房地产项目评估的重点和难点
针对项目实施的重点、难点的分析和解决方案
针对项目实施的重点、难点的分析和解决方案在项目实施的过程中，往往会面临各种各样的挑战和问题。
准确地分析出这些重点和难点，并制定有效的解决方案，是项目成功的关键。
以下将从几个常见的方面进行分析，并提出相应的解决办法。
一、资源管理资源是项目实施的基础，包括人力、物力、财力等。
资源管理不当可能导致项目进度延误、成本超支等问题。
重点：1、资源的合理分配：确保每个任务都有足够且合适的资源支持，避免资源闲置或过度使用。
2、资源的及时供应：确保所需资源在需要的时间点到位，不影响项目的正常推进。
难点：1、资源的不确定性：例如人力的突发变动、物资的供应延迟等。
2、资源的有限性：特别是在多个项目同时进行时，资源竞争激烈。
解决方案：1、建立详细的资源规划：在项目启动前，对所需资源进行全面评估和规划，制定资源分配计划。
2、设立资源预警机制：提前设定资源供应的关键时间节点，一旦接近或超过预警线，及时采取措施。
3、优化资源配置：通过合理调整任务安排，提高资源的利用效率。
4、建立资源储备库：对于关键资源，建立一定的储备，以应对突发情况。
二、沟通协调良好的沟通协调是项目顺利进行的保障。
重点：1、信息的准确传递：确保项目相关信息能够准确无误地传达给所有相关人员。
2、各方意见的统一：协调不同部门、团队甚至外部合作伙伴的意见和利益，达成共识。
难点：1、沟通渠道的多样性和复杂性：包括面对面交流、电话、邮件、会议等，容易导致信息混乱。
2、各方利益诉求的差异：可能导致沟通障碍和冲突。
解决方案：1、建立统一的沟通平台和规范：明确各种沟通方式的适用场景和优先级，规范信息的传递格式和内容。
2、定期召开沟通会议：包括项目启动会、周会、月会等，及时同步项目进展和问题。
3、设立专门的沟通协调人员：负责处理各方的沟通和协调工作，解决冲突。
4、加强团队建设：提高团队成员之间的信任和理解，促进良好的沟通氛围。
三、技术难题在项目实施中，可能会遇到技术方面的挑战。
不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理
不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理1．整幢商业房地产估价在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。
对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。
2．整层商业房地产估价整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。
虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。
例如，某估价机构接受委托评估××商业广场九层的价格。
经过市场分析决定采用市场法作为首选方法评估××商业广场九层的价值。
在选择交易实例时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中小面积商业房地产交易实例，因此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系，修正确定××商业广场九层的价值。
经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易）的交易价格平均低8%～15%，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为12%，据此估算得出估价对象的价格。
针对项目实施的重点、难点的分析和解决方案
针对项目实施的重点、难点的分析和解决方案在项目实施的过程中，往往会面临各种各样的重点和难点问题。
这些问题如果不能得到有效的分析和解决，就可能会影响项目的进度、质量和最终的成果。
下面，我们将详细探讨项目实施中常见的重点和难点，并提出相应的解决方案。
一、项目实施的重点1、明确的目标和需求定义项目的目标和需求是项目实施的基础和方向。
如果在项目开始时没有清晰明确地定义目标和需求，就可能导致项目在实施过程中出现偏差，甚至走向错误的方向。
因此，在项目启动阶段，需要与相关利益者进行充分的沟通和交流，深入了解他们的期望和需求，形成明确、具体、可衡量的项目目标和需求说明书。
2、合理的项目计划一个合理的项目计划是项目成功的关键。
项目计划需要包括项目的各个阶段、任务、里程碑、时间节点、资源分配等。
在制定项目计划时，需要充分考虑项目的复杂性、不确定性和风险，预留一定的缓冲时间和资源。
同时，项目计划也需要具有灵活性，能够根据项目的实际进展情况进行调整和优化。
3、有效的团队协作项目的实施通常需要多个部门和人员的协同工作。
如果团队成员之间缺乏有效的沟通和协作，就可能会出现工作重复、任务延误、责任不清等问题。
因此，建立一个高效的团队协作机制非常重要。
这包括明确团队成员的职责和权限，建立定期的沟通和协调会议制度，及时解决团队协作中出现的问题。
4、严格的质量控制项目的质量是项目成功的重要保障。
在项目实施过程中，需要建立严格的质量控制体系，对项目的各个环节进行质量监控和评估。
这包括制定质量标准和规范，进行质量检验和测试，及时发现和解决质量问题。
二、项目实施的难点1、需求变更的管理在项目实施过程中，由于各种原因，需求变更往往不可避免。
如果不能有效地管理需求变更，就可能会导致项目进度延误、成本增加、质量下降等问题。
因此，需要建立一套规范的需求变更管理流程，对需求变更进行评估、审批和控制。
同时，也需要与相关利益者进行充分的沟通和协商，确保需求变更的合理性和必要性。
房地产估价实训中的工作难点大学生
房地产估价实训中的工作难点大学生在房地产估价实训中，大学生可能会遇到一些工作难点。
以下是一些可能的难点，以及如何应对它们：
1.数据收集和分析：房地产估价需要大量的数据收集和分析工作。
这包括市场调研、房地产价格指数、土地政策等方面的数据。
难点在于如何获取准确的数据，并进行有效的分析。
解决这个问题的方法是通过与专业机构合作，利用他们的数据资源，并借助数据分析工具进行数据处理和分析。
2.风险评估：房地产估价中需要进行风险评估，包括市场风险、政策风险等。
这需要对市场和政策变化有较为敏锐的洞察力。
难点在于如何准确评估这些风险，并提供合理的解决方案。
解决这个问题的方法是通过学习和了解相关领域的最新动态，不断更新自己的知识和技能。
3.专业知识与实践结合：房地产估价是一个需要综合运用专业知识和实践经验的领域。
难点在于如何将学到的理论知识应用到实际工作中，并灵活地处理各种复杂情况。
解决这个问题的方法是多参与实践项目，并与有经验的专业人士进行交流和学习，不断提升自己的实践能力。
4.沟通与协调能力：房地产估价工作通常需要与多方合作，包括开发商、政府机构、金融机构等。
难点在于如何与各方进行有效的沟通和协调，以达成共识。
解决这个问题的方法是提升自己的沟通能力，包括口头和书面表达能力，同时学会倾听和理解他人的需求和意见。
房地产估价实训对大学生来说是一个充满挑战但也充满机遇的领域。
通过不断学习和实践，不断提升自己的专业知识和能力，大学生可以克服工作中的难点，并取得较好的成果。
房产评估现场注意事项
房产评估现场注意事项
房产评估是一个非常重要的过程，需要注意许多细节，以确保
评估结果的准确性和可靠性。
在进行房产评估现场工作时，评估人
员需要注意以下几个方面的事项：
1. 确认评估目的，评估人员在现场工作前，需要明确评估的目的，是为了出售、出租还是其他目的。
不同的评估目的可能需要关
注不同的因素，比如出售时可能需要注重市场价值，而出租时可能
需要注重租金收益。
2. 收集房产信息，评估人员需要收集房产的基本信息，包括建
筑面积、房间数量、楼层高度、装修情况、建筑年代等。
这些信息
将有助于评估人员对房产进行准确评估。
3. 检查房屋结构，评估人员需要仔细检查房屋的结构状况，包
括墙体、地面、屋顶、门窗等部分，以确保房屋结构的稳固和完好。
4. 注意房屋装修，评估人员需要留意房屋的装修情况，包括材
料选择、装修风格、装修年限等，这些因素将对房产的价值产生影响。
5. 考虑周边环境，评估人员需要考虑房产周边的环境因素，比
如交通便利程度、配套设施、生活环境等，这些因素也会对房产的
价值产生影响。
6. 查看房产证明文件，评估人员需要查看房产的证明文件，包
括产权证、规划许可证等，以确保房产的合法性和完整性。
7. 与业主沟通，评估人员需要与房产业主进行沟通，了解房产
的历史、维护情况、使用情况等，这些信息有助于评估人员对房产
进行全面评估。
总之，在进行房产评估现场工作时，评估人员需要全面、细致
地考虑房产的各个方面，以确保评估结果的准确性和可靠性。
同时，评估人员需要严格遵守相关的评估标准和规定，以确保评估工作的
合法性和规范性。
房地产开发项目评估
房地产开发项目评估一、项目背景房地产开发项目是指将土地资源转化为建筑物和房屋产品，并通过销售获利的一种商业模式。
随着经济的发展和城市化进程的推进，房地产市场成为一个重要的投资领域。
然而，房地产开发项目涉及的风险和复杂性也较高，因此对项目进行评估是至关重要的。
二、评估目的房地产开发项目评估的目的是为了评估项目的可行性和风险，并提供决策依据。
评估主要通过对项目的市场分析、财务分析、风险分析等方面进行综合评估，以确定项目是否具备投资价值。
三、评估内容1. 市场分析在进行房地产开发项目评估时，首先需要对项目所在市场进行分析。
市场分析主要包括对项目所在地的地理位置、交通便利度、人口规模、人口结构等因素进行评估。
此外，还需要考虑项目所提供的房屋产品与市场需求之间的匹配度，以及项目储备土地的供应情况等。
2. 财务分析财务分析是评估房地产开发项目可行性的重要环节。
主要内容包括项目的投资规模、资金来源、投资回报率等。
通过对项目的资金流动、盈利能力等进行分析，可以评估项目的财务可行性，确定项目的投资价值。
3. 风险分析房地产开发项目涉及的风险较高，包括市场风险、政策风险、竞争风险等。
在评估阶段需要对这些风险进行识别和评估，并制定相应的风险应对策略。
同时，还需要考虑项目的可持续发展性，包括项目在经济危机等特殊情况下的抗风险能力。
四、评估方法房地产开发项目评估可以采用多种方法，包括定性分析和定量分析。
定性分析主要是通过对项目的市场、财务、风险等因素进行综合判断，给出对项目的整体评估意见。
定量分析则通过具体数据和指标进行计算和分析，给出更为准确的评估结果。
常用的评估方法包括市场调研、资金流量分析、投资回报率计算、风险评估模型等。
评估过程中还需要结合实地考察、文献研究和专家咨询等方法，以获取全面准确的评估结果。
五、评估结论评估结论是对房地产开发项目评估结果的总结和归纳。
根据市场、财务和风险等方面的分析，可以得出对项目的可行性和投资价值的判断。
房地产估价方法存在的不足及完善措施
房地产估价方法存在的不足及完善措施房地产估价是指对房地产的价值进行评估，以确定其市场交易价格的一种经济活动。
在房地产投资、买卖、租赁等领域中，房地产估价是非常重要的。
目前的房地产估价方法存在着一些不足，这不仅影响了估价的准确性，也对房地产市场的健康发展产生了一定的负面影响。
有必要对房地产估价方法进行完善，以提升估价的准确性和科学性，促进房地产市场的良性发展。
一、不足之处1. 主观性较大目前的房地产估价方法往往依赖于估价师的主观判断和经验积累，缺乏科学的依据和客观的数据支撑。
这导致了估价结果的不确定性较大，容易受到个人主观意识和偏见的影响，进而影响了估价的准确性和公正性。
2. 数据获取不完善房地产估价需要依赖于大量的市场数据和信息，包括土地利用规划、土地供应情况、房屋建筑结构、周边配套设施等。
然而目前的数据获取和整理工作存在一定的缺失，导致了估价数据的不完整性和不准确性，进而影响了估价结果的科学性和可靠性。
3. 缺乏统一标准当前的房地产估价方法缺乏统一的标准和规范，不同的估价机构和估价师可能会采用不同的方法和标准进行估价，导致了估价结果的差异较大，影响了交易双方的判断和决策。
4. 技术手段落后房地产估价方法的技术手段相对较为落后，缺乏先进的科学技术手段和工具支持，这使得估价工作往往依赖于人工、纸质文件和简单的统计分析，难以满足复杂环境下的估价需求，影响了估价的准确性和效率。
以上种种不足之处，都表明了当前房地产估价方法的局限性和不足之处，迫切需要进行完善和改进。
二、完善措施1. 强化数据支撑要完善房地产估价方法，首先要加强数据获取和整理工作，建立完善的房地产市场数据系统，包括土地供应情况、房屋建设情况、周边配套设施等，为估价提供充分的数据支撑，确保估价数据的完整性和准确性。
2. 推行科学化估价在房地产估价方法中，应引入科学的估价模型和技术手段，包括大数据分析、人工智能技术、GIS地理信息系统等，提高估价工作的科学性和准确性，降低主观性对估价结果的影响，确保估价结果的客观和科学。
房地产开发项目管理的重点与难点研究
房地产开发项目管理的重点与难点研究房地产开发项目管理是一个复杂的过程，涉及到多方面的工作和资源。
在整个项目周期中，项目经理需要处理众多的事务和问题，保证项目的顺利进行。
本文将对房地产开发项目管理的重点与难点进行研究，分析相关的挑战和解决方法。
1. 项目规划与设计在房地产开发项目管理中，项目规划与设计是一个非常关键的环节。
项目规划需要对项目整体进行规划，确定项目的目标和方向，制定项目计划和时间表。
而设计则是项目的灵魂，需要确保项目的设计符合市场需求和政策法规，同时满足项目的功能和美观性。
2. 资金与投资管理在房地产开发项目中，资金是核心资源之一。
项目经理需要进行资金调配和管理，确保项目有足够的资金支持项目的进行。
需要对投资进行风险评估和管理，规避投资风险。
3. 市场调研与销售策略房地产开发项目需要进行市场调研，了解目标市场的需求和竞争情况，为项目的销售策略提供依据。
销售策略需要结合项目特点和市场需求，确定合适的售楼策略和销售目标，确保项目能够顺利销售。
4. 施工管理与质量控制房地产开发项目的施工管理和质量控制是至关重要的一环。
项目经理需要对施工进度和质量进行管理和控制，确保项目能够按时完工并具有良好的质量。
5. 法律法规及政策风险在房地产开发项目中，法律法规和政策风险是一个不可避免的挑战。
项目经理需要了解相关的法律法规和政策，确保项目的合规性，减少法律和政策风险。
二、房地产开发项目管理的难点1. 项目融资难题房地产开发项目通常需要大量的资金支持，而融资难题是许多项目面临的问题。
项目经理需要找到合适的融资渠道，确保项目有足够的资金支持。
2. 立项审批的复杂性房地产开发项目的立项审批过程通常比较复杂，需要面对诸多政府部门的审批和监管。
项目经理需要协调各方利益，确保项目顺利通过立项审批。
3. 市场风险的不确定性房地产市场经常面临各种不确定性因素，如政策调整、市场供需情况、竞争对手等。
项目经理需要通过市场调研和风险评估，制定合适的销售策略和风险应对方案。
房地产估价理论与方法难点要点
理论与方法难点要点技术路线回答的要点对于《房地产估价案例与分析》的问答题中的技术路线考题的回答，需要答出三个方面的内容，一是选用的方法，二是该题中的价格内涵，三是价格形成的过程。
例：划拔地房地产的估价技术路线：1、总体上采用成本法进行评估，其划拔土地使用权的价格和建筑物现值之和即为估价对象价值。
（选用的方法和价格内涵）2、先评估出完全产权的价格，再扣除需要补交的出让金，即为估价对象的价值。
（表达价格的形成过程）3、用市场比较法、基准地价系数修正法和成本法等方法评估出出让土地使用权的价格，再用重置价成新折扣法评估出建筑物的现值，二者相加即为估价对象完全产权的价值。
（表达细部的方法和评估步骤）4、需要补交的出让金根据当地政府的有关规定确定。
[求助]假设开发法中用折现法时，销售税费是否折现呢不要折现。
因为销售税费=房地产售价X销售税费比例，而房地产售价已经折现了，故销售税费不需要折现。
对，假设开发法中的那些项目需要折现，要看其计算基数是否折现，如销售税费、专业人员费用等都如此其实销售税费需要折现只不过销售税费的折现已经体现在房地产的售价中所以说销售税费不需要折现是不确切的关于状况修正请各位指点！！！因素修正有：情况修正、日期修正、状况修正而状况修正也有三个方面：区位、实物、权益诚请各位指点：这些修正的顺序：做过情况修正、日期修正后，状况修正的几个因素是先综合考虑有个统一的状况修正系数？还是把状况修正的几个因素也单独考虑啊！？？？状况修正应先进行单项指标比较，根据重要程度赋予权重，然后进行综合。
我做过一复习题如果题中没有给中权重的话还是要单独修正的铁老：我想请教几个概念，您能给我讲讲利率、折现率、资本率的区别吗？是不是可以因为利率＝折现率；资本化率＝折现率；可推知三者在概念上、或内涵可等价或是一致？谢谢利率是在单位时间内所得利息额与借贷金额之比。
折现率是同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，包括资金利息率和开发利润率2部分。
房地产拆迁评估的难点及应对措施
房地产拆迁评估的难点及应对措施日期： 2022.6.19 来源：武汉房地产网评论论坛一、拆迁评估的难点回顾近几年的拆迁评估工作，感受最深的就是：难。
特别是 2001 年国务院 305 号令执行以来，在国家倡导“房地产市场评估价格补偿”的前提下，拆迁评估成为了城市房屋拆迁的焦点.综合起来，拆迁评估大致有六大难点，即：进门难、调查难、测算难、答疑难、结案难、收费难。
回顾近几年的拆迁评估工作，感受最深的就是：难。
特别是 2001 年国务院 305 号令执行以来，在国家倡导“房地产市场评估价格补偿”的前提下，拆迁评估成为了城市房屋拆迁的焦点. 综合起来，拆迁评估大致有六大难点，即：进门难、调查难、测算难、答疑难、结案难、收费难。
拆迁工作大部份涉及城市的旧城区，没拆迁的时候天天盼拆迁，而当拆迁摆在面前的时候，有的被拆迁户对拆迁评估不理解、不支持、不配合态度，要末借口工作紧张出差在外，要末安排老人阻拦门前，有的甚至谩骂、围攻评估人员。
因此，估价师第 1 页普通很难轻易进门查勘。
被拆迁的房屋普通都是年代久远、维修较差、且不大规则的棚户，现场查勘及市场调查主要难在两点：一是房屋装修查勘难。
房屋装修涉及的细部不少，且装修的内容五花八门，有包一面门的，有零星贴瓷砖的，有杂木当木地板的，有塑料吊顶的等等，每一项都必须记载清晰，并要得到被拆迁人的认同，难度实在不小。
普通 50 平方米的房屋装修需要半天的查勘时间，如遇经营性物业如酒店、宾馆、娱乐场所等复杂装修，更需耗费大量的时日。
二是踩点调查难。
被拆迁房屋往往具有比较大的特殊性，如有的一楼是混合结构而二楼却是砖木结构，有的木结构房屋在一面砌筑砖墙等，市场可比实例较少，调查取样十分艰难，特别是对装饰材料(有的是过时淘汰的材料)的认定、询价非常不易。
由于被拆迁房屋市场资料采集艰难，于是在装饰材料价格、特殊房地产现时价格等方面要花费大量的精力。
评估机构必须根据查勘的情况谨慎确定成新、朝向、楼层等增减系数，选择适当的评估方法，选定合理的比较实例进行测算。
房地产项目的评估重点和难点解析
房地产项目的评估重点和难点解析房地产项目评估的基本内容主要包括借款企业财务及资信评价、项目评价、项目投资估算与资金筹措评价、项目市场与销售前景分析、项目财务指标测算与偿债能力分析、贷款担保评价，银行效益与风险分析等。
评估的重点和难点则主要有以下几个方面：1、房地产项目评估资本金内涵项目资本金是项目融资的基本保障，房地产项目开发贷款项目资本金的比例原则上要求不低于35%(部分银行规定商业用房项目资本金比例不低于40%)。
项目资本金属于非负债性质的资金，严格界定的项目资本金不应突破企业"所有者权益"(央行121号文件规定)，对新设的房地产项目公司而言，其"实收资本"即项目资本金，对仍用原公司开发项目的房地产项目公司而言，其只能为"所有者权益"中可以使用到该项目的现金部分。
新设房地产项目公司，其"注册资本"通常不高，一般为800万元或2000万元，而目前规模稍大的房地产项目总投资均在亿元以上，显然对项目资本金不得低于总投资35%的要求难以达到，在实际操作中，新设房地产项目公司多是接受股东的资金进行开发，往往仅以取得“土地使用权”的费用计，投入项目的资金即基本达到和超过总投资35%的比例。
项目公司和股东互为独立法人，其资金往来应为负债性质，但对于民营房地产项目企业具有特殊性，母公司和项目公司的董事长常为同一人(或股东基本相同)，资金也为其统筹操纵，在此意义，上股东投资款可理解为项目资本金。
在项目评估中，可以用项目实际投入资金为依据，对子公司、母公司的股东实质上为一体的，将股东投入资金视同为项目资本金，而将关联性不强的两个公司之间的往来资金认定为负债性质。
对存量房地产项目公司项目资本金的界定，首先要把握其在建的所有项目，并按照项目总投资和已投入资金测算出其它项目所占用的自有资金;其次，要遵循长期负债与长期资产匹配的财务原理，剔除“固定资产”和“长期投资”等长期资金的占用，并按照谨慎性原则对“应收账款”中账龄较长、收回希望渺茫的非有效资产予以剔除，但与此同时，对于开发商其它项目待销售房屋的预期利润、且可用本项目开发的资金部分，亦可视情况将之认定为项目资本金。
房屋建筑物评估的难点及适用方法
房屋建筑物评估的难点及适用方法
1. 评估房屋建筑物的难点:
(1) 鉴别交易及估价历史：需要研究房屋历史，以及过去的房价波动和市场交易情况，以便更准确地识别当地房屋市场价格。
(2) 房屋实体检查：房屋实体检查包括调查地理位置，建筑面积，建筑年份，物业投资等，以确定该建筑物的市场价值。
(3) 评估市场环境：主要指对行政力量，政策法规的研究，及对当前和预期的市场氛围的研究，以确定当前以及预期房屋市场环境的发展态势。
(4) 价值保质研究：这一项尤其需要考虑的是yu多方面因素，如加拿大地产基本法案，经济环境状况，及其他不稳定性因素来评估一项房屋建筑物的价值保质。
2. 适用方法
(1) 综合价格评估法：一种通过对比地点相关案例，综合研究房屋房产以及被评估物地点及其影响价格的综合发展水平，来估计建筑物市场价格的方法。
(2) 附加值评估法：一种计算出物业价值比某房屋建筑物价值增加量的估计方法，通过分析它的地点和改善费用，来评估当前的及预期的市场价格的评估方法。
(3) 路径分割估价法：一种方法，将一个地块分割成多个块，通过比较每块地的价格，并根据整体实体的特征，其市场价格的评估方法。
(4) 投资回报分析法：一种通过研究不同投资方案以及近期市场现状，来预测投资回报率，以及预测投资期限内建筑物市场价格的评估方法。
房地产估价-市场法
房地产估价-市场法
3
第一节
市场法概述
（三）类似房地产与可比实例的概念
1.类似房地产：是指与估价对象处在同一供求圈内，在用 途、规模、档次、建筑结构、权益等方面与估价对象相同或 相近的房地产。 2.交易实例：已经发生交易的房地产。 3.可比实例：交易类型与估价目的吻合，成交日期与估价 时点接近，成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市 场价格的类似房地产。
房地产估价-市场法 21
第二节
市场法估价操作步骤
六、房地产状况调整—以估价对象状况为基础
㈠调整的内容 （1）区位状况：位置、交通条件、环境景观、 外部配套设施等； （2）权益状况：土地使用期限，规划条件（容 积率）等； （3）实物状况： 土地:面积、形状、开发程度、地势、地质等； 建筑物：建筑规模、结构、设备、装修、布局等。
卖方实际得到的价格＝2500－2500×7％＝2325(元／平方米) 买方实际付出的价格＝2500+2500× 5％＝2625(元／平方米)
房地产估价-市场法
16
第二节
市场法估价操作步骤
例3.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方 付给卖方2625元／平方米，买卖中涉及的税费均由卖 方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的 税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正 常成交价格的5％。求该宗房地产交易的正常成交价格。
房地产估价-市场法 10
第二节
市场法估价操作步骤
三、建立比较基准
1.统一房地产范围——统一到待估房地产范围
2.统一付款方式——以成交日期一次性支付价格为准
3.统一价格单位——单价,人民币,元/平方米建筑面积
熟悉以上过程，可以总结一个简单的公式：
房建工程重点难点分析方案
房建工程重点难点分析方案一、背景介绍随着城市化进程的加快，房建工程成为城市建设的重要组成部分。
然而，房建工程的复杂性和困难性给施工方和管理部门带来了巨大的挑战。
为了有效应对这些挑战，需要对房建工程的重点难点进行深入分析，制定相应的应对方案。
二、重点难点分析1. 土地获取和规划土地获取和规划是房建工程中的第一道难点。
由于城市土地资源有限，土地获取成本高昂，土地规划涉及不同利益主体的利益博弈，需要克服政策、法律、环境等多重障碍，确保土地确权和规划的合法合规。
2. 基础工程施工房建工程的基础工程施工是一个繁琐而关键的环节，包括土石方开挖、地基处理、基础施工等。
由于地质条件的复杂性和多变性，基础工程施工往往需要巨大的投入和风险控制，需要科学合理的设计和施工方案。
3. 结构设计和施工房建工程的结构设计和施工是工程的核心环节，包括建筑结构、地下室、钢结构等。
要求结构设计符合工程力学原理，施工工艺先进、工艺技术精湛，保证结构的安全可靠。
4. 管道工程施工管道工程是房建工程中的一个重要部分，包括给水、排水、供暖、燃气等管道。
由于管道位置隐蔽，施工环境复杂，施工技术要求高，对施工队伍的素质和作业管理有很高的要求。
5. 安全生产管理房建工程是一个高风险行业，安全生产管理尤为重要，要求工地安全管理制度完善，施工人员安全意识强，施工现场安全措施到位，确保施工过程中的安全。
6. 质量监督和管理房建工程的质量关系到工程的安全和可持续发展，要求工地实行严格的质量管理和监督制度，开展全过程的质量检测和评定，确保工程质量达到国家标准。
7. 环保和节能环保和节能是现代房建工程的重要趋势，要求工程结构和材料符合国家环保标准，施工工艺符合节能要求，确保施工过程中的环保和节能。
8. 资金和投资管理房建工程需要大量的资金和投资，资金的融资和使用需要严格遵守国家财政法规，确保项目资金的合法合规。
三、应对方案1. 完善土地获取和规划机制，加强政策引导，提高土地利用效率。
房地产项目评估的重点和难点
房地产项目评估的重点和难点房地产项目评估的重点和难点房地产项目评估的基本内容主要包括借款企业财务及资信评价、项目评价、项目投资估算与资金筹措评价、项目市场与销售前景分析、项目财务指标测算与偿债能力分析、贷款担保评价，银行效益与风险分析等。
评估的重点和难点则主要有以下几个方面：1、房地产项目评估资本金内涵项目资本金是项目融资的基本保障，房地产项目开发贷款项目资本金的比例原则上要求不低于35%(部分银行规定商业用房项目资本金比例不低于40%)。
项目资本金属于非负债性质的资金，严格界定的项目资本金不应突破企业"所有者权益"(央行121号文件规定)，对新设的房地产项目公司而言，其"实收资本"即项目资本金，对仍用原公司开发项目的房地产项目公司而言，其只能为"所有者权益"中可以使用到该项目的现金部分。
新设房地产项目公司，其"注册资本"通常不高，一般为800万元或2000万元，而目前规模稍大的房地产项目总投资均在亿元以上，显然对项目资本金不得低于总投资35%的要求难以达到，在实际操作中，新设房地产项目公司多是接受股东的资金进行开发，往往仅以取得“土地使用权”的费用计，投入项目的资金即基本达到和超过总投资35%的比例。
项目公司和股东互为独立法人，其资金往来应为负债性质，但对于民营房地产项目企业具有特殊性，母公司和项目公司的董事长常为同一人(或股东基本相同)，资金也为其统筹操纵，在此意义，上股东投资款可理解为项目资本金。
在项目评估中，可以用项目实际投入资金为依据，对子公司、母公司的股东实质上为一体的，将股东投入资金视同为项目资本金，而将关联性不强的两个公司之间的往来资金认定为负债性质。
对存量房地产项目公司项目资本金的界定，首先要把握其在建的所有项目，并按照项目总投资和已投入资金测算出其它项目所占用的自有资金;其次，要遵循长期负债与长期资产匹配的`财务原理，剔除“固定资产”和“长期投资”等长期资金的占用，并按照谨慎性原则对“应收账款”中账龄较长、收回希望渺茫的非有效资产予以剔除，但与此同时，对于开发商其它项目待销售房屋的预期利润、且可用本项目开发的资金部分，亦可视情况将之认定为项目资本金。
房屋安全评估重点难点
房屋安全评估重点难点房屋安全评估是指对房屋的结构、建筑材料、电气设施、消防设施等方面进行专业评估，以确保房屋安全。
在进行房屋安全评估时，会涉及到一些重点难点。
首先，房屋安全评估的重点是结构安全。
房屋的结构主要指房屋的承重梁、柱、墙体等结构构件。
对于老旧房屋，会存在老化、腐蚀、开裂等问题，而新建房屋则需要关注施工质量是否达到标准。
评估师需要通过检测、测试、观察等多种手段，对房屋结构进行全面评估，确定其结构是否牢固、稳定。
其次，房屋的电气设施也是评估的重点之一。
电气设施包括电线、电气开关、插座等。
评估师需要检查电气设施是否安装规范、线路是否过载、绝缘材料是否老化等问题。
由于电气设施与人的生命安全密切相关，评估师需要具备专业知识和经验，确保对电气设施的评估准确可靠。
另外，房屋的消防设施也是房屋安全评估的难点之一。
消防设施包括消防水源、灭火器、消防栓、疏散通道等。
评估师需要详细了解消防设施的要求和标准，并对房屋的消防设施进行逐一检查。
评估师需要对消防设施的功能、操作性等进行评估，确保在火灾发生时能及时有效地进行灭火和疏散。
最后，房屋安全评估的难点在于综合评估。
房屋的安全不仅仅依赖于单个因素，还与房屋的使用状况、环境条件等多种因素有关。
评估师需要综合考虑各个因素，进行综合评估。
在评估过程中，可能会涉及到不同专业领域的知识，评估师需要具备跨学科的知识背景，以确保评估的全面性和准确性。
综上所述，房屋安全评估的重点难点主要集中在结构安全、电气设施、消防设施和综合评估等方面。
评估师需要具备专业知识和经验，通过多种手段对房屋进行全面评估，确保房屋的安全性。
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房地产项目评估的重点和难点
房地产项目评估的基本内容主要包括借款企业财务及资信评价、项目评价、项目投资估算与资金筹措评价、项目市场与销售前景分析、项目财务指标测算与偿债能力分析、贷款担保评价，银行效益与风险分析等。
评估的重点和难点则主要有以下几个方面：
1、房地产项目评估资本金内涵
项目资本金是项目融资的基本保障，房地产项目开发贷款项目资本金的比例原则上要求不低于35%(部分银行规定商业用房项目资本金比例不低于40%)。
项目资本金属于非负债性质的资金，严格界定的项目资本金不应突破企业所有者权益(央行121 号文件规定)，对新设的房地产项目GS 而言，其实收资本即项目资本金，对仍用原GS 开发项目的房地产项目GS 而言，其只能为所有者权益中可以使用到该项目的现金部分。
新设房地产项目GS，其注册资本通常不高，一般为800 万元或2000 万元，而目前规模稍大的房地产项目总投资均在亿元以上，显然对项目资本金不得低于总投资35%的要求难以达到，在实际操作中，新设房地产项目GS 多是接受股东的资金进行开发，往往仅以取得“土地使用权”的费用计，投入项目的资金即基本达到和超过总投资35%的比例。
项目GS 和股东互为独立法人，其资金往来应为负债性质，但对于民营房地产项目企业具有特殊性，母GS 和项目GS 的董事长常为同一人(或股东基本相同)，资金也为其统筹操纵，在此意义，上股东投资款可理解为项目资本金。
在项目评估中，可以用项目实际投入资金为依据，对子GS、母GS 的股东实质上为一体的，将股东投入资金视同为项目资本金，而将关联性不强的两个GS 之间的往来资金认定为负债性。