关于当前国内住宅市场的现状

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关于当前国内住宅市场的现状,可以用八个字概括:“陷入疲态、销售缓慢”。我们需要观察一下当前市场的供求本质。

微观经济学分析一个行业产品定价的时候,往往用总供给和总需求两个定量来判定行业总体状态。

如果不考虑地域、产品形态、地段、配套等多个决定住房价值的因素,粗略将房地产产品归为一个大类,用总供给和总需求的方法来看一下市场现状,即可得出下面的文章的结论。

作者:艾经纬

来源:第一财经日报

半个月前,在第一财经日报《财商》上发表的《中国到底有多少房子?》一文中计算,2013年底,中国城镇住宅面积约175.2亿平方米~240.24亿平方米,农村为233.67亿平方米,合计起来上限值高达474亿平方米。

474亿平方米是什么概念?相当于中国115万平方公里的平原上4%的面积是住宅。有读者会说,你这么算是都当作平房来算了,确实应该考虑容积率,但如果算上农村,这个容积率比1也高不了多少。

继续用数据说话

3.24亿平方米待售

第一个数据是待售面积,顾名思义即是准备出售的住宅量,此数据从2001年9月开始统计,但有意思的是该数据2001年~2004年、2010年的数据又无从可查,图中显示的缺失部分即是。

好在影响不大,截至2013年12月,全国住宅类商品房待售面积为3.24亿平方米,创历史新高。从图中可以看出,待售面积近几年持续攀高,说明供给很充足。

也许有人说,按2013年住宅销售面积11.57亿平方米计算,3.24亿平方米的待售住宅只够卖3个多月的,不算啥。这显然是静态的眼光看问题了,因为还有40多亿平方米的房子正在施工呢!而且这是全国平均数据,杭州之类的部分城市压力可不是一般的大。

中国在建住宅至少够卖5年

第一财经日报《财商》再计算了一下中国目前到底还有多少住宅类商品房正在建设。

这个数据来得比想象中难多了,琢磨良久也难找到合适的数据项。如果直接用住宅类商品房施工面积计算,考虑到部分已经建好甚至预售,个中误差不好统计。

一位地产公司研究总监也是望而兴叹,他称业界一般通过代表性地产提供潜在供应量及全国份额来推算。

但这显然也是比较粗略的,因为月度的竣工比率都是在变化的,即开发商会根据房地产市场形势来加快或推迟开盘。看1995年以来的年竣工率走势,非常不稳定,何况月度了。

笔者最终找到这样一种计算方法,即用1997年以来的每年新开工面积,减去每年的竣工面积,当然这里也有个误差,即1997年是没有竣工数据可查的,不过1996年之前新开工面积都是有限的,所以就此忽略。

计算得出,1997年~2013年住宅新开工面积累计为115.63亿平方米,1998年7月~2013年12月住宅竣工面积累计为69.28亿平方米,两者差值为46.35亿平方米。

即截至2013年底,在建住宅面积约为46.35亿平方米,当然这个数据还应扣去烂尾楼,数据无从可查,就此略过。

再对比2013年住宅累计施工面积48.63亿平方米,两者相差在2亿平方米多,误差尚在容忍范围内,而且此误差很可能是这部分已得到预售许可,进入待售统计项目中。

这尚未完工的46.35亿平方米意味着什么呢?够卖多久呢?

若以2013年全国一般住宅类商品房销售面积11.57亿平方米计算,如此庞大的在建面积需要卖4年左右。但2013年商品房销售面积又是创历史最高的。

若以2009年~2012年之间约9亿平方米的销售面积,这部分房子要5年多才能卖掉。

而上述预计是基于2014年起新开工面积为0,而这显然不太可能。需要说明的是,在建的不代表没有完成售卖,因为商品住宅销售中60%多为期房,所以小部分在建住宅可能已经售出。

在建的房子需要好几年才能消化,供给还不过剩吗?而且还不算大规模兴建的保障房。

35城市新建商品住宅库存创历史新高

不过,各个城市又是有差异的。哪些城市供给不足呢?哪些城市又过剩呢?

供给情况可以用存货去化月数来衡量,等于某一区域有效可售存货总量除以之前一段时间平均月度销售量。通俗点讲,就是库存的房子要卖多少个月。

存货去化月数指标的合理范围,万科给的是5~10个月。低于5个月说明存货严重不足,如果该指标高于10个月,则说明市场存货相对比较充分。

万科副总裁毛大庆在4月末被曝光的一个内部发言中提到,现在库存的问题事实上是挺尖锐的,万科做了统计,与往年的3月去化加快不同,2014年3月27个主要的城市中,多数的存销比在上涨,21个城市超过12个月,9个城市超过24个月。

具体到城市,深圳存销比29个月,长沙24个月,无锡在上海区域中,57个月,很严重,宁波36个月,杭州33个月,上海33个月,天津39个月,唐山28个月(唐山整个城市加起来计算,已超过100个月,28个月是城区里),沈阳23个月,西安30个月,郑州23个月。

据毛大庆讲,在万科内部,按照公司资金来源的成本和对股东收益率进行倒算,以平均21个月为一个风险警戒线。

另外,6月10日,上海易居房地产研究院发布《5月份新建商品住宅库存报告》。监测数据显示,截至5月底,包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市在内的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米,环比增长2.7%,同比增长20.1%,库存再创历史新高。

具体来看,35个城市中,有29个城市库存同比增长。其中南昌、宁波和九江3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到77.4%、60.9%和56.9%。

鉴于5月份市场成交并没有预料中的大幅反弹,上述这些城市的房企可谓“压力山大”了。

此外,申银万国证券2014年初统计出一个供需比,全国房地产市场目前供需比在119%,供给过剩的城市比例为37.14%。

具体来看,申万的结论是一线城市明显供给不足,整体供需比为64.5%;22个二线城市,平均供需比155%,其中44%的城市属于供给过剩,尤其是太原、西宁、武汉、济南;34个三四线城市平均供需比125%,属于轻度供给过剩,但其中分化相当严重,以营口、鄂尔多斯、张家界最为严重。重庆属于轻度饱和!

当然很多业内同行会说,这种简单粗暴的分析方式不对,房地产的地域差异如此巨大,中国城镇化还在过程中,大量农民进城的需求仍是巨大支撑,同时产品的品质在不断升级,在功能设计日益优化的住宅市场,怎能用当前的住宅品质和10年前的住宅品质混为一谈呢?不是一种产品不具备比较的意义。

可是跨产业看看其他行业即可知道真实的答案。我们在分析汽车产业浪潮的时候,行业专家们只用汽车保有量作为分析依据,虽然中间宝马、大众和奇瑞等不同品牌车型市场销售

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