高房价对社会经济的影响及对策_陈灿煌

PRICE : THEORY& PRACTICE
近几年来, 我国部分地区已经出现了房地产过热, 主
要表现在房地产开发投资高速增长, 房价持续飙升,上涨
幅度已经远远超出经济总体增长水平及其它行业产品与
服务的涨升幅度。房价增长过快的趋势, 不仅是2005年房
地产健康运行的突出矛盾, 也是整个国民经济继续平稳
发展的一个不稳定因素。
一、高房价对社会经济的影响
1. 加剧金融风险的聚集。房价持续上涨导致高房价,
使居民购房不得不依赖银行金融支持。个人住房按揭贷
款的增加使整个银行体系的风险也在累积, 首先, 个人家
庭住房贷款者, 即使无力偿还贷款, 银行也无权拍卖房产
低债, 使房贷存在隐性呆坏帐风险; 一旦高房价泡沫破
灭, 房价下跌, 需求就急剧下降, 房价再持续下跌, 形成恶
性循环。银行的资金将面临流动性风险, 若这两方面的风
险蔓延,将足以威胁整个国家的金融体系安全; 再次, 房地
产过热将吸引大量资金进入, 加大了金融风险的集聚, 使
房地产开发投资隐含的金融风险更大。房地产开发中银
行中长期贷款的增加, 导致金融风险的集聚。因为随着房
价的迅速攀升, 使商品房空置面积不断扩大, 导致占压银
行资金偏多, 长期贷款增加, 使货币信贷的潜在压力增
大, 削弱了货币信贷作为主要政策手段对经济的调控能
力。最后, 房价持续上涨会使住房由消费品演变为投资品
和投机品。房产投资具有相对长期的特征, 而房产投机却
是一种短期行为。房产投资、特别是投机势必会导致很高
的房产空置率, 这不仅会导致土地与房产资源的闲置和
浪费, 而且还会吸引大量现金流量集中于房地产部门, 进
而引起金融部门流动性下降和全社会金融风险增加。
2. 导致居民消费支出减少。房价上涨过快在带动住
房消费和家居类商品消费的同时, 在一定程度上却抑制
了其他消费。从目前我国房价与居民收入水平的对比看,
总房价是普通家庭年收入的11倍多, 远高于世界银行认
可的3- 6倍合理区间, 房价与家庭收入之比大大超出了正
常区间, 购买住房已经远远超出了中低收入家庭的经
济承受能力。很多家庭为了积累起买房子的首付资金,
不得不缩减其他必要生活资料消费支出或依靠银行贷
款, 使许多家庭背上了沉重的债务包袱, 成为抑制家庭
当期消费和长期消费增长的重要因素。事实上高房价
对当期和长期消费的影响已在物价指数上得到充分印
证, 以南京为例, 2002年南京物价指数全年负增长, 但相
比之下, 商品房价格指数却一路走高达104.7, 2005年以
来, 这种格局并未改变, 累计至2005年8月末, 南京居民消
费价格指数仅为100.9( 当月为100.8);

同期的商品零售价
格指数则更低, 8月当月及累计指数都仅为97.6; 但居住类
指数累计却高达104.8, 而三季度商品房价格指数更高达
108.9。这说明, 市民们把大量资金投入到购房及相关消费
中, 其他消费领域却因此而难有起色。消费支出的缩减还
会导致生产这类消费品的生产商的生产只能维持原状或
萎缩进行, 由此连锁反应, 则可能导致国内汽车制造、电
子产品、日用消费品的长期消费需求下降, 最后引起普通
老百姓真正需要的社会产业的萎缩, 这不仅导致城市居
民文化、教育、旅游、娱乐消费的下降, 同时还威胁到城市
经济的持续增长及城市的创新和发展。
3. 加剧产业结构的不平衡。高房价与高利润使社会
经济要素配置错位,致使房地产业投资居高不下,并导致
了上下游产业的畸形发展。2004年, 第二产业在三次产业
中的比重占53.0%, 明显超过一般国际最大比重标准, 比
上年增长11.1%, 比第一和第三产业增幅速度分别高4.8和
2.8个百分点; 重工业增长18.2%, 增幅比轻工业高3.5个百
分点, 而重工业特别是钢铁和水泥等行业过度扩张的动
力, 在很大程度上来源于房价增长过快。
4. 扩大居民收入分配差距。一方面, 在房价过快增长
的情况下, 低收入阶层不仅没有能力购买可以增值的房
产, 反而会因为房价上涨过快而更加贫困; 对于那些倾其
所有购买一套住宅的城市普通居民而言, 即使在退休之
年还清贷款, 并拥有了自己的产权住宅, 但由于其自用居
住房产不可能进行实际交易, 因此房产价格上升只增加
家庭的账面财富, 并不增加可使用财富。而那些具有房产
投资甚至是投机能力的人, 只要房价上涨幅度大于利息,
就可以通过对房产的投资和投机而获得房产价格上涨的
溢价, 获得比普通人更多的流动性财富收入, 从而导致财
富向购房者尤其是投机性购房者方面转移, 同时也扩大
高房价对社会经济的影响及对策
陈灿煌 张立军
内容提要: 近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题。
本文针对我国目前的房价现状, 分析了房价持续高涨对社会稳
定、金融的稳健运行、经济结构的调整、居民收入差距等五个方
面的消极影响, 并提出了有关控制房价的对策。
关键词: 房价 消费支出 金融风险
·分析预测·
50了房地产开发商收益优势; 另一方面, 如果房价增长过快
后大落, 或者发生逆转, 损失必然首先落到主要依靠贷款
购房尤其是投资性购房者身上; 另外, 对于房价较高、持
续上涨且中心城区土地有限的大城市而言, 还会出现“富
人进城、穷人下乡”的逆向流动潮, 这不仅会产生居住的
“阶层同质化”, 同时还将导致多数普通大众

对城市文化、
环境等公共基础设施享用机会的实际下降, 从而加剧“精
神贫困”、“文化鸿沟”。高房价导致的贫富差距现象极有
可能固化低收入阶层现有的生存状态, 并削弱低收入家
庭向上流动的能力。
5. 高房价抑制城市就业的增长。高房价大大抬高了
城市创业, 特别是第三次产业的创业门槛, 使企业不得不
加大对经营性房屋的投入, 在资本总量一定的前提下, 用
于购买劳务的可变资本只能随之减少, 由此造成的后果
是: 或者降低从业者的工薪收入, 或者减少从业者人数,
或两者兼而有之, 无论出现哪种情况, 对稳定乃至扩大就
业都是不利的; 另外, 在高房价的压力下, 企业为留住人
才稳定员工, 往往不得不随之提高员工工资, 结果高房价
与高工资比翼双飞, 企业获利明显变薄, 给企业扩大规
模、增招人手增加了难度, 这对企业的长远发展以及扩大
社会就业显然是非常不利的; 同时, 高房价使劳动力流动
异地就业难度加大。长此以往, 我国的城市化进程将严重
受阻, 农村富余劳力向城市、特别是大城市的转移将大受
影响; 最后, 房价持续上涨也将对失业率产生影响。度高
房价与支付能力的不平衡, 影响城市居民的消费能力从
而直接影响到城市就业岗, 这使我们确信高房价与失业
上升的正相关。
二、克服高房价对社会经济影响的对策分析
1. 规范住房金融业务。首先, 商业银行应提高对房地
产开发商的自有资金和资质要求。商业银行对开发商贷
款时应加强对房地产开发企业的审查, 企业自有资金应
不低于开发项目总投资的30%, 对自有资金低、应收账款
多的承建房地产建设项目的建筑施工企业, 商业银行应
限制对其发放贷款, 不能盲目地注入贷款。其次, 适当调
整个人住房信贷政策。提高贷款门槛和首付比例, 严禁
“零首付”个人住房贷款, 贷款额与抵押物实际价值的比
例最高不得超过80%, 对购买第二套以上住房的, 将第二
套住房的贷款利率由较低的住房贷款利率改为相对较高
的商贷利率, 或者不给购房者购买第二套或更多房产的
贷款发放。再次, 强化对土地储备贷款的管理, 防止出现
地价泡沫。最后, 适应商业银行迫切需要提高房地产抵押
贷款流动性的要求, 推进诸如住房抵押贷款支持证券
(MBS)等房地产金融产品的创新。
2. 进一步发挥政府的作用, 建立住房有效保障体系。
政府应继续加大经济适用房建设的开发力度, 把经济适
用房的建设作为调控房地产市场价格和解决改善低收入
居民住房问题的政策措施; 住房建设应面向大量的中低
收入家庭, 努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支
付能力相适应, 使

更多老百姓买得起房子、愿意买房子;
政府应建立城市住房保障制度, 启动廉租住房工作, 对无
力买房且经济条件较差、希望租住低租金住房的家庭, 完
善、落实面向低收入家庭的住房租赁新机制, 保障贫困家
庭的居住权; 同时政府根据实际情况给予特困家庭一定
的补贴和贷款支持, 保障低收入家庭的住房需求; 规范发
展房屋租赁市场, 鼓励开发建设租赁型普通商品住宅, 引
导中低收入家庭通过租赁方式解决住房问题, 改变“居者
有其屋”的传统观念。
3. 调整和改善商品房结构。政府部门应加强房地产
开发审批管理, 与不同收入群体相适应的高档商品房、普
通商品房、经济适用房以及廉租房的建设应有一个合适
的比例, 尤其应鼓励经济适用房、廉租房的建设, 无论从
眼前看还是从长远看, 住房需求的主体都是普通中低收
入居民家庭, 住宅供给也必须以大众化需求为主体, 否
则, 住宅与房地产的发展就会成“无源之水, 无本之木”;
高档商品房和别墅的需求量十分有限, 可通过提高高档
商品房的有关税率来抑制其扩建; 对中低档商品房在税
收上实行优惠政策来刺激其供给增加。
4. 加强对普通商品住宅销售中价格行为的规范与管
理。针对商品房销售中出现的不明码标价、价外乱收费、
重复收费牟取暴利等行为, 从保护消费者利益, 维护房地
产市场的健康与稳定出发, 制定相应的政策规定, 实行价
费合一的成本计算办法, 规范经营服务性收费, 加大明码
标价的管理力度, 强化销售合同对开发商的约束; 建立有
效的信息发布机制, 对外公布住房供应信息, 严厉打击发
布虚假信息、欺骗和误导消费者、恶意哄抬房价行为。
5. 积极引导消费, 提倡住房梯级改善。居民购房时应
根据自己的收入水平量力而行、逐步过度, 梯级改善住房
条件。即对那些暂时无力买房的可以先租赁住房, 待条件
逐步成熟时再买房, 先买二手房, 再买新建商品房, 先买
小户型房, 再逐步扩大住房面积, 住房面积要适中, 不宜
追求过度消费, 提倡适度住房消费。
6. 加快完善社会保障体系, 调整收入分配政策。增强
低收入家庭的消费支付能力, 提高实际购买力, 降低房价
收入比, 从而形成可持续性的市场需求, 最终努力使房地
产市场的供求趋于平衡。房价调控是一个宏观的系统工
程, 涉及到国家的财政、金融、司法以及建筑等多方面进
工作, 只有在国家的宏观调控政策的引导下, 各级政府统
一规划, 统筹安排, 才能有效克服房价上涨对我国社会经
济的影响, 人民才能安居乐业, 国家才能稳定。
参考文献:
[1] 常新,《房价对房地产业和城市经济的影响及对

策》,《中国建设信息》, 2003第6期
[2]华民,《房价上涨是经济增长的助推器吗?》,《学习
月刊》, 2004年第10期
[3] 吴雄虎,《城市高房价的生成机理与抑制之道》,
《技术经济》, 2005年第7期
( 作者单位: 陈灿煌, 湖南理工学院; 张立军, 复旦大
学经济学院)
分析篇
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