浅析主要建材价格变化对房价的影响

浅析主要建材价格变化对房价的影响房价的主要组成部分包括土地费用、建安成本和销售费用等。

建安成本一般由人工、材料、机械和各种其它费用等构成，而一般情况下材料费用所占的比重是最大的，因此，建材价格的变动往往对房价带来很大的影响。

一、背景分析在当前的建筑市场中，建材价格的变动不仅频繁，而且幅度较大。

在建材价格变动时期，受影响程度最大的无疑是承包商。

由于大多数承包商的风险意识较为淡薄，在投标时多采用闭口合同，同时没有充分估计建材的价格走势，尤其是主要建材的价格，因此在主要建材价格突然变化后，无法承受突如其来的损失，容易引发与发包商之间的纠纷。

如果采用纯粹的市场运作方式，承包商如果无法承担主要建材涨价带来的损失，只能面临破产。

事实上，由于建材涨价带来问题的现象不仅仅出现在中国，2004 年1 季度，美国不同钢铁产品的涨价幅度范围约为20%~ 60%，很多承包商由于钢材大幅上涨而面临破产就是明证。

但美国建筑业由于分工较细，施工企业的风险已经被合理分担。

就建筑钢材不断上涨来讲，金属加工厂承担了主要风险，因为美国的施工企业一般不加工钢材。

而在中国，施工企业加工钢材的情况比比皆是，其中蕴含的风险大小就不言而喻了。

尤其是在国家宏观调控的形势下，如何对建筑成本进行有效的控制，是投资者及承包商面临的共同课题。

本文通过4 个典型工程项目（不包括安装和装饰工程）分析主要建材对建筑工程造价的影响。

二、主要建材在建筑工程中的重要性由上文可知，在当前建筑市场中，主要建材价格的变动是比较频繁的，其影响也是明显的。

但是，主要建材是如何影响造价，并在建筑工程中体现其重要性的呢？通过4 个典型工程项目从1 994 年至2003 年的造价走势情况，测算了主要建材费用在不同建筑工程中占造价的比重（见表1）。

工程名称建材工程一工程二工程三工程四多层住宅高层住宅多层办公楼高层办公楼钢材11.82～17.41 17.2～24.7 14.35～20.46 14.58～22.54 水泥7.31～11.73 3.30～5.09 2.62～4.09 0.29～0.46砂 3.44～5.97 1.30～2.25 1.58～2.76 0.24～0.44商品混凝土- 9.71～19.91 7.65～15.51 10.92～22.48 碎石 3.00～4.76 1.19～1.78 1.91～2.88 0.11～0.16木材 1.30～1.99 1.12～1.64 1.24～1.86 0.56～0.77合计28.02～39.28 35.54～51.94 30.74～45.15 28.10～43.50主要建材价格的变动对造价的影响也必然是很大的，而事实确实如此。

以2001 年1 月的造价为计算基期，假设只有一种建材价格发生变化，其他建材价格维持在2001 年1 月水平的情况下，将近几年来主要建材价格发生变动后的值一一代入其中，从而估算其价格变动对造价的影响。

表2 主要建材价格的变动对造价的影响价格变化建筑工程基期2001年1月砂子价格变动2001年3月（80.68 元/ t）水泥价格变动2003 年11 月( 442.43 元/ t)钢材价格变动2004 年2 月( 4397.75 元/ t)造价指数多层住宅100102.29103.40110.39高层住宅100100.87 101.54 115.24多层办公楼100101.05 101.21 112.47高层办公楼100100.16 100.13 112.63钢材价格变动对造价的影响较大。

而在高层住宅和高层办公楼项目中由于较多应用商品混凝土，致使黄砂、水泥价格变动对其造价的影响较小。

三、主要建材价格变动的主要因素价格主要是由需求和供给两种力量共同作用决定的。

对于建筑市场中的主要建材价格而言，其价格的变动也不可避免的要受这两种力量的影响。

以下从供求入手，分析主要建材价格变动的影响因素。

1、建材供给的影响因素1.1 政府部门相关政策1.1.1 贸易保障措施2002 年5 月20 日，前外经贸部发布第30 号公告，对我国部分钢铁产品采取临时保障措施，国内钢材价格上涨了约2.04%；2002 年3 月20 日起美国对来自欧盟、中国、日本、韩国等地的钢材征收高达30%的关税，即“201 钢铁保护措施”，美国钢材价格因之上涨了2.33%左右。

同月，美国对加拿大进口的木材征收税收，使木材价格上涨了近4.33%。

1.1.2 质量安全监督为确保长江主航道的航道畅通和堤坝安全，2001 年1月国土资源部发出紧急通知，长江中下游河道全面禁止采砂活动，在过后的两个月中，上海的黄砂价格在原有基础上飞升了50%左右。

由货运超载引起的安全问题一直是政府关注的热点，例如：2003 年1 2 月1 日起华北五省市联合整治公路运输超载；2004 年4 月1 日起华东地区联手对长江武汉以下水域及其支流、京杭运河和黄浦江水域的超载船舶进行查处，上海的黄砂价格由此而上涨了约21 %。

1.2 企业自身的行为生产企业自身调整产能，如：2003 年初板材的需求量很大，钢厂将产能适当调整增加其产量，而原材料资源是相对有限的，增加某种材料的产量就意味要减少其他材料的产量。

2003 年下半年开始，建筑用钢材价格一直处于上升阶段，所有钢厂几乎都处于满负荷运作状态，尽管没有钢材需求的淡季出现，但是钢厂的设备检修工作还须进行。

1.3 气候及季节变化每年的春季和冬季（1 月、2 月、3 月和1 2 月），由于降水量较少，因此主要河流一般会进入枯水期，从而影响内河航道的运力。

因为枯水期的影响而导致建材价格上涨的案例时有发生，其中次数最多、价格影响最大最明显的是黄砂。

一般情况下，枯水期黄砂的价格较平时要高出0.56%~ 5.34%左右。

另一方面，梅雨季节因为湿度较大，不便于某些材料的仓储，材料经销商因故会积极出货，引起供应量的增加。

1.4 原材料、燃料价格变化由于原材料价格变化而导致建材价格变化的情况也不在少数，一定程度上也构成了对供应的影响。

如：钢材原材料钢坯、铁矿石、废钢价格上涨，焦煤价格上涨和生产水泥的熟料价格上涨，都不同程度的造成钢材和水泥的成本上升，其最终产品的价格也会随之上升。

1.5 基础设施的瓶颈制约随着我国经济的快速发展，基础设施建设相对落后的困境也逐渐显露出来，并逐渐成为经济发展的束缚。

其一，电力供应不足。

部分地区为避免用电高峰，对一些用电大户实行拉限电措施，而这些“大户”很多是建材生产商，拉限电措施影响了厂家的正常生产，同时也制约了建材的正常供应。

其二，交通运输紧张。

运力严重不足，缺口较大，致使有资源的地区无法及时将货物运输出去，缺货的地区只能干着急，地区之间的价格差异较大。

2、材料需求的影响因素2.1 不可抗力因素调控疾病流行，如“非典”、禽流感等，还有战争爆发如伊拉克战争等，都会引起材料价格的波动。

2.2 国家宏观政策调控国家采取积极的货币政策或防止经济过热措施，同样也制约材料价格走势。

2.3 其他因素( 见表3)房地产业发展的状况气候因素中国特有国情材料经销商的行为据2003 年上海市统计局对房地产业的统计资料显示, 全年实现房地产业增加值为461.88 亿元, 比上年增长13.7%, 保持持续快速发展。

由于房地产业快速发展, 拉动建材需求量持续上升。

暖冬天气会使理应成为施工淡季的冬天不影响正常施工,从而使需求情况发生变化。

高温多雨的天气则会影响施工的正常开展, 从而也导致需求发生变化。

春节、"五一"、国庆长假对需求的影响。

因为长假, 某些工程会出现停工, 对建材的需求会因之而减小市场是由无数经销商组成的,每一位经销商都是市场的一分子, 所以经销商的行为无疑会对需求构成影响。

"牛市"中,经销商会积极进货、囤货, 伺机出货。

"熊市" 中, 经销商则会观望在先, 万事谨慎。

四、针对主要建材价格频繁变动的对策1、加强预测由于建设工程具有规模大、工期长的特点，决定了工程造价具有动态性。

在预计工期内，遇到工程变更、材料和设备价格变化等影响工程造价的因素是很平常的事。

所以，有必要根据具体工程的特点，分析能够影响工程造价的具体因素，通过主要建材价格的数据积累，预测其今后的走势。

本文提出利用指数平均法[1]来预测主要建材价格的走势。

指数平均法即为：t 期的数值（At）乘以一个大于0小于1 的权重（ω），t 期的预测数值（Ft）乘以权重（1 - ω），两者相加，得到t+ 1 期的预测数值（Ft+1）。

Ft+1= ωAt+ (1 - ω) Ft在这里，我们采用“平均误差平方的根”（root- mean- square error，RMSE）这一指标来判断所取ω的合理性。

RMSE 值越小，预测值更为可信，因此取ω= 0.5 时的预测值。

通过以上的例子，我们可以看出指数平均法是一种进行预测的纯数学分析方法。

而之所以要进行预测，对于大多数建设工程来讲是为了防范风险、解决实际问题。

2、积极采取防范措施在实际工作中，光靠纯数学分析方法是不够的，还应在事前根据经验判断可能发生的事情；在事中结合工程实施过程中的实际情况，做出适时的调整；在事后依照预先订下的条款解决问题。

根据国家发展计划委员会、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、航空总局等七部委30 号令《工程建设项目施工招投标办法》（2003 年5 月1 日起施行）第三十条规定：施工招标项目工期超过1 2 个月的，招标文件中可以规定工程造价指数体系、价格调整因素和价格调整方法。

这就将如何调整造价的问题提了出来，我们且参照FIDIC 施工合同条件（1 999 年第1 版）第1 3.8 条[2]关于因成本改变的调整中的规定。

FIDIC 施工合同条件（1 999 年第1 版）第1 3.8 条成立的前提是在投标书附录中须有“调整系数表”，而“调整系数表”制定得好坏直接关系到施工企业能否抵御材料价格涨跌的风险。

Pn= a+ bLn/Lo+ cEn/Eo+ dMn/Mo+ ⋯⋯（4）其中：Pn 为“n”期间完成的合同价值的调整系数，此期间单位为一个月，除非投标书附录中另有说明；“a”—合同付款中不予调整的固定系数;“b”、“c”、“d”—不同要素在合同价值中的比例,如不同人工和材料等; “Ln”、“En”、“Mn”—期间最后一天49 天前的成本指数或参考价格; “Lo”、“Eo”、“Mo”—基准日期的成本指数或参考价格。

根据表1 不难确定主要建材在建筑工程中的“b”、“c”、“d”值，这样就为结算提供了便利。

另一方面，如果施工企业想在投标阶段评估该项目可行性，则可在确定“b”、“c”、“d”的基础上，利用指数平均法，结合影响建材价格变动的主要因素，对“Ln”、“En”、“Mn”进行预测。