养老地产运营模式

养老地产运营模式

老年地产运营模式应遵循的原则

老年地产运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年地产的经营成败，因此老年地产的运营模式要遵循二路出击的目标市场定位原则；三方并举的销售原则；四点标新的社区服务原则。

中国1.67亿老年人构成祚如

E0周岁及以上的失能老人1036万、

髙舲老人1B99万半失能老人2123万

原则一：目标市场定位一二路出击。」

老年地产的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的“二路出击”原则。

其

目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年地产设备、设

施、服务等资源的群俸，包括旅游观光者、购物者、就医者等ffM申）。------------------

I原则二：销售方式一三方并举厂I

三方并举的销售方式为出售房屋（或房间）的产权、岀租房屋使用权及产权酒店方式销售房间（产权酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式）三种形式。

三方并举的销售方式适应老年地产市场定位及多元化发展的要求。出售房屋产权满足消费

, 创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式；产权酒店的销售方式适合老年地产的养老、旅游服务模式的市场定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时可以使开发商快速回笼资金，另一方面可以使开发商继续拥有老年地产的经营权，从而有利于保持老年地产的经营方向。

原则三：社区服务——四点标新厂I

社区服务的四点标新意味着社区服务方面的社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务达到标新立异的水平，它是形成老年地产差异化经营的基础，是持续正常经营的保障。老年地产的社区服务水平可以分为必备层级、完备层级、完善层级，其中必备层级是老年地产达到为老年人提供安全、便利的服务内容，完备层级是老年地产为老年人提供尊重人性的规范的服务水平，完善层级是老年地产开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。概括而言，四点标新的社区服务赋予了钢筋水泥灵性，提升了老年地产的附加值，奠定了老年地产的差异化经营的基础。

老年地产的赢利模式分析

为了确保老年地产开发的合理利润率，老年地产最好实行“一低二i

的运作策略：低容积率、高比例公建设施、高水平社区服务。低容积率意味

着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平社区服务存在矛盾。因此其公

建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样一方面叮实现长期以低廉价格向社区内老年人提供高品质服务的承诺，另一方面还可最大限度地发挥公建设施和服务资源效能。

通常建设老年地产投入的成本比普通住宅的投入成本高出一倍左右，因

此决定着老年地产租售方式比普通住宅更为复杂。老年地产需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式。

1、一次性收入

美国太阳城现有来自全美及世界各地的住户1.6万，且一直处于持续增长的态势。美国太阳城的老年地产中连体别墅中的一套住宅价位从9万美元到20万美元不等，并且可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。如一次性收入的组团别墅有：“太阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）等。

2、长期性经营收入

⑴配套设施收入

在太阳城中心，每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球的推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个1万平方英尺的剧场。

⑵租赁项目的出租收益

美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：即每年这两项配套设施的收入就达1000多万美元，相当于卖掉50多套别墅（按均价17.5万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。

目前国内开发商在老年地产的开发上在收益模式方面有三种形式：“长期持

有”、“出售”和“出售与长期持有相结合”；

长期持有

♦在养老住宅持有运营阶段，目前主要形式是采取会员制发售，购买居住权，女口：北京暮馨国际敬老园，入住这里要缴纳20万~40万元不等的会员费，不同标准享受不同档次服务。而这还只是固定的入园费，每个月还要缴纳4000-5000元的住园费，此外，护理费等其他费用另算。这使得专业化服务管理显得更加重要，也是决定养老社区可持续性发展的关键因素。

♦持有运营也是很多开发商想法。养老社区将来是只租不售，并不是建房子卖给老年人。因为养老社区像发了一个长期'债券'，而保险资金目前正缺少10年或更长时间投资产品。在未来开发模式中，万科集团产品比例分配是：一般住宅产品约占80%,其余20%将开发持有型物业，其中就包括养老型物业。保利目前正在

考虑采取会员制的运营模式，即老年人住进来需要交50万元的会费，入住以后根据不同的护理程度每月再缴纳护理费用，当老人去世以后，会费将退还给子女。

出售

♦物业服务多为维护开发品牌服务，利润极少，养老住宅的开发以住宅产品的销售为主要利润，盈利模式即是以产品销售为重中之重。

出售与持有相结合

♦养老住宅的开发不能像住宅产品以销售为主要利润，物业服务多为维护开发品牌服务，利润极少。养老住宅开发需要社区的可持续性，盈利模式就需要产品销售和物业经营服务二者并重。如：北京太阳城国际老年公寓、上海亲和源都是采取得“销售+持有运营”并举的模式。

♦大型综合性养老社区的成功建设与后期运营，亦为项目立体开发提供了支撑，包括住宅、购物中心、酒店、度假旅游、医院、康体娱乐等。据了解，广州一高端养老社区侧的星级酒店入住率非常高。

♦故养老住宅的开发，特别是大盘项目切入养老住宅，需要建立综合性的盈利模式，即:“居家养老住宅销售+养老住宅持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。