物权法的理解与适用
物权法的解析
物权法的解析（一）物权法的基本原则1．基本经济制度与社会主义市场经济原则物权法第三条规定：“国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
”中国特色社会主义物权制度是由社会主义基本经济制度决定的，制定中国特色社会主义物权法，必须全面准确地体现社会主义基本经济制度，这一基本原则作为物权法的核心，贯穿并体现在整部物权法的始终。
2．平等保护国家、集体和私人的物权原则平等保护不是说不同所有制经济在国民经济中的地位和作用是相同的。
依据宪法规定，公有制经济是主体，国有经济是主导力量，非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分，他们在国民经济中的地位和作用是不同的。
这主要体现在国家宏观调控、公共资源配置、市场准入等方面，在关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域，必须确保国有经济的控制力，而这些是由经济法、行政法予以规定的。
3．物权法定原则物权的种类和内涵要由法律规定。
物权法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。
”具体包括两个方面：（1）物权的种类必须要由法律规定。
任何行政法规、司法解释都不能创设物权。
当事人的合同不能自由创设物权，也就是说在法律没有明确规定哪一种权利是物权的情况下，当事人不能通过合同约定这一种权利是物权，因为物权种类必须法定，如果当时约定的类型不符合法律规定的物权类型，它不能产生物权的效力，是不受保护的。
（2）物权法规定的物权内容必须法定，这可以从两个方面考虑：一是物权的基本权能必须由法律规定，当事人不能自由创设；二是必须遵守法律在物权法中对物权禁止性的规定。
法律明确规定当事人不能约定债务人一旦不履行债务，债权人不通过拍卖、变卖的程序就将抵押的东西全部拿走，这是被禁止的。
4．物权公示原则物权必须公示，物权公示原则是指物权的享有和变动必须以一种可取信于社会公众的外部方式表现出来，将物权设定、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道。
“首先满足业主的需要”的规范意义——《物权法》第74条第1款的理解与适用
“首先满足业主的需要”的规范意义——《物权法》第74条第1款的理解与适用关键词: 法律规范/授权第三人规范/相对无效/首先满足业主的需要内容提要: 《物权法》第74条第1款在性质上属于授权第三人规范，建设单位违反该款的规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主应当有权向人民法院申请撤销该合同，该撤销权并应在1年内行使。
“首先满足业主需要”应理解为在时间上首先满足购买住宅及经营性用房的业主的现实需要。
一、问题的提出《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
”这一规定主要是针对“现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放”的现象而对车位、车库的流转所作的必要的限制，在一定程度上体现了法律对市场的干预。
其理论基础在于车位、车库本身是业主实现其区分所有权的重要辅助设施，在性质上属于小区的配套设施，在功能上应以满足业主需要有前提。
具体操作上，开发商可能会向业主发出要求其在一定期间内决定是否购买车位、车库，也可能在签订购房合同时对此作出明确约定。
这一规定界定模糊，缺乏可操作性，但也并非有学者指出的那样“由于第2款的规定，使第1款的规定徒有虚名，难以发挥作用”。
“首先满足业主需要”究竟属于什么性质的规范？怎样才算是“首先满足业主需要”？开发商不首先满足业主的需要而将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库出卖给业主之外的第三人，其效力如何认定？所有这些均值研究。
本文不揣浅薄，就《物权法》第74条第1款的理解与适用问题及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的相关问题一陈管见，以求教于同仁。
二、“首先满足业主的需要”的规范性质建设单位如违反本款规定，将车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，其效力如何认定?这涉及《物权法》第74条第1款所定“首先满足业主的需要”的规范性质的界定。
江平《物权法》理论与实践整理
一、宪法理念和民法理念的冲突法人和自然人，没有国家、集体和个人。
一个非法人单位能不能登记注册所有权。
集体不等于法人，自然人与私人。
私人、个人、自然人也不是一个概念。
合法与非法理念的冲突，保护私人的合法财产。
合法：推定为合法，这岂不是为侵占国家财产做合法铺垫？刑法中说不清来源即推定有罪。
无权占有是非法，只没有法律的泉源，而一般非法只的是非法手段获得的。
第五章无权占有，法律上讲的无权占有讲的非法，讲得是没有法律的权源。
没有合法权源的保护不等于保护以非法手段获得。
理论上的理解：土地权利的稳定性和流通性，以土地为核心的不动产的产权。
立法中核心的问题土地的权利是保持稳定还是适应市场经济的需要保持流通性。
流通性的标志是什么。
物权法没有写明什么可以流通，哪些是限制流通，哪些是禁止流通。
所以我们看到我们讲的流通主要讲的是三点：转让、出租、抵押。
凡是土地使用权、房屋所有权。
保持现状、保持稳定。
物权法在担保问题上，大陆法思维和英美法思维的冲突，把《担保法》中三中物上抵押都写进了物权法中，此外引进的浮动抵押制度，丰富了动产抵押的，把成品、半成品甚至应收账款等都写进来了。
吸收的是英美法的制度。
我们要在这四种理念和思维的冲突上来把握物权法。
1、宪法理念和民法理念主要是把握民事主体的问题。
2、财产的合法和非法重点把握的是民法概念的冲突。
3、流通思维和稳定思维的冲突。
4、大陆法的思维和英美法系的冲突。
第二、防止物权法的三种误读：第一：物权是完全新的概念。
民法通则物权是禁区，物权是新的，物权法是新的。
至少有五部部门法对物权有相关规定。
《民法通则》有关于土地的权利；《农村土地承包经营法》有关农村土地承包经营权的规定；《土地管理法》涉及土地的一些制度和集体土地制度；《城市房地产管理法》有关房屋土地有关问题的规定；《担保法》涉及三种物上担保。
物权法有没有溯及力，要看过去的法律有没有什么关系：过去有的现在又写进来了；建设用地使用权等；过去有的现在改了；新写进来了；因此溯及力涉及原单行法，正在审理的案件看最高法的解释。
最高人民法院物权法司法解释(一)条文理解与适用指南
内容摘要
本书针对最新公布的物权法司法解释一，第一部分对司法解释22条进行了逐条解读，第二部分收编整理了物 权法解释一相关的具有参考价值的典型案例，本书对法官、律师及法务人员、社会大众等均具有较好的参考指导 作用。
目录分析
最高人民法院关于适 用《中华人民共和国 物权法》若干问题的
解释(一)
附录
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第一编总则 第二编所有权
第四编担保物权
第三编用益物权
第五编占有
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最高人民法院物权法司法解释（一） 条文理解与适用指南
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2024年物权法学习心得体会范本(2篇)
2024年物权法学习心得体会范本物权法是我国法律体系中的一部重要法律，对于维护社会秩序和保障公民合法权益具有重要作用。
我在学习物权法的过程中获得了很多的收获和体会。
首先，在学习物权法的过程中，我深刻认识到物权作为一种法律关系，是人与物之间相互关系的一种法律规范，它规定了人们对物的所有权、使用权和收益权等权利，同时也规定了人们应当遵守的义务。
物权法的学习使我明确了合法的所有权和合法的使用权的关系，更加明白了在物权关系中要遵循的原则和规则。
其次，通过学习物权法，我了解到物权法的适用范围非常广泛，涉及到的领域也非常广泛。
物权法不仅适用于自然人和法人的所有权，还适用于个体工商户、事业单位等不同主体的使用权和收益权。
在学习中，我深刻认识到了物权法对我国经济社会发展和社会治理的重要意义。
另外，在学习物权法的过程中，我了解到物权的保护是法律的任务之一。
法律通过明确规定权利和义务，制定规则和制度，为所有权和使用权的保护提供了法律支持。
学习物权法使我认识到，物权法的重要任务是保护所有权和使用权的合法权益，防止侵权行为的发生，并通过特定的救济制度和程序来保护被侵权人的权益。
与此同时，在学习物权法的过程中，我也留意到了物权法的发展趋势和亟需解决的问题。
随着社会经济的不断发展和人们对权益保护需求的不断增加，物权法也需要与时俱进，不断完善和深化。
在学习中，我注意到目前我国物权法仍然存在一些问题，比如对集体土地所有权的规定较为模糊，对知识产权的保护仍然不完善等。
因此，我认为在未来的物权法发展中，要进一步提高法律规定的精细化程度，强化对物权主体的保护，完善物权法规则的执行机制和制度。
再者，在学习物权法的过程中，我也认识到了法律人的责任和角色。
作为一名法律从业者或法律学生，我们应当深入了解物权法的基本原理和规则，掌握物权法的基本知识和基本技能，具备良好的法律素养和法律意识。
在学习中，我体会到了作为一名法律人，要具备扎实的学习基础，全面了解法律的发展动态，并能够将法律知识与实际案例相结合，从而更好地为社会服务，为人民群众提供有效的法律保障。
民法典物权编解释二
民法典物权编解释二民法典物权编是我国民法典的重要组成部分，其中解释二对物权的相关问题进行了详细的阐述和解释。
本文将针对解释二中的主要内容进行深入分析，以期对读者对物权法的理解和适用有所帮助。
解释二首先对物权的定义进行了明确的界定。
根据解释二的规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他性的权利。
物权的特点在于权利人对物的支配权和排他权，这使得权利人能够对物进行占有、使用、收益和处分。
在解释二中，物权的取得是一个重要的问题。
解释二规定了物权的合法取得方式，包括原始取得、继续取得和转移取得。
其中，原始取得是指物权的最初形成，继续取得是指权利人对物权的再次获得，而转移取得则是权利人将物权转让给他人。
解释二明确了这些取得方式的法律规定和程序要求，为权利人和第三人的权益保护提供了明确的法律依据。
解释二还对物权的保护和限制进行了详细的规定。
物权的保护是法律的基本原则之一，而对物权的限制则是为了保护社会公共利益和他人的合法权益。
解释二对物权的保护范围和限制条件进行了明确规定，并提出了相应的救济措施和补偿方式，以确保权利人的合法权益不受侵害。
此外，解释二还对物权的转让和消灭进行了详细的规定。
物权的转让是指权利人将物权转让给他人，而物权的消灭则是指物权的终止和失效。
解释二明确了物权转让的方式和条件，以及物权消灭的情形和效力。
这为权利人和第三人的权益保护提供了明确的法律依据。
最后，解释二还对物权的其他相关问题进行了规定，如物权的限定和物权的保留。
物权的限定是指权利人对物权的某些权利进行限制，物权的保留是指权利人在转让物权时保留一定的权利。
解释二对这些问题的规定和解释，为权利人和第三人的权益保护提供了指导和保障。
综上所述，解释二对物权的相关问题进行了详细的阐述和解释。
通过对解释二的深入分析，我们可以更好地理解和适用我国民法典物权编的相关规定，保护权利人和第三人的合法权益。
同时，我们也要深入学习和研究物权法的相关理论和实践，不断完善和发展我国的物权法制，促进社会公正和法治进程的不断推进。
优秀范文：《物权法》学习心得体会4篇
优秀范文：《物权法》学习心得体会优秀范文：《物权法》学习心得体会精选4篇（一）学习《物权法》这门课程，对于我来说是一次非常宝贵的学习机会。
通过学习，我深刻体会到物权法在现代社会中的重要性和广泛适用性。
以下是我的一些学习心得体会。
首先，我意识到物权法是现代法律体系中的基石之一。
物权法作为民法的重要组成部分，包含了人们在物质世界中的各种权益关系。
它规定了财产的归属、使用、收益和处分等方面的权利和义务，为保护人们的财产权提供了法律保障。
其次，物权法的适用范围广泛。
无论是个人还是法人，无论是公民还是非公民，都涉及到物权法的适用。
无论是房屋、土地、车辆等固体财产，还是知识产权、股权等无形财产，都要受到物权法的保护和规范。
这使得物权法成为了现代社会中最为重要和广泛适用的法律之一。
再次，物权法在维护社会秩序和保护公平正义方面发挥着重要作用。
物权法规定了财产的交易和转让规则，保护买卖双方的利益，并规定了对不正当侵占行为的惩罚和救济措施。
它通过制定明确的法律规则，维护了社会经济秩序，促进了社会的稳定发展。
最后，学习物权法使我意识到保护和维护自己的权益是每个人的责任。
作为公民，我们要了解和遵守物权法的规定，保护自己的财产权益，并积极履行相应的义务。
同时，我们也要尊重他人的财产权益，遵守契约精神，与他人和平共处，共同推动社会的繁荣和进步。
通过学习《物权法》，我不仅对法律的基本理论和实践操作有了更深入的认识，而且对自己作为一个公民应该如何履行自己的责任也有了更清晰的认识。
我相信，在今后的学习和实践中，我将更加自觉地遵守法律，保护自己和他人的权益，为构建一个和谐稳定的社会环境贡献自己的一份力量。
优秀范文：《物权法》学习心得体会精选4篇（二）在《登顶之舞》这本书中，作者通过描写主人公李思的成长故事，告诉我们只要有毅力和勇气，就能超越自我，达到成功的巅峰。
这本书让我受益匪浅，我从中学到了许多宝贵的人生经验和学习心得。
首先，这本书教会了我坚持不懈的重要性。
《物权法》第九十九条的理解与适用
２０１９年６月 山西省政法管理干部学院学报 Ｊｕｎ．，２０１９ 第３２卷 第２期 ＪｏｕｒｎａｌｏｆＳｈａｎｘｉＰｏｌｉｔｉｃｓａｎｄＬａｗＩｎｓｔｉｔｕｔｅｆｏｒＡｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｏｒｓ Ｖｏｌ．３２ Ｎｏ．２【民商法研讨】收稿日期：２０１９－０３－１５作者简介：杨一帆（１９９３－），女，河南郑州人，中央财经大学法学院２０１７级硕士研究生，研究方向：经济法。
《物权法》第九十九条的理解与适用杨一帆（中央财经大学法学院，北京１０００８１）〔摘 要〕 《物权法》第九十九条对共有物分割请求权的适用条件进行了规定，意在解决该权利在有约定和没有约定或约定不明时该如何适用的问题。
但该条对于共有物分割请求权的性质并没有明确的说明，因该权利而产生的诉讼性质也颇有争议。
同时，该条对于“重大理由”的规定虽然可以应对实践中出现的例外情况，由于没有相应的司法解释相配套，司法实践中法官具有较大的自由裁量权。
关于共有人承担的责任存在一定争议，无法很好地保护共有人的所有权，仍需进一步完善。
〔关键词〕 物权法；共有物分割请求权；共有物分割之诉〔中图分类号〕ＤＦ５２１ 〔文献标识码〕Ａ 〔文章编号〕１６７２－１５００（２０１９）０２－００４６－０４ 一、规范意旨《物权法》第九十九条是关于共有财产分割适用条件的规定，主要解决的问题是在什么情况下满足什么样的条件，共有人可以请求分割共有物：首先是共有人对共有财产的分割进行了限制性约定时，倘若共有人之间约定不得分割共有的财产，有重大理由出现时共有人能否请求分割共有财产；其次是在共有人没有对共有财产的分割进行约定或者约定不明时，对共有财产进行分割应该按照怎样的规则。
无论是按份共有还是共同共有，共有人都可以根据意思自治进行约定，但出现重大理由需要突破共有人之间约定的情况，双方对于不得分割共有物的约定并非具有绝对效力。
因为约定在性质上其实是共有人根据合意达成的合同，而合同本身都存在着解除的可能，［１］因此本条规定当事人仍然可以行使请求分割共有物的权利。
物权法解释的理解和适用是怎样的
物权法解释的理解和适用是怎样的物权法在我国内地是一部比较特殊的法律概念，因为物权在使用的过程当中，正常情况下肯定是具有绝对的排他性的。
生活中因为某件物品的权益归属问题发生了纠纷以后，通过物权法中的法条才能够更好的调整关于物品的真正归属权。
下面365小编给大家介绍一下，物权法解释的理解和适用是怎样的?物权法在我国内地是一部比较特殊的法律概念，因为物权在使用的过程当中，正常情况下肯定是具有绝对的排他性的。
生活中因为某件物品的权益归属问题发生了纠纷以后，通过物权法中的法条才能够更好的调整关于物品的真正归属权。
下面365小编给大家介绍一下，物权法解释的理解和适用是怎样的?▲物权法解释的理解和适用是怎样的?▲一、物权法司法解释一关联适用指引的特点是什么?首先，该司法解释准确地把握了立法者的立法精神、立法目的和意旨。
通过明确有关的规则，进一步贯彻、落实了《物权法》。
比如，该司法解释第2条规定不动产登记簿的效力，其仅具有权利正确性推定的效力。
如果当事人有证据证明真实的权利状况和不动产登记簿不一致，则可以推翻这个推定，这和《物权法》精神应该说是完全吻合的。
第二，应该说它填补了《物权法》的一些漏洞。
比如，善意取得制度中相对人善意的判断标准等。
其实《物权法》制定中围绕这些问题曾经有过讨论，但是考虑到这些问题已经很详细了，而且当时案例不是太多。
所以《物权法》就把这些问题回避了，没有做非常具体的规定。
实际上也是为了留待以后由司法解释作进一步的解释，这次司法解释也确实填补了部分空白。
第三，它进一步完善了相关的制度。
比如说关于优先购买权的行使问题。
这个问题在学理上一直有争议。
比如说什么是同等条件，它的适用范围等，其究竟是不是仅适用于有偿交易，这些问题，《物权法》规定得还是很不完善，这次解释把它做了一个比较好的完善。
《司法解释》第1条关于对物权归属的确认之诉的规定，实际上确定了两项规则。
第一项规则即不动产物权的争议应该作为民事案件受理。
物权法中房地一致原则的理解与适用
物权法中房地一致原则的理解与适用包俊冯晓华房地一致原则，也称房地产一致原则，指的是当转让、抵押房屋等建筑物的所有权时，其占用范围内的土地使用权也要一同转让抵押；当转让、抵押土地使用权时，其地上的房屋等建筑物所有权也要一同转让、抵押。
业界俗称“房随地走、地随房走”。
1990年5月19日颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第23、24、33条，1994年7月5日颁布的城市房地产管理法第三十一条均肯定了这一原则。
如今我国物权法又以第一百四十六条、第一百四十七条、第一百八十二条、第一百八十三条四个条文，再次以立法的形式肯定了这一原则，其目的是要求土地使用权的主体与地上建筑物及其他附着物所有权的主体保持同一。
针对司法实践中对该原则的理解与适用中容易产生的分歧，笔者尝试归结如下，以抛砖引玉，就教于方家。
一、房地一致原则的法理基础究竟为何?对房地一致原则法理基础的不同理解，决定了在发生房地分离时的不同处理方法，因此探究物权法在此问题上的立法本意，实具重要的理论与实践价值。
“房依地建、地为房载，房地不可分离”，房地一致原则产生的根本原因乃是房屋等建筑物离开土地将严重丧失其经济价值的自然属性，但在法理上对此却有着三种不同的解释。
第一种观点(笔者称之为主从物说)借鉴德国民法中土地所有权与建筑物所有权关系的一元主义立法模式，将其解释为主物与从物主关系，认为对主物的转让与抵押，其效力当然及于从物。
并认为土地使用权和建筑物之间的主从位置是可以相互转换的，究竟谁主谁从关键要看哪一个是具体民事法律关系的客体。
第二种观点(笔者称为两权捆绑说)借鉴日本民法将土地和定着物都确定为独立的不动产的二元主义立法模式，认为我国法律一方面对土地与房屋均承认其为各自独立的物权，由土地与房产管理部门分别登记并发放土地使用权与房屋所权权利证书及他项权利证书，另一方面，又强行将其捆绑在一起，要求作为一个整体进行交易。
持该种学说的学者在对抵押权的解释上又存在着两种不同的观点，一种观点认为建筑物上设定抵押时其占用范围内的国有土地使用权也同时依法律的规定设定了法定抵押权，反之亦然(笔者称为法定抵押权说)。
【物权法】2024物权法全文
引言概述：2024年物权法是对当前物权法律制度进行修订和完善的法律文件。
本文将按照引言概述正文内容的结构，对2024年物权法的全文进行详细的阐述和解读。
通过分为五个大点，每个大点分别包含五至九个小点对各个章节和条款进行详细解析，以期能够全面和深入地理解该法律的内容和作用。
总结本文，回顾2024年物权法的主要特点和意义。
正文内容：大点一：物权的基本原则1.1物权法的修订背景和目的1.2物权法的适用范围1.3物权的概念与属性1.4物权的主体和客体1.5物权的取得与终止1.6物权的保护与限制1.7物权的登记与公示1.8物权的质权与留置权1.9物权的转让与抵押1.10物权的遗传与继承大点二：不动产权2.1不动产的概念和属性2.2不动产权的取得与转让2.3不动产登记与注销2.4不动产的限制与保护2.5不动产的纠纷处理大点三：动产权3.1动产的概念和分类3.2动产权的取得与转让3.3动产登记与公示3.4动产的限制与保护3.5动产的索赔和追回大点四：担保物权4.1担保物权的概念和种类4.2担保物权的设立和变更4.3担保物权的优先权和竞价4.4担保物权的行使和消灭4.5担保物权的范围和效力大点五：其他规定5.1物权法与合同法的关系5.2物权法与知识产权的关系5.3物权法与侵权责任法的关系5.4物权法与公共利益的调整5.5物权法与国际法的关系总结：通过对2024年物权法全文的详细阐述，我们可以看到该法律在物权的基本原则、不动产权、动产权、担保物权和其他规定等方面都进行了系统和细致的规范。
该法律的修订和完善将进一步保护公民和法人的物权，促进社会经济的稳定和发展。
在实际应用中，还需要进一步做好宣传和解释，以确保法律的正确理解和有效实施。
物权法定与物权效力的理解
物权法定与物权效力的理解第一节物权的概念、类型与效力一、物权的概念1、【问题】究竟应如何掌握“物权”这一概念？（1）《物权法》第2条：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
//本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体（如权利质权）的，依照其规定。
//本法所称物权，是指权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
（2）《民法典》第114条：民事主体依法享有物权。
物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。
《民法典》第115条：物包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的,依照其规定。
2、【问题】既然有“他物权”，那么基于租赁、借用等对他人之物使用的权利是否属于“物权”？（1）物权被视为是权利人在物上的权利，而非针对某特定人（如所有人）的权利。
如租赁关系是出租人与承租人之间的债权关系，承租人有权请求出租车交付租赁物并且维持租赁物的可使用性。
在此关系中，与其说承租人对租赁物产生一种物权性权利，不如说承租人针对出租人产生了基于租赁合同的相关请求权，而不会将承租人视为与该房屋有物权关系的人而只是租赁合同的当事人（2）物权法定原则在物权体系上的重要性A. 必须能够完整说出我国法律上有哪些物权类型。
B. 对比：合同编第二分编“典型合同”规定了哪些合同类型。
C. “承租权物权化”这一说法有什么意义？3、物权法定原则***（1）《民法典》第116条（《物权法》第5条）：物权的种类和内容，由法律规定。
（2）物权法定意味着什么？首先，物权是一个封闭的概念体系，物权总是表现为具体的物权形态（如抵押权）；相比而言，人格权则无法被穷尽，也因此才创造出一般人格权概念；其次，就创设物权而言，当事人只能创设法律承认的物权类型。
当事人创设不被法律承认的物权类型的，不发生物权效力。
物权被先验地认为具有对世性，要想对世效力具有正当性就必须跟进公示，要想公式能够有效进行则必须物权法定。
《物权法》第一百七十六条之正确理解与适用
《物权法》第⼀百七⼗六条之正确理解与适⽤《物权法》第⼀百七⼗六条规定：“被担保的债权既有物的担保⼜有⼈的担保的，债务⼈不履⾏到期债务或者发⽣当事⼈约定的实现担保物权的情形，债权⼈应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务⼈⾃⼰提供物的担保的，债权⼈应当先就该物的担保实现债权；第三⼈提供物的担保的，债权⼈可以就物的担保实现债权，也可以要求保证⼈承担保证责任。
提供担保的第三⼈承担担保责任后，有权向债务⼈追偿。
”对该条可作以下三种情形的具体把握：第⼀种情形，即对实现担保物权（注意担保物权主要包括抵押权、质权、留置权，不包括⼈保。
）有明确约定的情形。
在此情形下，要审查当事⼈是否对实现担保物权作出明确约定，有此约定的，即应优先按照约定实现债权，⽆论该约定是就债务⼈提供的物保所作约定，还是就第三⼈提供的物保所作约定。
这充分体现了尊重当事⼈意思⾃治，不同于《担保法》所规定的“物保优于⼈保”理论。
第⼆种情形，即先就债务⼈的物保实现债权的情形。
在此情形下，当事⼈对实现担保物权的情形没有约定或者约定不明确时，则债权⼈应当先就债务⼈提供的物保实现其债权，不得绕过债务⼈的物保⽽径⾏追究第三⼈提供的物保或⼈保合同项下保证⼈的保证责任。
第三种情形，即债权⼈对⼈保或第三⼈提供的物保选择实现债权的情形。
此等情形依然适⽤于有关实现担保物权的情形没有约定或约定不明确时，因提供物保主体上存在差异，即物保系债务⼈以外的第三⼈所提供，则债权⼈既可选择向第三⼈物保实现债权，也可依据⼈保合同向保证⼈实现债权，或者同时向第三⼈物保以及⼈保提供者主张实现债权。
还须注意的是，在多个担保⼈并存的情况下，其中⼀个担保⼈承担担保责任后，该担保⼈除了向债务⼈追偿外，不可以向其他担保⼈追偿，当事⼈明确约定承担连带担保责任的除外。
另外，需区分两个概念：物的担保与担保物权。
物的担保，是以第三⼈或债务⼈的特定财产作为抵偿债权的标的，在债务⼈不履⾏债务时，债权⼈可以将财产变价，并从中优先受偿的制度，主要有抵押、质押、留置等。
我国物权法第180条第2款的理解与适用
我国《物权法》第180条第2款的理解与适用关键词: 共同抵押权；物上保证人；后顺序抵押权人；第三受让人；代位求偿权内容提要: 我国《物权法》第180条第2款规定的是共同抵押制度而非财团抵押制度。
共同抵押权是为共同担保同一债权而在多项财产上设立的多个抵押权。
除当事人另有约定之外，共同抵押权人享有自由选择的权利，可就各个抵押财产卖得的价金使债权的全部或一部分受清偿。
共同抵押权人同时拍卖共同抵押的全部标的物并分配价金之时，应按其各自抵押财产的价格比例进行其债权负担的分配；在异时拍卖并分配价金之时，为了平衡当事人之间的利益，从立法论的角度来看，共同抵押权人应该赋予有利害关系的物上保证人、后顺序抵押权人以及第三受让人以代位求偿权。
一、共同抵押权的法规范及其本质共同抵押权，又称总括抵押权，是指为担保同一主债权而在复数的不动产、不动产用益物权或动产上设定的抵押权。
[1]共同抵押权作为特殊的抵押权，是以多项财产担保某个债权。
共同抵押财产的具体范围，由普通抵押权的客体范围决定：有限于不动产或不动产权利之上的，如日本民法；[2]有扩展至交通运输工具甚至其他动产的，如意大利民法以及我国台湾地区民法。
[3]我国《物权法》第180条第1款规定的抵押权的客体范围非常广泛，因而共同抵押更易产生。
设立共同抵押的抵押人既可以是同一人，也可以是不同的人；既可以是债务人自身，也可以是第三人；既可以同时设立，也可以追加设立。
共同抵押制度源于罗马法时代的清偿代位制度，《法国民法典》继受了这一制度并予以明文规定。
此后，意大利、德国、日本、瑞士、我国台湾地区以及韩国等国家或地区的民法均予以规定。
[4]共同抵押权具有两个作用：其一，担保价值的集聚。
当抵押财产的价格低于被担保的债权额时，将各个抵押财产集合在一起可以增加担保的价值；其二，分散风险。
当抵押财产因消灭、毁损、价格的下跌等导致价值减少时，或是因为经济上的原因导致拍卖困难时，在数个抵押财产上设立抵押权是预防担保价值降低的有效手段。
《物权法》第191条的理解与适用——记成都市房屋产权监理处的一次研讨会
会 ， 望 大家提 出 自己的 观点 ， 希 并进 行 交流 。 曾婷 （ 策法 规 科 副科 长） 我 国在抵 押物 转 移 的 政 ：
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物权法的理解与适用《物权法》的理解和适用（根据王轶演讲的录音整理）整理人：冯刚目录『第一大部分』（第一个大问题）P2一、物权变动本身涉及到的法律条文的理解和适用Ｐ３二、物权变动的公示原则Ｐ３２三、物权变动的公信原则Ｐ４７『第二大部分』（第二个大问题）P53一、一般规定Ｐ５４二、抵押权Ｐ５６三、质权Ｐ５８四、留置权Ｐ５９今天主要是和各位交流以下两个方面的内容。
首先在第一个方面里边，我想介绍一下跟咱们银行的业务联系相当密切的一般性问题，就是《物权法》上关于物权的设立、变更、转让和消灭，设置了哪些值得我们关注的法律规则，也就是物权变动的问题，这个我想作为第一部分跟大家交流。
因为在银行的业务当中，不管是订立储蓄合同还是订立借款合同还是从事其他类型的金融交易，都会涉及到物权的设立、变更、转让和消灭。
我们在从事这些活动中间，设立各种类型的担保，也会涉及到物权的设立、变更、转让和消灭，所以，我想在第一部分里边，首先介绍一下这个问题。
在第二部分里边，我重点想结合《物权法》第170条到第240条，也就是《物权法》关于担保物权所设置的法律规则，重点谈一下《物权法》相对应于我们国家现行的民事立法，尤其是现行的《担保法》等在哪些法律规则上做了一些调整。
在我们的工作实践中间，有哪些特别值得我们注意的问题。
这个作为第二部分。
我想今天就谈这两部分的内容。
『第一大部分』（第一个大问题）下面我们首先进入第一部分。
我们谈一下《物权法》上的物权变动问题。
这个物权变动就是我刚才提到的，物权的设立、变更、转让和消灭。
这恐怕是在银行的业务中间，《物权法》上边涉及最广泛的一个问题。
关于物权的变动，我主要想结合像《物权法》第6、9到31，以及用益物权和担保物权中间，涉及到物权的设立、变更、转让和消灭的一些具体的法律规则来进行分析和介绍。
在进行分析和介绍的时候呢，我们围绕一个主题，那就是《物权法》上一项重要的结构原则，叫做物权变动与物权变动的公示公信原则，它涉及到《物权法》247个条文中间四分之三以上的法律条文。
我就在这样一个主题之下，对于物权变动涉及到的相关问题进行分析和介绍。
物权变动与物权变动的公示公信这项结构原则实际上可以分成三个部分的内容分别来进行了解和掌握。
第一部分：这是物权变动本身涉及到的法律条文的理解和适用；第二部分：物权变动的公示原则涉及到的法律条文的理解和适用；第三部分：物权变动公信原则涉及到的法律条文的理解和适用。
我就在第一个大问题里边分成这三个方面的内容分别来进行说明。
一、物权变动本身涉及到的法律条文的理解和适用下面先看第一部分，物权变动本身涉及到的法律条文的理解和适用。
刚才我们提到了，所谓物权变动就是我们《物权法》第二章的章名，即物权的设立、变更、转让和消灭，那物权变动本身涉及到哪些值得我们在平时的工作中去注意的问题呢?《物权法》第9到31对物权变动所进行的新的法律调整里边，我们《物权法》把第二章划分成了三节，第一节是不动产登记，第二节是动产交付，第三节是其他规定。
在这三节的划分上，包含《物权法》上所做的一种重要的类型区分，那就是把物权变动区分成了两种大的类型，第一种类型，叫做基于民事行为尤其是基于合同行为所引起的物权变动。
《物权法》的第9条到第27条，也就是第二章的第一节和第二节，实际上就是对基于民事行为尤其是基于合同行为引起的物权变动进行的法律调整。
第二种类型，《物权法》的第28条到第31条所规定的问题，主要是针对非基于民事行为和机遇某些特定的单方民事行为引起物权变动进行的法律调整。
（一）我们先看第一种类型，基于民事行为尤其是基于合同行为所引起的物权变动。
《物权法》一共有4编19章，加上附则部分，一共有247个条文，其中四分之三以上的法律条文跟物权变动的调整有关。
而在这四分之三以上的法律条文里边，绝大多数，是对基于民事行为尤其是基于合同行为引起的物权变动所做的法律调整。
在我们银行的业务活动中间，绝大多数的交易，都涉及到基于民事行为尤其是基于合同行为引起的物权变动的问题。
我们随便举几个例子。
我记得在《物权法》起草的过程中间，2004年8月4日至11日全国人大法工委曾在北京的皇城根宾馆召开了一个《物权法》草案修改稿的专家研讨会，在研讨会上围绕一个问题还产生了争议，其实这个问题对我们银行的同志来讲，可能根本就不是问题。
什么问题呢？这些储户把钱存到银行里边，那么储户对存到银行里边的钱还享不享有所有权？在这个研讨会上有同志提出来说，储户把钱存到银行里边，钱还是储户的呀。
如果存到银行的钱不是储户的了，那这个储户的利益不就有遭受损失了！我们知道，这个问题恐怕对在座各位，就太小儿科了。
如果存到银行的钱还是储户的，那恐怕在存钱的时候，我们要把储户的钱的每一张货币的号码都要记下来。
过一二年储户来取钱的时候，我们还要按照原号码把钱还给储户，那银行的经营活动还怎么进行？那这个例子想说明什么问题呢？储蓄合同就是一个典型的基于合同行为发生货币所有权转移的一个交易行为。
那同样的道理在借款合同中间，当然也涉及到基于合同行为发生物权变动的问题。
那我们在金融交易中间，通过设定担保物权的方式，担保我们银行债权的实现。
这个时候，也会涉及到基于合同行为发生物权变动的问题。
在《物权法》上，对于这种类型的物权变动，进行法律的调整，是《物权法》非常核心和重要的一项内容。
那在我们的《物权法》上，是如何对基于民事行为尤其是基于合同行为发生物权变动来进行法律的调整的？关于这个问题，我下面就想从对照现行民事法律和《物权法》的角度，对这个问题作一个简要的分析和介绍。
我记得就是在2004年的这次会议上，我们一位著名的民法学家，清华大学的崔建远教授，他说我们现行的民事法律上对于基于合同行为发生物权变动的法律进行的法律调整，确立的规则是实际上最复杂的规则。
我完全同意崔老师的意见，的确是世界上最复杂的规则。
为什么这么讲？因为在我们国家现行的民事法律上，就如何基于合同行为在当事人之间发生物权变动的法律效果，我们是通过一个一般规则、三个例外规则来进行法律的调整。
下面我谈一下这一个一般规则、三个例外规则，它们的内容分别是什么。
先看一般规则，在现行的民事法律上，对基于合同行为发生物权变动的法律效果进行调整的一般规则最典型的法律体现是《民法通则》第72.2和《合同法》第133的规定。
根据《民法通则》第72.2和《合同法》第133的规定，在现行的民事法律上，要想基于合同行为在当事人之间发生物权变动的法律效果，在最低限度上，必须同时满足两个条件，第一个是当事人之间存在生效的合同行为，第二个条件是当事人要采用法定的公示方法。
要想基于合同行为发生物权变动的法律效果，最低限度必须同时满足这两个条件。
下面为了说明这个问题，我举两个例子来进行说明。
先举第一个例子，比如说我们建行的业务活动扩展的非常快，现在啊，二个办公楼都不够用了，我们建行就看中了长安街附近有一栋建筑，特别适合作我们建行新的办公场所，然后我们就跟这栋楼的所有权人协商，希望能把这栋楼给买下来，但是这栋楼的所有权人认为奇货可居，说什么也不同意卖。
最后经过反复协商，双方都作出了妥协和让步，订立了一个为期15年的租赁合同，我们把这栋楼租下来了。
在房屋租赁合同履行的过程中，履行到第5个年的时候，我们建行的同志就发现，现在向我们收取租金的就不再是以前的房屋所有权人，比如说是甲公司，不再是甲公司了，现在是乙公司的人向我们收取租金。
我们经过调查了解才知道，在房屋租赁合同履行到第5年的时候，甲公司和乙公司经过协商，订立了房屋买卖合同，甲公司把这栋楼出售给了乙公司，而且还给乙公司办理了房屋过户手续，现在房子变成乙公司的了，所以他来向我们收取租金，那大家知道，我们建行作为房屋的承租人在这种情况下有一个什么样的权利没有机会得到行使？大家都知道，《合同法》第230所确立的承租人的优先购买权。
我们的优先购买权没有机会得到行使，有什么救济的途径？《合同法》第230是一个不完整的法条，《合同法》第230只说房屋租赁合同的承租人可以在同等交易条件下享有优先购买权，但没有进一步告诉我们，如果我们没有机会行使优先购买权，有什么救济的途径。
大家知道，《合同法》相对于民法通则，关于民事行为制度的规定，是特别法，特别法有规定的，按照特别法；特别法没有规定的，用一般法的规定。
一般法中间有没有对这个问题作出相应的规定，我们在座法律部的同志都很清楚，根据最高院1988年4月6号颁布的《民通意见》第118条的规定，我们作为没有机会行使优先购买权的承租人，可以怎么办呀？有权请求法院确认，甲乙公司之间所订立的房屋买卖合同是无效合同。
如果我们建行向法院提起诉讼，请求法院确认甲公司和乙公司之间的房屋买卖合同无效。
登记在乙公司名下的房屋，乙公司有没有取得它的所有权？我们知道，尽管甲公司和乙公司订立了房屋买卖合同，也给乙公司办了过户登记手续，但在我们建行请求法院确认甲公司和乙公司的合同无效的情况下，办了过户登记手续也没用。
登记在乙公司名下的房屋相对我们建行来讲，乙公司从来都没有取得过这栋房屋的所有权。
登记在乙公司名下的房屋的所有权仍然是甲公司的。
我们建行有权以乙公司购买房屋的同等交易条件直接和甲公司之间发生房屋买卖合同关系，并且有权要求涂消登记簿上乙公司的登记，要求恢复到甲公司的名下，并且让甲公司把房屋过户到我们建行的名下。
这就是一个优先购买权完整的法律规则。
那为什么甲公司给乙公司办了房屋登记手续，乙公司都不能取得房屋的所有权呢？在现行的民事法律上，要想基于民事合同行为发生物权变动的法律效果，最低限度要求同时满足的第一个条件，就是当事人之间存在生效的合同行为。
但是甲公司与乙公司之间的房屋买卖合同被我们建行依照《民通意见》第118条的规定请求法院确认无效了，所以，没有能够满足最低限度必须同时满足的第一个条件，这是我想举的第一个例子。
下面我想举第二个例子，来说明有关问题。
比如说，甲乙夫妻共同出资建造了一处房屋，但是在房屋登记机关办理房屋登记手续的时候，由于登记机关的原因，房屋只登记在丈夫甲的名下，没有把妻子乙登记成为房屋的共有权人，在这种情况下，丈夫甲由于做生意啊，急需一笔流动资金，就要向银行来贷款，比如说就找到我们建行了，我们建行就要求甲提供相应的担保，这个时候，丈夫甲就告诉我们说：在我的名下有一处房产，我就拿这个房子来设定抵押权。
我们建行就专门派人到登记机关查阅了记录，发现的确是在丈夫甲的名下有一处房产，而我们建行的同志呢，不知道并且不应当知道登记在丈夫甲的名下的房产实际上是甲乙夫妻双方共有的财产，可能有的同志会讲怎么可能啊？你知道甲乙之间有夫妻关系，你怎么不知道是甲乙双方共有的？大家知道，根据《婚姻法》的规定，夫妻财产可以是共有，也可以是约定分别所有。