浅谈个人住房贷款风险及对策

浅析个人住房贷款风险及对策

随着中国经济的快速发展，中国房地产市场化、货币化的程度不断加深，大力发展个人住房贷款已经成为中国房地产市场的催化剂，也是人们提高生活水平的重要手段。个人住房贷款在目前阶段相对风险小，业务发展成本较低，经管成本较低，能够较快扩大银行在市民中的影响力，可以带来附加业务，比如每个月你都需要到某银行办理按揭月供，长期的下来，相因的你在那里把水电费、电话费、煤气费、有线电视费等一并交掉啦，可能手头比较富裕把个人的储蓄存款也存在那里啦。因此各家商业银行都加大了对个人住房贷款支持力度，对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当作一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统出现危机，这在美国的20世纪80年代和日本的20世纪90年代都出现过类似的情况。

据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。

一、个人住房贷款的含义及系统性风险

个人住房贷款是由银行、房地产开发公司（开发商）和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部分由银行提供贷款。个人住房按揭涉及银行、开发商、购房人三方，它在开发商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能帮助开发商尤其是中小开发商渡过难以筹集大量资金以应付高昂地价和建设费用的困境，又能帮助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的困难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。因此，自个人住房贷款产生之日起，就大受三方欢迎并不断发展完善。其具体做法为：开发商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出楼花（期房）或现房，购房人向开发商订购期房或现房，交付一定比例的首期购房款（一般不超过购房总价款的30%），之后向与开发商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房贷款。根据前述定义，个人住房贷款最显著的法律特征是：它涉及二个合同、三方当事人，二个合同是指购房合同和个人住房按揭贷款合同，三方当事人是指开发商、购房人和银行。

个人住房贷款分为现房贷款和期房贷款两种。

1.现房贷款风险的防范要点

(1)对个人住房现房贷款个人身份的准确认定：按照规定,办理个人住房现房贷款的贷款人需要提供个人身份证、军官证,外籍人士需要提供护照、签证,经办人员要对申请人提供的证件仔细查验,对无法辨别真伪的要到权威部门进行鉴定，但在实际工作中,经办

人员往往忽视这一环节的重要性，例如,丹东农行某支行在办理一笔住房现房贷款过程中,由于对申请人刘某提供的证件查验不细,借款人用假身份证、户口簿办理了30万元贷款,贷款保证单位为市置业担保公司,后借款人因为贩毒被捕,房屋被公安部门查封，银行要求保证单位履行保证责任时,保证单位提出借款人姓名、身份都是假的,故合同不成立,银行也要承担三分之一责任，这是一起典型的由于经办人员操作失误引发的贷款风险。

(2)准确确定借款人的收入：收入是贷款偿还的第一来源,收入证明是银行判断借款人还款能力的重要依据，在办理个人住房贷款业务时,借款人必须提供有效的收入证明,并加盖单位人事部门公章,收入金额要大小写同时写清，同时还要对贷款人收入证明的真实性，可靠性进行严格的审查,并结合借款人学历、职务、职称、年龄等因素，综合判断借款人还款能力，对于个体经营者、私营业主、有限责任公司合伙人等,不能仅凭个人开具的收入证明判断其还款能力,因为其个人收入完全取决于企业经营状况,必须要求其提供有关资产证明、银行对账单、财务报表、税单证明等,更为重要的是,要通过实地调查等方式,了解其实际的经营情况和真实财务状况,全面分析其还款能力。

(3)交易行为的真实性审查：交易行为是个人住房贷款的前提,其真实性直接关系贷款的风险程度。个人住房贷款中存在的诸多假按揭贷款,是个人住房贷款操作风险的重灾区，假按揭贷款是售房人和购房人为获得现金流而共同采取的一种虚假房屋交易行为。假按揭贷款一般具有三个特征:一是交易双方为关系人。二手房交易出售方出于财产安全考虑,往往选择家庭成员或直系亲属人作为房

屋的购买方,而一手房其交易对象主要是开发商及其亲属、内部职工、施工企业职工、建筑材料供应商等,这些人都与开发企业有共同的利益关系,往往是联手骗取贷款。二是交易价格偏高，借款人为了获取更多的贷款,交易双方通常编造高出同类物业的价格,并以此向银行申请贷款。三是一手房按揭贷款办理时间集中,开发企业在某一时段需要大量资金时通常会安排一些人办理假按揭贷款。具有上述特征的其中一项发生假按揭的可能性极大,如果同时具备上述特征,基本上可以断定是假按揭,就应拒绝贷款,并对开发企业提出警告。

(4)及时办理贷款担保及划款扣款授权手续：鉴于个人住房不良贷款许多都是由于假担保手续造成的,因此,银行在贷款的发放阶段要及时办理贷款担保手续,并由信贷人员亲自办理,不能由客户或开发企业代办；同时,还要求客户签订《划款扣款授权书》,以避免在贷款的划款和贷款偿还阶段产生法律纠纷。

(5)做好贷款资料的归档工作：银行应该在贷款发放后的十个工作日内完成贷款业务资料的复查和清理,重点检查业务资料的完整性和有效性,对业务资料进行分类整理,合理编排顺序,装订成册,填写档案案卷封面,并移交给档案经管员保管。

(6)加强贷后经管工作：银行贷后经管的重点是日常经管,要对所有的贷款户按月监测偿还情况,发现有不按期还款的要及时催收,贷款超过3个月未偿还的要在风险预警的同时视情况对借款人违约行为提出催收措施或强制清收贷款。

2.期房贷款系统性风险的防范要点

按照规定,银行为购房人办理的期房按揭贷款必须满足银行

规定的按揭条件:开发单位取得了商品房预售许可证,并且高层住宅封顶，多层住宅完成总投资三分之二，这种贷款一般由开发商提供阶段性担保,等到房屋验收合格,购房人办理了正式抵押登记后,开发单位担保责任才能解除，期房按揭贷款,购房人购买的是一种期货,只能办理预备案登记,因此除了具有上述现房贷款的风险外,还具有自身的风险点。

(1)注重对开发商经济实力的审查。由于个人住房期房贷款需要开发商提供阶段性担保,如果开发商实力不济,或规模铺得过大,超出了企业自身承受的范围,造成资金紧张,其结果很可能使工程不能按期完工,使开发商和购房者之间产生纠纷,部分购房者可能要求退房,或提出偿还贷款利息,造成开发企业资金更为紧张,影响银行贷款的偿还；另一种结果是工程烂尾,其中既有开发贷款,也有银行的按揭贷款,开发商已经人去楼空,除了烂尾工程外,基本上没有可执行财产,贷款风险凸现。

要避免出现上述后果,银行对于个人住房期房贷款业务,除了对开发企业的工程手续进行查验外,还需要对开发单位的财务状况、经营状况、工程资金需求情况、工程资金来源,特别是自有资金情况进行分析,在确保工程手续齐全,自有资金比例充足,其他资金来源真实可靠的情况下才能办理按揭贷款。按揭贷款发放后,更要严密监视企业资金使用,确保按揭贷款能全部用于工程,保证工程顺利实施。

(2)开发工程完工且满足了办理房屋产权条件后,及时将预备案登记转办为正式的抵押登记。实际工作中,产权部门一般要求在房屋竣工3个月内办理产权,但在什么时候办理产权对购房人没有