石家庄调研总结报告200911022118348704

桥西区
区域特点
• 桥西区位于石家庄市区西南部，区域面积53平方公里，人口45万；是河北省政治中心和石家 庄文化、教育、科技、金融中心。 • 辖区驻有省委、省人大、省政府、省政协四大机关以及省直60多个单位部门。 • 陆路交通极其发达，石家庄火车站、石家庄长途汽车站均座落在区域内。
桥西区
区域特点
• 该区域有24中、11中、6中、41中、17中和西南的高教区共计20多所大中专院校，以及省科学 院、省社科院、电子工业部第五十四研究所等30多家省部属科研单位。 • 区内商贸繁华，市场发达。中华大街以东、火车站以西1200米的中山路段，是全市最繁华的 商业街，素有石家庄的“王府井”之称。 • 桥西区自强路东段集中了省建行、工行、农行、交行和省保险公司等多家金融机构，成为闻 名遐迩的“金融一条街”。 • 桥西区属石家庄老城区，区域内建成生活区众多，房龄较长，多以机关单位宿舍为主，多是 多层砖混结构，建筑密度低，改造潜力大。中高档住宅产品对该区域的居民具有很大吸引力， 刚性需求比重很大。
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桥西区
在售项目分布
桥西区
在售项目统计
案名 良东花园 熙园 西引利 晟地丽江 闻喜小区 宫园2009 新友合康城 西城公馆 百年华府 KOMA国际花园 翰林观天下 盛景御花园 37度 开达十六号 天伦锦城 翰林源 燕都紫阁 金玉城 橄榄城 顺美华庭 联邦名都 翰林福邸 金世界中央新城 尹泰花园 唐宁官邸 万象天成 百度空间 在水一方 蓝岛书香苑 优盘 碧水蓝湾 容园 志诚华府 白金公馆 西美花城 西城印象 龙城国际 金正缔景城 春江花月 瑞嘉名邸
桥西区
区域小结
• 价格分布特征：一环附近5000左右，最高7000以上；二环附近4000左 右，二环三环之间2500-3000 • 项目数量众多，总体供应量较大，市场活跃 • 属于老城区，人文气息浓厚，改善型需求相对旺盛 • 开发企业较为集中，土地资源竞争比较激烈
桥东区
区域特点
• 交通便利 发展前景广阔 • 商业气氛浓厚 居住生活便利 • 区域新盘密度大品质高 • 需求巨大 投资升值前景可观
罗兰新城 3300 谈固国瑞城 4600 锦城 3870
筑境 4900
领秀城 4850
剑桥春雨 6500
紫玉名苑 4500
金碧园 4360
长安区
在售项目统计
案名 谈固国瑞城 桐兴园 领秀城 紫玉名苑 罗兰新城 金桥水岸 剑桥春雨 亲亲荷院 盛世春天 尚北新城 桃源小镇 尚乘源 悦澜湾 康馨雅苑 锦城 翰玉门庭 金碧园 书香华苑 建华旺角 筑境 怡情雅居 钻石广场 和平时光 北城国际 均价 4600 4500 4850 4500 3300 4100 6500 4500 3400 2000 4400 1980 2500 3870 3200 4360 4800 4200 4900 3500 5200 4800 4300 建筑面积 157 11.6 50 11.3 12 30 50 43 60 60 53 15 237 8 30 30 5.4 26 0.7 5 6 15 23 80 容积率 3 1.4 3 2.87 3.4 3.1 2.8 1.68 2.54 1.1 1 3 2.8 2 4.1 3.5 3.5 2 1.6 2.6 4 3 2.65 3.3 建筑形式 高层 多层 高层 高层 高层 高层 高层 多层 高层、小高层 多层 多层、别墅 高层 多层、小高层、高层 多层 高层 高层 高层 高层、小高层 多层 高层 高层 高层 高层、小高层 高层
石家庄市场调研报告
项目发展部 2009-112009-11-03
目录
一、城市概况 二、板块分析 三、需求特点 四、企业分析 五、结论与建议
城市概况
• 石家庄市现辖6个区、12个县、5 个县级市和1个国家级高新技术开 发区； • 总面积1.58万平方公里，常住人 口939.5万； • 市区面积455.8平方公里，人口 231.3万。 本次调研范围主要集中在市区
均价 4200 3350 3600 3900 3700 2880 3800 3280 4160 4520 4100 3500 4900 3400 5400 3800 2750 3800 4000 3600 6200 9000 5780 4200 3200 4500 4200 2200 4600 4300
城市概况
• 在最新的城市空间结构体系中，城市核心区被划分为老城区、东部 新区和滨河新区三个组团，是未来规划建设的重点。
调研区域划分
正定
新华区 鹿 泉 桥 东 区 裕华区 长安区
桥西区
开
发
区
新华区
区域特点
• 位于石家庄市区西北部，总面积92.11平方公里，交通路网发达，13所、省农科院等一大批科研 机构带来浓厚的科技人文气息，商圈环绕，同时又有浓重的人文积淀。 • 区域内滹沱河是著名的生态保护区，而水上公园是石家庄市区内除世纪公园外最大的公园。 • 新华区最大的优势在于区域内的居住氛围浓厚，是以居住和休闲为主要特色的片区。
建筑形式 多层 高层 高层 高层、小高层 多层、小高层 小高层板楼 高层 高层 高层 多层、高层 高层 高层 高层 多层 高层 高层 高层板楼 高层 高层 高层 高层 高层 高层 小高层板楼 高层 高层 高层 小高层 多层、高层板楼 高层 小高层板点结合 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层板楼 高层
建筑形式 高层、小高层板楼 高层板楼 高层板楼 高层、小高层板楼 高层 高层 高层板楼 高层、小高层板楼，多层洋房 小高层 小高层 高层板楼 小高层 高层 小高层 高层 高层 高层 高层板楼 多层、小高层 高层塔楼 高层 多层洋房、高层板楼 高层 小高层 小高层 多层、高层 高层 高层 高层、小高层 高层
均价 2700 4100 3900 2600 4000 2300 5500 3050 3800 5100/4800 3980 4000 3650 4300 3390 5450 4700 3200 3650 5400 4980 5700 2660 5000 5400 5000 3700/2900 5000 3200 4500 4200 4600 3800 3800 4600 7200 6200 2590
新华区
典型项目典型项目-天山新公爵
• 定位高端，在核心城区主推洋房 类产品 • 以高层拉升整体容积率，并借洋 房之势提升价格
新华区
典型项目典型项目-盛世天骄
• 位于河北科技大学旧址，主打文化主 题、学院派风格 • 以BLOCK街区理念进行整体规划
新华区
区域小结
• 价格分布规律基本为：一环以内5000以上，一环二环之间4000-4500， 二环三环之间3000-4000。 • 水上公园周边项目较为密集，但特色不明显。 • 本区域有实力的开发商不多，对后进入者相对机会较大。 • 以二环线为界，新华区可划分为居住密集区域和居住潜力区域。二 环以内项目分布密集，可开发土地有限；而二环以外，随着省会三年 大变样和城市化进程的发展，大量的城中村土地将被改造和开发，有 较大潜力。
桥西区
典型项目典型项目-金正缔景城
• 一环边的核心位置 • 销售价格7200，比周边项目高出2000元 左右 • 整体风格沉稳、大气，市场定位符合 市场需求，销售状况良好，整体营销水 平在桥西片区内相对较高 • 是城中村改造项目的标杆，可以借鉴 用于公司翟各庄项目，形成欧式风格、 高容积率的产品线
新华区
在售项目分布
新华区
在售项目统计
案名 百盛朗庭 柏林怡园 北岸杰座 北郡 碧水秀城 碧水阳光 东湖苑 法兰克福风情 富源公馆 观水文苑 和谐家园 宏基花园广场 汇特虹 坚果纯时代 金海华府 锦绣乾城 柳源华庭 明珠北苑 明珠花苑 尚品雅筑 盛世天骄 天山新公爵 万佳金凯园 维C时尚广场 西城盛世 香林庭院 幸福里 御江南 中阳信和水岸 自由立方
桥西区
典型项目典型项目-春江花月
• 位于一二环之间，民心河畔，位置条件较好 • 定位为中式风格文化住宅，建筑形象、景观设计和推广中都贯穿了这些元素 • 以高层板楼围合联排别墅，提升了项目整体档次 • 均价6200
桥西区
典型项目典型项目-西美花城
• 位于南二三环之间 • 属于中等规模、短平快操作的项目 • 均价3800
长安区
区域特点
•长安区位于市区东北部，面积110.24平方公里，总人口42.65万人，其中农业人口10.97万人。是 石家庄厂企最为集中的区域，综合环境较差，改造潜力巨大。 •区域内的博物馆、广安大街是石家庄市中心地带，功能定位于石家庄CBD核心区域，常山纺织 公司棉一、棉二、棉三都属辖区内。 •区域内建成生活区众多，房龄较长，多为先前开发的厂企宿舍生活区、大型经济适用社区等。
长安区
典型项目典型项目-剑桥春雨
• 号称精装修，价格在本区域属最高之列，但装修水平一般
长安区
典型项目典型项目-谈固国瑞城
• 在石家庄的第二个国瑞城 • 项目规模庞大，总计157万平米
长安区
典型项目典型项目-和平时光
• 北京城建在石家庄的首个项目 • 加拿大BDCL规划设计 • 园林及水系有独特风格
长安区
悦澜湾 1980 亲亲荷院 4500 北城国际 4300
在售项目分布
尚北新城 2000 翰玉门庭 3200 康馨雅苑 2500 建华旺角 4200
桐兴园 4500 尚乘源 金桥水岸 4400 4100 盛世春天 3400
怡情雅居 3500
和平时光 4800 书香华苑 4800 钻石广场 5200
桥东区
在售项目分布
桥东区
在售项目统计
案名 阿尔卡迪亚 滨江尚城国际 城市中坚 都市怡景 伽蓝美城 高远丽都 国瑞城 海光苑 汇隆公馆 璟郡 凯旋城 天滋嘉园 中基礼域 中天世都 中央时区 紫晶天域 均价 6300 6800 3000 6500 5600 4500 4500 5400 5300 3400 6000 7000 6300 5400 6000 建筑面积 86 120 4 3 2.9 4.3 75 5 1.4 18 30 50 60 32 13 13 容积率 3.48 3.8 6 1 6.6 3 2.4 4.8 6 2.8 2 3.3 3.8 5.26 3.9 3 建筑形式 高层 高层 高层 多层、小高层 高层 高层 高层 高层板楼 高层 多层、高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层
建筑面积 1.9 40 3.2 100 5.4 32 4.6 13 6 30 10 5.7 2.3 1.9 0.5 24 5 18.3 36 3 40 8.3 2.7 2.2 5 7.8 48 12 1.5
容积率 3.6 3.5 2.37 3 2 2.5 2.7 2.2 2 4.4 2 4.8 2.35 2.63 2.5 3 2.4 4.9 2.5 2 4.2 3 3.5 3.2 2.47
建筑面积 3.2 8 4 28 21 4.2 6.9 21 25 100 5.8 14 8 62 3 18 10 2.46 13 5 100 80 17 3 4.4 3 4 30 4.5 25 1.7 20 36 3.5 90 25 5
容积率 1.6 2.9 3.24 2.5 1.8 2.7 3.1 3.3 3.36 5 2.5 3.6 1.2 2.46 2.6 4 2.3 2.3 3.6 5 2.6 2.4 2.5 3.4 3.7 3.12 3 2.36 3.3 3.5 3.3 3 3.5 2.53 3.5 2.9 2.33 3.9
桥东区
典型项目典型项目-阿尔卡迪亚
• 荣盛进入石家庄市场的第一个项目 • 占地228亩，总建筑面积近86万平米，为纯住宅高档社区，由25栋南北通透的板楼和一 栋五星级酒店组成 • 分三期开发，一期即将竣工交房，在售二期 • 得益于其位置、规模、档次及配套，售价在桥东区域名列前茅
桥东区
区域小结
• 目前在售项目主要分布在二环以内，尤其集中在一环内的核心城区， 因此密度和售价在各城区中都是最高的 • 价格分布特征：一环以内6000-7000，一环二环之间4500-5000 • 地域南北狭长，不同环线位置的土地价值差异极大 • 二环以内土地价值高，但供应有限 • 北部可联系滹太新区，南部随着高铁新站的建设及周边区域改造， 会有较好的发展潜力