住宅小区公用部分定义

住宅小区公共建筑配套权属登记规则之分析

住宅小区公共建筑配套权属登记规则之分析《细则》第36条规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。

业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。

”本条其实是对开发企业、政府等销售商品房、保障房的特别规定，因为其建设房屋本质上并不是用于自己使用，而是要用于销售或者用于保障老百姓的居住权。

因此就要求其在办理房屋首次登记的时候需将涉及全体业主的共有的公共场所、公共设施、物业服务用房等专有部分予以明确，避免未来销售以后发生纠纷。

因此要做好业主共有的区分所有权部分的登记，应该搞清楚以下的一些知识。

一、什么是公建配套设施配套公建（住宅小区配套公共建筑），指开发商按照国家及地方有关规定和建设规划许可在住宅小区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。

规划公建的目的是为了提高小区生活品质，为小区居民的生活提供各种便利条件。

二、什么是业主共有的公共设施根据《物权法》第73条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条对此做了进一步的解释：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

小区共用部位、公共区域、配套设施使用和公共收益的管理规定标准范本

编号：QC/RE-KA9387小区共用部位、公共区域、配套设施使用和公共收益的管理规定In the collective, in order to make all behaviors have rules and regulations, all people abide by the unified norms, so that each group can play the highest role and create the maximum value.（管理规范示范文本）编订：________________________审批：________________________工作单位：________________________小区共用部位、公共区域、配套设施使用和公共收益的管理规定标准范本使用指南：本管理规范文件适合在集体中为使所有行为都有章可偱，所有人都共同遵守统一的规范，最终创造高效公平公开的的环境，使每个小组发挥的作用最高值与创造的价值最大化。

文件可用word 任意修改，可根据自己的情况编辑。

【议题一】美怡家园小区共用部位、公共区域、配套设施使用和公共收益的管理规定公共收益，泛指小区公共部分产生的收益(定义等详见下文)，包括但不限于地上停车车位费、楼道广告等。

为了保障业主利益，加强对公共收益的监管，改变目前小区公共收益主要由物业管理的现状。

拟定将公共收益的所有权益，收归业主大会，并授权业委会进行管理。

本议题，草拟了“共用部位、公共区域、配套设施、使用和公共收益的管理规定”，限定了小区公共部门管理范畴、管理方法，这一部分规定是作为《美怡家园管理规约》的一部分，也将附属于未来修订的美怡家园管理规约。

一、定义：1共用部位：是指一幢住宅内部，有整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、外面墙、屋面、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等部位。

各种建筑面积及解释

1使用面积：等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。

可能很多人说这就是室内地毯面积吧，差不多，只是要将各门洞下面的部分扣除。

2套内使用面积：套内使用面积是各房间使用面积的总和，一定记住：不要乱用“使用面积”，这可能让我们无法找到它的准确定义，最好还是使用《住宅设计规X》里说的“套内使用面积”，概念明确了才容易解释。

3套内建筑面积：套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积，很多合同里使用这个面积，但是墙体面积的测量很困难，特别是外墙，如果有保温层就更困难了。

4公用建筑面积：是指全部公用部分的建筑面积之和，所谓公用部分包括的内容很多，像电梯井、楼梯、过道、门厅等等，但是有两个基本原那么：第一要与房屋所在的楼座在结构上直接相连，第二要目的是为本楼服务所用。

5分摊的公用建筑面积：各个消费者都分摊到一部分公用面积，但是这个面积是如何分摊出来的那么是一个很大的问题，建设部的计算方法是这样：先计算出整栋建筑物的公用建筑面积，然后再除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，最后得到一个建筑物公用建筑面积分摊系数。

也就是说公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/?套内建筑面积之和。

这还没有结束，你自己家的分摊面积就是你的套内建筑面积与分摊系数之积；另外为了叙述方面，我们将“分摊的公用建筑面积”简称为“公摊面积”。

如果你看到这里有点头眼昏花的话，最好先休息一下，做做深呼吸，要知道如果你在自己家里都看不明白的话，到了售楼处，经过一番劝告后，你可能就会更糊涂了，所以请你务必将这个问题看清楚，看不懂的话就高声朗读吧，这样可以尽量地放慢速度。

6建筑面积：建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积，你看要明白建筑面积这个概念有多麻烦，你如果前面几个概念没有学会的话，后面的概念恐怕就不行了。

但是有人就是追求这种效果，将本来很简单的事务复杂化，这也算是一种合同技术吧，越复杂就越难以核实，欺诈就这样披上了合法的外衣，也就这样得以横行。

论住宅小区公用部分的权属与利用

法律实务zhigong falv tiandi-44-2017 年第 8 期职工法律天地摘　要：《物权法》第六章规定了住宅小区业主的建筑物区分所有权的相关内容，《建筑物区分所有权解释》又对物权法中规定不明的部分做了解释。

但二者综合来看，仍存在规定的模糊和疏漏，导致实践中相关公用部分权属的纠纷持续增多。

住宅小区的屋顶平台应属业主共有，但可以在其上设置专有使用权。

住宅小区的会所应属开发商所有。

关键词：住宅小区公用部分；权利归属；建筑物区分所有权一、住宅小区公用部分划分建筑区划内的公用部分是指除建筑区划内业主专有部分外的其他组成部分，如小区内的道路、会所、车位等。

需要说明的是，这里的“公用”并不等于“共有”。

本文将公用部分分为两类，讨论其权属情况，并以物尽其用为原则给出利用方式的建议。

第一，建筑区划内的建筑物屋顶平台、外墙以及连廊等公用部分。

这类公用部分的特点是依附于建筑上，属于建筑物的基本结构，有较高的利用价值，且不能单独登记到某一权利主体名下。

《建筑物区分所有权解释》虽明确规定此类公用部分归区分所有的业主共有，但实践中经常出现被开发商或单一业主独占，并造成权属不明的情况。

本文以屋顶平台为例。

第二，建筑区划内的业主会所、锅炉房、健身中心、学校等公用部分。

这类公用部分的特点是一般独为一栋建筑，具有针对性、专业性的功能，且可以登记在某个特定的主体名下，但现行法律及司法解释没有对这类设施的权属做规定，在实务中同样会造成产权不明的情况。

本文以业主会所为例。

二、屋顶平台的权属与利用屋顶平台是建筑物的上层层面，是建筑房屋上层的外围保护隔层。

此外，屋顶平台不一定指建筑物的顶层台面，还有可能是建筑物其他部位探出的平台结构，也称为露台。

与一般意义的阳台不同的是，阳台是建筑物内区分所有人专有房屋的组成部位，属于区分所有人专有权的效力范围。

实践中有几种不当做法，一是开发商将屋顶平台据为己有，利用屋顶平台的特殊位置架设广告牌进行收益。

判断住宅区配套公共建筑的产权归属

判断住宅区配套公共建筑的产权归属在很多时候，我们在购买⼀个房⼦的时候，需要观察周围的环境，和⼩区⾥⾯的配套设施，如果⼩区⾥⾯配套设施不完善，那么就很可能不⽅便。

下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了相关的内容，希望对您有所帮助。

判断住宅区配套公共建筑的产权归属住宅区配套公共建筑(简称配套公建)，指开发商按照国家及地⽅有关规定在住宅区⼟地范围内与商品住宅配套修建的各种公⽤建筑，⼀般包括教育、医疗卫⽣、⽂化体育、商业服务、⾦融邮电、社区服务、市政公⽤、⾏政管理及其他⼋类公⽤建筑，但各住宅区具体配建项⽬因住宅区情住宅区配套公共建筑(简称“配套公建”)，指按照国家及地⽅有关规定在住宅区⼟地范围内与商品住宅配套修建的各种公⽤建筑，⼀般包括教育、医疗卫⽣、⽂化体育、商业服务、⾦融邮电、社区服务、市政公⽤、⾏政管理及其他⼋类公⽤建筑，但各住宅区具体配建项⽬因住宅区情况的不同会有所区别。

配套公建的修建，为业主居住提供了各项便利条件，提升了楼盘的吸引⼒，是业主与开发商关注的⼀个焦点。

随着配套公建的修建，其产权归属问题也随之产⽣。

由于此问题关系到开发商与全体业主双⽅的重⼤利益，现⾏有关规定⼜⾮常零散、模糊，导致适⽤法律疑难，开发商与业主往往各执⼀词，争议由此产⽣。

判断配套公建产权归属的基本⽅法(⼀)基于社会公共利益，国家及地⽅规定开发商应配套修建并明确其产权归属的，按国家及地⽅有关规定执⾏。

如配套中⼩学校，按国家及地⽅有关规定，其产权归政府;配套物业管理办、社区居委会⽤房，按武汉市有关规定，其产权归全体业主;配套防空地下室，由于国家尚未对其产权归属作出明确规定，故其产权归属不明确，但配套防空地下室平时由投资者使⽤管理，收益归投资者所有。

(⼆)国有⼟地使⽤权出让合同、合同有具体约定的，按约定执⾏。

国有⼟地使⽤权出让合同对于开发商及业主均具备法律约束⼒。

如果出让合同约定受让⼈应配套修建某些配套公建并明确其产权归属的，或商品房买卖合同约定了某些配套公建的产权归属的，则按约定执⾏。

试论建筑物区分所有专有部分与共有部分的界定

试论建筑物区分所有专有部分与共有部分的界定何云【摘要】我国<物权法>确立了建筑物区分所有权制度,但该法仅规定了区分所有权中的几个原则性问题,不足以调整区分所有权领域内所有的法律关系.建筑物区分所有权制度设计的核心是明确建筑物区分所有权人的专有权与共有权,在保障区分所有权人专有权的同时,达到维持与管理建筑物的目的.因此,作为建筑物区分所有权客体的专有部分与共有部分,只有在立法上明确规定其范围与界定标准,才能真正廓清建筑物区分所有权人专有权与共有权的权利界限,解决实践中因所有权区分不明确而产生的诸多纠纷.【期刊名称】《内蒙古社会科学》【年(卷),期】2011(032)003【总页数】5页(P52-56)【关键词】建筑物区分所有;专有部分;共有部分;界定【作者】何云【作者单位】武汉大学,法学院,湖北,武汉,430072【正文语种】中文【中图分类】D91319世纪初期，建筑物区分所有权在欧美发达国家得以确立，至20世纪获得重大发展。

建筑物区分所有权的出现是住宅商品化发展的产物，也是人类在土地资源有限的条件下，解决住宅稀缺与人口激增矛盾冲突的方式。

现代城市的兴起及高度发达的建筑技术为建筑物区分所有权提供了物质和技术前提，同时也彰显出建筑物区分所有权这种较为特殊的不动产所有形式［1］。

建筑物区分所有权制度设计的根本目的是超越建筑物在物理上不可分的障碍，使物业小区内的房屋单元在法律上成为独立的不动产，能够单独抵押或单独买卖，并能够有效地解决物业小区内共有部分的维护和管理问题［2］(P．9)。

因此，建筑物区分所有权制度的核心是将物业小区划分为专有部分与共有部分，业主对专有部分拥有专有权，和其他业主一起对共有部分享有共有权。

采用何种方式完成对建筑物区分所有专有部分与共有部分的界定，则是衡量建筑物区分所有制度理论与现实价值的关键所在。

(一)建筑物专有部分的范围建筑物区分所有专有部分是指由具有一定平面的长度与一定立体的厚度所构成的，与其他专有部分或共用部分以墙壁(共同墙壁)、天花板、地板相间隔［3］(P．130)的部分。

住宅小区公用部分定义

共用部位公共设施一样吗当有人在你居住的小区楼前空地上建起一个经营性收费停车场，你在有偿使用该场的同时，还要负担这块地的清洁费用，你能泰然处之吗？当某日物业公司通知你交纳原本不属于楼房公共部分物业管理费用时，你愿承担这笔费用吗？只有了解了小区共用部位和公共设施的区别后，住户才能明明白白地地交物业管理费。

从住宅建筑本身来看，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条：“公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整体建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、两套单元与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙墙体水平投影面积的一半。

”显然，分摊到商品房房价中的由购买房屋者负担的小区配套设施包括小区内公共绿地、花园、道路及楼房前后左右的空地。

从商品住宅楼分摊的土地面积来看：1、楼房基础实际占用的土地即楼基部分，楼内所有住户均对这部分土地使用权按份额共有。

2、楼前滴水或楼基至公用道路之间的土地和楼后由楼基至化粪池或公共道路之间的土地即楼房周围为该楼服务的土地，应为楼内住户按份额共有。

3、商品楼房价在小区内的公共用地的取得费用已分摊到房价之中，所以，其小区内的公共用地也应为小区内所有住户按份额共有。

正因为住宅小区的共用部位和公共设施的建设费用最终是以进入房价的形式由购房者来承担的，所以购房者对共用部位和公共设施既拥有自己享有的权利；又有交纳相关物业管理费的义务。

由此可见：1、住宅小区业主对房屋的所有权，包括占有、使用、收益和处分权利。

对于自有房屋，由于产权归属个人明确；而对于住宅小区的共有部分和公用设施，由于其为全体产权人所有必须由全体业主同意后才会有效。

2、住宅小区的共有部分和公用设施，任何业主只能与其他业主共同使用，共同承担义务，共同维护，不能在共有部分和公用设施所占用土地上建筑任何属于其自用的建筑物或构筑物，任何单位和个人都不得在此范围内建筑任何为其创利的经营性设施。

建筑公共用地归属细则

从住宅建筑本身来看，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条：“公用建筑面积由以下两部分组成： 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整体建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 2、两套单元与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙墙体水平投影面积的一半。

”显然，分摊到商品房房价中的由购买房屋者负担的小区配套设施包括小区内公共绿地、花园、道路及楼房前后左右的空地。

从商品住宅楼分摊的土地面积来看： 1、楼房基础实际占用的土地即楼基部分，楼内所有住户均对这部分土地使用权按份额共有。

2、楼前滴水或楼基至公用道路之间的土地和楼后由楼基至化粪池或公共道路之间的土地即楼房周围为该楼服务的土地，应为楼内住户按份额共有。

3、商品楼房价在小区内的公共用地的取得费用已分摊到房价之中，所以，其小区内的公共用地也应为小区内所有住户按份额共有。

正因为住宅小区的共用部位和公共设施的建设费用最终是以进入房价的形式由购房者来承担的，所以购房者对共用部位和公共设施既拥有自己享有的权利；又有交纳相关物业管理费的义务。

由此可见：1、住宅小区业主对房屋的所有权，包括占有、使用、收益和处分权利。

对于自有房屋，由于产权归属个人明确；而对于住宅小区的共有部分和公用设施，由于其为全体产权人所有必须由全体业主同意后才会有效。

2、住宅小区的共有部分和公用设施，任何业主只能与其他业主共同使用，共同承担义务，共同维护，不能在共有部分和公用设施所占用土地上建筑任何属于其自用的建筑物或构筑物，任何单位和个人都不得在此范围内建筑任何为其创利的经营性设施。

3、在小区楼房出售前，其共有部分和公用设施的所有权归开发商，一旦楼房售出给业主，则表明小区楼房的共有部分和公用设施所有权也随同房屋一样被转移给业主，而对共有部分和公用设施的任何变动，都需通过全体业主的同意。

4、当业主入住小区达到40％以上时，要组建业主管理委员会，召开业主代表大会，与物业管理企业签订委托管理合同，并明确共有、公有部分的范围。

城市住宅小区业主共有部分之权属界分

创。他认为，该权利“ 系指由区分所有建筑物专有部分所有权、共有部分持分权以及因共同关系所生之
成员权所构成” 。 ‘ 三元论” 将专有权、共有权和成员权看作一个整体，因此，权利人不得只保留其专有权
享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑
物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外” 。
①［日】小沼进一：《建筑物区分所有之法理》，法律文化社１９９２年版，第２８４页。转引自陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》
法律出版社１９９７年版，第７４页。
・９１・
刘世仲：城市住宅小区业主共有部分之权属界分
全体区分所有权人之共有 ” 。 ¨ ‘ 二元论” 是在 “ 一元
权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简
称《建筑物区分所有权问题解释》）第３条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内还可以认定为《物权法》第６章所称的共有部分的包括： “ （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结
施和物业服务用房，属于业主共有。 ” ２００９年３月２３日最高人民法院发布的《关于审理建筑物区分所有
有建筑物专有部分上所享有的权利—— 专有所有权” 。而 “ 共有权说” 最早为法国学者普鲁东和拉贝针对 “ 专有权说” 提出的一种学说。该学说 “ 以集团性、共同性为立论精神，将区分所有建筑物整体视为
认为建筑物区分所有权是 “ 指区分所有人于区分所

小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有

小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有？建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

”共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有：第一，根据《土地管理法》、《城市管理法》和《城市交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。

第二，从商品房的成本构成来说。

国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。

此外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。

第三，从公共配套设施的使用权角度来看。

住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。

依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。

居民小区业主管理公约由业主代表大会表决通过

居民小区业主管理公约为加强本小区物业的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定；根据《民法典》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》及《XX市物业管理办法》等有关规定，制定本规约。

第一条定义（一）物业：指房屋及与之相配套的设施、设备和相关场地。

（二）业主：指房屋所有权人。

（三）使用人：指物业的承租人或以其他形式实际使用物业的人。

（四）共用部位：指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、抗震结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道等。

（五）共用设备：指住宅小区或单幢住宅内，共用上下水和地下排水管道、下水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、共用线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、共用智能化设备、其它机电设备和共用设备使用的房屋。

（六）共用设施：指住宅小区或单幢住宅内，公共绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公共设施使用的房屋等。

第二条本物业的基本情况物业名称：XXX物业类型：住宅商业业主总户数：户，其中商铺户总建筑面积：本小区有业主活动中心、园林建筑小品、中心花园、健身设施等配套,以满足小区业主的基本日常生活需要。

第三条业主的权利业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）依法享有对自己所拥有物业的各项权利；（二）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（三）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（四）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（五）参加业主大会会议，行使投票权；（六）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（七）监督业主委员会的工作；（八）监督物业管理企业履行物业服务合同，有权对本物业内物业管理的公共事项向物业管理公司提出意见和建议；（九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，有权根据物业共用部位，共用设施设备状况，要求物业管理公司及时组织或者联系维修责任人维修养护；（十）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十一）法律法规规定的其他权利。

住宅小区公用部分定义

共用部位公共设施一样吗当有人在你居住的小区楼前空地上建起一个经营性收费停车场，你在有偿使用该场的同时，还要负担这块地的清洁费用，你能泰然处之吗？当某日物业公司通知你交纳原本不属于楼房公共部分物业管理费用时，你愿承担这笔费用吗？只有了解了小区共用部位和公共设施的区别后，住户才能明明白白地地交物业管理费。

从住宅建筑本身来看，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条：“公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整体建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、两套单元与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙墙体水平投影面积的一半。

”显然，分摊到商品房房价中的由购买房屋者负担的小区配套设施包括小区内公共绿地、花园、道路及楼房前后左右的空地。

从商品住宅楼分摊的土地面积来看：1、楼房基础实际占用的土地即楼基部分，楼内所有住户均对这部分土地使用权按份额共有。

2、楼前滴水或楼基至公用道路之间的土地和楼后由楼基至化粪池或公共道路之间的土地即楼房周围为该楼服务的土地，应为楼内住户按份额共有。

3、商品楼房价在小区内的公共用地的取得费用已分摊到房价之中，所以，其小区内的公共用地也应为小区内所有住户按份额共有。

正因为住宅小区的共用部位和公共设施的建设费用最终是以进入房价的形式由购房者来承担的，所以购房者对共用部位和公共设施既拥有自己享有的权利；又有交纳相关物业管理费的义务。

由此可见：1、住宅小区业主对房屋的所有权，包括占有、使用、收益和处分权利。

对于自有房屋，由于产权归属个人明确；而对于住宅小区的共有部分和公用设施，由于其为全体产权人所有必须由全体业主同意后才会有效。

2、住宅小区的共有部分和公用设施，任何业主只能与其他业主共同使用，共同承担义务，共同维护，不能在共有部分和公用设施所占用土地上建筑任何属于其自用的建筑物或构筑物，任何单位和个人都不得在此范围内建筑任何为其创利的经营性设施。

物业管理中的公共区域使用规定

物业管理中的公共区域使用规定公共区域是指物业所管理的小区或建筑内供业主和住户共同使用的场所，如大厅、楼梯间、走廊、电梯、花园等。

为了保证公共区域的良好使用和管理，物业公司通常会制定一些规定，以便业主和住户们遵守。

以下是一些常见的公共区域使用规定。

一、公共区域的使用范围公共区域的使用范围一般包括室内和室外的场所，如大厅、楼梯间、走廊、电梯、花园等。

业主和住户可以在这些地方进行必要的活动，如进出小区、搬运物品等。

但需要注意的是，公共区域不是居住区域，不能用于私人的娱乐活动、商业经营等。

二、公共区域的管理责任公共区域的管理责任一般由物业公司承担。

他们需要负责公共区域的清洁、维护和保修工作，确保业主和住户们的生活环境舒适和安全。

同时，物业公司也有权对公共区域进行管理，制定使用规定，并监督业主和住户的遵守情况。

三、公共区域的使用时间和限制公共区域有着固定的使用时间和限制条件。

例如，电梯和走廊等通道在夜间一般会关闭一部分，以确保夜间居民的安全休息。

同时，一些大厅和花园等场所可能有着特定的开放时间，以方便业主和住户们进行活动和休闲。

对于一些特殊的场所，如健身房、游泳池等，可能还需要额外的预约或收费。

四、公共区域的使用行为规范为了维护公共区域的安全和秩序，物业公司通常会制定一些使用行为规范。

这些规范主要包括以下几个方面：1. 禁止大声喧哗和制造噪音，以免影响他人生活。

2. 禁止私自改动公共区域的装修和设施，如擅自挂画、拆卸照明等。

3. 禁止在公共区域乱丢垃圾，保持环境的整洁。

4. 禁止在公共区域吸烟或使用明火，以防火灾事故的发生。

5. 禁止在公共区域养宠物，以免引发纠纷和卫生问题。

6. 禁止在公共区域擅自停放车辆，以保证通道的畅通。

五、公共区域使用违规处理措施对于故意违反公共区域使用规定的业主和住户，物业公司通常会采取一些处理措施。

这些措施可能包括警告、罚款、临时限制使用权等。

在严重情况下，物业公司还有权终止违规者的住户资格，要求其搬离小区。

住宅小区的组成

住宅小区的组成住宅小区的组成提要：根据工程类型，住宅小区的组成基本上可分为两类：1．建筑工程。

主要为居住建筑，其次是公共建筑、市政公用设施用房（如水泵站、调压站、锅炉房等住宅小区的组成住宅小区的组成要素包括物质和精神两个方面。

物质要素主要指地形、地质、水文、气象、植物、各类建筑物以及其它工程设施等；精神要素主要指社会制度、组织、道德、风尚、风俗习惯、宗教信仰、文化艺术修养等。

根据工程类型，住宅小区的组成基本上可分为两类：1．建筑工程。

主要为居住建筑，其次是公共建筑、市政公用设施用房（如水泵站、调压站、锅炉房等）和其它建筑以及各类小品建筑等。

2．室外工程。

包括地上、地下两部分。

其内容有道路工程（各种道路包括车行道及人行步道等），绿化工程（各类绿地及配植），市政工程管线（给水、排水、供电、煤气、供暖、有线电视等管线和设施），以及挡土墙、护坡、踏步等。

住宅小区用地（R）通常由住宅用地（R01）、公共服务设施用地（R02）、道路用地（R03）和公共绿地（R04）四项用地组成。

住宅用地（R01）是住宅建筑基底占地及其四周合理间距内用地（含宅间绿地和室前小路等）的总称。

公共服务设施用地（R02）一般称公建用地，是与居住人口规模相对配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

道路用地（R03）是居住区道路、小区路、组团路用地，及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

公共绿地（R04）是满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等，其中包括儿童游戏场地、青少年和成年人的活动和休息场地。

此外，住宅小区规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配建的道路用地。

其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等，此类用地不属于小区用地面积中。

物业服务合同 6篇

物业服务合同 6篇物业服务合同 1甲方（业主）：乙方：本物业名称：甲方所购房屋基本情况：类型：住宅座落位置：小区号楼室建筑面积：平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲、乙双方就前期物业管理服务达成如下协议，本协议适用于自房屋出售之日起，至本物业成立业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。

下列词语在本协议中，所赋予的定义是：1、专有部分---指在建筑物中依法取得独立使用并具有排他性的独立空间或区域，包括上述空间或区域内专用的计量设施和管线接驳端以内的相关设施设备；2、共用部位---指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、抗震结构部位、外墙面、公共通道等；3、共用设备---指住宅物业或单幢住宅内，共用上下水和地下排水管道、下水管、共用线路、锅炉、暖气线路、消防设施、共用智能化设备、其它机电设备和共用设备使用的房屋；4、共用设施---指住宅小区或单幢住宅内，公共绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和公共设施使用的房屋等；5、业主——包括甲方在内的本物业的房屋的所有权人。

第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、有权参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督乙方的物业管理行为，有权就物业管理的有关问题向乙方提出合理的意见和建议；3、签订《业主临时公约》，并承诺遵守本物业的物业管理制度和《业主临时公约》等的规定和义务，对承租人、物业使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《业主临时公约》等规定造成的损失、损害承担民事责任；对业主本人、家庭成员、物业使用人及访客等在公共区域进行娱乐休闲活动的安全全权负责；4、依据本协议及时向乙方交纳物业管理费；5、装饰装修房屋时，为保证本物业的整体外观以及长期使用寿命，必须遵守本物业《装饰装修管理规定》；6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

住宅的共用部位、共用设施设备的维护管理和费用支付

住宅的共用部位、共用设施设备的维护管理和费用支付住宅的共用部位、共用设施设备不管是商品住宅还是公有住房，都涉及到住宅共用部位、共用设施设备的维修、使用和管理。

那么什么是住宅的共用部位、共用设施设备?按照建设部、财政部<住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法>(建住房[1998]213号)通知规定："共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

"除上述规定的共用部位、共用设施设备以外，应由房产所有人个人负担维修费用的楼房单元户门内的自用部位包括户门、户窗、户内顶棚、户内的墙面、户内楼地面、户内非承重隔墙、隔扇、自用阳台、自用户外楼屋顶平台、栏杆、扶手及户内其他装修。

户内自用设备应包括户内插座照明线路、分户电表、自来水分户表以内的管线及配件(包括分户表)、卫生器具和相关的下水管道等。

凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。

维修基金必须专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。

公共区域的照明费用，谁来负担？公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。

因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。

计算物业管理费时，计费面积以什么为准？计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。

对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。

关于住宅小区公共配套用房权属认定的初步研究王月基

关于住宅小区公共配套用房权属认定的初步研究王月基发布时间：2021-10-25T04:39:26.095Z 来源：《新型城镇化》2021年20期作者：王月基[导读] 申请明确小区配套用房权属的诉求也越来越多，而明确小区配套用房权属是存在一定困难的。

南宁市不动产登记中心广西南宁 530021摘要：住宅小区公共配套用房是为住宅小区提供服务必不可缺的一类房屋，它对维护住宅小区正常运行及提升住宅小区品质起着至关重要的作用。

随着权益观念的日益增强，越来越多申请明确小区配套用房权属的诉求，但因该类房屋的特殊性，其权属认定一直为不动产登记的难点。

本文结合住宅小区公共配套用房现状情况，从分析住宅小区公共配套用房的特点及类型出发，研究确认住宅小区公共配套用房权属的方法，提出分类确认住宅小区配套用房权属的原则。

关键词：住宅小区；配套用房；权属1住宅小区公共配套用房现状根据《城市居住区规划设计规范》中关于配套设施的界定，小区配套设施是指对应居住区分级配套规划建设，并与居住人口规模或住宅建筑面积规模相匹配的生活服务设施[1]。

具有永久结构、有上盖、有围护、层高在2.2米以上（含2.2米）的配套用房，是最重要的配套设施。

随着经济社会的不断发展，住宅小区的品质也得到不断提升，相应的配套用房更是功能齐全，类型多样。

在房屋类型方面，从基础的物业管理用房、设备间、配电室等，到丰富生活体验的社区配套用房、幼儿园、文化活动室、非机动车库阅览室、便利店、生活馆等。

在权属登记方面，据了解，目前住宅小区的配套用房基本处于未经登记的状态。

由于此前大众普遍认为，公共配套用房理所当然为公共权属，而公共权属无需经登记确认已成为大众共识，故此类房屋权属情况未得到足够重视。

随着权益观念的日益增强，配套用房的产权纠纷越来越多，申请明确小区配套用房权属的诉求也越来越多，而明确小区配套用房权属是存在一定困难的。

2住宅小区公共配套用房权属认定存在的困难目前法律条款明文明确为全体业主共有的配套用房仅有物业服务用房。

小区公共区域的所有权证明

小区公共区域的所有权证明摘要：一、小区公共区域的所有权概述二、小区公共区域的所有权证明的必要性三、办理小区公共区域所有权证明的流程四、维护公共区域所有权的措施五、总结正文：一、小区公共区域的所有权概述小区公共区域的所有权，是指业主对小区内除私人产权范围外的公共场所、设施设备所享有的所有权。

公共区域包括楼道、电梯、公共卫生间、地下车库、绿化带等。

在我国，小区公共区域的所有权归属于全体业主共同所有，实行共有产权。

二、小区公共区域的所有权证明的必要性1.明确权属：小区公共区域的所有权证明是明确小区内各部位所有权归属的重要依据，有助于减少纠纷，维护业主的合法权益。

2.保障权益：公共区域所有权证明是业主参与小区管理、维护公共设施和共同利益的基础，有助于提高业主的参与意识。

3.融资贷款：部分金融机构要求业主提供公共区域所有权证明，作为贷款融资的必备材料。

4.交易过户：在房屋买卖过程中，公共区域所有权证明是房屋权属转移的重要文件，有利于保障买卖双方的权益。

三、办理小区公共区域所有权证明的流程1.收集资料：准备小区公共区域的所有权证明申请材料，包括小区规划许可证、竣工验收报告、物业管理合同等。

2.提交申请：将准备好的材料提交至当地房地产登记部门，等待审核。

3.审核审批：房地产登记部门对提交的申请材料进行审核，符合条件的，予以批准。

4.领取证明：审批通过后，业主可领取公共区域所有权证明。

四、维护公共区域所有权的措施1.建立业主委员会：业主委员会是维护公共区域所有权的组织机构，负责监督物业管理公司，保障业主权益。

2.加强物业管理：签订物业管理合同，明确物业管理公司的服务内容和责任，确保公共区域的正常使用和维护。

3.制定管理规约：全体业主共同制定管理规约，规范公共区域的使用和维护，确保共有财产的保值增值。

4.定期维修养护：对公共设施设备定期进行检查、维修和养护，确保其正常运行。

五、总结小区公共区域的所有权证明是维护业主合法权益的重要文件，全体业主应关注并积极参与办理，加强公共区域的管理和维护，共同创造和谐美好的居住环境。

住宅小区顶楼阳台顶属于公共区域吗

住宅⼩区顶楼阳台顶属于公共区域吗相信现在有很多的⼈都是住在⼩区⾥⾯，基本上每个⼩区⾥⾯都是有⼏个顶楼阳台的，这⾥就有很多的⼈⾮常的好奇，这⾥的阳台是不是公共区域呢，那么住宅⼩区顶楼阳台顶属于公共区域吗?店铺⼩编为您总结了相关知识，供您参考，希望可以帮助到您。

住宅⼩区顶楼阳台顶属于公共区域吗那个地⽅是属于公共区域，个⼈不得占⽤。

但如果合同有另有规定除外。

这⾥的公共区域是指⼀限定范围内，属于全体房屋所有权⼈共同拥有和使⽤的区域。

公共区域包括两个部分：共⽤部位和公共设施。

如《上海市居住物业管理条例》对共⽤部位和公共设施的定义是：“共⽤部位，是指⼀幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使⽤⼈共同使⽤的门厅、楼梯间、⽔泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、⾛廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙⾯、屋⾯等部位。

”“公共设施，是指物业管理区域内，由业主和使⽤⼈共同使⽤的道路、绿地、停车场(库)、照明路灯、排⽔管道、井、化粪池，垃圾箱(房)等设施。

”《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则中，对公共区域的解释为：“共⽤部位是指结构相连或具有共有、共⽤性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙⾯、楼梯间、公共通道、门厅、屋⾯、本体排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施等。

“住宅区公⽤设施、设备、公共场所(地)包括：区内道路(市政道路除外)、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、⽂化娱乐体育场、停车场、⾛廊、⾃⾏车房(棚)、地下排⽔管等。

”店铺⼩编提醒您，公共区域的管理是物业管理区域内全体业主的责任;维护公共区域的秩序良好，也是全体业主的义务。

公共区域的管理内容⼴泛，具有⼀套复杂的管理程序。

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民法典热水管公区区分范围

民法典热水管公区区分范围是指在公共住宅区或小区内，对于热水管道的归属权和使用权的界定。

关于该问题，可以参考以下内容：一、归属权与使用权的区分热水管道的归属权是指热水管道属于哪个单位或个人所有的权利。

在公共住宅区或小区内，通常是由物业公司或业主委员会来维护和管理。

热水管道的使用权是指谁有权使用热水管道来供应热水。

一般来说，使用权由住户或业主享有，但具体的使用规定需要根据法律和相关规定来确定。

二、公区的定义和范围公区是指公共住宅区或小区内供公共使用的区域，如楼道、电梯间、门厅等。

公区通常属于所有业主的共有部分，由物业公司或业主委员会负责管理。

在公区内的热水管道一般是归属于公共设施，而非个人单元的私人财产。

因此，对于公区内的热水管道的使用权和归属权是需要进行明确界定的。

三、热水供应服务的合同关系物业公司通常会与供热公司签订供热合同来提供热水供应服务。

业主或住户与物业公司之间，一般会签订房屋租赁合同或购房合同。

这些合同中应该明确规定热水管道的使用权和归属权。

同时，在合同中，还应明确热水供应服务的范围、价格、责任等相关事项，以确保双方的权益得到保障。

四、热水管道管理的责任分工对于公区内的热水管道的管理责任，通常是由物业公司来负责。

物业公司应保证热水管道的正常运行和安全，及时修理和维护热水管道，确保住户的正常使用权利。

同时，业主委员会或居民委员会也可以在小区内设立热水管道管理小组，监督物业公司的工作，提出建议和意见，共同维护小区的居民权益。

总之，民法典热水管公区的区分范围涉及热水管道的归属权和使用权的界定，需要依据法律和相关规定来明确。

在公共住宅区或小区内，热水管道通常属于公共设施，公区是指供公共使用的区域。

物业公司和业主委员会在管道管理和维护中承担重要责任，通过相关合同来确定使用权和归属权。

这样可以确保热水供应服务的正常进行，保障住户的合法权益。