浅谈如何解决物业管理收费难

浅谈如何解决物业管理收费难

吉林省天庭物业管理有限公司/长春物业管理网总经理—于方明

物业管理收费难是长期困扰物业管理公司发展的老大难问题，不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业中似乎已成为一种司空见惯的现象，它已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈，如何解决好物业管理收费难的问题也成为了业内普遍关注的焦点问题。在此本人通过对“收费难”的现状分析，依据《物业管理条例》（以下简称《条例》）、《吉林省物业服务收费管理实施细则》并结合自身几年来的实践，找到“收费难”的症结所在，进而提出解决的根本思路。

一、物业管理费收不上来的原因

通俗地讲物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

同时物业管理又是一项系统工程，它应贯穿于房地产产品的生产、销售和服务三个环节之中，其作用的重要性是显而易见的。物业管理企业在管理中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为，这种市场化的运作是以有价值的服务来实现的，因此在物业管理市场中必然的要求是“谁受益，谁交费”。

结合物业管理实践，业主拒交物业管理费主要存在以下原因：

1、业主不了解物业管理的实际涵盖

由于业主并非物业管理专业人员，因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识只停留在表面上。目前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化，同时还认为房

屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责，所以一旦房屋存在质量问题，就以此为“借口”，拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商，或是因自己装修不当等原因造成的，其责任主体的归属应是开发商或业主个人。并不是物业管理公司，也不属于物业管理公司的工作职责范围。

2、对物业管理服务不满意

以前，由于国家对物业管理服务项目没有统一的规定和检查标准，支付多少物业管理费，达到什么样的物业服务标准，怎样达到质价对等也没有统一的要求，所以造成了业主和物业管理公司在物业服务标准上认识偏差较大。物业管理实践中，物业管理公司只能从双方的利益出发，根据物业管理费的收缴情况，提供相应的物业服务，对此，部分业主就会认为质价“不符”；同时，在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位、维修不及时、收费不规范等情况。这样，业主就会对物业服务不满意，对物业管理公司产生意见，因而拒交物业管理费。

3、工程质量存在问题

由于开发商的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题，尤其是屋面、阳台、窗台、下水道等专有部分的质量问题，业主意见更大，对此，业主并不知道应该找开发商进行交涉、处理，而把一切怨气撒向物业管理公司。一旦解决不了，就不交物业管理费。

4、侥幸心理

毋庸置疑的是极少部分业主存在一定的侥幸心理。由于物业服务具有社会性，服务对象是广大业主而不是某个单体，因此，不可能因极少部分业主不交物业管理费就不进行物业管理服务，从而导致极少部分业主贪图小利，躲避、逃避交纳物业管理费。他们不交费也享受到了与交费业主同

样的服务，这样既严重挫伤广大已交纳物业管理费的业主的积极性，又有可能引起其他业主效仿。

5、业主观念问题

目前，业主在住房消费观念上还存在着不少误区。其一，业主没有认识到物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为，也没有认识到物业服务是一种消费行为，在缴纳服务费时总要“左盼右顾”，生怕自己“吃亏”。最好能够找到一些服务质量问题，以此作为“拒缴”的理由。其二，不少业主对“业主公约”的概念不清楚，他们往往把业主因违规操作造成的物业管理矛盾，都归结到物业管理公司的不作为，这也是造成收费难的一个重要因素。

6、企业内部管理问题

由于物业行业市场化进程滞后，造成不少物业服务企业运行模式与市场格格不入，加上物业管理公司由房管所转制和自建自管的多，造成物业管理公司内部机制难以适应市场化的要求。其结果造成业务人员工作积极性不高，企业综合技能、反映能力难以适应市场需求，服务质量难以提升。这样的企业“收缴率”就不会高。

7、自建自管，承诺未予兑现

截至目前，据不完全统计，有95%以上的物业公司是开发商衍生过来的母子公司，即自己开发，自己管理。即使有些物业公司说是财务独立核算、有独立法人，但仍与开发商有着千丝万缕的关系，致使两种问题不得不出现。首先，大多数开发商为了促进销售，将物业费的收费标准定得很低，以此来降低消费者购买房产的门槛；其次在销售过程中有些开发商更存在不着边际的承诺，如什么豪华会所、幼儿园、容积率、绿化率、物业费肯定永远不涨价等等。而后期大多数承诺没有兑现，对此，业主有时并

不找开发商进行交涉、处理，而把一切怨气撒向物业管理公司。业主说了，你们是一家的，我就找你物业，我给你交物业费了，你们解决不了，我就不交物业管理费。

8、服务等级收费标准的制定及价格审批制度不较为完善

虽然在二〇〇四年十二月二十日吉林省发展和改革委员会、吉林省建设厅联合颁布了《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》，但仅对住宅小区的物业进行了相应等级服务收费规定，商业物业、工厂物业、学校物业等非住宅物业又应遵循什么收费标准呢？即使是住宅物业，在座的各位有没有碰到办收费许可办不了呢？据我所知，发改委停办了将近一年！由于物业企业没有收费许可，有些业主以此为理由拒交物业费。同时因为物业企业没有收费许可，更存在被媒体曝光和停止收费的吧，那问题出现在哪呢？

还有一个问题，就是住宅电梯收费和停车场收费的收费标准问题，在山东、浙江、北京、深圳、上海等很多城市都有了明文规定，如电梯收费0.3元/㎡/月，地面停车场在50—100元/个/月；我们能不能也出台一个呢？现在去办理收费许可，负责人会告诉你：有业主委员会吗？有的话让全体委员签字，加盖业主委员会公章；没有的话让全体业主签字同意。试问这能不让部分业主钻空子吗？我没签字就不交！

9、维修基金使用制度尚未出台

目前，有很多小区、大厦的各项目保修期已过，这就存在着许多大、中修工程的出现，想申请物业维修基金，又审批不了。由于物业企业自身缺乏资金，没有实力更没有能力垫付大额资金，这些大中修工程势必就会被搁浅，有些会将会直接影响业主的生活。但由于部分业主对大中修概念模糊，只认为我交物业费了，什么问题你物业都应该负责。你修不好就不