中美房地产开发和金融比较 中英双语版156页PPT
《房地产金融》课件
房地产证券化
房地产证券化的定义
房地产证券化是指将房地产资产转化为可交 易的证券的过程。
房地产证券化的目的
通过证券化将房地产资产变现，为投资者提 供新的投资品种。
房地产证券化的运作方式
通过发行债券、股票或基金份额的方式，将 房地产资产变现。
房地产证券化的风险
证券化过程中可能存在信息不对称、信用风 险等问题。
房地产保险
房地产保险的定义
房地产保险是为房地产资产提供风险保障的 保险产品。
房地产保险的作用
为房地产投资者和经营者提供风险保障，降 低损失。
房地产保险的种类
包括房屋保险、产权保险、土地使用权保险 等。
房地产保险的注意事项
选择合适的保险产品、了解保险条款和责任 范围等。
其他房地产金融产品与服务
房地产基金
数字化转型
科技将推动房地产金融行业的数字化转型，实现更高效、便捷的金融服 务，如线上贷款、线上评估等。
03
数据驱动决策
科技将提供更全面的数据支持，帮助金融机构更好地评估风险、制定策
略，实现更科学、精准的决策。
绿色金融与可持续发展
绿色建筑融资
随着环保意识的提高，绿色建筑和可 持续发展的房地产项目将获得更多的 融资支持，推动绿色建筑的发展。
由专业机构管理的投资基金，投资于房地产市场。
房地产咨询与服务
为投资者和经营者提供有关房地产市场的信息和咨询服务。
房地产中介服务
为买卖双方提供房地产交易服务，包括房屋评估、交易代理等。
03
房地产金融风险与管理
房地产金融风险类型
市场风险
由于房地产市场价格波 动、利率变化等因素引
起的投资风险。
信用风险
美国房地产业与中国房地产业的对比
美国房地产业与中国房地产业的对比作者：孙余恺来源：《中国房地产业》 2015年第10期文/ 孙余恺浙江大学城市学院浙江杭州 310000【摘要】对比中美房地产业的差异，即中美房地产的租售比不同，房地产金融性不同。
分析美国的房地产租售比，引出两者的区别与联系。
在两国房地产金融市场方面进行了较为详细的对比，发现两者在房地产金融方面存在着较多的不同。
美国的高租金保证了出租型房产成为可以产生稳定较高收益的房地产投资的类型。
另外Fannie Mae 也大大加速了美国房地产金融市场的活跃程度。
【关键词】中美房地产；租售比；金融性一、从出售和出租看中美房地产金融价值异同Jud 和Winkler ( 2012) 在简单供求模型的基础上利用1999-2011 年美国130 个城市的面板数据对房价进行了计量检验。
结果显示房价增长受人口增长率、实际收入变动、建造成本变动、利率变动、股票升值和位置固定效应的显著影响。
对于美国的情况来说，根据美国联邦住宅企业监管局公布的数据，美国51 个州区在2004年房价上涨超过10% 的有35 个，其中超过20% 的有6 个。
2004 年下半年，美国全国平均房价按年计算上涨幅度是12. 56%: 到2007 年第一季度，其上涨幅度甚至达到12. 97 % , 4 年的累计上涨幅度达到惊人的50. 56%，平均年涨幅超过10%。
相比来说，美国全国平均房价的年上涨幅度在过去半个多世纪仅为 5. 5%:同时，房价/ 收入比，房价租金比这些房地产关键指标也都达到历史最高水平。
直到次贷危机爆发，美国的房屋价格才停比上涨并转而向下。
对比来说，我国的房地产市场在1998 至2003 年之间一直温和上扬，但在2004 年却陡然上涨14. 4% , 2005 年的涨幅也达7% 以上。
国家发展改革委、国家统计局调查显不，2006年2 月，全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,3 月55. 4% , 4 月幅度是5. 6%。
中美房地产经纪差异比较分析(注册房地产经纪人培训课程)
第一课中美房地产经纪差异比较分析课程内容：一、历史差异二、市场差异三、法律环境差异四、交易流程/环节差异五、经纪公司运作模式差异一、历史差异●形成历史差异·美国房地产经纪行业历史悠久·中国房地产经纪行业十分年轻●发展历史差异·美国房地产经纪行业较为成熟和规范·中国房地产经纪行业处于快速发展中二、市场差异●交易主体不同·美国房地产交易市场以二手房交易为主·中国房地产市场交易以一手房交易为主，二手房交易发展迅猛●消费意识不同·美国房地产经纪市场上,独家委托受到法律保障，而且消费者对房地产经纪公司和经纪人信赖度高，大多数房地产交易都是通过经纪公司完成·中国由于消费习惯和法律保障等原因，独家委托较难实现三、法律环境不同●行业管理部门的差异·美国从事房地产经纪的公司由政府管理·美国从事房地产经纪的经纪人由房协管理·中国从事房地产经纪的法人由政府下设的主管部门进行管理●房协性质及地位的差异·美国房协属于民间组织，其领导人多由各大房地产经纪公司高层担任,对行业政策有一定影响力·美国房协是盈利性组织，每年收取大量经纪人的会费·中国房协属于行业内非盈利组织，属于政府和房地产企业之间的交流桥梁●房协作用的差异·美国房协分为四个层级:全国（United states）房协、各州（State）房协、各县(County）房协、各市（City）房协·美国房地产经纪人一般会自愿参加以上24个房协，并为每个房协支付200300美金/年·中国房协主要面向房地产企业·美国实行独家委托制，因此各级房协都有属于自己的独家委托房源，经纪人加入该协会，能够获取更多的房源信息·各级房协都会在其网站上公布所属会员经纪人的所有交易记录，任何人都可上网查询·各级房协每年都提供一定的培训、资料、资质认证等会员服务·美国房地产经纪人愿意成为房协会员，房协则愿意与交易记录良好的经纪人实现双赢四、交易流程/环节不同●居间和代理·中国广泛存在的居间代理形式,存在经纪人损害一方利益的隐患·美国许多地方规定：房地产经纪人只能代理卖方或买方，即每笔交易必须由买方、卖方及各自的经纪人四方才能成交●过户环节不同·中国的二手房交易多由经纪人代理客户完成签约、过户、按揭等一系列程序·美国许多地方规定：买卖合同签订后，接下来的环节必须交由公证公司进行后续的过户、按揭等服务·公证公司是独立的第三方（可以是经纪公司投资）机构·为保证公证公司提供公正、优质的服务，美国法律规定：每年由州政府对公证公司进行审核（包括不良记录、投诉记录），并依审核结果强制要求公证公司存取一定的保证金（数额随信用记录升高而降低）到指定商业银行；州政府控制该州公证公司的数量，并随时监督其服务质量●产权调查不同·中国的二手房交易中，一般由经纪公司进行产权调查·美国由产权保险公司进行产权调查，交易方支付相应费用·产权保险公司进行产权调查之后,对调查的不动产生成相应的保单，若交易中出现问题，则按照标的物价值进行相应赔付五、经纪公司运作模式不同●薪酬结构不同·中国房地产经纪公司大多采取“适度底薪、低提成"的薪酬结构·美国前十大经纪公司均为“无底薪、高提成（6％左右)”的薪酬结构·美国经纪行业的高提成缘于美国交易程序复杂，交易费用约占交易总额的6％—7%●佣金形成机制不同·中国相关行业主管部门规定佣金收取比例,美国则不强制规定·美国法律规定：严禁市场上较大的房地产经纪公司联合控制市场上的佣金收取比率第二课房地产中介门店经营管理实战【字体：大中小】【打印】房地产中介门店管理■ 门店选址■ 日常管理■ 门店选址◇ 概览◇ 选址方法◇ 信息获取的方法◇ 选址程序▲ 门店选址-—概览◆商铺和办公楼投资情况概览▲ 门店选址-—选址方法△ 经济环境和生活结构△ 区域城市结构·上海的三横三纵△ 规划和政策△ 商业结构组成的市调△ 竞争行业分析·对手投资额、利润率、人员、薪资、规划等△ 当地居民消费习惯分析△ 立地条件研究·交通、人流量、周边商业环境、可见度、朝向△ 同行业调查△ 租金与经营成本构成分析△ 市场定位△ 客户定位▲ 门店选址——信息获取的方法△ 行业部门·例如房地产交易中心等◆商圈调查房地产中介门店管理■ 门店选址■ 日常管理■ 门店选址◇ 概览◇ 选址方法◇ 信息获取的方法◇ 选址程序▲ 门店选址——信息获取的方法△ 行业部门·例如房地产交易中心等◆商圈调查◆独立调研公司▲ 门店选址——选址程序△ 法律程序·行业限制·注册限制·转租限制△ 工商行政程序经纪人能力需求分析你适合做经纪人吗？常见的6种“问题经纪人”：1。
房地产金融专题课件
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房地产金融机构在资金 筹措和运用过程中可能 面临的资金短缺风险。
操作风险
由于内部管理不善、人 为错误或系统故障等引
起的风险。
房地产金融风险的防范与控制
建立健全风险管理机制
建立完善的风险管理制度和流程，提高风险 识别、评估和监控能力。
多元化融资渠道
通过多种融资方式降低对单一资金来源的依 赖，分散风险。
投资的一种方式。
房地产证券化产品
定义
房地产证券化是指将房地产资产转化为可交易的证券的过程。
种类
包括房地产抵押支持证券（MBS）、商业抵押支持证券（CMBS） 、住宅权益支持证券（RESS）等。
特点
证券化产品可以降低风险、增加流动性，同时为投资者提供多样化 的投资选择。
其他房地产金融产品
定义
其他房地产金融产品是指 除上述三种产品之外的其 他与房地产相关的金融产 品。
05
房地产金融创新与发展趋 势
房地产金融创新的主要方向
产品创新
开发新型房地产金融产品，如房地产投资信托基金（REITs）、房地 产抵押贷款证券化等，以满足投资者和借款人的多样化需求。
服务创新
提供更加便捷、个性化的金融服务，如在线申请贷款、在线抵押贷款 评估等，提高服务效率和客户满意度。
技术创新
运用金融科技手段，如区块链、人工智能等，优化业务流程，降低操 作风险和成本。
国际化发展
加强与国际金融机构的合作， 拓展海外市场，提高中国房地 产金融的国际竞争力。
普惠金融
加大对中小微企业和低收入人 群的金融服务力度，推动普惠
金融的普及和发展。
房地产金融创新与发展的挑战与机遇
挑战
房地产金融概述(ppt 16页)
❖ 主要以新加坡中央公积金、巴西的强积金为 代表。
资本市场模式
❖ 欧美国家依靠其发达的资本市场充分运用金 融手段筹集房地产金融资金的模式。
❖ 基本特征：公司化操作、筹资迅速而灵活、 市场化的风险分担机制。
❖ 以美国、加拿大等国家的抵押贷款证券化为 典型。
4.1978-1988年复苏阶段：住房制度改革，政策性房地产 金融逐步活跃
5.1988年-1994年复苏后的发展：政策和规则
7.1998年-2002年推进阶段：商业房地产金融迅速发展
8.2003年以来，调控和创新阶段：调控力度加大，金融工 具不断创新、融资渠道多元化。 P19-22.
合同储蓄模式（契约融资模式）
❖ 借贷双方通过契约储蓄方式筹措房地产金融资金的 模式。
❖ 基本特征：存贷结合、封闭运行、互助合作。
❖ 如英国建筑协会、德国住房储蓄银行、日本住房金 融公库。
※ 日本住专金融案的启示
强制储蓄模式
❖ 即在资金短缺的情况下，国家通过建立各类 基金以保证房地产金融资金的供应。
要手段之一。
第二节 我国房地产金融的发展
1.建国前的房地产金融业务：20世纪二三十年代，上海、 天津等房地产投资融资活动。如，北四行合办的四行储 蓄会在上海投资建造国际饭店大厦。
2.1949-1956年短暂存在：如1956年鼓励职工个人建造 住宅，建行试办400万元建造住宅贷款。
3.1957-1978年沉寂阶段：计划经济，住房供给制。
国外房地产金融的发展——各具特色 的房地产金融制度
❖ 英国：互助性的建筑协会，1775年理查德.凯特雷在 伯明翰
❖ 美国：高度发达的抵押贷款金融机制、职能分工完善 的抵押贷款机构及担保机构、发达的证券化制度
房地产金融与投资ppt课件
• 不论是实物资产还是金融资产，只有当它们是 持有者的投资对象时方能称作资产。如孤立地 考察中央银行所发行的现金和企业所发行的股 票、债券，就不能说它们是金融资产，因为对 发行它们的中央银行和企业来说，现金和股票、 债券是一种负债。因此，不能将现金、存款、 凭证、股票、债券等简单地称为金融资产，而 应称之为金融工具。金融工具对其持有者来说 是金融资产。
全球九大央行集体降息
• • • • • • • • 美联储宣布减息50个基点，至1.5%。 欧洲央行宣布减息50个基点，至3.5%。 英国央行宣布减息50个基点，至4.5%。 加拿大央行宣布减息50个基点,至2.5%。 瑞典央行宣布减息50个基点，至4.25%。 瑞士央行宣布减息25个基点，至2.5%。 阿联酋央行宣布将借款利率下调150个基点,至1.5%。 中国央行决宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金 率0.5个百分点；下调一年期人民币存贷款基准利率各 0.27个百分点。 • 7日晚，澳洲中央银行大幅减息1厘，创1992年以来最大 减息幅度；以色列央行昨日亦突然宣布大幅减息半厘到 3.75厘，于本月12日起生效。
2、金融中介新论
• 20世纪60年代以后，新金融中介理论利 用信息经济学和交易成本经济学的最新 成果，对金融中介提供的各种服务进行 了深入的分析
（三）房地产金融调节房地产 业的金融属性
• 我国《国民经济行业分类与代码》将房 地产业作为一个单独的门类，分为3个子 类：房地产开发经营业、物业管理业、 房地产中介服务业及其他房地产活动。
最常用的分类标准体系
• 国际产业分类标准体系中，最常用的GICS和 GCS将房地产业归于金融行业，北美产业分类 体系（NAICS）也将房地产业归为金融业。 • 注：（GICS）由摩根斯坦利和标准普尔公司 于1999年8月共同推出的全球产业分类标准； （GCS）伦敦金融时报的全球分类系统。美国 于1997年推出的北美产业分类体系（NAICS） 取代了原标准产业分类（SIC） • 认识房地产业的金融属性 ，全面综合考虑房地 产金融 问题。
中美房地产开发模式对比
4 开发主体的比较及建议
4． 1 开发主体的比较 美国房地产开发模式下的开发主体有较专业的细分：
金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链，各产 业链均衡发展并相互协调。以各类房地产基金为主体的 金融业是房地产开发的动力核心，开发商是吸引资金、把 控中介和流通的组织者。相比较，中国房地产开发业尚未 形成内部结构的多样化。见表 2。
2012 年第 11 期（总第 361 期）
地产开发过程中的参与会越来越弱。在第一阶段，即建设 开发初期，政府会积极参与，在和企业的合作中主导房地 产的开发和建 设，直 接 增 加 供 给，辅 之 以 贴 息。 而 在 第 二 个阶段，即成熟期，随着房地产建设的发展和住房水平的 提高，对房地产 开 发 的 需 求 下 降。 因 此，对 开 发 商 以 及 购 房者实行优惠贷款，支持非营利机构开发低成本低租金住 房，通过财政转移支付维持着对低收入人群的租金补贴逐 渐成为政府的主要参与方式。 2． 2 我国房地产开发过程中的政府的参与方式
在美国，房地产开发和建设上政府的参与具有明显的 阶段性。按照参与方式和程度的不同大致可以分为两个 阶段：第一个阶段是在住房短缺和人们收入水平普遍较低 的阶段，政府直接 参 与 房 地 产 开 发 的 过 程； 第 二 个 阶 段 是 在住房供求趋于 平 衡、人 们 收 入 大 幅 提 高 阶 段，政 府 在 房
关于中外房地产差异的分 析，曹 国 斌［1］ 总 结 了 我 国 房 地产金融模式存在的问题；韩继云［2］认为我国仅有非专业 性房地产金融机构（ 主要为商业银行），缺少专业性住房金 融机构和向住房融资提供担保或保险的机构；朱福林［3］则 详细分析了房地产金融风险的产生与扩大机理、风险控制 手段；欧阳文和［4］ 阐述了中美两国福利性住宅发展状况； 陆天［5］基于宏观经济环境的角度，论述环境变化对房地产 企业的影响。然而，这些文献都未能从房地产开发参与各
中美房地产比较
市场収展阶段丌同 美国房地产是经过 多年収展，比较理 性和规范収展。中 国房地产市场比美 国収展时间短，距 成熟市场还有一段 差距。
中房地产经周期性 调整后，还需収展 从房地产市场収展 的宏观背景杢看， 中国的城市化迚程 还未完成，还需要 改善住房要求。
中美房地产峰会语录
中美房地产——首届G2(中美)房地产峰会语录 背景：8月25日-9月1日，由美国南加州 大学、北京精瑞住宅科技基金会、美国 圣盖博市黄裕民市长主办、新浪乐居作 为独家网络媒体联合主办的首届G2(中 美)房地产峰会在美国洛杉矶市举行，此 次峰会将成为中美史上规模最大、层级 最高、影响最深的一次地产盛会。
证件不齐的住房， 是否征税？ 由于国内土地、 政府服务不规范， 导致了为数不少 的证照不齐的住 房出现。
房产税开征的基本 门槛如何定？ 经济水平发展不一 的各个地方，制订 出的房产税开征办 法也会参差不一， 有些政策的差异还 可能非常大。
如何做到房产税的 基本公平？ 诸多问题如果不 解决，会形成很 大的不公平，最 后沉重的税赋可 能主要压到了中 产阶级肩上。
中美房地产峰会语录
财富才华都会积累入现实建筑形态中
马清运称中美房地产高峰论坛机会很重要。无论财富和才华如何 积累，都会积累在现实的建筑形态，所以地产很重要。 设计要确定我们不环境的关系，包括自然环境、物体等，而这对 地产生意有影响，传统上很多人没有耐心；设计是个投入，这就需 要很好的优化和支配，这是我们的基本理念，即设计三维论，设计 引入地产业概念时，往往意味着新的机会。 中国意味着一切，让我们激劢，同时也感到一些丌足，为了突破 这个局面，马院长建立了南加大建筑学院，目的是为了结合资源， 解决这些问题，中国丌是地理的术语，是一种条件，全球文化和生 意引迚収展的条件，并非是一旦完成丌复存在的，第一大人口国， 第二大经济体，没有明确的疆界，也希望扮演重要的角色。
《房地产金融》PPT课件
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4
2 房地产金融业务分类：
包括：吸收房地产存款、开办住房储蓄、办理 房地产贷款业务、发行房地产股票和债券、 房地产保险、房地产担保、等
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1-1-3 房地产金融的特征 1 较高的安全性 2 “无转移抵押”的性质 3 较强的政策性 1-1-4 房地产金融的作用 1 住房抵押贷款促进了居民住房消费的提高 2 房地产金融促进了房地产业的发展 3 房地产金融对国家经济稳定和发展起重要作用
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银行为了保证贷款的按期偿还，严格规定了贷款对象应具备 的条件。一般来说，企业应满足以下基本要求:①必须具备 开发企 业资格;②企业在贷款银行开立帐户，办理结算;③ 必须拥有一定 的自有资金，即开发企业自有流动资金要达 到生产流动资金的 30%;④企业具备有关部门下达的年度开 发计划和主管机关批准 的开发项目规划设计;⑤有健全的管 理机构和财务管理制度;⑥有 偿还贷款本息的能力，提供经 济担保人或以一定的资产作为抵押。
预收定金或订金：是指卖方在预收买方的一部分或全部价款后的一段时 间内让渡土地使用权或房屋产权的行为，如房地产开发企业的期房销售 行为。
订金：订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的 性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易 中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权 利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意 味着合同违约方无须承担违约责任。
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申请开发类贷款所需提供的资料
基本资料：借款人营业执照、成立批文、最高权力人真 实意思表示、申请报告、借款人章程、 验资报告、审计 报告、开发资质证书、年报、近期报表、其他。
房地产金融与投资 ppt课件
第一章 概论 INTRODUCTION
本章要点
1、房地产与产权 2、房地产业 3、房地产商品的特点 4、房地产资金的特点 5、房地产证券
Edited by He Fuqiang
第一节 房地产与房地产业
一、房地产 二、房地产业 三、房地产商品的特点 四、房地产业与金融业的关系
Edited by He Fuqiang
房地产资金的特点
1、房地产资金运用规模大 2、房地产资金周转期长，周转速度慢 3、房地产资金运动相对稳定 4、房地产资金增值性较强 5、房地产资金流动性差
Edited by He Fuqiang
四、房地产业与金融业的关系
（一）金融业对房地产业的作用 （二）房地产业对金融业的作用
财产(Estate)一词是指房地产的所有权益 或潜在所有权益，即在所有期内占有和 使用该财产的一般权益。 并非与不动产相关的所有权益都属于 财产—地役权、留置权就不是财产。
Edited by He Fuqiang
二、房地产业
房地产业是从事房地产开发、建设、经 营、管理以及维修、装饰、服务等多种 经济活动的具有高附加值的综合产业。 它是一个特殊的产业部门：横跨生产、 流通和消费领域；把地产和房产结合在 一起；经营产权权利，涉及众多法律法 规制度。
Edited by He Fuqiang
4、房地产管理
房地产业与建筑业
房地产开发
房地产业
土地买卖
房地产买卖
建筑业
土地平整
房屋建设
房地产业在国民经济中 具有十分重要的地位
第一、是城市经济发展的基础产业
为城市生产生活提供基础、载体和空间； 决定城市经济发展的规模、结构、布局和水