内蒙古联发房地产开发有限公司、丁磊房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

内蒙古联发房地产开发有限公司、丁磊房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院【审理法院】内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院【审结日期】2021.11.24【案件字号】(2021)内01民终5104号【审理程序】二审【审理法官】王晶【审理法官】王晶【文书类型】判决书【当事人】内蒙古联发房地产开发有限公司;丁磊【当事人】内蒙古联发房地产开发有限公司丁磊【当事人-个人】丁磊【当事人-公司】内蒙古联发房地产开发有限公司【代理律师/律所】刘大伟内蒙古若辉律师事务所;纪啸飞内蒙古若辉律师事务所;席恩达内蒙古蒙银律师事务所【代理律师/律所】刘大伟内蒙古若辉律师事务所纪啸飞内蒙古若辉律师事务所席恩达内蒙古蒙银律师事务所【代理律师】刘大伟纪啸飞席恩达【代理律所】内蒙古若辉律师事务所内蒙古蒙银律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】内蒙古联发房地产开发有限公司【被告】丁磊【本院观点】本案的争议焦点为：一、联发公司主张《商品房买卖合同》无效是否有事实及法律依据；二、联发公司是否应向丁磊交付房屋并支付违约金。

【权责关键词】无效撤销违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则新证据诉讼请求开庭审理维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审期间，当事人未提交新证据。

经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：一、联发公司主张《商品房买卖合同》无效是否有事实及法律依据；二、联发公司是否应向丁磊交付房屋并支付违约金。

关于第一个争议焦点，本案所涉《商品房买卖合同》系丁磊、联发公司的真实意思表示，已经部分履行，案涉房屋现已实际建成，已属现房。

且办理商品房预售许可证是联发公司的义务，联发公司在未取得商品房预售许可证的情况下与丁磊签订《商品房买卖合同》具有过错，联发公司以自身存在的过错为由主张合同无效，不仅违反诚实信用原则，也不利于民事法律关系的稳定，故本院对联发公司提出《商品房买卖合同》无效的主张不予支持。

关于第二个争议焦点，《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》均规定了依法应当进行验收的建设工程，未经验收或者验收不合格的，禁止投入使用。

《中华人民共和国城市房地产管理法》亦规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

因案涉房屋尚未进行竣工验收，不符合法定交付条件，故丁磊要求联发公司向其交付房屋的诉讼请求不能成立。

同时，案涉房屋涉及呼和浩特市新城区城中村改造项目的遗留问题，且案涉房屋最终的建成是通过部分业主众筹的方式实现的。

虽有部分业主已实际接收房屋，但该接收行为系业主与联发公司双方当事人意思自治的结果。

且丁磊和联发公司在签订《商品房买卖合同》时对房屋产权情况及尚不能办理住房公积金的情况应当知晓，故丁磊对未全部交纳购房款也存在一定过错，其要求联发公司向其支付违约金的诉讼请求不能成立。

本案中，联发公司未提出要求丁磊支付购房款的诉讼请求，本院无法酌情确定合理付款方式解决合同争议，双方可进一步协商合理的付款方式，妥善处理合同事宜。

综上所述，联发公司的上诉请求成立，予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：【裁判结果】一、撤销呼和浩特市新城区人民法院(2021)内0102民初1333号民事判决；二、驳回丁磊的诉讼请求。

一审案件受理费1934元，由丁磊负担；二审案件受理费1934元，由丁磊负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 17:43:30【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年2月16日，丁磊及其前妻郭莹与联发公司签订了《商品房买卖合同》，约定：丁磊购买联发公司开发的位于呼和浩特市新城区房屋，建筑面积为135.26平方米，总金额为人民币637075元；第六条付款方式及期限约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式，公积金贷款44万元，已付197075元，总价637075元；第八条交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，将符合该商品房经验收合格的房屋交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

同日，联发公司向丁磊出具《收据》一张，写明：“今收到丁磊、郭莹交来购房款人民币197075元”。

2015年11月23日，联发公司出具内联房字【2015】内49号《公告》，内容为：蔚蓝家园住宅小区建设的住宅楼已经主体全部封顶，部分楼座的二次结构已经完成，采暖、给排水等配套设施已经办妥手续；项目规划条件书已经审批下达，公司目前正在积极的办理土地整理成本的认定工作及土地招拍挂手续，待土地挂牌后便可按照政府行政审批流程取得五证；由于受到办理手续进度的影响，造成按揭贷款和公积金贷款手续不能及时办理，从而影响了项目建设资金的不能及时收取到位，直接影响项目建设的进度，造成了住宅未能按期交付使用的后果，……公司向各位业主保证“蔚蓝家园住宅小区”项目一定能在2016年12月31日前交付使用，公司承诺：1.在尊重双方签订《商品房买卖合同》的基础上，按照合同中规定的逾期交房的补偿条款，公司在办理交付住房时对每一位业主进行补偿(此款项在房屋交付使用时，可从交房后一年的物业管理费和交房后第一个供暖季的采暖费中抵顶相应金额)；2.如果因其他不确定因素造成2016年12月31日仍未能如期交房的情况，如延期超过三个月除上述补偿外再给业主每户3万元的补偿；3.对于合同中约定按照施工进度交款的业主，如没有按期交付足额进度款，不能享受上述补偿条件；4.对于合同中约定办理公积金贷款或按揭贷款的业主，在具备办理公积金贷款或按揭贷款条件时，临时更改交款方式变为按进度交款的业主不能享受上述补偿条件(不包括贷款机构未通过贷款资格审核的情况)；5.在公司办理项目手续进度达到具备办理公积金贷款或按揭贷款条件时，对于没有按照公司通知及时配合办理公积金贷款或按揭贷款的业主不能享受上述补偿条件；6.对于至今没有换签商品房买卖合同的业主不享受上述补偿条件，可以直接到公司换签商品房买卖合同，交房时间按照2016年12月31日确定。

庭审中，联发公司认可案涉房屋可以交付，丁磊亦同意接收。

2017年11月7日，丁磊与郭莹签订《离婚协议书》，约定案涉房屋即呼和浩特市新城区成吉思汗大街蔚蓝家园住宅小区Ｂ8号楼2单元1301号房屋所有权归丁磊所有。

【一审法院认为】一审法院认为，丁磊与联发公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗，合同合法有效。

就丁磊各项诉请逐一分析认定如下：就丁磊交付房屋的诉请。

联发公司未按照合同约定期限向丁磊交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任；联发公司抗辩称丁磊未付清全部房款，应据实顺延，根据合同约定，丁磊向联发公司支付首付款197075元，剩余购房款44万元办理公积金贷款，根据联发公司出具的内联房字【2015】内49号《公告》，及涉案小区于2021年才陆续办理的大产权证以及联发公司庭审中的陈述均可知，截至目前，系由于联发公司原因导致丁磊未能办理公积金贷款，联发公司作为违约方，不能以自己的过错抗辩向丁磊交付房屋的义务，及支付逾期交房违约金的责任，故对于联发公司的此抗辩理由，不予支持；联发公司认可涉案房屋可以交付，丁磊亦同意接收，故对于丁磊请求联发公司交付涉案房屋的诉请，本院予以支持；就丁磊按照同期贷款利率的双倍主张的逾期交房违约金诉请。

根据双方合同约定，联发公司逾期交房的，应按日按照已付购房款万分之一的标准支付违约金，即年利率3.65%，丁磊未向本院提交证据证明其因联发公司逾期交房的实际损失情况，亦不能证明双方约定的违约金过低，故对于违约金不予调整，对于丁磊诉请的违约金应按照双方合同约定的标准计算，自2018年1月1日暂计算至2021年1月1日的违约金为21599.4元(197075元×0.01%×1096日)；就丁磊延期交房承诺补偿款的诉请。

丁磊请求联发公司按《公告》支付补偿款3万元，因根据丁磊向本院提交的联发公司出具的《公告》，联发公司承诺支付业主的补偿款3万元系约定了具体条件，出具《公告》的时间为2015年11月23日，原联发公司签订《商品房买卖合同》的时间为2017年2月16日，即联发公司《公告》中所指业主应当为截至2015年11月23日前已经签订及换签合同的业主，丁磊不符合支付补偿款的条件，故对于丁磊的此诉请，不予支持；对于丁磊办理涉案房屋产权证，及支付逾期办理产权证违约金的诉请。

根据合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

”现涉案房屋未进行交付，联发公司协助丁磊办理房屋产权证的时间条件未达到，且丁磊向联发公司支付了首付款，对于剩余购房款未支付，亦不符合办理房屋产权证的条件，故对于丁磊的此诉请，不予支持。

综上，对于丁磊请求联发公司交付涉案房屋并支付自2018年1月1日至实际交房之日止违约金的诉请，予以支持。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决：一、联发公司于本判决生效之日起十日内向丁磊交付位于呼和浩特市新城区房屋；二、联发公司于本判决生效之日起十日内向丁磊支付逾期交房违约金21599.4元(自2018年1月1日暂计算至2021年1月1日)，并继续以已付购房款为基数，按照每日0.01%的标准支付丁磊自2021年1月2至实际交房之日止的违约金；三、驳回丁磊的其他诉讼请求。

案件受理费1934元，由丁磊负担1178元，由联发公司负担756元。

本院二审期间，当事人未提交新证据。

经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。

【二审上诉人诉称】联发公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回丁磊的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由丁磊承担。

事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》无效。

蔚蓝家园项目由联发公司开发，该项目建设之初系经新城区政府及相关管理部门许可下未批先建，并承诺可以保证业主顺利办理按揭贷款，联发公司也可以进行预售。

但后续却未能兑现承诺，业主无法办理贷款，并拒绝与联发公司协商变更付款方式，导致蔚蓝家园项目因开发资金短缺的问题不得不被迫停滞。

后经联发公司各方筹措资金融资、沟通建筑方垫资施工等方式陆续推进项目进展，使得蔚蓝家园项目施工基本完成。