小产权房的建筑合同合不合法
小产权房买卖合同的效力如何认定
小产权房买卖合同的效力如何认定近年来，房产中越来越多的被人关注，很多人都把目光投向了这种廉价的房子，那实务中的效力如何认定？二手小产权房买卖合同时注意事项有哪些？针对这几个问题下面为您解答疑惑，希望能够对您有所帮助。
一、小产权房买卖合同的效力如何认定小产权房合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例外的情况是：如买卖双方都是同一的成员，经过了审批手续的，可以认定合同有效。
我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。
二、二手小产权房买卖合同时注意事项1、合同双方当事人。
买卖双方的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。
如果有委托代理人的话，那么还包括委托代理人的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。
2、标的。
标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。
在中，标的就是房屋。
这主要包括以下内容：房屋的坐落位置；所买卖房屋的面积，应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积；房屋是现房，还是期房；房屋的配套设施和维修标准。
3、房屋的价格及付款时间约定。
一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。
旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。
在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。
4、交房期限。
卖方应在某日期之前，将房屋交付买方。
买方应在实际接收该房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记，卖方应给予必要的协助。
小产权房的合法性探析及制度建议
建立小产权房买卖合同的监管制度，对买卖合同 的签订和履行进行监管，保障买卖双方的合法权 益。
小产权房市场的监管
建立小产权房市场的监管制度，对小产权房的销 售、使用等进行监管，防止违法违规行为的发生 。
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小产权房的未来发展趋势 与挑战
小产权房的未来发展趋势
转正与规范化
随着国家对小产权房问题的重 视和相关政策的出台，未来小 产权房有望逐步转正，纳入规
范化管理轨道。
租赁市场崛起
在政策引导和市场需求的推动下， 小产权房有望在租赁市场发挥更大 的作用，满足广大租房人群的需求 。
区域性价值提升
在城市近郊和小镇地区，小产权房 可能会成为连接城乡的纽带，带动 区域价值的提升。
小产权房面临的挑战与问题
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法律地位不明确
由于小产权房建设未经正 规审批程序，因此其法律 地位不明确，给产权保护 和交易带来风险。
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小产权房的合法性争议
小产权房的法律依据
宪法规定
我国《宪法》规定公民的合法的私有财产不受侵犯，国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承 权。小产权房是公民的合法财产，应受法律保护。
物权法规定
根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记 ，不发生效力。小产权房虽未办理登记手续，但并不影响其合法性。
小产权房的历史沿革
小产权房的出现可以追溯到上世纪90年代末期，随着城市 化进程的加速，城市商品房价格逐渐上涨，而农村集体土 地上的房屋则相对便宜，因此小产权房逐渐成为城市居民 的购房选择。
在过去几十年中，小产权房在一定程度上满足了低收入人 群的住房需求，但也引发了一系列问题，如房屋质量、产 权纠纷、土地使用权等问题。
小产权房买卖合同的效力怎么认定
小产权房买卖合同的效力怎么认定房子是人们的住所，也是一些人的家。
买房是每个家庭的大事。
一些人会买小产权房，但是小产权房不同与商品房，房主是没有房产证的，那么小产权房买卖合同的效力怎么认定呢?下面律伴网的小编就给大家介绍一下，希望对大家有所帮助。
小产权房买卖合同的认定小产权房合同的效力问题是民事审判实务中最为疑难的问题之一，由于立法不明确、理论研究不足等原因，各地法院的判决结果很难形成统一。
在认定合同效力上要严格适用法律规定，不应一刀切地全部认定为有效或者无效，从《合同法》规定的无权处分、禁止或限制流通物和《物权法》规定的物权等角度考量，认定农民私有合法房屋买卖合同无效尚缺乏充分理由。
由于房屋与土地的不可分离的属性，决定了房屋权属与土地使用权之间的相关性。
虽然，我国法律对农民的房屋所有权予以了充分的保护，但基于对农村土地的特殊社会负担考虑，现行法律对宅基地的使用权流转未予以肯定。
而且，农村住宅用地制度是具有我国特色的福利性分配制度，是集体经济组织对其集体内部成员的一项福利性措施，具有很强的身份性。
如果允许其向外进行流转，便导致流转标的不适格，造成集体资产的流失，违反了公平的原则，违背农村住宅用地分配制度的本意。
根据《民法通则》第6条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
法院在审理案件的时候，如果法律对某类纠纷没有明确规定，应该查找国家政策对此规定。
国家政策有规定的，适用国家政策进行裁判。
因此，根据“地随房走”的制度和我国现行法律和有关政策规定，非集体组织成员买卖小产权房合同应当认定无效。
如果合同一律按无效处理的话，目前数量巨多的农村房屋买卖包括城市中的“农村房屋”买卖纠纷将暴增，全部无效的认定规则将有可能在事实上变成“纠纷启动器”，纠纷经过审判可能会出现案结事起的情形，原本稳定的社会秩序将被破坏，受到“垢病”的将是法院的判决。
以上就是小编对小产权房买卖合同的效力怎么认定的介绍。
小产权房买卖合同有效吗
小产权房买卖合同有效吗引言小产权房是指在行政法规规定的城市土地使用权期限内修建的房屋，因其土地使用权期限较短，让人对其买卖合同的有效性产生了疑问。
本文将探讨小产权房买卖合同的有效性问题。
法律依据小产权房的买卖合同有效性问题需要参考相关的法律法规。
在中国，房地产交易相关的主要法律文件有《中华人民共和国物权法》、《城市房地产管理法》等。
根据《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，小产权房在土地使用权期满之前，具有不可分割的物权，房屋所有权的转移可以通过买卖等形式进行。
因此，小产权房买卖合同在法律上是有效的。
注意事项尽管小产权房买卖合同在法律上是有效的，但也需要注意一些事项：1.买卖双方应当明确约定房屋性质为小产权房，并在合同中明确注明土地使用权期限和相关限制条件。
2.买卖双方应当确保所购买的小产权房在交易过程中合法合规，避免购买非法建设的房屋。
3.买卖双方应当对房屋的使用权进行审查，确保土地使用权期限尚未到期。
4.在签订合同时，买卖双方可以委托专业律师进行法律咨询和合同审查，以保证合同的合法有效性。
风险与保障虽然小产权房买卖合同在法律上是有效的，但也存在一定的风险。
主要的风险包括：1.部分地区政府可能会对小产权房进行整治或清零行动，导致小产权房的价值下降或甚至无法继续使用。
2.小产权房的土地使用权期限较短，可能会影响房屋的升值空间。
为了保障自身利益，买卖双方可以采取以下措施：1.定期关注相关政策法规的更新和变化，了解风险情况。
2.在购买小产权房时，进行详细的调查和了解，确保房屋的合法性和使用期限。
3.购买小产权房时，可以考虑购买相应的保险，以应对可能发生的风险。
结论小产权房买卖合同在法律上是有效的，但需要注意事项和风险。
买卖双方应当在签订合同时明确房屋性质、审查土地使用权期限，并可以寻求法律专业人士的帮助和建议，以保障自身利益。
虽然小产权房存在一定的风险，但对于一些购房需求迫切，经济条件有限的购房者来说，小产权房仍然是一个较为实惠的选择。
小产权房买卖合同的效力
⼩产权房买卖合同的效⼒⼀直以来很多⼈对⼩产权房都只知道是⽐较便宜的房⼦，也有很多的表⽰想要进⾏购买。
但是我们不知道的是关于⼩产权房的合同效⼒问题，⼤家这类的房屋买卖合同是否有效呢?这就需要⼤家了解清楚，下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
⼀、⼩产权房买卖合同的效⼒1、本集体组织成员之间买卖⼩产权房⼀般认定合同有效。
我国法律明⽂规定，农村住宅即所谓的⼩产权房只能分配给本村村民，并禁⽌向城市居民出售。
但并没有禁⽌⼩产权房在同⼀集体组织成员之间流转、买卖。
2、本集体与他集体组织成员之间买卖⼩产权房⼀般认定合同⽆效。
因为农村集体⼟地宅基地使⽤权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定⾝份相联系，⾮本集体经济组织成员⽆权取得或变相取得。
因此，买卖双⽅所签订的房屋买卖协议，是违反我国有关法律、法规强制性规定，⼀般都会被认定为⽆效协议。
3、集体组织成员与城镇居民之间买卖⼩产权房⼀般认定合同⽆效。
根据《国务院办公厅关于严格执⾏有关农村集体建设⽤地法律和政策的通知》中的规定，农村住宅⽤地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或⼩产权房。
也就是说，宅基地、农民住宅或⼩产权房仅能在农村同⼀集体经济组织内部成员之间进⾏流转，城镇居民到农村购买农民住宅的⾏为是不受法律保护的，该买卖⾏为⼀般是⽆效的。
⼆、什么是⼩产权房⼩产权房是指在农村集体⼟地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳⼟地出让⾦等费⽤，其产权证不是由国家房管部门颁发，⽽是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
因此，在⼩产权房的买卖上关于合同是否有效就要根据具体的情况进⾏分析，属于法律规定内的合同就是有效的，超过了法律的规定购买合同那就是⽆效的，所以⼤家在这⽅⾯就要了解清楚。
如果您有其他问题，欢迎咨询店铺专业律师。
买小产权房会受到法律保护吗？
买小产权房会受到法律保护吗？核心提示：买小产权房会受到法律保护吗？有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。
下面就由法律快车的编辑为您介绍。
一、购买小产权房受法律保护吗？房产权即特定主体对房屋享有的所有权，而所有权属物权的范畴，故房产权亦属于物权的一种。
房屋产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定俗成的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同的解释。
简单说来，国家发产权证的房屋叫大产权房;而国家不发产权证，由乡镇政府甚至村委会发证书的叫小产权房，又叫乡产权。
房屋的建设是否具备合法的审批手续，又可将小产权房细化为两种类型：(一)经所在县级政府合法批准后，集体经济组织在自有的非农用地上修建的村民住宅用房，这些房屋在首先满足集体经济组织成员的住房需求后尚有剩余，由该经济组织以自己名义将余房出售给本集体之外的人。
该种房屋本身属合法建筑，其上权益依法应受法律保护。
(二)集体经济组织未经任何审核批准程序，擅自在其自有的农用地上修建的房屋，该种房屋本身就属于违章建筑，因而其上所附权益也无法受到法律的保护。
二、购买小产权房有什么法律风险？由于乡产权房的特殊法律属性，使得乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。
所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。
同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。
但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。
而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。
小产权房买卖合同有效吗
小产权房买卖合同有效吗
小产权房买卖合同是一种特殊的房地产交易合同，涉及到小产权房的买卖、转让等事项。
在中国，小产权房指的是未取得国有土地使用权证的住房，其性质和法律地位与商品房不同。
因此，小产权房买卖合同的有效性受到一定的法律限制和监管。
在起草小产权房买卖合同时，需要特别注意以下几点：
1. 合法性，小产权房买卖合同必须符合国家相关法律法规的规定，包括但不限于《中华人民共和国合同法》、《不动产登记条例》等。
合同的订立和履行必须合法有效，否则可能会导致合同无效或产生法律纠纷。
2. 权利义务明确，合同中应当明确买卖双方的权利和义务，包括房屋的产权状况、交易价格、过户手续、税费负担、违约责任等内容，确保双方权益得到保障。
3. 风险提示，由于小产权房存在一定的法律风险，合同中应当对相关风险进行提示和说明，如土地使用权的不确定性、房屋转让限制等，避免买卖双方因信息不对称而产生误解和纠纷。
因此，小产权房买卖合同的有效性取决于合同的合法性和合理性，建议在起草和签订合同时寻求专业的法律意见，并确保合同的内容符合法律规定，以保障双方的合法权益。
小产权房买卖合同无效
小产权房买卖合同无效背景介绍小产权房，又称为未批先建房，指沿海、边境等地区、农村、城市低端房产开发商未经国家规划和审批而擅自建设的民房。
由于缺乏法律地位和合法的房屋证明，小产权房一直以来备受争议。
近年来，随着城市化进程不断加快，小产权房日渐受到关注。
针对小产权房买卖合同的合法性问题也逐渐浮出水面，许多消费者因购买小产权房而遭受经济损失，甚至合同无效。
小产权房买卖合同的法律认定根据我国《合同法》第二十八条规定：“因违反法律的强制性规定，导致合同无法履行的，合同无效。
”而针对小产权房买卖合同的法律认定，则主要包括以下两个方面：1. 禁止违反法律强制性规定的买卖合同小产权房存在着违规建设等问题，其合法性受到法律的限制和规范。
在我国，小产权房属于非法建筑，由于缺乏合法的房屋证明，其买卖合同明显违反了房屋买卖法律的强制性规定。
所以，即使双方签订了小产权房买卖合同，根据《合同法》第二十八条的规定，该合同无效。
2. 超越民事权利的小产权房买卖合同无效小产权房买卖合同常常包含有法律约束力之外的内容，如未批先建的面积不符等问题，其损害了合同双方的合法权益，显然违背了《合同法》的合法性原则。
因此，即使小产权房买卖合同中未涉及到违法内容，但其已经超越了民事权利范畴，合同也是无效的。
小产权房买卖合同的风险买卖小产权房的合同无效，将会对合同双方产生很大的风险：1. 买方风险因为小产权房不存在法律地位，买房者通常难以证明自己的购房合法性，也无法获得相应的房屋证明和所有权证。
如果购房者已经支付购房款项，但却无法取得房屋所有权证或面临房屋被强制拆除等风险，将导致购房者的利益受到极大的损害。
2. 卖方风险小产权房买卖合同无效，对卖方来说也存在着相应的风险，如赔偿购房者已支付的购房款、遭受行政处罚以及政府收回小产权房等问题。
此外，因其建筑未经合法审批，如若发生安全事故，卖方还面临着法律责任和社会评价的风险。
小结目前，我国政府正在推出一系列政策来解决小产权房的问题，以维护市场秩序和公共利益。
民法典中如何认定小产权房合同效力
民法典中如何认定⼩产权房合同效⼒⼩产权房⼀般是指没有房产证的房屋，⼩产权房不能办理物权登记的。
但在现实⽣活中，⼩产权房买卖交易是⽐较多的，买卖⼩产权房⼀般要签订合同，民法典中怎样认定⼩产权房合同效⼒?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、民法典中如何认定⼩产权房合同效⼒民法典规定，签订⼩产权房合同的当事⼈具有民事⾏为能⼒，是当事⼈真实意思表⽰，合同不不违反法律、⾏政法规的强制性规定，不违背公序良俗的，具有法律效⼒。
《中华⼈民共和国民法典》第⼀百四⼗三条【民事法律⾏为有效的条件】具备下列条件的民事法律⾏为有效：(⼀)⾏为⼈具有相应的民事⾏为能⼒;(⼆)意思表⽰真实;(三)不违反法律、⾏政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第⼆百零九条【不动产物权登记的效⼒】不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒;未经登记，不发⽣效⼒，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的⾃然资源，所有权可以不登记。
⼆、被骗买到⼩产权房怎么办⾸先，当前⼩产权房有以下两种：1、在集体建设⽤地上建成的⼩产权房。
只要依法办理了相关审批⼿续，即属于合法建筑。
2、在集体企业⽤地或者占⽤耕地建成的⼩产权房。
因为农民集体所有的⼟地的使⽤权不得出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设，所以，这种房⼦其实属于违章建筑。
不过，不管⼩产权房是否属于违章建筑，当前法律上不被认可，所以购房⼈会拿不到产权证书，将遭受购房损失。
其次，购房⼈被骗买到⼩产权房，可以按以下处理：1、找出卖⼈协商。
为节省双⽅的时间跟精⼒，可以直接找出卖⼈协商解决，要求对⽅退房、返还房款并赔偿买房损失等。
2、去法院起诉处理。
双⽅未能协商处理，购房⼈可以去法院起诉，请求解除购房合同。
因为出卖⼈故意隐瞒⼩产权房的真实情况，会导致购房合同⽆效或者被撤销，所以，购房⼈可以提出以下主张：(1)请求返还已付购房款及利息;(2)请求出卖⼈承担不超过已付购房款⼀倍的赔偿责任。
依据《民法典》的规定，签订⼩产权房买卖合同是民事⾏为，⽽民事⾏为⽣效的要件包括⾏为⼈具有相应的民事⾏为能⼒;意思表⽰真实和不违反法律、⾏政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
小产权房买卖合同效力问题
小产权房买卖合同效力问题随着国家住房政策的不断调整，小产权房的出现引起了社会各界的广泛关注。
因为小产权房与法定的商品房、经济适用房、限价房等存在明显的差别，所以在买卖合同方面也存在很多效力问题。
本文将围绕小产权房买卖合同效力问题进行探讨。
小产权房小产权房是指建设在国家法定城乡规划区之外，或在城乡规划区内但规划用途不明晰的房屋。
其销售价格一般较低，但在土地证和房产证等方面存在很多不确定因素。
因此，小产权房在买卖过程中需要格外谨慎，特别是在签署合同方面需要注意其效力问题。
小产权房买卖合同效力问题小产权房的买卖合同是指房屋的买卖双方在满足合法条件下，通过签订书面合同达成买卖协议的法律文件。
但是，小产权房买卖合同的效力问题却存在着以下的争议：1. 小产权房合同是否具有法律效力？我们通常所说的法律效力，指的是签订双方都需要遵守的协议。
针对小产权房的买卖合同，其是否具有法律效力一直存在争议。
根据《物权法》第17条规定，对于未办证的不动产，买卖合同不具有所有权转移的效力。
对于小产权房的买卖合同，要想具有法律效力必须同时满足以下条件：一是合同的主体之间具有行为能力；二是合同的内容符合法律、法规的规定；三是合同应采用书面形式。
2. 小产权房的合同与商品房的合同是否相同？小产权房与商品房、经济适用房、限价房等的买卖合同也存在着一些差别。
小产权房的合同无法质押、抵押等，也不能拿到房屋发票等附牌。
在小产权房合同中，更要添加相应的保障条款，如本房屋系出售人的合法产权；出售价格、付款方式以及双方权利义务等条款。
如果买卖双方对合同的约定达不到法律规定的最低标准，或者违反法律规定，那么该合同就会被认为是无效的合同。
3. 小产权房合同的保护措施有哪些？为了确保小产权房合同的合法性和有效性，采取相应措施也是非常必要的。
小产权房的合同最好是在签署前向当地的建设部门咨询，并且选择知名房屋销售中介机构进行房屋交易。
同时，在小产权房买卖合同中还应加入法律保障条款，如说明小产权房的具体性质、房产证状态以及承诺协助完成房产证转移等。
出售小产权房屋法律规定(3篇)
第1篇随着城市化进程的加快，房地产市场需求日益旺盛，但与此同时，小产权房屋的买卖现象也日益突出。
小产权房屋是指未经国家正式批准、不符合国家相关法律法规的房屋。
由于其特殊的法律地位，小产权房屋的买卖存在诸多法律风险。
本文将针对出售小产权房屋的法律规定进行分析，并提出相应的风险提示。
一、小产权房屋的定义小产权房屋，又称“违法建筑”、“违章建筑”，是指未经国家正式批准、不符合国家相关法律法规的房屋。
这类房屋通常包括以下几种情况：1. 未取得土地使用权批准的房屋；2. 未取得建设用地规划许可证的房屋；3. 未取得建设工程规划许可证的房屋；4. 未取得建筑工程施工许可证的房屋；5. 未取得房产证或土地证的房屋。
二、出售小产权房屋的法律规定1. 《中华人民共和国土地管理法》根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人不得非法占用土地。
非法占用土地建成的房屋，属于非法建筑，不受法律保护。
2. 《中华人民共和国城乡规划法》根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条规定，任何单位和个人进行建设活动，必须依法取得城乡规划主管部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定，房地产交易应当遵循公开、公平、公正的原则。
禁止非法转让、出租房地产。
4. 《中华人民共和国物权法》根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，所有权人对其不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。
但是，法律另有规定的除外。
三、出售小产权房屋的法律风险1. 合同无效风险由于小产权房屋不符合国家相关法律法规，其买卖合同可能被认定为无效。
一旦合同无效，买方可能无法依据合同要求卖方履行合同义务，造成经济损失。
2. 物权保护风险小产权房屋不受法律保护，一旦发生纠纷，买方可能无法通过法律途径维护自己的合法权益。
3. 行政处罚风险出售小产权房屋可能面临行政处罚，如罚款、拆除房屋等。
小产权房购房合同效力
随着我国城市化进程的加快，小产权房问题日益凸显。
所谓小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发。
近年来，关于小产权房购房合同的法律效力问题备受关注。
本文将从法律角度对小产权房购房合同的效力进行探讨。
一、小产权房购房合同的概念小产权房购房合同，是指买方与卖方在小产权房交易过程中，就房屋买卖达成的协议。
该合同主要涉及房屋的买卖、价格、交付、产权转移等事项。
二、小产权房购房合同的法律效力1. 合同有效原则根据《民法典》第二百一十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效。
因此，在小产权房购房合同依法成立的情况下，合同应当具有法律效力。
2. 合同无效的情形（1）违反法律法规的合同：小产权房购房合同若违反了《城市房地产管理法》、《土地管理法》等法律法规，将不具有法律效力。
（2）违反国家政策：小产权房交易违反了国家关于农村宅基地、土地流转等政策，合同将无效。
（3）合同主体不适格：合同一方或双方不具备相应的民事权利能力和民事行为能力，合同无效。
（4）合同内容不合法：合同内容违背公序良俗，合同无效。
三、小产权房购房合同效力认定1. 同一集体经济组织成员之间的小产权房买卖对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村小产权房买卖，合同一般认定有效。
因为此类买卖行为符合国家政策，且合同主体适格。
2. 非同一集体经济组织成员之间的小产权房买卖对于将房屋出售给本乡以外的人员，如取得有关组织和部门批准，合同可以认定有效。
但若未经批准，合同应作无效处理。
3. 小产权房私下买卖小产权房私下买卖违反了国家政策和法律法规，合同无效。
若发生纠纷，买方权益难以得到法律保障。
四、结论小产权房购房合同的法律效力问题较为复杂，需根据具体情况进行分析。
在签订小产权房购房合同时，双方应充分了解相关法律法规和政策，确保合同合法有效。
小产权购房合同能否入学
一、法律层面根据我国《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，房屋买卖必须依法办理产权登记，取得合法产权证。
小产权房是指未经国家房管部门批准，在农村集体土地上建设的房屋，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。
由于小产权房不符合国家法律法规的规定，因此，小产权购房合同在法律层面不具备法律效力。
二、政策层面我国《义务教育法》规定，适龄儿童、少年依法享有接受义务教育的权利。
在实际操作中，各地教育局在制定入学政策时，主要依据户籍地或居住证所在地进行招生。
对于小产权房，各地政策不尽相同。
1. 部分地区允许小产权房购房合同作为入学依据之一。
例如，杭州市教育局表示，会认真考虑将购房合同作为入学依据之一的建议，因为实际操作中存在房屋交付晚于入学时间的问题，这对家长来说带来了不便。
2. 部分地区则明确规定，小产权房购房合同不能作为入学依据。
例如，青岛崂山区规定，即使是大产权还是小产权，如果没有户口，都不具备入学资格。
三、社会实践层面在实际生活中，许多家长为了让孩子能顺利入学，选择购买小产权房。
然而，由于小产权房的不稳定性，孩子在入学后可能会面临以下问题：1. 学籍问题：由于小产权房不具备法律效力，孩子的学籍可能会受到影响，导致无法顺利升学。
2. 房屋产权问题：一旦小产权房被查处，家长可能面临房屋被拆除的风险，进而影响到孩子的学习和生活。
3. 社会资源分配不均：小产权房通常位于城乡结合部，教育资源相对匮乏，这可能导致孩子在入学后面临教育质量不高的问题。
综上所述，小产权购房合同能否入学，取决于当地政策和社会实践。
在法律层面，小产权购房合同不具备法律效力；在政策层面，各地政策不尽相同；在社会实践层面，小产权房入学存在诸多问题。
因此，家长在购买小产权房时，应充分考虑法律、政策和实际情况，谨慎决策。
陈锡文：小产权房不合法在于它不符合土地利用规划,违反了土地的用途管制
农 民对 自己的生产生 活的安排 ，能够 更有效率和效益 。
越 来越 大 ，这 个 红 利 持 续 时 间至 少
二 三 十年 。
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产 权房不合 法 ，更 主要的原 因在于它 不符 合土地 利用规划 ，违反 了土地 的 用途管制。 我国严格保 护耕地作 为基本 国策
陈锡文 ：小产权房不合法在于它不符合土地利用规划 ，违反了土地的用途管制
中央财经领导小组办公室副主任 、中央农村工作领导小组办公室主任
有人 说小产 权房不合 法是对农 民 集体土地所 有权 的一种歧 视 ，其实根 源不在这 里 ，根源 在于农 村集体土地
不 会 改 变 ，按 规 划 严 格 实 行 土 地 用 途
许 农 村 集 体 经 营性 建 设 用 地 出让 、
地 方政府也 得 占一部 分股份 ，之 后开 发 的这个 资金有一部 分拿 出来 ，来做 整体的开发。
邹晓云 ：新土改将土地真正纳入市场体系
三 中全 会提 出的土地改革 内容超 过 预期 ，仅 “ 同等人市 同权 同价 ”一 条 ，就是革命 性的改革 ，是非 常重大
的 突破 。
革更 加充满 信心 ，这意 味着改革 的方 向 ，是把土地 资源 的配 置权 真正 交给
程 ，增 加 财 产 性 收 入 。 而 且 ，改 革 后
必然促进城镇化的健康发展。
这 个 肯 定 是 长 远 的 影 响 ， 因 为 农 民还 有 一 个 学 习 、适 应 的 过 程 ；国
与 此 前 有 所 不 同 ，十 八 届 三 中 全会是 在 “ 加快 完善现代 市场体 系”
了市 场 。
再 者 ，新 土 改 还 会 对 中 国 的 城 镇
化 提供一个很 好 的基础 ，即土地作 为
小产权房的未来趋势
小产权房的未来趋势小产权房是指在城市中属于非法建设或未经批准的建筑物。
由于土地是国家所有，小产权房的产权不受法律保护，因此存在许多风险。
在中国，小产权房的问题长期以来一直备受关注，许多人担心购买这类房产的合法性和使用权问题。
然而，随着城市发展和政策变化，小产权房的未来趋势可能会发生变化。
首先，小产权房的合法化可能成为未来的趋势。
随着城市化进程的推进，城市的土地供应变得越来越紧张，很多人只能通过购买小产权房来满足居住需求。
面对庞大的需求，政府可能会考虑改变政策，将小产权房纳入法律框架，给予其合法地位和产权保护。
这将使购房者更加安心，也有利于解决城市住房问题。
其次，小产权房转为共有产权房可能是一种解决方案。
共有产权房是指政府与房产开发商合作推出的一种住房供给模式，购买者购买房产时只购买部分产权，剩余产权由政府持有。
在小产权房的情况下，政府可以与开发商合作，将小产权房转为共有产权房，以弥补购房者对产权的担忧。
这不仅解决了购房者的合法性问题，还能够保障政府对土地资源的控制和管理。
再者，小产权房可能通过土地整治和城市更新得到改善。
随着城市的发展和规划，一些地区可能会进行土地整治和城市更新，对小产权房进行改善和重建。
这不仅可以提高城市的面貌和环境，也可以改善小产权房购房者的居住条件。
政府可以通过推出相应的政策和措施，鼓励开发商进行改造和重建工作，以提高小产权房的品质和价值。
此外，小产权房的未来趋势还可能受到政策调整的影响。
政府的政策一直在变化，可能对小产权房的合法性和使用权做出新的规定和要求。
例如，政府可能会出台相关政策，要求购房者支付相应的土地使用权费用或补偿费用，以确保购房者享有合法的使用权。
这将有助于解决购房者对产权的疑虑，也有利于规范小产权房市场。
总的来说，小产权房的未来趋势可能会朝着合法化、转为共有产权房、通过土地整治和城市更新得到改善以及政策调整等方向发展。
这些变化将有助于解决小产权房存在的问题，保障购房者的利益，推动城市的可持续发展。
农村小产权房买卖合同有效吗
农村小产权房买卖合同有效吗现代社会，我国经济快速发展，城市化建设加快，我国的房价也随着经济发展在稳步上升。
对于很多普通居民来说，城市的房价太高了，有些不能承受的，就会去往农村购买房产，这就是小产权房的由来。
那么农村小产权房买卖合同有效吗？现在，就来为大家答疑解惑。
一、农村小产权房买卖合同有效吗关于小产权房屋转让合同的效力，目前理论界和实践中大体有两种声音，第一种是反对者，认为小产权不符合国家规定，转让合同无效；第二种是支持者，认为国家并为规定合法建造的小产权房屋不可以买卖，法无明文禁止即许可，故小产权房转让合同有效。
1、支持第一种观点的理由：持第一种观点即合同无效说的理由有三，主要来自于我国现行《土地管理法》、《物权法》及国务院的有关政策性文件。
其一，根据《土地管理法》第62条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。
同时，根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。
该法第63条明也文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。
”该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，这样看来，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。
其二，根据《物权法》的规定，宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，其上所盖房屋自也不具有完整的所有权，故此，其流转条件理应受到限制，不能简单等同于其他具备完全所有权的财产。
论小产权房屋买卖合同的法律效力
论小产权房屋买卖合同的法律效力范懿之【摘要】在我国，依据两种所有制形式的划分，土地被人为分割为国有土地和集体土地，同属于用益物权的国有土地使用权和集体宅基地使用权地位大相径庭，国有土地使用权可以自由转让，宅基地使用权却受到严格限制。
针对农村房屋买卖合同效力问题，学界和司法实务界一直存在“有效说”和“无效说”的不同观点，采用相同的法规却得出了相反的结论。
其中严格依照《合同法》以及相关行政法规而产生的“无效说”已成主流之势，并得到广泛的认可。
然而依据司法实践，“无效说”适用中的缺点也逐渐显露。
文章结合北京宋庄案例，从《合同法》《土地管理法》《物权法》等多个部门法角度分析“无效说”自身的局限性，尝试证成“有效说”的合理性和实践价值，以期对于现实生活中大量的小产权房屋的买卖合同纠纷提供理论借鉴，探寻解决进路。
%In China , according to the two for ms of ownership , the ownership of land is artificially divided into state-owned and collective-owned . The right to use the state-owned land and collective homestead both belongs to the usufruct right , but they actually show great differences . The right to use state-owned land can be freely transferred , but the right to use the homestead is strictly limited . In view of the effectiveness of sales contract for the rural housing , the academic and judicial circles have always held different viewsof“effective”and“invalid”. In this case , followed by the same regulation , it obtains adversary conclusions . Among them ,the“invalid”strictly follo ws the Contract Law and its rele-vant administrative regulations has became the main trend and obtained thewidely recognition . Howev-er , according to the judicial practice , the shortcomings in the application of "invalid" are gradually re-vealed . Linking with the information of the case of Songzhuang in Beijing , this paper analyzes the limi-tation of “invalid”in several aspects such as the Contract Law , Land Management Law and Property Law . It offers sufficient proof and reasons for the rationality and the practical value ofthe“validity”. To that end , this paper aims to provide theoretical reference for the dispute on sales contract for major-ity of uncompleted-right houses in practice .【期刊名称】《乐山师范学院学报》【年(卷),期】2016(031)011【总页数】5页(P110-114)【关键词】小产权房屋;强制性规范;合同效力;地上权【作者】范懿之【作者单位】浙江大学光华法学院，浙江杭州 310008【正文语种】中文【中图分类】D913“小产权房屋”又称“乡产权房屋”，当前我国经济社会发展不平衡的时代产物，有着广泛的购买市场。
小产权都属于违建吗
小产权都属于违建吗所谓的小产权，指的是一种没有产权的房屋，而我国的法律法规上，并没有小产权这么一个概念，所以，这是一种民间对于这种房子的一种俗称，争议方面，往往也是比较大的。
那么，小产权都属于违建吗？下面让我为您介绍一下吧！一、小产权都属于违建吗小产权房是否属于违章建筑可以根据以下两种情况判断：1、在集体建设用地上建成的小产权房，依法办理了审批手续后，即属于合法建筑。
简单地说，就是利用宅基地建成的房子，法律上是允许在该土地上建房的，所以依法获得审批后，即属于合法建筑，并且不会被拆迁。
2、在集体企业用地或者占用耕地违法建成的房子，违反土地管理法，属于非法建筑，可能遭到拆迁。
土地管理法规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，而建成房子属于非农建设，所以属于非法建筑，一旦被发现，可能被拆。
二、什么是小产权小产权，所谓“小产权”是民间的一种通俗叫法，在我国房地产相关法律、法规和制度上根本没有这个概念。
通常所谓的小产权房主要指两类：其一是经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批，建设在农村集体建设用地上的城中村改造房；其二是未经过任何国家相关部门和环节审批，建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。
三、小产权的购买风险1、乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。
所以购房者的购房合同在法律看，属于无效合同。
2、如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。
3、由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，无法有效维护权利。
4、开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管的，而乡产权房在这方面比较薄弱，几乎没有得力的监管机构，主要依靠开发商自律进行开发建设。
5、房地产市场整顿风险。
小产权房买卖合同纠纷案例点评
小产权房买卖合同纠纷案例点评咱先来讲个常见的小产权房买卖合同纠纷案例哈。
有这么个事儿，老张在村里瞅见有个人在卖小产权房，价格那叫一个诱人，比城里同面积的房子便宜不老少呢。
老张一心动，就跟卖家老李签了合同，把钱付了，欢天喜地地准备入住。
可没过多久，村里突然有了新规划，这房子可能要涉及拆迁啥的。
这时候，老李就反悔了，说这小产权房的买卖合同不合法，要把房子收回去，老张那肯定不乐意啊，于是就闹上了法庭。
首先呢，咱们得知道小产权房是个啥。
小产权房啊，就是在农村集体土地上建起来的房子，没有经过那种正规的土地征收和开发手续，也没交土地出让金啥的，所以它的产权不像商品房那么正规，是有点“特殊身份”的房子。
那在这个案例里，老张和老李签的合同为啥会有纠纷呢？这就得从法律角度来看了。
在咱们国家，小产权房的买卖是存在很大风险的，因为相关法律法规对小产权房的流转是有严格限制的。
很多地方都规定小产权房不能像商品房那样自由买卖。
所以呢，老张和老李签的这个买卖合同，从一开始就有点像在走钢丝，处于一个比较尴尬的法律地位。
对于老张来说，他觉得自己掏了钱，合同也签了，这房子就该是自己的，他忽略了小产权房买卖背后隐藏的风险。
他只看到了眼前的低价诱惑，就像看到了一个看似美味但可能有毒的苹果，没忍住就咬了一口。
而老李呢，他想反悔要回房子，虽然从法律上来说，小产权房买卖合同存在无效的可能，但他这种出尔反尔的做法也不咋地道。
就好比两个人做了个不太靠谱的约定，一看到有更大的利益了，就想单方面毁约，这是违背基本的契约精神的，哪怕这个契约本身有点问题。
从法院的角度来看，这种案子还挺难判的。
一方面，要维护法律的严肃性，小产权房买卖不符合规定不能随便就认可了；但另一方面，也要考虑到像老张这样购房者的权益，毕竟他也是真金白银掏出去了，要是简单粗暴地判定合同无效，老张就太吃亏了。
这就好比法官在走平衡木，得小心翼翼地权衡两边的利弊。
这个案例也给大家提了个醒。
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小产权房的建筑合同合不合法篇一：小产权房合法的合同解释本文所谓“小产权房”指农民的合法建筑，没有使用土地的权利、违反农用地用途改变的法律限制（这种限制是否合理是另一问题，本文不打算探讨）或者违反建筑物安全规范的违法建筑不在此列。
本文所谓小产权房买卖，指农民将自己所有的房屋卖给本集体经济组织以外的人，尤其是卖给城市居民。
2007年12月17日北京市第二中级人民法院对通州宋庄农民状告画家李玉兰2002年购买农民“小产权房”合同无效案（以下简称“宋庄案”）做出终审判决，维持了通州区法院房屋买卖合同无效的确认，以被告没有反诉为由撤消了一审判决的赔偿部分，认为被告应当另行起诉。
这并不奇怪。
虽然国家行政机关有关禁止小产权房交易的规定因为限制农民土地权利和不利于解决城市人口的居住问题而受到广泛非议，但法理和舆论作用的对象更应该是立法而不是司法。
虽然中华人民共和国合同法仅规定“违反法律或行政法规的”合同无效，而中华人民共和国土地管理法第六十三条仅规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”而并未涉及农民的房屋买卖，禁止农民将房屋卖给城市居民的国务院办公厅的“通知”和国土资源部门的规章并非行政法规；但中国的法院一向对行政机关非常配合并乐于优先适用位阶较低但通常更加具体明确的规范性文件，将这些位阶较低的规范性文件说成是对有关法律的解释。
禁止城市居民购买农民房屋是对土地管理法有关规定的合理解释吗？然而判决宋庄农民与画家之间的小产权房买卖合同无效仍有诸多可可疑之处：第一，在合同内容并不违反社会公共利益和法律明文禁止的情况下根据行政机关的文件否定合同效力，奖励背信行为，引发道德风险。
“李玉兰的败诉让另外11名遭遇讨房官司的宋庄画家彻底失去了信心，也让在宋庄买房的近200名画家更加忧心忡忡。
”第二，在小产权房买卖得到村委会和乡、镇政府默许甚至明确支持的情形下否定合同效力，严重损害农村自治组织和基层政府的公信力。
第三，不动产物权上可能建立起复杂的权利体系。
将一个事实上已经履行完毕（农村房屋并未实行登记制度，占有转移合同就已履行完毕）而又不损害第三人利益或社会公共利益的不动产物权变动合同多年后根据一方的要求确认其无效，可能引起连锁反应，导致建立其上的一系列财产法律关系被摧毁，引起不必要的混乱，破坏社会经济秩序。
第四，根据“房屋转让必然导致宅基地使用权转让”同样的逻辑，完全可以说“房屋出租必然导致宅基地使用权出租”，同样违反土地管理法第六十三条的规定，其纸面结果是农村房屋不得向非集体经济组织成员出租，实质结果是农民合法建造的富余房屋根本无法出租（本村人谁租房住呀？），导致城市郊区和城中村社会财富的极大浪费并严重损害外出打工的农民（房子可以全部或大部分空出来）的利益。
第五，如果一对农民夫妇去世后其子女均大学毕业留在城市工作，其子女依继承法继承其房屋，根据“房屋转让必然导致宅基地使用权转让”同样的逻辑，不是一样会导致非本集体经济组织成员的人拥有宅基地使用权吗？如果把土地管理法第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”扩大解释到包括房屋，其结果必然是剥夺这些城市居民继承农村父母房屋的权利，引发法律冲突。
第六，从来没有一条全国人民代表大会通过的法律将农民的房屋列为限制流通物，如果农民的房屋事实上却几乎不能买卖、不能出租、不能让自己移民到城市的子孙继承，这样的房屋所有权还是所有权吗？一个引发法律冲突的法律解释不是合理的法律解释，更不要说引起上述一系列严重后果的法律解释了。
因此，禁止城市居民购买农民房屋的政策与其说是对土地管理法第六十三条的解释，不如说是对宪法、民法通则、合同法、继承法、物权法等一系列法律的违反。
宋庄案二审判决旧病未除又添新病也许是因为担心宋庄案的判决引发效仿潮，导致大量购买小产权房的市民和外来农民无家可归产生社会问题；二审判决似乎试图以加重起诉农民赔偿负担的方式来阻止农民起诉。
判决指出：“出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。
对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。
”这段文字引自2007年12月17日的北京晚报，18日的京华时报、北京日报、法制日报等多家报纸的有关报道中也有意思相同的文字，至少有两家报纸对这段文字加了引号，应该不是记者的杜撰或笔误，而是来自判决书或法院给新闻机构的“通稿”。
这是一段让让我十分震惊的文字。
二审法院既然认为赔偿问题被告应当另行起诉，却在被告未起诉前宣布了赔偿案的判决结果，只差没有计算具体的赔偿金额了。
刑事案件的“先定后审”（先通过阅卷对判决结论心中有数了再开庭审理）曾经饱受非议，没想到中国恢复法治建设近三十年后的今天，反而在民事案件上出现了“先判后诉”！如果真的存在禁止农村房屋卖给城市居民的法律（实际上并不存在），那么买卖双方不是同样应该注意到这一法律存在吗？如果农村房屋卖给城里人是违法的，虽然事隔多年后主张结束违法状态不如知道有相关法律后立即要求结束违法状态值得提倡，但要求结束违法状态总比要求维持违法状态值得提倡吧？怎么能以“多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效”作为承担主要责任的理由呢？合同无效乃自始无效，未履行的不得履行，已履行的当时就应当回复原状。
如果这样的话，由于缔约费用很低，又是混合过错（双方都有过错），几乎没有什么损失需要赔偿。
当时没有回复原状的后果，是农民长期占用画家的房款，而画家长期占用农民的房屋。
双方当时在自愿状态下达成协议，说明房屋和房款的价值是相当的。
根据平均利润规律，相同的原本通常情况下孳息也应当是相同的，互相赔偿等于不必赔偿。
只是由于合同无效，画家对房屋的装修就成了以自己的材料和人工添附于他人的不动产上，农民作为不动产所有人对不动产的增值部分构成不当得利，应当返还给画家。
因为房屋一直由画家居住，农民应返还画家的不当得利仅为装修增加价值的残值而已。
所谓“应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益以及（应该为“或者”，但原文为“以及”）买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定”，根本就不是信赖利益损失的赔偿，而是履行利益损失的赔偿。
只有在房屋买卖合同有效的前提下，画家才可能因为合同的履行获得房屋价格变动的收益。
说画家因为信赖合同有效而错失了购买他人房屋的机会是站不住脚的。
如果购买小产权房是违法的，那么购买任何一处小产权房就都是违法的，而购买小产权房的资金通常根本就无法购买城市房屋即所谓“大产权房”。
假设画家以房款去炒股或从事其他资金运作赚许多钱同样不能成立，2007年底至2008年篇二：小产权房买卖合同无效小产权房买卖合同无效小产权房合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例外的情况是：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。
”1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。
”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
2007年12月30日，国务院办公厅国办发71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。
”合同无效说的理由有三：其一，根据《土地管理法》第62条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。
同时，根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。
该法第63条明也文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。
”该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，这样看来，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。
其二，根据《物权法》的规定，宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，其上所盖房屋自也不具有完整的所有权，故此，其流转条件理应受到限制，不能简单等同于其他具备完全所有权的财产。
对于所有权不完整的财产，其转让合同的效力至少也是有待商榷，不能径直认定其为有效。
其三，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
”2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
无从获得土地使用证、房产证、契税证等合法手续的房产，其上利益难以获得有效的法律保障。
小产权房买卖合同是否有效2003年6月，郑州市民代女士购买了靳先生位于郑州市区的一套小产权房。
双方约定总房款万元，代女士先付5万元，等房屋过户后再付余款。
合同签订后，代女士交了5万元，然后花万元装修了房子。
随后，靳先生到房管局过户时获悉，他卖的房子是村集体开发的“小产权房”，他只享有80%的产权，没有土地使用证权，因此不能过户。
靳先生与代女士双方多次协商无果。
2007年10月29日，郑州市中原区法院一审判决解除双方的购房合同，代女士返还房屋。
代女士不服，上诉至郑州中院。
今年1月7日，郑州中院维持原判。
“小产权房购买合同无效”，郑州中院民二庭法官赵军胜说，早在1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。
”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
2007年12月30日，国务院办公厅国办发71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。
”但郑州市惠济区法院民一庭法官张海燕则认为，小产权房买卖合同是有效的，“房屋盖成后，房主就取得了物权;买房人交了房款，就取得了实际占有的权利，就算没有发证，物权也不能发生改变。