目的地型商业模式研究

名称 合家欢儿 童购物街 潮流生活 广场 美食娱乐 购物街 运动休闲 餐饮街 总计 主力面积区间 （㎡） 10-29 30-49 219-461 25-39 40-50 30-49 50-69 20-39 40-59 10-461 间数 46 22 17 6 6 2 7 9 8 —— 所占比例 31% 15% 11% 4% 4% 1% 5% 6% 5% —— 所占比 重 63% 总计 （间） 96
案例一(2)
项目规划：
昆明光辉城市——招商引入沃尔玛，利用主力店效应来提升商 业价值，在非传统商业区实现商业高溢价
项目总建面16万平米，其中中商业部分面积3.5万平米。 地上商业面积2.2万平米，价格在20000元/平米 项目引入沃尔玛超市，为地下超市，作为主力店。面 积为1.3万平米，租金20元/平米〃月 周边小区底商8000－10000元/平米 光辉城市商业部分为围合式，分为合家欢儿童购物街、 美食娱乐购物街、潮流生活广场、休闲养生运动街和中 央商业娱乐广场五大特色商业区域划分
项目概况：
占地8.49万平米 总建面23.4万平米 陆家嘴 容积率2.5 绿化率35.2％ 商业街2万平米、地上1～3层，
案例3(2)
上海海上海——独有的文化建筑以及特色经营氛围驱动给海上 海带来了差异化的竞争优势
海上剧场 混凝土院
金属院
玻璃院 海上讲堂 红砖院 木院 海上会所
项目规划：
海上海整体规划形成公建与住宅独立分 区，中间由特色商街形成过渡与区隔。 长400米的商业街以原创精神为主题， 以五行为构思，它按不同的建筑材质分 为混凝土、金属、玻璃、红砖、木质 5 个不同的区域。 同时对一些原有的特 色小品、建筑做了保留。
案例总结
通过核心驱动力，使项目在非城市传统成熟商业区，聚集人 气，提高商业价值
项目概况
占地面积：80亩 容积率：2.2 楼面地价：2800元/平米 项目均价：4800－5000元/平米 周边房价：4500元/平米 本项目为2007年昆明市地王
昆明市主要有两大核心商圈金马碧击商圈和小西门商圈 其中金马碧击商圈为城市高端消费区；小西门商圈为中低 端消费区 项目所在区位位于官南中心区域，在十字长街和广福路之 间，非城市传统商圈，距离两大核心商圈7－8公里左右
研究案例 案例总结
项目位于昆明市官南中心区域，远离城市核心区域，
核心驱动
主力店驱动
昆明光辉城市
非城市传统成熟商业区
招商引入沃尔玛，利用主力店效应来提升商业价值，
在非传统商业区实现商业高溢价
项目位于青岛市城阳区，远离城市主城区，非城市
娱乐功能驱动
青岛宝龙MALL
传统成熟商业区
通过引入宝龙乐园，运用娱乐功能驱动为宝龙城市
16பைடு நூலகம்12 26 150
案例二(1)
项目区位：
宝龙城市广场——项目位于青岛市城阳区，远离城市主城区 ，非城市传统成熟商业区
城阳是进出青岛市区的北大门，距青岛市区中心35公 里，项目距离流亭国际机场5分钟车程，客流量极大， 为项目提供了大量稳定的高端客户源。 项目概况： 宝龙城市广场由宝龙集团投资25亿元打造的游乐主体 MALL，总占地面积32万平方米，总建筑面积70万㎡， 由50万㎡国际时尚体验MALL以及20万㎡国际社区组 成，集购物、美食、旅游、文化、酒店、休闲、娱乐、 运动、居住、商务十大主题功能于一体。
小结：
项目住宅物业用接近成本的零利润价格出售， 快速回现；而利润贡献则主要来源于商业部分 光辉城市由单纯住宅开发瞬时获利，转向综合 城市功能建设的长期回报设计 主力店沃尔玛超市的引入，带动了项目自身地 上商业的价值，及周边项目的商业价值，在非传 统商业区实现商业高溢价
11% 9% 17% 100%
城阳
青岛主城区
案例二(2)
整体规划与定位：
宝龙城市广场——通过引入宝龙乐园，运用娱乐功能驱动为宝 龙城市广场承担了持续聚集人气的作用
生活 超市 宝龙 乐园 休憩 广场 百 货 精品 建材
宝龙城市广场在商业规划方面分别引进康城百货、乐购 生活超市、数码电器、精品建材四大业态，每个楼层均 设置不同的消费主题，次主力店穿插期间，营业场所和 公共空间交融一体。 宝龙城市广场的定位是以旅游为核心功能，集游乐、娱 乐、购物、美食、运动、休闲、商务、文化、酒店、办 公等10中功能于一体，在经营内容上涵盖了大型百货、 超市、品牌专卖店、主题街区、专业市场、影院、美食 广场、五星级酒店、休闲娱乐中心以及汽车4S店等。
广场承担了持续聚集人气的作用
项目位于杨浦区大连路，非城市成熟商业区
特色经营氛围营造驱动
上海海上海
独有的文化建筑以及特色经营氛围驱动给海上海带
来了差异化的竞争优势
惊险刺激的“激流勇进”
住宅 区
数码 电器
酒店式 公寓
五星级 酒店
酒店式 公寓
宝龙乐园沙盘
情景体验
海盗船
双层旋转木马和过山车
案例3(1)
项目区位：
上海海上海——项目位于杨浦区大连路，非城市成熟商业区
海上海位于杨浦区大连路， 临近北外滩和东外滩； 距离陆家嘴五分钟车程； 物业形式：写字楼、特色商业街、高层 住宅
青岛宝龙 MALL
娱乐体验 前期需要一定的资金投入 非常成熟的核心商业区
可实现性？
物业增值?
特色经营氛围营 造驱动
上海海上海
大规模的青年人群为消费客群 易于分割销售
区域价值?
案例一(1)
昆明光辉城市——项目位于昆明市官南中心区域，远离城市核 心区域，非城市传统成熟商业区
小西门商圈 金马碧击商圈
目的地型商业模式研究
项目来源：太原理得工贸项目
分享人：崔崇彦、郑同柱、马妍、张星辰、田巍、程学远
模式选取
对非成熟商业区，驱动人气聚集的目的地型商业模式进行研究， 寻求本案商业的解决模式
核心驱动 主力店驱动
研究案例
昆明光辉城市
适用性广
适用性
本案匹配度
消费需求？
需要区域内一定的人口容量支撑
娱乐功能驱动