前介指引手册-设备安装类

前期介入

工作任务指引手册-设备标准

⏹概述

为规范新项目的前期介入管理、取得物业服务权，促使新项目的规划设计、施工、营销等方面最大程度的满足客户需求，及时发现、纠正物业规划设计、施工阶段的问题，保证物业正常使用和功能发挥，为后期物业管理创造良好条件。本文档标准规范适用于各项目前期对设备的要求。

⏹目录

《一、供配电系统》

《二、给排水系统》

《三、弱电系统》

《四、电梯系统》

《五、消防系统》

《六、设备房标准》

一、供配电系统

1.供配电系统--根据小区建筑类别，建筑双路进线供电方式。优先考虑两路高压，其次考虑一路高压进线，低压柜配置发电机作为备用电源形式，柜体之间应设计可靠的电气（机械）互锁装置。

2.供配电系统--供配电系统设计时，应将居民用电与商铺及公共用电分开设计，即居民用电单独设计变压器及配电房，商业用电及公共用电单独设计变压器及配电房。

3.供配电系统--干式变压器有超温报警器和风机散热装置，报警信号应连接到监控中心或就近安装户外蜂鸣器。

4.供配电系统--变压器顶端不安装照明灯具，变压器单独在房间安装的，需有门且可上锁，并安装自动控制的通风散热设备。

5.供配电系统--发电机应配备两套蓄电池（一用一备），如果发电机没有配备充电器模块、需另配备浮充充电器。

6.供配电系统--发电机控制柜应设置市电断电测试按钮，发电机送排风系统应设置断电延时装置，发电机油箱的进油口设置在方便车辆进出并可装卸位置，油箱上设置直径不小于2寸可直到地面的透气管。

7.供配电系统--各级供配电柜（箱）应有统一、准确、清晰的标识，各柜（箱）体盘间连线、进线、馈

线等电缆应有统一编号且注明电缆进出端，标识应清晰、准确方便检修管理。

8.供配电系统--对于重要电气设备应尽量与管网保持相应距离（消防泵控制柜、供水变频柜等）如上端

有管网时，应在该设备上端架设防护措施，防止管网破裂损坏设备。

9.供配电系统--地下停车库照明设计应考虑节能要求，合理划分车库照明区域。控制方式为分区域控制，控制方式为交叉多路、分级控制等，光源选择宜安装节能灯（T5）、LED灯，有条件地区安装太阳能照明装置。

10.供配电系统--室外公共照明应采用分路控制。小区庭园灯、景观灯等室外公共照明、泳池照明电源均须配备漏电保护器，漏电动作电流不能超过30mA。

11.供配电系统--高层每层公共部位至少应设计一处电源插座，该插座电源应设置控制开关并将控制开关安装在强电井内。弱电井内应设置照明，开关在井道内，弱电井内配备插座；小区内楼栋及主要出入口适当位置应设计预留节日装饰用电源接口，电源接口应使用防水插座，公共电源插座和开关要求安装在可上锁的配电箱柜内。

12.供配电系统--楼道照明应采取声音、感应或触摸式控制，大堂设计装饰灯时，与照明灯具分路控制；大堂尽量不装射灯。

13.供配电系统--公共区域的装饰灯开关、接口、电源等部位应隐蔽设计或设计在儿童不易触摸处。

14.供配电系统--公共电源开关、插座、灯具要求：

14.1、照明开关、插座安装距地高度需按相关规定安装高度。

14.2、每户内面板高差允许偏差5mm，面板的垂直度允许偏差0.5mm。

14.3、线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线，接地

接触紧密，线径符合设计要求。

14.4、阳台、厨房及卫生间插座应为防水型。

14.5、室外公共照明采用分区间隔、定时开关控制，楼梯间照明应采用声光控红外感应开关控制。

15.供配电系统--北方冬季地下车库入口、通风井、单元入口、消防通道、架空层有给水、排水管线经过的地方要预留上锁冬季防冻用电源。

16.供配电系统--智能安防系统（周界防越系统、停车场管理系统、楼宇对讲系统、小区广播系统、闭路监控系统、门禁系统等）、消防系统、公共设备（电梯、消防与监控中心主机）、公共照明设施（小区路灯、楼内照明、设备房照明、泳池照明）需要与备用电源连接。智能集中电源箱安装位置合理设置和防水性能。高度应距地30CM，并做相应的基座，积水位置的高度还应根据现场相应加高。

17.供配电系统--采光井底部设置照明并用护栏密封，减少可能的安全隐患点。

18.供配电系统--水景/泳池水底灯、壁灯预留的电源线必须有足够的长度，保证能满足灯具全部取出水面后，线路应有预量；水景/泳池池灯变压器不宜设置在地下基坑或电缆井内，避免吸潮，存在一定的安全隐患。应设置在干燥、通风的场所；水景泵应采用分分时控制。

19.供配电系统--小区配套用房、消控中心、小区室外公共照明、车库照明、景观照明、电梯供电等设备均应安装计量装置，以便分类计量核算。会所、商业、公厕等设置独立用电计量系统。

二、给排水系统

1.给排水系统--高层楼道每5层管道井内设置取、排水设施及水池，顶层要设置保洁取、排水设施，拖

布池尺寸不小于50cmX50cm；地下停车场每100半径设置设置一个清洁用取水点，并设置排水，便于后期清洁使用。

2.给排水系统--楼层电梯口做高差为2cm向外的放坡处理，防止清洁水不慎流入到电梯井道内，对设备

运行产生影响，电梯井底应平整、整洁，并设置排水设施，排水泵的排水量不应小于10L/s。

3.给排水系统--高压房、变压器房、配电房不应设置给排水管网系统，存在给排水管的应改位，不能改

位的必须加防护罩引流到集水井。

4.给排水系统--水箱宜设置水位监视管、水深标尺、检修爬梯和高、低水位报警装置。

5.给排水系统--对于高层的天台水池供水泵，建议其控制系统安装软启动装置或变频启停装置，使水泵

在启停时都能具有很好的线性调速功能。

6.给排水系统--地下储水池应分为两部分，两个水池的出水管用环管相连，当清洗水池时关闭一个水池

的出水管，使用另一个水池。水泵房内应设计取水点和排水管装置。

7.给排水系统--地下室每层地面设置排水口；车道出入口处应预留集水沟，设置集水井。

8.给排水系统--给水泵、消防泵、污水泵、锅炉、过滤沙缸等涉及安全隐患和需定期停机检修的设备应

至少按一主一备配备。

9.给排水系统--花槽、花坛设计排水装置，有防堵措施。绿地与路面交接处需考虑在低洼处设置排水槽、

沟等设施。

10.给排水系统--商铺内的污水管的敷设应本着“利于排放，方便检修”的原则，在不便于检修的户内部分，

管径不小于∮100及加大坡度。对于餐饮区域的给排水管道应单独敷设，统一设计隔油池。（设置分户独立首次过滤隔油池）。

11.给排水系统--商铺前后应预留空调位和排水位，装修时严格按照消防申报审批流程监管，尽量减少装

修过程对原有消防消防器材设施的损坏