易居中国经典案例—海上海提案报告

上海海上海营销推广定位报告

探索区域之杨浦产业现状基准研究
YOZO
产品背景：
旧仓库改建、重新包装后，建成适合于时尚年轻人品位的前卫建筑。保留了旧的吊车；凸显工业化的痕迹；塑造酷感时尚的外立面。
产品情况：
总建筑面积30000平方米。分SOHO公寓，LOFT办公区、商铺艺术区、运动娱乐区、休闲餐饮区、特色酒吧区六个主题区域。公寓区10000平方米，楼层为4、7层，房型1、2房；复式，使用面积15－40平方米；1200—2000元/月租金；商铺区20000平方米，最小商铺15平方米。只租不售，租金4-7元平方米/ 天，目前一、二期100套已租完。
业态布局：
画馆、雕塑馆（根雕/木雕/石雕等）、陶艺馆（手工制陶、陶艺展示）、珠宝玉器馆、古玩馆
创意商街产品建议1 之多元文化营造
砖院
创意产品组团
该组团是针对LOFT办公业主所单独展示的组团，作为对外联络、沟通交流的平台。
业态布局：
工艺品、服装设计、产品造型设计、等先锋前卫产品；
创意商街产品建议1 之多元文化营造
4处越江工程（大连路隧道已通车）、明珠线、8号线、构筑五横四竖干道网。
江湾五角场将形成辐射上海的城市副中心
以复旦、同济为核心发展知识产业。
房地产发展与知识产业发展相结合
未来
形成以江湾五角场为核心的商业中心
形成以复兴岛为核心旅游经济
形成以复旦、同济为核心的知识产业
群。
探索区域之板块特性
知识杨浦
工业杨浦向知识杨浦转换
探索发展之杨浦产业现状基准研究
远洋广场
•占地8800平方米 •建筑面积为44116平方米，包括三大功能性建筑 •面积为14742平方米的26层商务大楼，采用自由分隔组合的现代模式。

《醉美珊瑚湾易居地产天卓兰博提案报告PPT》(71页)-PPT文档资料

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区域突围:世界的湾海，唯一的西班牙（良性竞争、合力突围
）
奉贤海湾，别墅风格众说纷纭西班牙风格项目不下5个
西班牙格调，奉贤海湾的代言符号
突围第一步：确立西班牙为奉贤海湾代表风格突围第二步：树立珊瑚湾为真正西班牙代言借力打力竞争项目对风格的诉求和宣扬亦能为我所用
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项目突围:温暖的西班牙，不卖风格卖生活
项目突围:温暖的西班牙，不卖风格卖生活
价格突围：超高性价比，附加值独具唯一
比山、湖、江更美的，是上海的海西班牙风格代言着上海唯一的湾海别墅区
最能代表西班牙生活精髓的，是珊瑚湾
珊瑚湾具有的高性价比，不只是价格优势，更是提供额外附加值，使物超所值
满足客户的深层感性需求，实现轻松理性置业
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蓝海
独辟蹊径，破题立意，呈现别样珊瑚湾
1
突围！突围！突围！ 2009，我们要在上海成功突围！
板块突围——在全上海，客户为什么选择奉贤海湾板块，而不是淀山湖、佘山？区域突围——在奉贤海湾，为什么爱上西班牙，而不是普罗旺斯或者地中海？风格突围——同是西班牙风格，为什么选择珊瑚湾，而不是海湾新七天或其他？价格突围——同是150万，为什么选择珊瑚湾而不是同档的公寓或其他产品？
西班牙湾海联墅，内涵而秀的实用主义
• 产品之争不避其小，而呈之以精：精规划精细节精服务 • 品牌之争不避其静，而呈之以实：10年品牌产品巡展、作品鉴赏 • 价格不避其实，而呈之以综合性价比： 150万买下一片海 • 空间避开对比，而呈之以风格纯粹：原汁原味风情，别样西班牙
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项目突围:温暖的西班牙，不卖风格卖生活
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区域突围: 世界的湾海，唯一的西班牙（良性竞争、合力突围）

金丰易居---(海上海)

“海上海”，继承并创造金丰易居-上房销售引子北京的代理商和广告商至今想不通为什么美国人就是不肯随大流玩一把概念炒作北京的代理商和广告商至今更想不通为什么公园大道的代理权最终会鹿死上海人之手8年前的夏天，全球排名前20位的美国开发商汉斯公司悄然登陆北京，开始对这个远东地区的庞大市场进行广泛而系统化的研究，种种原因，包括十分强劲的经济发展势头，使这个纵横全球的地产巨人最终把其在亚洲的业务发祥地放在了北京，1995年，汉斯公司成为最先进入中国市场的西方房地产开发商之一。

经过8年蛰伏的汉斯公司，于无声处求发展，截止目前，已经在北京开发了三个大型项目，它们分别是代表着北京真正比肩国际顶尖标准、为世界500强的驻京CEO们所青睐的服务式公寓--万国公寓（EMBASSY HOUSE）；代表着北京真正符合国际顶尖标准、为微软、宝马、现代等国际500强品牌所选择进驻的盛世大厦（MILLENNIUM TOWER）；以及代表着北京真正接轨国际顶尖标准、为中外名人所争相选购的大型高尚住宅社区—公园大道（PARK AVENUE）。

尽管在租赁式物业、写字楼和大型高档住宅社区开发领域都取得了令人称羡的业绩；尽管有着在47年大企业发展史上有着纵横全球17个国家和地区的辉煌历程；尽管已经建造了包括13个500强企业总部在内的全球780余个项目；尽管已经在国际房地产、建筑和金融领域已经荣获了270余个全球大奖……有太多太多资源可以炫耀的汉斯，哪怕是在概念纷飞的北京，8年来从没有对其企业和产品作过主动的宣传和包装，其低调的程度实在让京城的代理商和广告商想不同，或许是因为国际级大品牌的特有矜持，或许因为先前汉斯在京开发建设的均为高档涉外服务公寓和超级写字楼项目，所以就自然而然地与近年来异常火爆的京城楼市保持着“井水不犯河水”的关系，或许只是因为汉斯公司在其他开发商都热衷于概念制造和包装宣传的时候把其所有的注意力都放在了高品质的设计、优良的地段选择和精细的工程施工之上了。

上海某住宅项目策划报告

企划篇营销策划像是一座桥，连着产品与消费者，但这座桥决不是“彩虹桥”，美丽却不可捉摸。

我们认为这座桥要架得准，架得好，就应该坚持策划来源于产品，高于产品；而同时传播策划更要以产品为基础。

目录：企划篇一、企划思路二、企划缘起三、品牌策略思考建议四、区域消费者心理权重比预测及分析五、目标客户成分及消费动机分析六、推广案名的缘起七、推广核心概念八、广告总精神九、上海某住宅项目企划思路、卖点收集及提炼流程图十、建材篇十一、导视策略篇十二、售楼处策略十三、样板房选择思路及策略十四、样板区策略“上海某住宅项目”——企划缘起思考流程图上海某住宅项目的营销策划操作，目的是通过我们的专业服务为发展商提供独到专业的市场分析和预估，以便让发展商能够在原有的基础上可以更好地把握整个房产市场；同时也希望通过我们专业的企划策略来帮助发展商树立企业和楼盘之间的品牌效应，进而为今后的发展打下良好的口碑；而环环相扣的前期工作为我们今后能够更好地为发展商服务做了坚实的铺垫工作，更希望发展商通过“上海某住宅项目”这一起点，为今后带来更加美好的发展前景。

在销售前所做的一系列准备工作，如市场分析、市场定位、价格定位等等对于今后的销售起着至关重要的评估作用，而所有一切的前期工作其最终目的都是为了楼盘在今后的实际销售当中能够创造良好的销售业绩。

三、品牌策略思考建议（一）品牌建立思考缘起目前，随着上海整体房产市场的开发逐渐趋于成熟，以及整体房产市场的竞争环境日益激烈，使得各路房产发展商越来越注重自身品牌的市场效应和推广力度，以便吸引到更多消费者的注意；同时现今购房者的购房行为也正在日趋理性化和理智化，因此房产商的品牌宣传就尤为显得重要。

而我们的目的就在于希望通过详尽专业的策划方式或推广手段来帮助发展商确立自身形象在房产市场及消费者心中的认知度，从而通过品牌的确立来促动自身项目的销售力度，并最终达到发展商预期的销售目的。

例：深圳万科集团自创业以来，始终坚持树立公司及品牌在房产市场的形象。

海上海(精品文档)

房地产业是上海国民经济发展的支柱产业之一,具有很强的产业综合性和关联性,对宏观经济的敏感度极高.近几年上海宏观经济健康的运行形势为本市房地产业提供了十分有利的发展契机. 源源不断的需求动力——国民经济持续快速增长源源不断的需求动力——国民经济持续快速增长 —— 90 年代以来,上海市 GDP 增长在稳定 11%—13%之间,高于全国平均增长水平 2—3 个百分点. 2003 年上海市实现国内生产总值(GDP)6250.81 亿元,按可比价格计算,比上年增长 11.8%,是上海市经济连续第 12 年保持两位数增长,也是自 1997 年以来 6 年中增长最快的一年. 2003 年上海市人均国内生产总值达到 46585 元,折合 5600 美元,较 2002 年增加 15%.区域经济呈现增速发展的趋势日益明显.
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1.1.2.
项目周边环境分析
周边环境项目南部飞虹路为一条小马路,周边聚集了一批代拆厂房及旧公房,路况有待改善. 项目北部辽源西路为一条机动车单行道,两边的建筑以老式公房为主,沿街有小型的便利店等生活商业配套. 项目西部大连西路为区域的主干道,路况良好,是通往虹口及浦东区域的必经之路.
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上实海上海项目
提案报告
策源商办事业部市场研究部
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0530海上海弘基休闲广场

工程西南角主入口沿大连路与飞虹路都没有公交车站，这影响了消费者导入及疏散。
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停车场出入口停车场出口
功能布局
政府规划办公地块位于整个地块的西南角，办公地块占据了整块地块全部的商业展示面。与商业人流的主导方向产生冲突。
商业街虽为南北贯穿，但主要形式为开放式街区，建筑以2-3层商业为主，商业街整体形象全部被三幢办公塔楼遮挡，在大连路任何角度只能看到工程办公局部塔楼及老式公房小区。这样设置完全终止了商业局部随机消费的可能性。
另外奥特莱斯丰富了其零售业态，但其整体品质较差。
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业态布局-主力店设置
工程两个主力店皆为原有功能改造。因其位于商业街的两端，无法依靠主力店人流提升商业街人气，商业街中段生意惨淡。
原海上剧院现为金逸影城
原海上展馆现为老刘野生大鱼坊
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• 工程区位 • 功能布局 • 建筑空间 • 业态布局 • 销售运营 • 工程小结
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建筑空间主要问题-3.建筑形态
商业死角众多，消费者在没有被有效的引导情况下，很难进入，无法形成有效人流。
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建筑空间主要问题-4.中心广场
中心广场设置在商业街的一边，很难发挥其积聚与发散人流的作用，外侧居民小区也会对广场活动的举办带来不确定因素。
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建筑空间主要问题-5.立面
立面设置过分追求新意，不适合商业经营需要，对后期维护保养要求也较高。
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工程运营-地面停车场改造
弘基进驻后对办公楼门前绿化进展改造，增加了地面提车位，同时这样设置可以带活办公楼沿大连路一侧底商，提升工程整体的租金收益。
现今，工程停车场为地面与地下相结合，办公与商业公用，停车位为800元/月，地面10元/小时，商家消费者停车5元/3小时。

【商业地产-PPT】易居-海南博鳌二期地产项目产品建议报告2007年-27PPT

近期调查的情况看，多数以中小户型为主的楼盘特别抢手和热销，即便是一些以中大户型为主的楼盘，其小户型部分就像肥膘中的瘦肉，早被订购一空。事实上，不管是面对岛内还是岛外购房者，中小户型总是最先卖掉的。也有专业人士把宜居中小户型誉为海南旅游地产的代表或海南房地产未来发展的方向。
©2006 年上海易居房地产研究院版权所有
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市场检测2—— 新建商品住房供求情况
截止至07年7月31日，结转可售面积 82.88 万m2，其中上年结转可售面积 57.03 万m2。1--7月批准预售商品住房 49.20 万m2，与上年同期相比增长 35.32 %；实际登记销售面积 65.72 万m2，与上年同期相比增长50.30 %（1— 7月产权式酒店销售7.71万m2，与上年同期相比增长 181% ;一线海景公寓、别墅销售面积 9.91 万m2，与上年同期相比增长342% ）。7月销售面积 7.24 万 m2，与上月相比增长17 %,占上年全年销售总量的 11 % 。
©2006 年上海易居房地产研究院版权所有
市场检测2
三亚——折射海南高端市场的镜子
经统计，三亚市2007年1-7月批准预售商品房 53.40 万m2，和去年同期相比增长32.37 %。其中商品住房 49.20 万m2, 5513 套。登记销售面积 67.94 万m2，和去年同期相比增长47.28 % ；其中商品住房 65.72 万m2, 7413 套（含产权式酒店销售 7.71 万m2,一线海景公寓、别墅销售 9.91 万 m2）,商业用房 2.05 万m2； 7月登记销售商品房 7.52 万m2，其中商品住房 7.24 万m2，共 786 套。
第一部分：原方案

“海上海”策划报告

“海上海”策划报告Calvin Klein教会我们如何使用水杯。

Tom Ford教会我们何谓高难度的性感。

Zoom教会我们用各种姿势拿笔。

Ludwig Mies Vander Roche教会我们如何将臀部安置在他的巴塞隆纳椅子上。

ACCA KAPPA教会我们肥皂应该有什么样的泡沫。

都市生活正如纽约之于伍迪．艾伦，上海之于张爱玲，都柏林之于乔艾斯，天空之城之于宫崎骏。

而最能体验[杨浦区下只角]文化的一种概念，名之为「混」。

〝海上海〞突破传统住区概念，颠覆人们对传统的〝下只角〞的评判，演绎新上海都市精神，制造上海居住文明中的〝精神文化新天地〞，确立一个清晰年代的精神！「海上海」项目概况"海上海"项目位于杨浦区大连路９２０号，建设用地面积约８．４8万平方米，西起大连路，北靠辽源西路，南至飞虹路，东接上海自行车厂，容积率２．４４左右，总建筑面积约２3万平方米，以商业街为轴线，分东西两块，3栋办公楼组团和7栋高层住宅组团，并配有幼儿园等配套设施。

第一部分：策略构建所存在的基础和因素一、项目特性分析1〕区域环境与交通：基地东部大连路过江隧道通车，直截了当接通浦东小陆家嘴的东方路；其南部是立即兴起的"北外滩"和"东外滩"；区内的"大学城"差不多启动,区域内高等院校和产业园区众多。

项目所在区域也是一片新兴的中高档住宅区，但缺乏大型的商业办公建筑，我们能够说是占据了该区域的商业空白区。

基地所在区域交通较为便利，有在建中的轨道交通4号线和十几条公交线路，以基地为中心，到周边几个要紧的商业圈都专门方便。

2〕区域大配套：项目周边目前临时还缺大型的商业配套设施，众多便民的日常生活配套较为完整，但多存在于新开发的楼盘商业裙房中，店面规模都较小，本项目的大型的商业街将为项目所处区域提供大型的商业设施配套，阻碍和辐射周边区域居民的消费，带动区域商业文化的进展。

上海“海上海”项目物业管理方案

理念篇□导言 1□海上海物业管理策划【一】Hi-SHANGHAI物管总体思路3●物管理念●总体构思●人力资源开发【二】Hi-SHANGHAI文化与商业的融合8●新文化地产理念延伸●文化与地产结合作用●物业管理之文化内涵塑造【三】Hi-SHANGHAI物管模式创举与实践15●集3种业态为一体的模式创立●根植与新文化地产，运用与物管实践●物业管理之文化塑造践行□导言“出土”于这几个关键词：杨浦、大连路、上海工具厂原址“起源”于这几个曾起过的名字：大连花园、情爱400、海上海“创立”于这几个关联的名称：上实发展、新文化地产、创意商居区从对多极生态的感知，胎孕于上实发展精神母体中的新文化地产理念终于发出新生命的第一声呤唱，它就是诞生于大连路老工业厂房地块上的全新的[海上海]新城。

[海上海]位于上海杨浦区与虹口区交汇处的大连路，建筑用地面积近八万平方米，总建筑面积为二十三万平方米，其中7幢住宅建筑面积为九万多平方米，3幢LOFT建筑面积为七万多平方米，商业面积近三万平方米。

[海上海]临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程――黄浦江两岸综合开发区域北外滩仅300米。

外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在“海上海”3公里范围左右。

从对多极生态的感知，胎孕于上实发展精神母体中的新文化地产理念终于发出新生命的第一声呤唱，它就是诞生于大连路老工业厂房地块上的全新的[海上海]新城。

□海上海物业管理策划【一】Hi-SHANGHAI物管总体思路●物管理念——秉承『海上海』的专业运营、统一管理之模式；『海上海新城』投资方充分考虑经营业主的长远投资，保障其利益。

投资商上海实业发展股份有限公司、发展商上海上实房地产有限公司，将聘请文化经营公司进行专业运营，统一管理及全程服务达到前所未有的投资方、发展方、经营者、业主、消费者、物业公司六方共赢。

物业管理公司作为专业化的服务机构，也将秉承[海上海]的“文化地产”运营模式之精髓，创新服务理念，创具特色与『海上海新城』内，各方共享共获收益财富。

中海上海住宅项目策划案例

目录前言市场分析产品定位有效客层划分模式销售主导策略价格定位及价格分期策略各阶段深化的市场推广策略代理公司市场组织及销售管理本案针对性运作流程公司简介合作基本方案附：项目团队主要人员介绍售楼处操作规范售楼处工作制度推案计划前言中海外在上海的历史是辉煌的。

西区和南区的战无不胜是其信心的源泉，但是这一次，中海面临的是一场空前严峻的考验，因为和平南苑项目和中海的其它项目有着巨大的差别。

一、超级大战场的竞争形势虹口区、杨浦区交接处的大连路是东区最大的战场之一，其中个案的销售竞争，尤其是价格竞争明显白热化。

区域传统“龙头老大”同济房产也不得不以低调价格的姿态出现，故本案的市场切入将是一个需要细致研究的问题。

二、在上海几乎最不接受高层的杨浦区造大高层这是一个观念改变的问题，发展商不能改变客户的观念，就只能被客户改变自己。

但是以往的个案都没有做好，和平一期最后的倾销，典型地说明了这一点。

从理论上讲，中海完全有实力去塑造区域观念，但实际上，对于这样一块极度陌生的土地，一个风云变幻的市场，中海会一帆风顺吗？三、80万／套的电梯公寓房几乎完全超出了这一区域的“法定”范围这样的客层较难由经验把握，或者说，这样的客层尚需引导，引导的范围涉及全市。

这就是本案主力总价面临的挑战，如果没有突破性的推广策略，前景并不乐观。

我们建议，这样特别的个案应该与专业代理商一起探索。

而选择代理商的条件将依次是代理杨浦个案经历、品牌个案经历、以及与大型发展商合作的经历等。

第一部分：市场分析一、杨浦区房产市场特点1、热点集中杨浦区借助黄兴绿地效应，使环外规模楼盘成为一大热点，并注入文化概念，吸引了杨浦环内、虹口、浦东、宝山等地客户，个别领先楼盘平均价格接近4800元/m2。

根据上海市房产交易中心成交数据，黄兴花园、文化佳园、文化花园、三湘世纪花城的成交均价都已突破4000元/ m2，其中文化佳园的成交均价高达4800元/ m2，是杨浦环外热销楼盘中房价最高的。

上海“海上海”商业公寓项目策划报告

上海“海上海”商业公寓项目策划报告一、楼盘概况“海上海”项目位于杨浦区大连路920号，西起大连路，北靠辽源西路，南至飞虹路，东接上海自行车厂地块。

大连路隧道二○○三年九月通车，直接接通浦东小陆家嘴的东方路；其南部是即将兴起的“北外滩”和“东外滩”；上海市区内的“大学城”规划在杨浦，并且已经启动。

二、项目规划创意定位“海上海”——创意商住区，具有鲜明的文化主题、明确的艺术审美风格、浓郁的文化艺术氛围、不断发生的故事和文化事件并不断创新等特征，引导和塑造一种新的生活方式，让城市更美丽,让生活更美好。

“海上海”项目定位为中高档社区，建设用地面积约8.49万平方米，容积率2.44左右，总建筑面积约23万平方米。

创意商业街是“海上海”灵魂的载体，它的主题定位是成为一条体现上海城市精神的魅力场，成为一个展示文化原创活力的竞技园。

以商业街为轴线，分东西两块。

紧邻大连路的地段用来作创意商居，内部房型采用独创性的变化空间，与“海上海”提倡的全新的生活方式相呼应。

整体建筑形态充满生命力的动感和张力，放眼望去，空间形态充满原创设计的无穷魅力。

商业街东侧将做成品质最好的高档居住区，全部采用精装修。

三、项目创意实录1、一个价值核心，一幅闪光的座右铭：让生活更加美好！让生命更具价值！用上实发展参与人类文化复兴的恢宏抱负和企业文化传承，打造上实发展卓越、创新、诚信、恒久的独特品牌。

2、敲响新文化地产的钟声，让“海上海”成为新文化地产的经典之作。

新文化地产所表现和演绎的是地缘或者广域的传统文化、或者当代文化的特质，并通过对新生活方式的创造来表达对海上海项目的独特理解。

3、海上海项目的灵魂是原创追求，原创是活力和永恒的唯一保证。

通过海上海文化休闲街（魔方大道）、海上海创意LOFT以及海上海创意居三项原创性作品，确立自身的价值体系，实现对传统商业地产和住宅形态的本质性超越。

4、海上海创意商业街从建筑艺术形态到街区商业定位，都具有鲜明的“新建筑、新财富、新生活”特点。

上海市海上海

639 627 128 449 709 475 286 625 243 552 625 456 1029 556 933 308 372 10291
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项目定位——新兴时尚休闲的聚集地消费层次和消费能力较其他同类型项目高商业、办公、住宅的完美结合
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绝对保密
商业定位准确，业态搭配合理以餐饮、休闲娱乐为主经营模式灵活、多样
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绝对保密
六、项目总结
6.1 项目优势
项目独创性——项目在本市较少的直接新建商业步行街的案例，其作为办公的独特配套。
商业街位于内街，以步行街的形式处于住宅与办公楼之间。但从其商业情况来看，其主要服务的对象是商务人群及时上消费者，以中高档餐饮（包括茶餐厅、咖啡吧、商务餐饮等）为主。但项目周边办公物业较少，其商业街主要的客户群便是项目内自身 7 万平方米的办公人群，致使消费人群较少。
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绝对保密
五、营销分析
3 4 5
辽源西路辽源西路
出租小吃
45 16 30
5200 2500 2400
3.8 5.2 2.7
飞虹路飞虹支烧烤路
9
绝对保密

项目周边商铺租金相差较大，靠近本案附近商业租金在 3.5~5.2 之间，位于大连路面积较大的商铺为 3.6 元 /平方米 /日。

项目租金水平明显高于周边商业产品的整体租金水平。项目为内街产品且面积均在 100 平方米以上的两层，其 5 元 /平方米 /日的平均租金水平相比周边中大面积的商铺有 32%~39%的增值。
6.2 项目劣势
商业有竞争，项目位于两大重要商圈之内，对其商业具有明显的排挤性，商业面积无法做大。

易居中国出品会所项目分析报告_页

会所项目分析报告一、综述在本报告中我们对上海市的高价楼盘的会所进行市场分析，主要集中在浦东、静安、卢湾、黄浦、长宁、徐汇、虹口、闵行这些区域，分析内容主要包括会所经营方式、户均会所面积分析、会所运作方式、会所功能模块分析等几部分。

另外根据会所所属的楼盘的不同档次分为顶级楼盘的会所、高档楼盘的会所以及普通楼盘的会所，因此本报告中所研究的部分都将根据这三大板块来分别讨论。

说明：顶级楼盘被定义为豪宅，在此我们选择的是销售均价在每平方米3万元以上的楼盘，如汤臣一品、盛大金磐、中凯城市之光、翠湖天地、华府天地等，一共11个楼盘。

高档楼盘的销售均价介于2万-3万元每平方米，如江临天下、世贸滨江花园、静安枫景、淡水湾花园等，共28个楼盘。

剩下的61个为普通楼盘，销售均价低于2万元每平方米。

（此处销售均价为2007年3月销售价格，清盘楼盘的销售均价为网上最新二手房成交价格。

）二、会所经营方式对于不同档次的会所，其经营方式及会所的对外开放程度有较大的差别。

（一）顶级楼盘的会所——顶级豪宅所附带的会所，几乎仅仅面向业主，设施配备比较全面，大部分由物业或开发商在管理经营。

顶级豪宅所附带的私人会所，一般仅提供给业主使用。

这些会所除了占地面积较大这一特征以外，所配置的项目可谓品种齐全，从室内外游泳池、网球场、高尔夫球场到健身房、桑拿、SPA中心应有俱全，甚至有些会所还有较大的中心休闲花园。

在会所经营方式方面，闵行区的西郊庄园社区的会所由西郊庄园英伦酒店管理公司经营，酒店性质决定了该会所的餐饮和住宿这两个营业项目对外开放，但该会所的其他经营项目仍是谢绝非住客的使用。

除此之外，属于顶级楼盘的这些会所一般都是仅对业主开放。

由于仅对业主开放这一限制，从而使得业主在使用会所各项功能时更加自由与宽裕，加之顶级会所所属的楼盘价格相对偏高，因此，在享受顶级服务的同时所付的会费以及物业管理费也是相当高昂的。

在已经确定运营公司的10个顶级会所当中，主要是由开发商旗下的物业管理公司或是由开发商直接经营管理的，这部分占到80%，这要求开发商自身实力较为雄厚，带来的好处则是便于统一管理。