KN;10.关于商铺装修室内商业步行街各商铺,除餐饮类商铺外,其他商铺均为精装标准交铺；餐饮区应预留厨房点位位置和排油烟位置;11.关于商铺面积零售和服务类商铺面积一般为100㎡以下,餐饮类商铺面积一般为单间100㎡左右;所有商铺单元进深宜8米～16米商管建议不宜超过12米,面宽8.4米,尽可能减少不符合设计要求的商铺数量,降低招商难度;12.关于商铺开门1室内商业步行街各商铺不能有门对门式设计,一则影响商铺引客的便利性,再则做店招形象也不方便,同时有些商户门对门比较犯忌讳,所有商铺门应全部正对步行街；2室内商业步行街各商铺主立面,除预留店招位置外,应全部采用通透白玻璃到顶设计；次立面也应尽可能设计为玻璃墙包括部分商铺与主力店通道的次立面;13.关于商铺层高室内商业步行街的剖面：步行街一般以二至三层为最佳;步行街首层层高为5.4米,二、三层层高为5.1米,走道吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米;14.关于商铺天棚应充分考虑步行街商铺内以及公共区域内的天花检修口设计和预留;15.关于商铺的调整1商户提出的特殊具体设计要求是否和规划冲突问题的解决；2应考虑商户升级换代的预留性,建议自有物业商业区域考虑设置百变租区,以适应后期招商调铺的面积需要和房产技术需要如服饰改为餐饮；3建议步行街商铺尽可能按柱距进行分割,以方便日后商铺布局调整；4建议设计合理动线,将墙体改为防盗卷帘和防火卷帘,使同层不同业态的经营场所联通,充分调动客流;16.关于扶梯1根据步行街面积及空间距离,为避免前期投资增大,后期维护成本过高,建议配置数量适当的扶梯；2步行街的主要以电动扶梯和观光梯来组织的垂直交通,设置的一般原则是,在步行街的主入口10米左右距离设第一组扶梯,扶梯的间距控制在45米～70米之间,也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设,步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将直接引入步行街;扶梯应靠洞口一侧并平行布置；规划院强制条文已列3设置位置应避免对商铺的经营造成影响,特别是不宜设置在步行街主入口处；4 为使步行街客流动线生动,方便顾客目的性购物,建议各层扶梯由平行布局调整为交叉布局；5 扶梯应设置光感、变频装置;17.关于垂直梯1步行街内的所有垂直电梯应具有三方通话功能2主力店各楼层的客梯是否可以相互抵达,且不会造成相互管理影响或干扰；18.关于地下电梯厅1建议在电梯厅不设计排水槽,以防止排水槽排水不畅造成外溢,回灌进电梯底坑,损坏电气设备；2鉴于冬季地下车库温度较低,防止管道爆裂、损坏造成跑水,殃及电梯及底坑设备安全的考虑,建议将观光电梯门的外沿口略微垫高,形成一个向外的缓坡,即使发生跑水事故,短时间内也不致影响到电梯的运行安全;19.关于观光梯1步行街中庭观光电梯数量和位置是否适宜并满足使用,且与中厅面积匹配椭圆型中庭,其位置在短边所在弧边上为宜；2观光梯在中庭设置,以2～3部为一组,观光梯轿厢要做成玻璃通透,井道为钢结构;观光梯应通到地下停车场;在停车场设置通透玻璃候梯厅,候梯厅需设计空调及安全栏杆;20.关于中庭中庭设置的位置：一般中庭设在步行街的转折处、入口处；中庭的平面尺度：两个中庭要分主次,大的500~700平米开洞面积,小的300~400平方米开洞面积；中庭的间距：80～100米;21.关于公共卫生间1卫生间不合适设置在黄金位置,应设计在较隐蔽的位置,卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内,而不能直接对步行街开口,否则对周边商铺均有较大负面影响,百货一楼可以不设卫生间；2每层步行街至少应设置一处专用卫生间,以保证步行街与主力店错时营业时使用需要；3步行街卫生间的设置：根据步行街的长度不同一般设3～5处卫生间,卫生间的间距80～100米,面积70～100平方米,每处卫生间蹲位；男厕不少于3个；女厕不少于6个；男卫生间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个;应与主力店合用并作无障碍设计并应考虑设母婴室,以方便带小孩的顾客使用;规划院强制条文已列4为避免出现员工与顾客争抢使用卫生间的现象尤其是餐饮区域员工,建议在步行街增设“员工专用卫生间”；5步行街设计的洗手间应充分考虑设置有保洁用水点；6建议在步行街、超市、百货、影院等区域增设残疾人卫生间专用设施,以满足不同人群的需要；7由于各设备机房主要集中在地下,考虑到值班、巡视、车场管理等人员及员工餐厅的实际需要,建议在地下室合适位置增设卫生间；8卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为400公分为宜;22.关于顾客通道1在步行街主力店入口做客流缓冲区设计；2步行街两侧店面之间宽度：首层10～11米,二、三层16～17米,步行街楼板开口尺度：层数为2层的步行街,开口宽度宜8米；层数为3层的步行街,开口宽度宜9米；开口长度：为16~25米;步行街走道净宽宜4米,“桥”的净宽度宜3.5米,在中庭周围走道净宽可适当加宽至5～6米；3 2层以上的廊桥不宜过密间隔在30~50米；4主力店与步行街的连通口至少有两处,其宽度应为一个柱距；规划院强制条文已列5各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘,并且控制权在步行街一侧；6设计中应考虑公共区域通道运营安全问题如KTV场所,建议不采用玻璃等易碎材料做墙面;7因影城、KTV、餐饮等租户的营业时间与步行街营业时间的不同,影城、KTV、大餐饮租户应设立单独的顾客进出通道,以方便顾客在步行街关门后的进出;23.关于夜间通道餐饮和娱乐区域需设计专用夜间通道,并贯通商场、机动车停车场、非机动车停车场,出入口可直接通往建筑体外；24.关于货物通道1通道宽度不小于2.5米,应设计位于大租户的货物仓库附近,并与货运电梯相联通；2由于货梯可兼顾消防梯的缘故,各层均可到达,由此对百货、影院夜间的安防工作带来了不便,为此建议对以上区域增加门禁设计；3货梯不宜安置在步行街主入口的明显位置；4步行街的货梯客货梯一般间隔80～100m设一组,吨位为1.6～2吨,货梯可与主力店合用百货宜单独设置；5应步行街较长,为方便步行街客户运货尤其是餐饮租户,建议设立专门的泔水或货运通道；6餐饮区域应规划设计专用垃圾清运通道;25.关于地下设施1 建议考虑步行街、各主力店业态设计,完善步行街卸货区、货运通道和专用货梯；2为方便超市送、卸货的需要,建议增加卸货平台的规划,并建议在超市区域增加独立的货梯设计；3为便于观察配电室设备运行状况,建议将配电室与值班室之间的隔墙改为防暴玻璃窗；4为方便对各主机设备的管控,建议增设运行值班室；5 建议将开闭所与其它变电所规划在同一层,以方便安装施工及运行管理,节约投资；6 地下各设备用房门口通道宽度是否合适,是否利于设备运输安装和日后维修7 为满足步行街商户货物存放的需要,建议在地下适当位置增加步行街仓库用房的规划,面积不小于200平米；8 若超市设置于地下区域,其临时推车停放区周边不宜设置有设备间门口;26.关于配套设施1整个步行街总体量、单层面积和长度是否适宜货梯、扶梯、观光梯、卫生间、消防通道等配套设施是否匹配得当2不宜将消防控制中心设置在一楼黄金临街位置,应改在其它低价值位置；3区域面积设置消防楼梯数量是否过密建议在消防要求允许的情况减少该楼梯设计,以增大可租赁面积;27.关于吸烟室建议在步行街各层适当位置设置一处吸烟室,面积在10平米左右,并加设排烟设施;28.关于员工休息室应设在B1层靠近员工专用通道附近,面积不小于60㎡约为步行街建面的0.5%;29.关于垃圾房的建造1垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口,并兼顾货梯及卸货区,充分考虑垃圾运送通道应注意当地垃圾车的高度,尽量靠近主通道标高最高区域；2垃圾房应区分设置招综合垃圾房、建材垃圾房和危险品垃圾房；3考虑到步行街将设置较多餐饮商铺,建议在地下停车场设立各主力店及步行街小商户相对独立的4-5个卸货区域,卸货区域应接近各业态入口处,并与货梯区、垃圾房组合设计,垃圾房应相对独立,分设干、湿垃圾房,每组面积各不小于60㎡为宜,不建议主力店共用垃圾房；4关于湿垃圾房的建造标准补充建议墙面、地面统一铺瓷砖,墙面到顶、排污沟亦应铺砖,并配置上下水、照明、灭蝇灯等设施；其中危险品垃圾房还应配置防暴灯、防潮灯及泄暴口5适当增大垃圾房的面积,且一定要设计排风系统,特别是危险品垃圾房应设置可燃气体报警装置和自动强制排风系统,确保广场消费环境品质;•二、关于机电系统配置及计量30.关于空调系统1鉴于第四代综合体建筑体量大、业态复杂、综合性强、现代化程度高的特点,建议在空调、照明、小动力等方面采用“自动控制系统”设计,兼具手、自动切换功能；其中空调主机采用厂家自主控制系统制冷机组联动控制、冷冻泵、冷却塔联动控制,“楼宇自控系统”只采集数据不进行控制,各家商铺支路空调水阀独立控制；照明系统采用“回路控制“设计方式；小动力插座部分采用整层控制；2中央空调系统的设计应尽量将需要深夜服务的业户如电玩、KTV、影院、酒吧等系统合并空调机组相关运行参数可与楼宇自控系统共享,以达到楼宇自控系统对末端设备适时调节的作用；3 由于步行街通道为全部开敞式设计,每层中间有天井,建议在一层顶部增设侧出风空调设备,分别在冬季供暖和夏季供冷使用,保证步行街内不出现温度分层现象；4建议增加卫生间内、通往各主力店通道部位的空调风口设计;31.关于用电系统是否给供电局预留了一般为10KV开闭站的位置并标明,所有强弱电间门应向外开;32.关于屋顶设施1屋顶设备层设施的安装位置,建议统一规划、排列所有排油烟风机、油烟净化器的安装位置,包括出风口的方向,以免影响塔楼客户、管理公司和公寓楼的办公、居住环境；2应充分考虑群楼的风机等设备降噪问题,烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理；3除考虑到“步行街”顶部排油烟风机或室外机设备基础的预留及室内机与室外机冷媒管、控制线、电源路径的设计外,应将“主题餐厅”屋面的设计一并考虑；33.关于系统计量1各主力店、公寓楼设备系统应相互独立,实现独立计量管理；2建议不同业态的机电系统的设计应相对独立,避免造成运营后期界面分割困难,给设施设备维护保养工作出现纠纷和扯皮；34.关于设备房1相同业态的的变电所和制冷机房紧邻设置,各自的变电所与制冷机房中间应设置值班室,亦可同时照看运行,并设置值班用卫生间；2充分考虑设备房的通风和散热问题;•三、关于地下室及停车场35.关于地下停车场1人行走道与车行通道之间建议有明确区分,避免人车混行；2进出口设计的合理性,实现“单进单出”；3车场内部应设计为“单循环”交通形式,尽量避免交叉口；4针对个别大型车辆无法进入地下车库,以及鉴于今后百货上换货、内部调改的需要,建议增加大型、重型车辆停车位的设计,以供其及整座万达广场日后的使用；5地下车库必须预留机械停车规划院强制条文已列,由于机械式停车位的后期维护、保养投入较高,管理难度较大,顾客的认可度不高,在地下平面停车位可以满足的情况下,建议不采用该种停车方式；6IC卡智能收费管理系统,具备自动发卡、办理长期卡等功能；收费软件应具备停车收费、已停车辆数量统计、空余车位统计、停车区域信息显示板“空”与“满”的自动调节等功能；7 为避免今后自行车的乱停乱乱放,影响到广场的整体形象,增加自行车存车处的规划；非机动车停车位：1000~2500辆；8收费亭面积2000×2000mm,高2500mm,并安装分体空调；9车库出入口道闸应尽可能设置在水平路段位置；10车道地面增加指引方向形状的减速带,按出入方向分别按>>>>或<<<<纹路设置;36.关于地下室广告1地下停车场应在合适的位置设计按装一定数量的灯箱广告并分区设置;广告位主要位于以下各处：内墙面灯箱广告、立柱灯箱广告、坡道墙面广告；转角出口处以灯箱为主；部分位置可考虑集中长条灯箱；2车场施工同时,必需预留管线和广告所需的取电点;37.关于地下餐厅设置在地下室设置600至1000平左右员工餐厅含厨房;38.关于地下室附属功能1地下出入口设计安装门禁、监控；2为便于设备安装和日后维修,地下各层设计的主力店或次主力店的制冷机房、水泵房、变电所开门应面向车场等开阔区域;•四、关于管理用房39.关于管理用房面积及标准1大商业用房面积不宜超过1000平米,不含食堂；2考虑到企业未来与外界沟通的形象,大商业物管用房位置应设置在地上区域,综合体商业用房面积不低于1000㎡,且综合体插蜡烛销售部分物管用房面积应参照项目当地相应法规规定住宅管理用房面积提供；3根据万达广场的物业管理模式及综合体的产品特点,管理用房中除了大商业管理用房之外包括大商业中的插蜡烛物业,还要单独设置住宅部分的管理用房；4住宅部分的管理用房,应严格按照各地方政府规定比例配置,按住宅总建筑面积的5‰预留,且位置独立,避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题的出现;40.关于管理用房设施1考虑到今后对屋顶设备的维护及人员紧急疏散的需要,建议插蜡烛部分塔楼及商业管理用房,分别在屋顶设计紧急出口；2管理用房中的员工宿舍应具备采光通风条件,并配套设置淋浴间、更衣室、访亲室；3员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟排放风道及净化器,上下水、隔油池等设施；4物管用房内使用相对独立的中央空调,接入相对独立的天然气管道,使用相对独立的上下水;弱电系统消防、电话、网络均应相对独立;其在物管用房内的具体点位布置在施工图纸中予以明确;5商业管理用房不能因陋就简,要尽量一次性满足面积需求,合理设计功能布局,因为商管某种办公条件代表了万达在当地的对外形象;6各城市万达广场的物业管理用房设计建造标准按照房产技术条件的相关规定设计;•第二阶段6＋1单项设计6＋1＝6个单项工程设计外立面＋泛光照明＋景观＋内装＋导示系统＋智能化系统＋1个单体建筑方案;•一、关于外立面及广告位设计41.关于外立面设计效果1商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗,应关注裙楼的昼夜色彩感,增强商业经营气氛；2严禁全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墙、铝板幕墙为主;北方城市以石材为主,结合部分玻璃幕墙及铝板;商业裙楼部分的色彩不能过于灰暗;规划院强制条文已列；3步行街出入口外立面应设计显明、大气,并配有雨棚及“步行街标识”；4步行街入口个数设计若在2个以上,应增设门号,便于顾客识别；5凡有对外采光的商铺,应保证立面玻璃幕墙的透光率,确保正常经营；一楼橱窗全部为白玻璃；6塔楼与裙楼之间应有过度结构设计和处理即不要在一个立面上,防止塔楼坠物伤害广场行人安全及裙楼泛光对塔楼业主的光污染；7隐藏式LED的灯光颜色要求不应过暗、过冷；室外应设置大型LED,面积根据外立面的形式统一设计,在LED周围不能有其它广告位和店招,同时应考虑LED 的维护保养以及防水的需求；规划院强制条文已列42.关于广告位的设计1重点关注外墙广告位设置位置、数量和大小与整体建筑品质的合理匹配；2万达广场店招及主力店店招与广告位在设计位置及内容方面应有不同的定位和区别；3外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定,宽度与高度比宜为1：1.618黄金比例,面积宜大于30平米；4万达广场、万千百货等主店面,在今后的经营中将有许多的促销、展示等活动,届时将需要悬挂一些条幅,为此建议,在商业楼体部分的结构面上预埋不锈钢挂环,供其使用;43.关于广告位的计量1所有广告位、店招及相关照明的电源,建议在配电室内设立独立的配电箱/柜,采取集中控制方式,并接入楼宇自控系统BA系统；广场LOGO建议由光控开关控制；2为保证今后在实际使用中计量的准确及权属的明确,建议对每块广告位进行独立计量,最好能实现远传抄表;44.关于广告位的制作标准1灯箱广告应在四周预留散热孔,以保证内部灯具的可靠运行；2灯箱内部的电器元件须使用知名品牌,如欧司朗、GE的电子镇流器、光源等；安装、配线符合规范要求；3内置广告灯箱的灯具应与广告画布保持一定距离,不小于300mm,以免过热引发事故；4户外广告位钢结构支架应做全面防锈处理,筋、梁密度分布合理；5内衬镀锌板厚度要符合要求,铆接牢固、密度合理,以避免在刮风时出现噪音；6广告牌边框应采用不锈钢包边,并进行磨边处理,以避免刮伤顾客；7处于今后维护、更换、清洁的考虑,楼体外立面广告位建议设计可滑动式爬梯以及吊篮；8外立面广告位内侧应设置检修口,方便维护;•二、关于泛光及照明设计45.泛光及照明设计1关注商业综合体夜间整体商业氛围和泛光效果,泛光和照明明暗结合,泛光色彩应合理搭配；2“万达广场”及主力店店招的泛光及照明应明亮鲜明,增强远视效果；3广告位的照明应尽量采用以外置照明金卤投光灯为主,内部衬托照明为辅的设计;4对泛光照明系统的控制提出具体的控制方式比如：列不列入楼宇自控系统,还是单独设置一个独立的智能控制系统；分区域或分系统;•三、关于外环境及景观设计46.商业广场及园区1考虑广场景观整体格调应以简约为主以及维修保养的方便；2考虑外环境所处地区尤其是沿河、湖附近或地下水层较浅的区域以及多功能作用即可以做临时停车又可以做活动舞台,外广场地面应设计上车条件,为避免今后出现不均匀塌陷现场,应根据地质承载力的实际现状,重点处理基础和垫层,砼垫层至少200MM；3广场应间隔布置水、电预留接口,便于后期营运需要进行功能调整；4人防出口、燃气调压站等公共设施外墙的装饰要与周围景观相配合,建议设计成广告位或指引图例,以提高利用价值；5为满足百货等主力店做各种促销活动的需要,建议门前广场可尽量扩大；。

万达商业综合体规划设计管控要点六夜景照明专项

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验收应根据审批后的施工图，并提供验收报告。
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□பைடு நூலகம்
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施工图设计应满足定额设计要求并保证其实施可行性
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在出正式施工图时，必须同时做出相对应的效果图。以此作为验收的依据。
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施工图设计单位应对工程投标单位所提供灯具及施工方案进行审核、签确。
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施工及验收
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施工应严格按设计图纸完成。
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施工单位应提供竣工图供设计单位、规划院审核签确。
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灯具安装
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泛光照明灯具应隐蔽且一般情况下不易触到
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灯具的设置应便于维修及更换灯具
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灯具安装尽量不采用地埋式
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橱窗及灯箱照明应满足设计要求，灯具应隐蔽，做到“见光不见灯”
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雨篷内置灯具应隐蔽,做到“见光不见灯”
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广告位灯具做到“见光不见灯”
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路灯、高杆灯及草坪灯不应对行人及驾驶员造成眩光（控制光源高度及亮度）
（一）规划设计管控要点
方案
1
夜景照明设计时，除另外设计的内透光外，不应过多考虑内透光的影响。
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2
方案设计除提供效果图外还应提供与该效果图对应的灯具平面布置图、立面布置图、灯具、光源参数表、功耗、及主要部位亮度表，概算。

万达商业综合体设计管控要点

17 与火灾应急广播应分时播放控制。室内步行街生光报警器设置间距不应超过 80m。
火灾自动报警系统单台报警系统主机应预留不少于 15%主机容 18
量作为备用余量。
交底确认
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设计自检
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项目公司审核
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规划院审核
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Commented [M1]: 按照集团安全标准 2012 版增加 Commented [M2]: 按照集团安全标准 2012 版增加
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各业 34 办公公寓及其底商及室外步行街商铺应采用“一户一表
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态低
物业变电所低压出线回路应设置多功能数字电表，具备远传功能。
压供 35 低压回路划分符合如下原则：空调、动力、照明插座及特殊用电 □
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电计
设备回路需分开设置，单独计量，其中，空调设备中冷水机组、
交底确认签字（设计单位、项目公司、规划院）
7 二处竖井或配电间（地下车库除外）；室内、外步行街应按区域 □
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电气竖井
设置，间距不大于 80 米，且不应少于 4 处。竖井(交接间)数量、位置应保证由竖井（交接间）至末端信息点
（强、 8 位间距不大于 80 米；如超，需增设；室内、外步行街应按区域 □
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弱电）
设置，间距不大于 80 米，且不应少于 4 处。
气体灭火系统的报警和动作信号应在消防控制室有显示，变配电
19 室的气体灭火系统现场控制盘设置在其值班室内、IMAX 放映室 □
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万达广场规划要点

“万达广场”（步行街）规划/设计前言一、背景和要求根据董事长对万达商业管理发展所做的重要指示，已明确了“转变经营思路，提升服务品质”的商业管理发展方向和“安全、服务、品质”六字经营管理方针，即“安全是基础，服务是核心，品质是标准”。

特别在品质管理方面，其所涉及的内涵是多层次的，它不但包含服务品质、管理品质、经营品质、设计品质、建筑品质等，更涵盖了企业文化、制度和团队。

这其中设计品质和建筑品质是其它品质实现的基础和载体，其它品质则是设计品质和建筑品质的功能体现和延伸，更是万达城市综合体实现保值增值的前提和保障。

结合万达第三代城市综合体产品形态以及后期营运管理要求，集团商管公司将在新项目前期规划设计阶段，对规划、建筑设计方案进行深度解读，认真研究总结第三代综合体的产品特质和潜在问题，充分关注和重点介入新产品设计中的相关内容和要项，完善设计品质，努力实现万达广场整体价值最大化目标。

二、条件和依据在遵循“交通优先、功能分区、突出商业、公共空间”、以实现“城市贡献和两个统一”的原则下，集团规划院将“万达广场”的整体设计工作分解为6个设计阶段：1、概念设计阶段（摘牌前）；2、方案设计阶段，含深化设计阶段（摘牌后）；3、初步设计阶段（★初步设计是完善和实现建筑设计方案以及指导施工图设计的重要阶段，相关未落实的设计条件均需在此阶段提供完整，因此原则上本阶段商管公司应确认所有的设计条件；包括提供基本的步行街业户的房产技术要求等。

非正常拆改在商业步行街初步设计完成后原则上不得再有）；4、施工图设计阶段；5、实施阶段（★此阶段的设计变更，若属“错、漏、碰、缺”情况可正常拆改）。

6、营运阶段（★反馈设计、建筑问题，逐步完善设计和建筑品质）三、作用和目的根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审、图纸审核、方案会签并形成会签意见的要求，以及集团商管公司与规划院“关于设计工作流程和操作要点”，为不断完善“万达广场”的设计品质和建筑品质，集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编，形成《万达广场（步行街）规划/设计意见及建议（关注点）100项》，以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导，并将在不断总结和完善的过程中，能进一步充实和丰富集团《万达广场强制性设计准则》，真正使我们的“万达广场”成为人文建筑、绿色建筑、品味建筑。

2015年万达商业综合体规划设计管控要点

平面施工图中应标明消火栓及其立管的具体位置及数量，不得对酒店品质造成影响。
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电梯、自动扶梯参数及配置
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每部电、扶梯均应编号，技术参数应符合万达建造标准要求，应填写《万达标准电梯参数表》（附表）
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电梯、
动扶梯竖向联系
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当酒店设有地下停车库时，所有客房电梯和会所电梯均应停站到各层地下停车库。
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酒店主要出入口
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酒店主入口旋转门范围内基础部分应做混凝土挑板
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严寒地区酒店首层、地下室出入口处均设置门斗，大堂旋转门后加设一道平开门。
度假酒店大堂主入口、宴会区主入口及宴会前厅等客用外门的宽度不应小于2米。
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甲级写字楼
15
应设置两层通高入口大堂，独立甲级写字楼宜设置环绕型大堂。
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6
如无地方强制规定，消防控制室应设置在地下一层，有直通室外的安全出口。
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消防
构造
7
酒店所有防火门均须为甲级防火门。
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7
酒店单扇防火门尺寸不超过1000mmX2300mm，双扇防火门尺寸不超过2100mmX2300mm。
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9
设计说明中应明确：双扇防火门（含子母门）应具有按顺序自行关闭的功能。
如客房设阳台，万达文华及以上度假酒店阳台进深不应小于2.4米，万达嘉华及锦华度假酒店阳台平均进深不应小于1.8米。
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《商业综合体规划设计管控要点》(七)幕墙、采光顶

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2
幕墙施工图应包括以下内容：
效果图（3～5张）、目录、设计总说明、门窗表、平面图、立面图、大样图、节点图、埋件及布置图、典型单元的开模图、开启扇五金配置图、材料清单、铝型材及钢型材截面详图。
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定额设计
4
幕墙施工图应符合《万达广场定额设计技术标准-外装专业》的要求。
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5
万达广场各业态（大商业裙楼、塔楼、写字楼、公寓）及室外步行街、独立写字楼、酒店、住宅等的幕墙和采光顶设计均应分别符合集团《2013版建造标准》对应项的成本要求。
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21
防撞击
使用中容易受到撞击的部位，其玻璃幕墙应采用安全玻璃，并应设置明显的警示标志、标识。
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隐框玻璃幕墙安全构造措施
22
结构密封胶
结构密封胶应在节点图上标注；
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结构密封胶的宽度和厚度应在节点图中明确。
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23
托条
隐框或横向半隐框玻璃幕墙，每块玻璃的下端应设置两个铝合金或不锈钢托条，托条规格满足规范要求；
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4
局部凸出主体结构之外的功能空间需注意顶板、底板保温构造措施。
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5
外窗的可开启面积不应小于窗面积的30%；透明幕墙应具有可开启部分或设有通风换气装置。
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6
外窗的气密性不应低于《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》GB 7107规定的4级。
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万达设计方案

二、设计目标
1.整合城市空间，提升城市形象。
2.创造舒适、便捷、高效的使用环境。
3.实现可持续发展，降低环境影响。
4.确保建筑安全，提升抗灾能力。
5.体现地域文化特色，增强项目识别度。
三、设计原则
1.合法性原则：确保设计符合国家及地方的建筑法规和标准。
2.功能性原则：满足不同功能区域的合理布局和高效使用。
万达设计方案
第1篇
万达设计方案
一、项目背景
万达项目位于我国某城市核心区域，占地面积约XX平方米，是一个集商业、办公、居住等多功能于一体的城市综合体。项目周边配套设施齐全，交通便利，具有极高的商业价值和居住品质。为确保项目顺利推进，提高项目品质，特制定本设计方案。
二、设计原则
1.合法合规：严格遵守国家法律法规、行业规范及地方政策，确保项目设计合法合规。
a.商业区域：位于项目核心位置，占地面积XX平方米，包括购物中心、餐饮、娱乐等业态。
b.办公区域：占地面积XX平方米，包括甲级写字楼、企业总部等。
c.居住区域：占地面积XX平方米，包括高品质住宅、公寓等。
d.配套设施：包括绿化、停车场、物业管理等。
e.交通组织：优化交通流线，实现人车分流，提高交通效率。
2.人性化设计：以人为本，充分考虑用户需求，提高居住、办公、购物等舒适度。
3.创新性：运用现代设计理念，结合地域文化特色，打造具有创新性的城市综合体。
4.可持续性：注重生态环保，提高资源利用效率，实现经济、社会、环境可持续发展。
5.安全性：确保项目施工及使用安全，降低安全隐患。
三、设计方案
1.总体规划
-耐久性设计：延长建筑使用寿命，降低维护成本。
4.机电工程设计
-供暖制冷：采用先进的暖通系统，提高能源使用效率。

万达结构专业设计管控要点

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步行街及中庭处结构布置、影院结构布置、计算参数等25Leabharlann 调整梁柱偏心避免对梁水平加腋
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26
框架梁尽量避免采用加腋构造
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27
悬挑梁应采用变截面设计，不应采用水平加腋构造
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28
多梁相交处梁柱节点应重点设计，以保证施工质量
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29
步行街连桥处楼板宜适当加强
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30
步行街开洞处边梁截面不宜过大
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26
框架梁尽量避免采用加腋构造
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27
悬挑梁应采用变截面设计，不应采用加腋构造
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28
预应力锚头封锚后不应突出结构外边线
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29
设备层单独成层
30
核心筒剪力墙内不应设置暗梁
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31
应合理考虑剪力墙平面外刚度
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32
梁与墙不在同一平面内时，不得为满足钢筋水平锚固段采取加柱的方式
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48
酒店宴会厅储屏间屏风入口一侧不应有层间梁。
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31
预应力锚头封锚后不应突出结构外边线
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32
影厅看台宜采用折板形式
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万达商业综合体规划设计管控要点

（一 Nhomakorabea安全管控要点
总体要求
1
设计说明中应明确表述“符合国家、地方、万达集团现行相关规范及标准要求”。
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2
应按模板要求编制完成《万达广场消防及安全设计专篇》
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3
总平面图应明确表示消防通道及消防救援场地。
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消防疏散
平面布置
3
疏散宽度是否符合万达安全管控要求，并提供疏散宽度计算表。
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甲级写字楼
28
应设置两层通高入口大堂，独立甲级写字楼宜设置环绕型大堂。
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卫生间
29
在宝贝王业态所在楼层，并且临近宝贝王的步行街公共卫生间应设独立母婴室，其它公共卫生间均应设置残疾人卫生间。除宝贝王所在楼层外的其他楼层，残疾人卫生间内均应设置方便婴儿换洗设备。
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30
所有公共卫生间(餐饮包间卫生间除外)与公共部位衔接处及卫生间内严禁设有台阶、踏步。
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3
参照典型构造节点图深化相应节点详图
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地下
工程
4
顶板
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5
侧壁
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6
底板
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非公共区室内装修工程
10
楼面
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11
踢脚
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12
内墙面
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万达商业综合体规划设计管控要点(七)

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（二）规划设计管控要点
总平面、
交通组织
1
关于结构和机电方面由大商业施工图单位审核并盖章确认
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2
应明确表示各出入口与市政道路标高、交通流线及站点之间关系。应与景观竖向设计一致。主要道路停车港湾应有明确设计
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3
复核规划总图中的公交站点设置点位且满足公交站点设计规范要求。
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4
酒店应设置3-5辆出租车专用等候区。酒店前场必须考虑3辆大巴停车位。
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灯具
10
所有灯杆、标识、立柱广告、道旗等其突出柱体的悬挂物底端距地面高度应不小于2米；底座预留检修口，方便维修及美陈取电。
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垃圾箱
11
外广场垃圾箱应选择具有由可回收和不可回收功能桶体，配备烟灰缸，并固定于地面。垃圾箱间隔距离宜为30～50米，且应靠近绿化带、休闲椅等设置。木质小品或材料必须做防腐处理。
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17
地面铺装材料考虑防滑设计，禁止出现光面铺地材料
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18
铺装材料必须使用石材、规格符合模数和对缝要求。
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19
车行道石材厚度为50mm,一般混凝土标号为c15.
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20
排水沟位置要与铺装纹理统一结合。
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室外照明
21
室外照明最暗处不低于200勒克斯。
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22
所有电缆选用及接线盒的选择必须符合专业安全规范。
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5
酒店大堂正入口前保证进深14米内（宽度同雨棚）不应有景观设施。

万达商业综合体规划设计管控要点

万达商业综合体规划设计管控要点（2015版)万达广场—初设、施工图管控分项序号建筑专业管控要点交底确认设计自检项目公司审核规划院审核（一）安全管控要点总体要1设计说明中应明确表述“符合国家、地方、万达集团现行相关规范及标准要求”。

□□□□求2应按模板要求编制完成《万达广场消防及安全设计专篇》□□□□3总平面图应明确表示消防通道及消防救援场地。

□□□□3疏散宽度是否符合万达安全管控要求，并提供疏散宽度计算表。

□□□□室内步行街公共区首层任一点至直通室外的最近疏散门的距离不宜超过60m,二层及以上各层内任一点到安全出入口的距离不4□□□□宜大于37.5m。

室内步行街两侧商铺内任一点至最近疏散门的距离,高层不应大于20m，多层不应大于22m。

主力店、次主力店、超市内任一5□□□□消防疏点至最近安全出口疏散门的距离不应大于37.5m。

散平面布置6每个观众厅的人员疏散出口不应少于2个，当观众厅面积大于400㎡时，不应少于3个□□□□7购物中心上部塔楼的疏散楼梯应独立设置。

□□□□购物中心的员工宿舍，应布置在商管用房内，不允许放于地下8□□□□建筑内。

9购物中心消防控制室应布置在首层或地下一层。

□□□□10室内步行街首层应按安全区考虑，步行街公共区域按一个防烟分区、一个防火分区考虑。

□□□□步行街商铺与步行街走道间应设置不小于耐火极限1.00h的防火分隔或采用设有闭式自动喷水灭火系统保护的防火玻璃与走□□□□11 道或步行街进行分隔。

次主力店应采用3.00h的墙体与相邻商铺分隔，面向步行街一侧应采用耐火极限2.00h的分隔物进行分隔；当面向步行街一12□□□□侧采用防火玻璃时，应设置闭式自动喷水冷却系统保护，且设计喷水时间大于2.0h.消防构步行街对于餐饮类商铺，建筑面积不宜大于500m2，使用燃气造等明火的厨房和备餐区与营业区之间应采用耐火极限不低于平面布置13 2.0h的墙体和乙级防火门进行分隔；当建筑面积大于500m2时，厨房和备餐区与营业区之间应采用2.00h防火墙及甲级防□□□□火门进行分隔，交底确认签字设计自检签字项目公司审核规划院审核（设计单位、项目公司、规划院）规划副总签字专项负责人签字注：□中请打“√”、“X”。

“万达广场”(步行街)规划_设计意见及建议(关注点)100项

【关注点8】：结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响；
【关注点9】：商业管理用房的设计要求；
（二）关于步行街的平面规划设计建议
【关注点11】：步行街设计规模及原因分析
【关注点12】：步行街整体布局的问题
【关注点13】：步行街内部交通组织的建议
【关注点13】：步行街内部交通组织的建议（包括街宽、出入口位置、客、货梯及通道的设置等），涉及步行街交通节点设计问题，包括但不限于以下问题：
1)步行街的长度以280～350米为宜。（规划院强制条文已列）
2)步行街出பைடு நூலகம்口设置位置的合理性；
3)步行街出入口的宽度、高度、门厅大小的合理性；
4)步行街出入口的数量与客流动线的匹配性；
（一）关于项目总体的平面规划设计
【关注点5】：主要业态结构和规模、空间布局
1）、新兴业态内容的增加及比重；
2）、各主力店的比邻关系及匹配；
【关注点6】：交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）
停车场（规模、车位数等）
1)万达商业综合体一般设置大型城市广场（3000~10000平米左右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；（规划院强制条文已列）
6营运阶段反馈设计建筑问题逐步完善设计和建筑品质三作用和目的根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审图纸审核方案会签并形成会签意见的要求以及集团商管公司与规划院关于设计工作流程和操作要点为不断完善万达广场的设计品质和建筑品质集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编形成根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审图纸审核方案会签并形成会签意见的要求以及集团商管公司与规划院关于设计工作流程和操作要点为不断完善万达广场的设计品质和建筑品质集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编形成万达广场步行街规划设计意见及建议关注点100项万达广场步行街规划设计意见及建议关注点100项以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导并将在不断总结和完善的过程中能进一步充实和丰富集团万达广场强制性设计准则真正使我们的万达广场成为人文建筑绿色建筑品味建筑

万达新项目规划设计方案评审关注要点详解

新项目规划设计方案评审要点专项业务类一、前言1.商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段含方案深化设计、初步设计阶段,施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段; 2.商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容商管公司作为商业产品的使用者和管理者,参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控,我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质;二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点1．对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键;商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件;2．此阶段商管公司的任务及准备工作内容商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案含方案深化设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等;其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成;在每个阶段,商管公司作为物业的使用者和管理者,都需要进行专题市场调研工作,获得相关的信息依据,经过研究分析后,对规划设计方案进行评审并形成意见和建议,完成须由商管公司主导的专项设计成果,提交规划院,然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致,形成阶段性设计成果;本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读,以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路,使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢,提高工作效率;3．评审关注的事项业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝关注点1：业态定位根据市场调研结果,综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究,确定项目的商业定位、业态组合、业态布局,进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态含步行街类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认; 关注点2：步行街布局1)步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽,使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量,步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围;为确保步行街商铺整体连贯性,步行街各层与主力店的开口数量应适当,并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；2)步行街的总长度通常以280～350米为宜；一般在步行街的转折处、入口处设置两个中庭并且要分主次,主中庭面积约500～700平米开洞面积,次中庭面积约300～400平方米开洞面积；两个中庭的间距以80～100米为宜;关注点3：交通组织1)城市广场万达商业综合体一般设置大型城市广场3000～10000平米左右;大型城市广场应结合城市主要交通道路设置,其他广场结合步行街入口设置；2)竖向布置在整个广场的竖向布置上,整个广场的各出入口的数量合理,位置与客流动线相匹配;从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合,尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计；3)道路交通重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织;地下停车场不含酒店至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上,出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响,同时还要保证项目周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅,正常情况下不致形成交通拥堵；同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通扶梯、货梯、观光梯等设计统筹考虑,提出设计思路详见方案设计阶段关注点10;关注点4：停车位根据当地法规的规定,结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素,合理规划机动车和非机动车的停车位数量,除了按照规定满足商务和住宅如有的需要外,供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000辆/小时以上;关注点5：停靠站和公交车站为方便顾客下车,还应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站,长度不少于20米,宽度为双车道,可满足出租车临时停靠,停靠站的数量根据实际情况确定;根据公共客运交通现状应在广场周边适当位置规划公共客运交通车站;关注点6：管理用房根据目前万达综合体的产品特点及物业管理模式,管理用房包括大商业管理用房和销售型物业包括大商业中的插蜡烛物业的管理用房,还有食堂等辅助用房;大商业用房面积应达到1000平方米；食堂面积600-1000平方米；销售型物业含大商业塔楼的面积不得低于当地物业管理法规规定的管理用房面积通常为3‰-5‰；管用房位置应设置在地上区域;大商业部分和销售物业部分位置应各自独立,避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题;关注点7：消防疏散通道在消防规范允许的情况尽量减少消防疏散通道数量,并且尽量减少占用步行街的商铺位置;关注点8：变形缝结合万达综合体建筑形态特点,变形缝应沿着各主力店区域的边界设置,尽量做到不穿过主力店和少穿过步行街,以减小因变形缝开裂漏水造成损失的机率;三、建筑方案设计评审1．此阶段商管公司任务及准备工作内容1)任务：规划院将建筑方案初稿反馈给各参与部门进行评审,商管公司则着重进行招商分析及物业管理方面的研究分析,提出方案评审意见;规划院通过组织一次或多次评审会签会汇总各部门的评审意见并结合各方意见组织修改调整建筑方案,最终完成建筑方案设计;由于建筑方案通常经过多次评审和调整,在多次评审调整过程中方案设计也在不断深化,因而这一段过程有时也被视为方案深化设计阶段;为方便起见,我们仍作为一个阶段对参与设计的工作内容进行阐述;2)准备工作：地方商管公司和集团商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部门根据各自的业务领域对方案进行全面解读,并组织开展相关市调工作;主要包括：当地商业建筑的功能设施情况、当地物业管理水平及各类商户对物业管理的需求情况、当地商家对商铺规模体量的要求、当地货物运输车辆的类型、垃圾处理和清运方式、居民停车习惯和缴费方式、居民对休闲设施的需求、当地广告经营市场接受的广告位的规格尺度和安装做法;2．评审关注商管公司在此阶段应对整个广场总平面以及步行街相关各区域的位置和平面设计的确认,包括：主入口、与主力店开口、客梯、货梯、观光梯、扶梯、中厅、客服中心广播、LED、有线电视控制、挑空区域、卫生间、与地下室的沟通；步行街商铺的布置、开门、开间、进深；地下室停车场的区域功能划分和出入口、设备房、垃圾房、卫生间、仓库、员工食堂等布置要求及管理要求；商管用房位置、面积确认；员工通道的要求;商管公司需提交步行街初步业态规划方案,确认餐饮区域的设计要点；同时提交商管用房平面布置,确认房产技术条件;室内商业步行街1)步行街主入口：步行街主出入口门高不低于3米,两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计,以增强门内区域商铺的通透性,充分提高入口区域商铺价值；商业广场含步行街各出入口应设双层门,并设风幕长江流域及长江流域以北地区宜设手动三翼旋转门；步行街至少保证一处出入口可供车辆进出室内展示用；出于节能及实际使用效果的考虑,各出入口应安装水循环冷暖风幕机；季风频繁、风力较大地区,步行街入口应采用有框双层夹胶玻璃门；以保证门的安全性和稳定性；2)步行街空间：室内商业步行街一般以二至三层为最佳;步行街首层层高为5.4米,二、三层层高为5.1米,走道吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米;若室内步行街为三层,其第三层的业态规划以餐饮业态为主,重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态;如有重油烟餐饮业态,必须放置在三层,以减少其对一、二层的影响,油烟必须高空排放;根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态;餐饮商铺应预留厨房点位位置和排油烟位置；3)管道井：步行街强弱电、供水等管道井应于公共通道集中设置,并将管井面向通道开门,尽量减少在商铺内设置管道井,如确需设置管道井,其位置不能占据商铺的临街面；商铺门面尽量不设置防火卷帘,如确需设置则必须设置在商铺门外侧；4)公共通道：在步行街主力店入口做客流缓冲区设计；步行街两侧店面之间宽度：首层10～11米,二、三层16～17米,步行街楼板开口尺度：层数为2层的步行街,开口宽度宜8米；层数为3层的步行街,开口宽度宜9米；开口长度：为16～25米;步行街走道净宽宜4米,“桥”的净宽度宜3.5米,在中庭周围走道净宽可适当加宽至5～6米；2层以上的廊桥不宜过密间隔在30～50米；各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘,并且控制权在步行街一侧；5)步行街商铺面积：零售和服务类商铺面积一般为100㎡以下,餐饮类商铺面积一般为100～200㎡;所有商铺单元进深宜8米～16米其中零售和服务类商铺不宜超过10米,面宽8.4米,尽可能减少门面过窄、进深过大、平面形状不规则等异形商铺设计,降低招商难度；6)步行街商铺门面：所有商铺门应正对步行街并尽量避免门对门式设计;步行街商铺外立面,除预留店招位置外,应全部采用通透白玻璃到顶设计包括部分商铺与主力店通道的立面；7)步行街商铺分隔：建议步行街商铺尽可能沿柱体进行分隔,以方便日后商铺布局调整；特殊商铺应在保证工期的前提下按照商户提出的具体设计要求进行分隔设计,如肯德基、麦当劳、必胜客等战略合作伙伴的商铺通常会选择步行街主出入口处的店铺,面积不低于180平米,并在铺内设计卫生间、一二层增加楼梯设计;关注点10：广场内部竖向交通组织1)扶梯：步行街的人流主要以电动扶梯来组织人流的垂直交通,设置的一般原则是,在步行街的主入口20-30米左右距离设第一组扶梯,扶梯的间距控制在45米～70米之间,也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设,步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街;扶梯应靠洞口一侧平行布置；规划院强制条文已列扶梯位置应避免对商铺的经营造成影响;扶梯应设置光感变频装置；2)观光梯：通常在步行街中庭设置,以2～3部为一组,观光梯应通到地下停车场;观光梯与商铺门面的距离应不小于4米;井道采用钢结构和玻璃立面,观光梯轿厢立面也须做成玻璃,使观光梯整体保持通透;观光梯应可以到达地下停车场,以保证垂直客流动线的完整；3)货梯：步行街及各主力店均应设有货运电梯,步行街除了与主力店共用的货梯外,还应有专用的货梯一至两组;步行街的所有货梯包括专用和共用位置一般间隔80-100米设一组,但不宜安置在步行街主入口的明显位置;每组货梯以两部为宜,载重量为～2吨；货梯对应的地下卸货区的位置必须考虑与地下停车场出入口的关系；4)广场内的所有垂直电梯应具有三方通话功能；电梯还应具有电梯厂家配套生产的运行状态和故障中央监控显示系统,以保证运行安全;关注点11：共享空间以娱乐、餐饮为主的多主力店同楼的情况下,如综合楼、娱乐楼,因其与步行街营业时间的不同,宜在其楼内区域单独设计共享竖向交通核并直接通向户外及地下停车场,避免使用步行街的公共区域,使其顾客出入不受步行街闭店的影响,并降低管理公司的管理难度;关注点12：公共卫生间根据步行街的长度不同一般设3～5处卫生间,卫生间的间距80～100米,面积70～100平方米,卫生间可与主力店合用,但每层至少应设置一处步行街专用卫生间,以满足步行街与主力店错时营业时使用需要；卫生间不宜占用商铺位置,应设计在较隐蔽的位置,卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内而无需直接对步行街开口,否则对周边商铺均有较大负面影响；卫生间应作无障碍设计,每处卫生间男间蹲位不少于3个,女间蹲位不少于6个,均以蹲便器为主；残障人专用间蹲位1个,采用坐便器,辅助设施完备；男卫生间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个,其中儿童专用1个；女卫生间还应设母婴室或母婴护理台,以方便带小孩的顾客使用;卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为40公分为宜;卫生间还应设置有供保洁员清洗储放清洁器具的操作间；由于餐饮区域卫生间使用频繁,还应酌情考虑在步行街餐饮区增设员工专用卫生间;关注点13：顾客吸烟室建议在步行街各层适当位置设置一处顾客吸烟室,面积在10平米左右,并设置通风排烟设施;关注点14：主力店开口主力店在步行街开口的原则是：主力店单边与步行街相接的开口为一处,双边与步行街相接的不超过两处,除万千百货外,原则上不在中庭设主力店开口;主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流,首层开口宜设置在步行街入口至中庭的中间区域;非零售型如影院、KTV、网吧等的业态开口一定要和其入口大堂结合,开口尺寸为4～8米；由于各主力店均有独立的对外出入口,其与步行街的开口处与步行街出入口的距离应不小于30米;关注点15：步行街专用货物通道因步行街较长,为方便步行街特别是餐饮区商户货物和垃圾运输,建议在商铺背街的一面设立专用货运通道,以避免货运对环境和顾客造成影响;关注点16：步行街公共通道顶棚步行街公共通道顶棚通常采用多层挑空玻璃采光顶设计,采光顶的开口宽度,应较下层开口两侧各扩大800mm；玻璃采光顶宜采用分段式设计;关注点17：管理用房1)商业管理用房由商管公司提供平面布置;管理用房中的员工宿舍应具备采光通风条件,并配套设置专用卫生间、淋浴间、更衣室、活动室及访亲室；2)员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟净化及排放系统、上下水、隔油池等设施；3)物管用房内使用的中央空调、管道天然气、给排水、强弱电系统消防、、网络等均应独立设置；4)综合体中管理用房涉及到销售物业管理用房的,销售物业处办公室应单设,并应采取措施如门禁等与商业管理管理办公区域分开;关注点18：设备间和值班室1)开闭所、变电所、制冷机房、消防控制中心规划在同一层相邻区域,以方便运行管理；应为供电局预留一般为10KV开闭站的位置；为方便对各主机设备的管控,建议增设运行值班室并将变配电室与值班室之间的隔墙设计为防暴玻璃窗；设备房必须有空调设施通风和散热；所有强弱电间门应向外开；值班室的位置可由商管公司提供或确认,值班室的建造标准可参照物管用房的标准；2)地下各设备用房门及通道宽度要适合设备运输安装和日后维修；3)为便于设备安装和日后维修,地下设备间的门应朝向车场开阔区域；若超市等主力店设置于地下区域,其购物手推车临时停放区不宜设置在设备间门口周边；4)由于各设备机房主要集中在地下,考虑到值班、巡视、车场管理等人员及员工餐厅的实际需要,建议在地下室合适位置增设卫生间;关注点19：电梯厅1)建议在电梯厅不设计排水槽,以防止排水槽排水不畅造成外溢,回灌进电梯底坑,损坏电气设备；2)鉴于冬季地下车库温度较低,防止管道爆裂、损坏造成跑水,殃及电梯及底坑设备安全的考虑,建议将观光电梯门的外沿口略微垫高,形成一个向外的缓坡,即使发生跑水事故,短时间内也不致影响到电梯的运行安全；3)通往地下停车场的客用电梯和扶梯间应建造成封闭的通透玻璃候梯厅,候梯厅需设计空调及安全栏杆;关注点20：物业仓库为满足步行街商户货物存放的需要,建议在地下适当位置增加步行街仓库用房的规划,面积不小于200平米;关注点21：垃圾房1)步行街专用垃圾房应设立四～六处,其中一处为危险品垃圾房；每处分设干、湿垃圾房,每组面积不小于60㎡,主力店垃圾房应另外单独设立；2)垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口,或货梯口及卸货区的附近,垃圾房与车场出入口之间须有一条垃圾车专用通道,通道的净高应满足当地垃圾清运车的高度；3)垃圾房的建造标准：墙面、地面铺瓷砖,墙面到顶、地面包括排污沟满铺；配置上下水、排风、照明、灭蝇灯等设施；其中危险品垃圾房还应配置防暴灯、防潮灯、泄爆口及可燃气体报警装置和自动强制排风系统,以确保广场安全;关注点22：卸货区1）考虑到步行街将设置较多餐饮商铺,地下停车场货运电梯口处设立面积为100～200M2的卸货区域,各卸货区域与车场入口之间必须有一条净高不低于3米的货车通道;关注点23：屋顶设施1)屋顶设备设施的安装,应统一规划、有序排列;所有冷却塔、排油烟风机、油烟净化器的安装位置,包括出风口的方向,避免对塔楼居住环境的不良影响；2)应充分考虑裙楼的冷却塔、风机等设备降噪问题,烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理；3)由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计安装VRV空调系统,裙楼屋顶应在适当位置预留设备基础；4)屋顶油烟井距高层水平距离20米以上;关注点24：地下停车场1)车行道两侧或单侧应设置平行的人行道,人行道与车行道之间应通过路面标线明确区分；2)车场内部应设计为“单循环”交通形式,尽量避免交叉口；3)地下车库必须预留机械停车,由于机械式停车位的后期维护保养成本较高,管理难度较大,顾客的认可度不高,在地下平面停车位可以满足的情况下,可暂不采用此停车方式；4)为避免非机动车乱停乱放,应设置非机动车存车处,非机动车停车位数量为：1000～2500辆；5)IC卡智能收费管理系统,具备自动发卡、办理长期卡等功能；收费软件应具备停车收费、已停车辆数量统计、空余车位统计、出入口电子显示板具有车位数、车位状态显示的功能；6)地下车场出入口需设收费站,地下车场通往百货、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近区域还应规划中间收费站;具体位置应根据停车场交通规划由商管公司设定;中央收费站布线应由桥架引入,在设计上要考虑到日后中间收费站的移动调整要求;收费站长2000mm、宽2000mm、高2500mm,并需安装分体空调；7)车库出入口收费亭和道闸应尽可能设置在平坦路段；8)车道地面增加指引方向形状的减速带;关注点25：地下室广告地下室应在合适的位置设计安装一定数量的灯箱广告;广告位主要位于以下各处：内墙面灯箱广告、立柱灯箱广告、坡道墙面广告；广告位需预留供电管线;关注点26：供电与计量1)不同业态的机电设备系统应相互独立,并独立计量,避免造成营运期间管理界面混乱,给设施设备维护保养工作带来困难；2)为便于今后实际运营中对日常能耗进行统计、管理,各设备机房均需增加独立电表,例如：制冷机房、水泵房等；3)外墙广告和景观照明应分别设置单独回路,单独计量,在相应屋面或楼层预留外墙广告、景观照明用配电箱；4)步行街中庭应设置100千瓦独立电源；外广场的主要促销活动场地应设置200千瓦独立电源;四、项设计评审一、外立面及广告位设计关注点27：外立面设计1)外立面严禁使用全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墙、铝板幕墙为主;北方城市以石材为主,结合部分玻璃幕墙及铝板;商业裙楼部分的色彩不能过于灰暗,应以暖色调为主,应关注裙楼的昼夜色彩视觉感受,增强商业经营气氛；2)步行街出入口外立面应设计大气,步行街标识易于辨认,雨棚透光性好,易于保洁；3)凡有对外采光的商铺,应保证立面玻璃幕墙的透光率,确保正常经营；首层外立面应尽可能设计为展示橱窗,并以白玻璃为主,以增加外立面商业氛围；4)塔楼与裙楼临街的立面应避免在一个平面上,塔楼应退后至少2米,二者之间应有过度结构处理,以防止塔楼坠物危及广场行人安全及裙楼泛光对塔楼造成的光污染；5)室外应设置大型LED显示屏,面积根据外立面的形式统一设计,在LED周围不能有其它广告位和店招,同时应考虑LED显示屏的维护保养以及防水的需求；LED显示屏的规格、视距、高度应协调适度；室外广场适当预留音视频接口与LED显示屏连接,以便在外广场举办活动时在LED显示屏上进行现场直播;关注点28：店招及广告位1)重点关注外墙广告位设置位置、数量和大小与整体建筑品质的合理匹配；。

商业综合体规划设计管控要点

商业综合体规划设计管控要点商业综合体规划设计是指对商业综合体项目的整体布局、功能划分、建筑设计等进行规划和设计的过程。

在商业综合体规划设计中，需要考虑多个要点，以确保项目能够顺利实施和运营。

下面是商业综合体规划设计的一些重要要点。

1.地理位置：商业综合体的地理位置对项目的成功至关重要。

需要选择可达性好、人流量大、消费能力较高的地点，并考虑周边的交通配套设施、人口密度等因素。

同时，还要注意避免与竞争对手过于接近，避免市场分散。

2.功能划分：商业综合体一般由购物中心、办公楼、住宅区、娱乐设施等多个功能区组成。

在规划设计中，要合理划分这些功能区，使其相互协调、互补，同时也要考虑业态的多样性和可持续发展的因素。

3.布局设计：商业综合体的布局要合理，客流分布要均匀。

一般来说，购物中心应当位于核心位置，办公楼和住宅区应当靠近交通枢纽，娱乐设施可以放在商业综合体的周边。

此外，还要充分考虑商业综合体的可持续发展，包括绿化布局、雨水收集利用等环保要素。

4.外立面设计：商业综合体的外立面设计要符合整体风格，并能够吸引人们的注意。

可以考虑使用大型玻璃幕墙、创意雕塑等元素，以增强商业综合体的形象和品牌价值。

5.设施设备：商业综合体的设施设备要满足业主和用户的需求。

例如，购物中心需要提供便利的停车设施、安全的消防系统、高效的空调设备等。

办公楼需要提供高速网络、科学的空气净化系统等。

住宅区需要提供安全的门禁系统、舒适的公共空间等。

6.管理与运营：商业综合体的管理与运营是项目成功的关键。

需要制定科学的管理制度和运营模式，派驻专业的管理团队。

同时，还要加强与商家、业主和用户的沟通，及时解决各类问题，提升用户体验。

7.安全与保障：商业综合体需要具备良好的安全措施和保障系统。

这包括安全摄像头、人员巡检、消防设备等，以确保人员和物品的安全。

8.环境保护：商业综合体规划设计要注重环境保护，采取多种措施减少污染、节约能源。

例如，可以采用太阳能供电、雨水收集系统等环保设施，减少对自然资源的消耗。

万达百货系统规划设计要点及管控流程

（1）中庭设置两组剪刀梯。当商场长度或宽度的距离超过100m或单
层面积超过8000㎡时，要求增加1上1下扶梯作为辅助交通。
（2）百货单独设置货梯。
（3）百货单独设置两部客梯，总建筑面积在30000㎡以上增加一部客
梯。且客梯必须能下行到地下各层停车场，要求在地下停车场醒目位
置设置玻璃隔断电梯厅。
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（2）次连通口净宽度应不低于8m，
宜为 “3m+6m+3m=12m”。且次连通口两侧墙壁不能为玻璃隔断。（3）主次连通口处设置防盗卷帘。
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7. 百货中庭设置原则单击此处添加标题
（1）百货中庭必须按照2×3个柱
间距设置。如按双中庭设置则为：
1-4层设为一个中庭，5-6层设为一
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百货系统规划设计要点及管控流程
2012-5-18 Van’s Department Store Co., Ltd.
总目录单击此处添加标题
一．百货的经营内容及经营方式二．百货是如何定位的三．百货规划设计要点四．百货内装设计要点五．百货筹建期的常见问题
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一．百货的经营内容及经营方式单击此处添加标题
项目公司设计部、内装设计单位共同审核、确认、封样后采购实施。
《万千百货乙装照明设计标准》
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五单击此处添加标题 . 百货在筹建期常见的几个问题
1. 防火分区防火卷帘与防火墙比例
百货前期规划和经营落位均以规划院下发的建筑单体图纸以100%防火卷
帘为依据进行设计。后期在消防论证过程中项目公司规划应有意识的保证这个目标的实现，如确因地方性要求，也要控制在防火墙占比不超过30%的比例。并应于不影响空间通透的区域内消化。

4暖通专业设计管控要点

超市：管井由规划院另行提供。
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酒楼排油烟井可以按租赁面积的1-1.5%。预留，同时预留相应的补风条件。
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肯德基、麦当劳、必胜客：预留排油烟井、补风井、冷媒管井、餐厅排风井（大小视其租赁面积而定，具体与规划院工程师沟通）
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交底确认签字
（设计单位、项目公司、1
规划院）
设计自检签字
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游泳池是否采用直流式空调系统及一体机须经规划院暖通工程师确定。
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所有空调系统不得由吊顶内回风，风机盘管应带回风箱，空气处理机的回风应有组织进行回风。
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全空气系统应采用最大温差送风，且送风温差不宜超过10 度。
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新风经过处理后直接送入房间，不应经过风机盘管后再进入房间。
管井预留原则
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对于夜间小负荷运行业态（KTV等），预留局部加设分体空调室外机位置及冷媒管管井。
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步行街店铺按50~70%面积为餐饮预留排油烟管井，餐饮按中餐考虑，厨房面积按商铺面积的25~30%计算，同时预留相应的补风井
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百货：在百货区域四个角各留一个1.0m2的排油烟井，同时预留相应的补风条件。
万达商业综合体规划设计管控要点（四）
管控分项
序号
暖通专业管控要点
交底确认
设计自检

万达商业综合体规划设计管控要点七幕墙专项

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住宅等高层建筑外窗严禁外平开；
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高层建筑采用外开上悬窗时，应有防脱设置。
防脱装置及五金锁点配置应在图纸中体现。
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防高空坠物
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人员出入口上方应设置挑檐；
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幕墙与地面交线以外，不小于2.0米范围内的地面不应设置供人及车辆停留的铺地，代之以绿化等地面形式。
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玻璃幕墙、外窗
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耐撞击性能等级，按GB21086分级。
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主材封样
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与甲方签确文件及封样一致性
1）应与甲方提供的外装初步设计主材封样一致；
2）应与甲方移交的建筑外装初步设计文件一致；如不一致应得到规划院确认；
3）应符合甲方签确的各次设计协调会会议纪要及传真文件中的各项要求；
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表面处理
型材、铝板、外露钢结构等的表面处理方式和效果应得到外装初步设计单位、甲方认可；
图纸加盖一级注册结构工程师印章。
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采光顶结构
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网格应与玻璃分隔一致，网格间距与玻璃跨度匹配合理；杆件尺寸选择应考虑建筑的通透美观，提供三维空间单线模型和空间实体模型。
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单层网格结构杆件之间的连接必须为刚接。
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活载：0.5kN/m2，分均布活荷载，半跨均布活荷载两个工况；
中庭要考虑方便安装LED电子屏,每个中庭天棚的中间位置预留一个电动吊点，承载力不低于20kN；,中庭的其他吊点（6-8个）的承载力不小于1.5kN，长廊部分设置电动吊点，承载力不小于0.5kN，每个项目电动吊点的数量原则不超过25个。

万达商业综合体设计管控要点

□□□ Nhomakorabea□
26 室内水公园采用高压供电
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计量要求
27 电影乐园采用高压供电 28 室内主题乐园采用高压供电 29 购物中心和娱乐业态冷源采用高压供电
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30 物业变配电所应采用高压计量
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31 大型超市应采用高压计量
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32 星级酒店应采用高压计量
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33 无功补偿后高压侧功率因数应不低于 0.9
负荷
一级防火建筑物（含购物中心及 5A 级写字楼、星级酒店）消防
供电 2
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回路
负荷采用低烟无卤型阻燃 B 类耐火电缆（导线）（WDZBN）；
10KV 开闭站馈线电缆采用低烟无卤型阻燃 B 类耐火电缆。
其他
特级及一级防火建筑物中除消防系统负荷外其他负荷供电线路
负荷
3 采用低烟无卤型 B 类阻燃电缆、导线（WDZB）。室外的线路无阻 □
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供电
回路
燃要求。
当火警被确认后,消防联动控制系统应自动切除火警发生点防火
非消
分区及同层相邻防火分区内非消防电源，步行街非消防电源不联
防电
动强切；室内步行街发生火警并被确认后，消防联动控制系统应
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源强
自动切除整个步行街（步行街商铺部分、步行街通道部分、步行
切
街中的次主力店）内部非消防电源，与其相邻的其他防火分区非

1488208941万达商业综合体规划设计管控要点(强、弱电)

规划院审核专项负责人签字
注：□ 中请打“√”、“X”。“√”表示符合或赞同管控要点要求；“X”表示不符合或不赞同管控要点要求
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管控序分项号
求
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47
48
49
50
低压 51 供电系统 52 设计要求 53
54
55 56 57 58 59
60
动力、 61 照
62 明配电系 63 统设 64 计原 65 则
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措施
应设有金属保护管。
交底确认签字（设计单位、项目公司、规划院）
设计自检签字
项目公司审核规划副总签字
规划院审核专项负责人签字
注：□ 中请打“√”、“X”。“√”表示符合或赞同管控要点要求；“X”表示不符合或不赞同管控要点要求
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管控分项
序号
电气专业管控要点
交底确认
设计自检
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态低 43 国美等家电超市采用低压供电，应解决电费增值税发票问题
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压供 44 物业变电所低压出线回路应设置计量、测量装置
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电计
物业变电所低压出线回路应根据管理公司要求设置电能计、测及
量要 45 分析系统
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交底确认签字（设计单位、项目公司、规划院）
设计自检签字
项目公司审核规划副总签字
注：□ 中请打“√”、“X”。“√”表示符合或赞同管控要点要求；“X”表示不符合或不赞同管控要点要求
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管控序分项号
电气专业管控要点