商品房买卖合同解除条件研究.doc
商品房买卖试题及答案
商品房买卖试题及答案一、选择题1. 商品房买卖合同应当采用书面形式，其主要依据是：A. 口头合同无效B. 法律规定必须书面形式C. 为了保障双方权益D. 为了便于后期管理答案：B2. 在商品房买卖中，下列哪项不属于买方的义务？A. 按时支付房款B. 按时交付房屋C. 遵守合同约定D. 办理相关手续答案：B3. 根据《中华人民共和国合同法》，商品房买卖合同的解除条件不包括：A. 合同无效B. 合同被撤销C. 合同被终止D. 合同被解除答案：C二、判断题1. 商品房买卖合同一经签订，双方均不得擅自变更或解除。
（）答案：×2. 商品房买卖中，如果开发商逾期交房，买方有权要求解除合同。
（）答案：√3. 买方在签订商品房买卖合同后，可以无条件要求退房。
（）答案：×三、简答题1. 简述商品房买卖合同中买方的主要权利和义务。
答案：买方的主要权利包括：要求开发商按时交付房屋、要求房屋符合合同约定的质量标准、要求开发商协助办理房屋过户手续等。
买方的主要义务包括：按时支付房款、遵守合同约定、办理相关手续等。
2. 请说明商品房买卖合同解除的条件。
答案：商品房买卖合同解除的条件包括：合同无效、合同被撤销、合同被解除以及双方协商一致解除。
四、案例分析题某开发商与买方签订了商品房买卖合同，约定买方在签订合同后30日内支付首付款，开发商在收到首付款后180天内交付房屋。
买方在规定时间内支付了首付款，但开发商因资金链断裂，无法按时交付房屋。
买方要求解除合同并要求开发商赔偿损失。
问题：买方的要求是否合理？为什么？答案：买方的要求合理。
因为开发商未能在合同约定的时间内交付房屋，违反了合同约定，买方有权根据《中华人民共和国合同法》的相关规定要求解除合同，并要求开发商赔偿因违约造成的损失。
五、论述题论述商品房买卖合同中开发商的主要义务及其违反义务的法律后果。
答案：开发商的主要义务包括：按时交付房屋、交付的房屋应符合合同约定的质量标准、协助买方办理房屋过户手续等。
法定解除购房合同的条件和注销合同备案异同
法定解除购房合同的条件和注销合同备案异同2008年6月26日，武汉市房产管理部门发布《关于商品房合同备案注销、更名审核工作的操作细则》(以下简称《细则》)，《细则》规定了九种特殊的情况可以办理商品房合同备案注销、更名的手续，该规定出台的目的的规范房地产市场，防止采取合同更名等方式恶意炒房的行为，进2008年6月26日，武汉市房产管理部门发布《关于商品房合同备案注销、更名审核工作的操作细则》(以下简称《细则》)，《细则》规定了九种特殊的情况可以办理商品房合同备案注销、更名的手续，该规定出台的目的的规范房地产市场，防止采取合同更名等方式恶意炒房的行为，进一步明确商品房合同备案注销更名的收件要件，具体为：1、交付公告或公布之日起90日内，购房者所购房屋因质量存在问题(出现严重漏水、房屋安全隐患等)，要求退房需注销合同备案的，除按审核流程相关资料外，需提交市、区建筑工程质量监督站或房屋安全鉴定部门的认定书或鉴定书，方可办理。
2、屋交付公告或公布之日起90日内，开发商与购房者之间因其中一方违约而发生纠纷，经法院、仲裁机构判决或裁定后退房需注销合同备案的，除按审核流程相关资料外，需提交已生效的判决书、协助执行通知书和裁决书等相关司法文书，方可办理。
3.、公安、检查部门要求协助办理相关案件，需注销合同备案的，应出具纪检、公安、检查部门的正式函件，方可办理。
4、交付公告或公布之日起90日内，购房者在所购项目中另换购商品房，需注销原所购房屋合同备案的，应先提出申请，经房产管理部门同意，将新换购的商品房合同备案后，方可办理注销原所购的房屋合同备案手续。
5、贷款办不妥能退房。
购房者在商品房买卖合同签定之日起30日内，因贷款购房手续未获相关金融机构批准，需注销合同备案的，除按审核流程相关资料外，需提交金融机构支行、市级分行(总行)的两级审核未经批准的证明材料及开发商收取购房人违约金的发票，方可办理。
但如果退房人拥有两套(含所购商品房)及以上房产需注销合同备案的，必须按二手房交易转移登记规定的，先行缴纳相关税费(契税、营业税、个人所得税、印花税)，提交缴税票据后，方可办理退房手续。
商品房注销合同流程
商品房注销合同流程在中国，商品房买卖是一个重要的经济活动。
然而，在某些情况下，购房者可能需要注销已经签订的购房合同。
本文将详细介绍商品房注销合同的流程。
一、了解合同注销的条件首先，购房者需要了解合同注销的条件。
一般来说，以下几种情况可能导致合同被注销：1. 购房者和开发商双方协商一致同意解除合同；2. 因不可抗力因素导致合同无法履行；3. 购房者或开发商一方违反合同条款，经协商无法达成一致；4. 法律法规规定的其他情况。
二、提交注销申请在满足上述条件的情况下，购房者可以向开发商提交注销合同的申请。
申请时需要提供以下材料：1. 购房者的身份证明；2. 商品房买卖合同原件及复印件；3. 相关证明材料，如协商解除合同的书面协议、不可抗力事件的证明等。
三、开发商审核申请开发商收到注销申请后，将对申请进行审核。
审核内容包括：1. 确认申请材料的真实性和完整性；2. 核实合同履行情况，如是否已支付房款、房屋是否已交付等；3. 审查是否符合合同注销的条件。
四、双方协商解决争议如果开发商对购房者的申请有异议，双方可以进行协商。
协商过程中，应遵循平等、自愿、公平的原则，尽量达成一致意见。
如协商无果，可寻求第三方调解或诉讼解决。
五、办理注销手续在双方达成一致意见后，购房者和开发商共同前往房地产交易管理部门办理合同注销手续。
具体流程如下：1. 提交注销申请及相关材料；2. 房地产交易管理部门审核申请材料；3. 审核通过后，办理合同注销登记；4. 购房者和开发商签署注销协议；5. 房地产交易管理部门出具合同注销证明。
六、退还款项及物品合同注销后，购房者应将已支付的房款退还给开发商，同时开发商应将购房者已交付的物品（如购房发票、房屋钥匙等）退还给购房者。
具体退还方式和时间由双方协商确定。
总之，商品房注销合同是一个复杂的过程，购房者在操作时需谨慎行事，确保自己的权益不受损失。
如有需要，建议咨询专业律师或相关部门的意见。
房屋买卖合同一方违约合同能否解除
房屋买卖合同一方违约合同能否解除因房屋买卖合同一方违约而导致合同解除的情况很常见，但是，并不是所有房屋买卖合同一方违约，另一方都能解除该房屋买卖合同。
那么，房屋买卖合同一方违约合同能否解除，房屋买卖合同解除法定条件有哪些，解除商品房买卖合同怎么赔偿呢？针对这几个问题下面我为您详细介绍房屋买卖合同一方违约合同能否解除。
一、房屋买卖合同一方违约合同能否解除？如果房屋买卖合同一方违约并且达到可以解除合同的条件，另一方是可以解除房屋买卖合同的。
但是，如果一方的违约没有达到可以解除合同的条件，另一方是不可以解除合同，但一方要给予另一方相应的赔偿。
二、房屋买卖合同解除法定条件有哪些？商品房买卖合同的解除也应当符合合同法对合同解除的以上规定。
具体而言，当事人可依法解除商品房买卖合同的事由包括：1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;2、房屋质量问题严重影响正常居住使用;3、出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的;4、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后在三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。
5、商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的;6、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由导致上述情况出现的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。
三、解除商品房买卖合同怎么赔偿？因出卖人的过错导致商品房买卖合同被解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
解除商品房买卖合同通知书
解除商品房买卖合同通知书尊敬的客户：鉴于您在购买我司开发的商品房过程中遇到特殊情况，双方需就有关解除事宜进行明确约定。
特此发出本解除商品房买卖合同通知书，以共同遵守。
一、背景与依据鉴于双方已签订商品房买卖合同，合同编号为XXXX年XXX号，双方均受该合同约束。
现因买方（以下简称“您”）提出解除合同的要求，经双方友好协商，同意在此情况下解除该合同。
本通知书的制定旨在明确双方权益，确保解除过程的顺利进行。
二、解除原因及条件双方同意，在满足以下条件的前提下，解除该商品房买卖合同：1. 买方因个人原因无法继续履行合同；2. 买方已提前通知卖方并提出解除要求；3. 双方已就解除合同达成一致意见，不存在争议；4. 买方按照合同约定支付违约金（如有）。
三、解除程序与安排1. 买方应在XX日内向卖方发出书面解除通知；2. 双方应在通知发出后XX日内共同办理相关解除手续；3. 买方应按照合同约定支付相关费用，包括但不限于违约金、已产生的税费等；4. 卖方应在费用结清后办理退房手续，并将已收取的房款退还给买方；5. 双方应互相配合，确保解除过程中的信息畅通，及时沟通解决相关问题。
四、双方权益保障1. 买方在解除合同后，不再承担该商品房买卖合同的后续义务；2. 卖方在收到解除通知及费用结清后，应及时办理退房手续，并退还已收取的房款；3. 双方应遵守诚信原则，对于解除过程中的相关信息予以保密；4. 若因一方违约导致合同解除，违约方应承担相应违约责任。
五、其他条款1. 本通知书自双方签字盖章之日起生效；2. 本通知书一式两份，买卖双方各执一份；3. 本通知书未尽事宜，由双方另行协商解决；4. 若因本通知书产生的争议，双方应友好协商解决，协商不成的，可向合同签订地人民法院提起诉讼。
六、声明与确认1. 买方确认收到本通知书，并对上述内容无异议；2. 卖方同意买方的解除要求，并同意按照本通知书约定办理相关手续；3. 双方确认已充分了解合同解除后的法律后果及各自应承担的义务。
关于申请撤销《商品房买卖合同》备案条件的规定
五、Байду номын сангаас买受人去世需变更《商品房买卖合同》买受人的，需提交继承权公证书，新的《商品房买卖合同》应在一周内重新备案。
六、房屋建筑面积误差比绝对值超过3%的，需提交经确认的预测绘成果报告和实际测绘成果报告对照材料（只适用于现房）。
七、因不可抗力无法履行合同，买卖双方协商解除《商品房买卖合同》的，需提交《合同法》第一百一十七条规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况的证明材料。
八、法律法规规定的其他情形。
本规定从2018年2月10日起开始执行
注：同一权属单元商品房买卖合同撤销备案只允许一次，人民法院、仲裁委员会确认《商品房买卖合同》解除的除外。
二零一八年二月一日
一、人民法院、仲裁委员会确认《商品房买卖合同》解除的，需提交人民法院、仲裁委员会生效法律文书。
二、在同一开发企业建设的同一项目楼盘内进行房屋权属单元调串的，需提交原商品房买卖合同解除协议及新备案的《商品房买卖合同》。
三、因规划或设计变更直接影响房屋权属单元购房人权益的，需提交经确认的规划和设计变更的证明材料。
关于申请撤销《商品房买卖合同》备案条件的规定
为了维护xx市房地产市场的正常交易秩序，深入贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的国家政策，根据《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》有关《商品房买卖合同》备案的规定，结合我市房地产市场的实际情况，现对申请撤销《商品房买卖合同》备案的条件规定如下：
房屋买卖合同解除
房屋买卖合同解除一、房屋买卖合同解除的概念房屋买卖合同解除是指在房屋买卖合同履行过程中，因一方或双方当事人的原因导致买卖合同关系无法继续履行，双方当事人根据法律规定或合同约定，通过一定的方式将合同关系终止的法律行为。
二、房屋买卖合同解除的原因1. 当事人一方违约，导致另一方行使合同解除权。
如：出卖人逾期交付房屋，买受人可以解除合同并要求赔偿。
2. 由于不可抗力导致合同目的无法实现。
如：由于政策规定必须满足的条件发生变化，导致买受人无法办理房屋产权证书。
3. 由于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的。
如：买受人迟延支付购房款，出卖人可以解除合同并要求赔偿。
4. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的。
如：出卖人明确表示不再出售房屋。
三、房屋买卖合同解除的法律后果1. 房屋买卖合同解除后，尚未履行的，终止履行。
2. 已经履行的，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。
3. 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
四、解除房屋买卖合同的程序1. 当事人一方如果要解除房屋买卖合同，应当根据合同约定的解除条件或双方协商一致的方式进行。
2. 如果双方协商不成，一方想要解除合同，应当先向另一方发出书面通知，告知对方解除合同的理由和依据，并保留好通知送达的证据。
3. 解除合同的书面通知送达对方后，如果对方没有提出异议，或者虽然提出了异议但没有在规定的时间内起诉到法院请求确认解除合同的效力，那么合同自通知送达时即解除。
五、解除房屋买卖合同的法律风险1. 房屋价格波动：由于房屋价格受市场供求关系等因素影响较大，如果一方随意解除合同可能导致市场价格下跌，从而给另一方带来经济损失。
2. 产权登记问题：如果房屋买卖合同约定了产权登记时间，一方随意解除合同可能会影响产权登记手续的办理，从而影响买受人的合法权益。
商品房买卖合同研究
商品房买卖合同研究[摘要]随着我国市场经济的发展和住房制度改革的进一步深化，商品房买卖已成为重要的经济活动。
但是由于目前我国还没有建立起一个规范的商品房买卖市场体系，相关立法也比较滞后，因此，因商品房买卖而引起的纠纷层出不穷。
文章拟从商品房买卖合同入手，探讨商品房买卖合同中常见纠纷及其法律适用，针对性地提出商品房买卖合同中的处理意见及其建议，以期对我国商品房买卖有所裨益。
[关键词]商品房；商品房买卖合同；合同纠纷一、商品房买卖合同概述（一）商品房买卖合同的概念提到商品房买卖合同，首先得说一说商品房。
“商品房”实际上是计划经济向市场经济过渡时期一个特有的称谓，是相对于计划经济体制下福利分房而言的所谓“住房商品化”。
但是，目前我国法律、法规并没有对商品房的概念予以明确规定，就连规章都鲜有论及。
广义的商品房应当是一切可以上市交易的房屋，既包括房地产开发公司开发经营的住宅和商用房，也包括允许上市交易的二手房；狭义的商品房仅指房地产开发公司开发经营的住宅和商用房。
我们一般所说的商品房是指狭义的概念，本文亦然。
商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
（二）商品房买卖合同的性质商品房买卖包括预售和现售两种形式，一般认为预售和现售的分界点为商品房是否已竣工并经法定的建筑质量监督检验机构验收合格。
商品房现售合同是买卖合同已无争议，但是对于商品房预售合同的性质在理论界却存在分歧，主要有三种：第一种观点认为商品房预售合同是委建合同；第二种观点认为是期货合同；第三种观点认为是买卖合同。
因为合同标的物是一种特别的商品，所以决定了商品房预售合同的性质，即是一种特殊的买卖合同，笔者同意第三种观点。
（三）商品房买卖合同的主要内容通常情况下，商品房买卖合同应当包含以下主要内容：1.当事人名称或者姓名和住所；2.商品房基本状况；3.商品房的销售方式；4.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5.交付使用条件及日期；6.装饰、设备标准承诺；7.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8.公共配套建筑的产权归属；9.面积差异的处理方式；10.办理产权登记有关事宜；11.解决争议的方法；12.违约责任；13.双方约定的其他事项。
商品房买卖合同法定的九种解除情形 面积误差可退房
商品房买卖合同法定的九种解除情形面积误差可退房本文仅就“商品房”问题进行梳理，不涉及二手房、经济房、政策房、安置房、私房等房产问题，因为这些不同的房产适用不同的法律规则，而商品房反映出来的问题是最多的，故重点探讨商品房的法律问题。
房观察4月20日讯自“金融危机”及“房市危机”以来，人民法院受理的商品房买卖纠纷中“退房”纠纷呈现出增长的趋势，购房者起诉开发商要求“退房”。
可见，影响之大，焦点之集中。
为了对“退房”(法律上的正式说法叫“合同的解除”)这一问题进行比较细致的总结，就此房观察新媒体特邀观察家智库专家、四川恒高律师事务所徐江，根据其曾经办理过的一些案件、法律的规定并结合购房者的一些主张和理由，为大家解读，以供参考。
1、合同无效情形下的退房。
合同无效有很多原因，在此不能一一细数，只能择实践中之大端进行分析。
首先，违反法律和行政法规强制性规定的合同未经法律规定之效力补正，则合同确定、自始、当然无效。
此情形下，可以要求退房。
具体来说，根据相关法律规定，实践中，如果开发商在预售房产时，未取得预售许可证(或虚假预售许可证)，且在购房者提起诉讼之日也未取得该证，则合同无效，可以退房。
不过有一点要说明，很多学习者说“五证”不全、合同无效。
这种说法是错误的。
司法实践中，在2003年6月1前这种说法可以成立。
但现在不能以“五证”来评判合同的效力。
其次，商品房买卖合同没有备案合同是否无效，能否退房?不能。
商品房买卖合同的备案在法律上只是一种行政管理手段，目的是为国家宏观调空数据基础，法律规定不是作为效力依据。
购房者不能以此为由要求退房。
再次，土地不合法，可以要求退房。
这种情况通常就是实践中经常提到的“小产权房”。
根据我国相关的房地产经营法律以及土地管理的法律，房地产开发只能在二级土地市场进行操作，所用于开发的土地，必须是国有土地，在农地、集体土地上开发的“商品房”由于土地的原因会导致购房者后续的办证不能，而土地不合法也会导致其“合同”无效。
商品房合同备案注销
商品房合同备案注销一、前言商品房合同备案注销是指在商品房买卖合同备案过程中，因各种原因导致合同备案需要被取消的行为。
为了保障购房者和开发商的合法权益，规范商品房合同备案注销程序，根据我国相关法律法规，特制定本说明。
二、商品房合同备案注销条件1.购房者和开发商在商品房买卖合同备案过程中，发生合同解除、无效或者撤销等法律行为；2.购房者和开发商在合同备案后，申请办理合同备案注销手续；3.符合国家法律法规规定的其他条件。
三、商品房合同备案注销材料1.购房者和开发商共同提交的合同备案注销申请；2.商品房买卖合同解除、无效或者撤销的证明文件；3.购房者和开发商的身份证明文件；4.合同备案注销所需的其他材料。
四、商品房合同备案注销程序1.购房者和开发商向当地房地产管理部门提交合同备案注销申请；2.当地房地产管理部门对申请材料进行审核，符合要求的予以受理；3.当地房地产管理部门对备案合同进行注销，并出具合同备案注销证明；4.购房者和开发商根据合同备案注销证明，办理后续相关手续。
五、商品房合同备案注销注意事项1.购房者和开发商在提交合同备案注销申请时，应确保提供的材料真实、完整、有效；2.合同备案注销过程中，购房者和开发商应遵守国家法律法规，履行相关义务；3.合同备案注销完成后，购房者和开发商不再享有原合同备案的相关权益；4.如有争议，双方可依法解决，当地房地产管理部门予以协助。
六、结语商品房合同备案注销是为了维护购房者和开发商合法权益的重要措施。
通过明确合同备案注销条件、材料和程序，有助于规范合同备案注销行为，保障双方权益。
希望购房者和开发商在合同备案注销过程中，积极配合，共同维护房地产市场秩序。
七、合同备案注销的办理时限1.当地房地产管理部门应在受理合同备案注销申请后的10个工作日内完成审核；2.审核通过后，应在5个工作日内完成合同备案注销手续；3.如遇特殊情况，办理时限可适当延长，但最长不超过10个工作日。
商品房买卖合同解除贷款合同解除的法律条款
商品房买卖合同解除贷款合同解除的法律条款买房子，尤其是商品房，几乎是每个成年人都得经历的“大事”，对吧？一旦决定了，这可是大手笔的投入，不仅花的钱多，心情也会随着楼市的波动起起伏伏。
而买房的过程里，通常也少不了那些合同——买卖合同、贷款合同，能签个字、盖个章，感觉人生好像又上了一个新台阶。
可是，哎呀，一旦出了什么意外，合同该如何解除呢？如果说你突然后悔了，想退出这个“婚姻”，怎么办呢？别急，今天咱们就聊聊这个“合同解除”的事儿，特别是商品房买卖合同和贷款合同的解除问题。
先说说商品房买卖合同。
咱们知道，买房子的那张合同是双方的约定，卖方卖，买方买，价格、交房日期、违约责任等都得清清楚楚地写明了。
但是，如果你买房后，突发奇想——哎呀，不买了，或者真的是有些无法预见的情况，比如银行贷款没批下来、房子交付出了问题、开发商跑路了等，你是不是可以直接撕掉合同，不管不顾，拍拍屁股走人？不能这么简单。
法律可不是这么玩的，想解除合同得有充分的理由。
合同解除的前提是得有违约的情况出现。
如果房子根本没交付，或者质量问题严重，或者开发商背信弃义，哎，那就可以提出解除合同。
这个时候，你作为买方可以要求退款，甚至要求开发商赔偿损失。
不过，要特别注意，解除合同并非没有条件，买方得准备好证据，证明开发商真的犯规了。
比如，交房迟了，或者房子的质量问题实在是太严重，达到了无法接受的地步，这时候才能走到合同解除的路上。
再说贷款合同的解除。
买房的过程中，贷款合同几乎是必不可少的，几乎每个购房者都要跟银行打交道。
但如果突然发现自己不再需要贷款，或者是因故贷款没通过，你是不是也可以一脚踢掉这份合同，直接解约？贷款合同的解除要比买卖合同复杂一些，尤其是你已经拿到贷款了。
解除贷款合同的情况并不是随便能发生的。
假如你贷款没有被批准，那自然可以解约了，银行也没法继续履行合同。
可如果贷款已经批准并发放，想解除贷款合同就得特别小心了。
通常情况下，贷款合同一旦签署、资金发放，解除的难度就大了。
破产法_解除购房合同
在我国《企业破产法》中，对于破产企业涉及的购房合同，法律赋予了管理人一定的解除权。
这一规定旨在保护债权人的合法权益，维护社会稳定，同时也考虑到了购房人的合理利益。
本文将就破产法下解除购房合同的相关问题进行探讨。
一、破产法下解除购房合同的条件根据《企业破产法》第十八条的规定，管理人对破产申请受理前成立的、债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，有权决定解除或者继续履行。
具体到购房合同，解除的条件主要包括：1. 房地产开发企业已经进入破产程序；2. 购房合同尚未履行完毕；3. 管理人认为解除购房合同有利于债权人利益的实现。
二、解除购房合同的法律程序1. 管理人发出解除通知：管理人应在破产申请受理之日起两个月内，或者收到对方当事人催告之日起三十日内，向对方当事人发出解除通知。
2. 对方当事人提出异议：对方当事人收到解除通知后，有权在七日内提出异议。
3. 法院裁定：管理人发出解除通知后，对方当事人提出异议的，管理人应当向人民法院申请裁定。
人民法院应当依法审查，并作出是否解除合同的裁定。
4. 执行裁定：人民法院裁定解除合同的，管理人应当执行裁定，向对方当事人支付解除合同的相关费用。
三、解除购房合同的法律后果1. 购房合同解除后，购房人有权要求房地产开发企业返还已支付的购房款。
2. 房地产开发企业应当将解除合同的相关情况通知相关债权人，并按照债权比例分配剩余财产。
3. 管理人应当对解除合同的过程进行监督，确保相关权益得到妥善处理。
四、购房人的解除权在破产法下，购房人也有权解除购房合同。
具体条件如下：1. 房地产开发企业未履行合同约定的交付义务；2. 房地产开发企业无法履行合同约定的交付义务；3. 购房人提出解除合同的要求。
购房人提出解除合同的要求后，管理人应当依法处理。
如果购房人的要求符合法定条件，管理人应当解除购房合同，并返还购房款。
总之，破产法下解除购房合同的问题涉及到多方利益，需要依法妥善处理。
在处理过程中，既要保护债权人的合法权益，又要考虑购房人的合理利益，维护社会稳定。
解除深圳市安居型商品房买卖合同协议书-概述说明以及解释
解除深圳市安居型商品房买卖合同协议书-范文模板及概述示例1:标题：深圳市安居型商品房买卖合同协议书解除之讨论引言：深圳市安居型商品房买卖合同协议书作为买卖双方之间的法律文件，一旦签署便具有一定的法律效力。
然而，在某些情况下，双方可能会遇到一些问题，需要解除该合同。
本文旨在讨论深圳市安居型商品房买卖合同协议书解除的相关问题。
一、解除合同的原因：1. 不可抗力因素：例如自然灾害、政府政策变化等情况，使得房屋无法按时交付或居住条件发生严重变化。
2. 买卖双方协商一致：双方因某种原因协商一致决定解除合同。
二、解除合同的程序：1. 书面通知：任何一方决定解除合同时，应当书面通知对方，并明确解除合同的原因和时间。
2. 协商解决：双方应当进行积极的协商，并努力达成解除合同的协议，包括退还购房款或赔偿损失等问题。
3. 法律救济途径：如果双方无法达成协议，可以向法院提起解除合同的诉讼，寻求法律救济。
三、解除合同的后果：1. 购房款返还：双方在协商解除合同时，应当就购房款的返还问题进行明确约定，并及时履行。
2. 违约责任：一方解除合同时存在违约行为的，应当按照合同约定或根据相关法律规定承担相应的违约责任。
3. 信用记录：解除合同可能对双方的信用记录产生影响，应当避免因违约而造成信用问题。
四、相关法律法规：解除深圳市安居型商品房买卖合同的相关法律法规包括《中华人民共和国合同法》、《深圳市商品房销售管理办法》等。
在解除合同时，双方应当遵守相关法律法规的规定。
结论：解除深圳市安居型商品房买卖合同是一种特殊情况下的解约行为，需要遵循一定的程序和原则。
双方应当通过积极的协商和合法途径解决问题，保障双方权益的合理平衡。
同时，购房者应在签署合同前仔细阅读合同内容，并咨询专业人士的意见，以减少后续问题的发生。
示例2:标题：深圳市安居型商品房买卖合同解除协议书导言：深圳市作为中国经济快速发展的引擎，房地产市场的繁荣不断吸引着购房者。
民法典解除购房合同
随着我国法治建设的不断深入，《民法典》作为我国民事领域的基础性法律，于2021年1月1日正式生效。
其中，合同编对于购房合同的解除权做出了明确规定，为购房者提供了更加明确的法律保障。
本文将对《民法典》中关于解除购房合同的相关规定进行解读。
一、合同解除的条件根据《民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致可以解除合同。
此外，第五百六十三条规定了以下几种法定解除合同的情形：1. 因不可抗力致使不能实现合同目的；2. 在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5. 法律规定的其他情形。
二、合同解除的程序《民法典》第五百六十四条规定，当事人一方解除合同的，应当通知对方。
合同自通知到达对方时解除。
合同解除的通知应当采用书面形式。
三、解除合同后的法律后果《民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。
四、购房合同解除的时效《民法典》第五百六十七条规定，当事人行使解除权的期限为自知道或者应当知道解除事由之日起一年。
逾期不行使的，解除权消灭。
五、案例解析1. 开发商未按期交房，购房人可解除合同根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十一条和《民法典》第五百六十三条规定，开发商逾期多年未交付商品房，构成根本违约，购房人有权解除合同。
但要注意解除权时效。
2. 户型变更导致重大误解，购房人可要求撤销合同如案例中施某和刘某因购房时存在重大误解，法院判决撤销双方之间的商品房买卖合同，解除银行贷款合同。
总结《民法典》对于购房合同解除的规定，为购房者提供了更加明确的法律依据。
在购房过程中，如遇到开发商违约或其他可解除合同的情形，购房者可根据法律规定行使解除权，维护自身合法权益。
《商品房买卖合同》(GF-2000-0171)逐条祥解
《商品房买卖合同》(GF-2000-0171)逐条祥解概述：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。
目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本(GF-2000-0171)。
该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本(GF-95-0171)的基础上，总结经验改进而成的。
政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。
但在实践中，示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。
因此，认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。
本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。
商品房买卖合同说明(内容略)「释义」该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。
其中，有关填写方法的规定(第3、4、5条)应详细阅读，并在填写过程中严格遵循。
充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分，能够弥补该文本的不足，最大限度地维护开发商的合法权益。
而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。
「常见问题」有些开发商工作人员由于工作潦草，没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉，导致文本混乱、及其不规范、不严肃。
「对策」认真阅读“说明”，严格按“说明”填写文本。
建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。
合同双方当事人：(内容略)「释义」该部分详细列明买卖双方(包括其代理人)的基本情况。
「常见问题」有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。
商品房买卖合同解除制度之解析
原 合 同的具 体 条款 中规 定解 除合 同的条 件 ， 当条
件成立时 ， 双方依约解除合 同。
在此 ， 法 律赋 予 了合 同双方 当事人更 多 的 自 主权 ， 在不 违 反法 律 强 制 性 规定 的前 提 下 ， 合 同 双方完 全 可 以根据 意思 自治 原 则 ， 对 双方 共 同认
在订立商品房买卖合 同的过程 中， 出卖人往往 占
据 了优 势地 位 ， 而 在 合 同 履行 过 程 中 ， 尤 其 是 在
支付款项 ， 经催告后三个月合理期限内仍未履行 的， 当事人另有约定 的除外 ； （ 二） 商品房买卖合
同约 定 或 者法 律 规 定 的办 理 房 屋所 有 权 登 记 的
“ 退房” 要求 才 能有依 据 。 三、 商品房 买 卖合 同解 除权 的行使
根据我国《 合 同法》 第９ ６ 条规定 ： “ 主张解除
一
卖合同的解除则必然影 响贷款合同的履行 ， 能否
益 和房屋 的再 次交 易 。 此外 ， 买 卖 合 同解 除后 ， 买 卖 双方 基 于 交 易 行 为 而 缴 纳 的各 类 税 款 问题 也
解除 。那么 ， 业主是否有权以开发商降价为 由行 恰 当处理两个合 同的关 系会直接影响各方的利
１ ． 法 定事 由
根据法定或者约定 的条件 ， 及 时采取措施防止损 失发生或者避免损失扩大。合同解除后 ， 尚未履 不 能实 现合 同 目的 ； （ 二 ）在履 行期 限届 满 之前 ，
行的， 终 止 履行 ； 已经 履行 的 ， 根 据履 行 情况 和 合
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商品房买卖合同解除条件研究关键词：合同商品房解除权在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)施行前，《合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等相关法律、行政法规和规章，对商品房买受人可以解除的情形与条件作了相应的规定。
但这些规定有的过于原则或笼统，有的在实践中缺乏操作性，尤其是一些房地产开发企业(以下简称出卖人)严重违反诚实信用原则，发布虚假广告，设立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房买卖合同(以下简称合同)欺诈买受人，有的商品房面积严重缩水，有的存在严重的质量问题，严重损害了买受人的合法权益，这给商品房买受人行使合同解除权造成困难。
最高人民法院出台的这一《解释》，为商品房买受人通过司法途径行使合同的解除权提供了强有力的保障。
根据《解释》及相关法律法规的规定，结合实践操作经验，现就商品房买受人有权解除合同的情形及应当具备的条件进行分析。
同时，因合同的无效同样也可以达到买受人退房的目的，因此，笔者将作一并的分析。
(一)商品房存在权利瑕疵，买受人可以解除合同的情形及应当具备的条件。
1、出卖人与买受人签订合同后，又将同一商品房抵押给第三人的，买受人可以解除合同。
在实践中，房地产开发商为了缓解资金周转上的困难，常会与买受人签订合同后，又将同一房屋抵押给银行以获取贷款，在合同约定的交房期限到来之前又无法解除抵押，致使无法履行合同约定的义务，损害买受人的合法权益。
《解释》第八条项规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”。
买受人行使这一解除权应当具备的条件是：(1)出卖人在与买受人订立合同后，在未告知买受人的情况下又将同一房屋抵押给了第三人;(2)因出卖人将同一房屋抵押给第三人的原因，导致合同的目的不能实现的，即买受人无法在法律和事实上取得合同中约定的房屋。
只有这两个条件同时具备，买受人方可要求解除合同。
如果出卖人在与买受人订立合同后，经过买受人的同意，或者已经告知买受人该房屋抵押给了第三人，且在合同约定期限内出卖人可以将该房屋交付给买受人并能办理出房屋过户手续的，那么买受人就无权要求解除合同。
2、出卖人将同一房屋出售给两个以上的买受人的，买受人可以解除合同。
《解释》第八条第(二)项规定，合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
《商品房销售管理办法》第十条“出卖人不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
”开发商这么做往往是为了获取买受人的首付款，以解决资金上的燃眉之急，但这会使买受人取得房屋所有权的合法权益无法得到保障。
但是，随着各地网上签约与备案的普及，这样的情形会逐渐减少。
买受人行使这一解除权应当具备的条件是：(1)须出卖人在与买受人订立合同后，又将该房屋出售第三人;(2)因出卖人将同一房屋出售给第三人的原因，导致第一买受人不能在法律和实际上取得房屋。
如果第一买受人在法律和实际上可以取得所购买的房屋，那么无论出卖人是否又与第三人签订了合同，第一买受人都不能解除合同。
这时，可以行使合同解除权的应当是第三人。
3、拆迁人将补偿安置房另行出卖给第三人的，被拆迁人可以解除安置协议。
《解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
”即如果拆迁人将同一补偿安置房另行出卖给第三人的情况下，被拆迁人可以请求解除合同。
因补偿安置房的价格通常会高于被拆迁的房屋，被拆迁人要向拆迁人支付相应的差价，因此，被拆迁人在请求解除合同时，还可以要求拆迁人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求拆迁人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
被拆迁人行使这一解除权利应当具备的条件是：(1)必须是拆迁人与被拆迁人按照所有权调换的形式订立拆迁补偿安置协议;(2)在补偿安置协议中明确约定补偿安置房屋的位置、用途;(3)拆迁人将同一补偿房屋另行出卖给第三人。
4、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，将同一房屋出售给买受人的，买受人得知情况后可以请求确认合同无效或者解除合同。
《解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
”根据《担保法》第四十九条之规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
”因此，如果出卖人在与买受人签订合同时，只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经被抵押的事实，那么买受人得知后，就可以请求人民法院确定合同无效，并可以要求出卖人承担赔偿责任。
很显然，根据抵押权优先的原则，买受人购买这样的房屋，其的权益是无法得到保障的。
根据《商品房销售管理办法》第十条之规定：“出卖人不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
”该条属禁止性规定，因此，如果出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，将同一房屋又出售给买受人的，那么买受人知情后可以解除合同。
根据《解释》第七条之规定，被拆迁补偿安置人享有优先取得房屋的权利。
在这样的情况下，买受人购买该房屋的权利是无法得到保障的，因此，买受人知情后也可以请求解除合同。
但是应当注意，买受人行使解除权应以合同的目的无法实现为条件，如出卖人在与买受人签订合同后，已经通过合法的途径解除了先前与他人订立的合同，或者对被拆迁补偿安置的人已经另行做了妥善的安排，不会对买受人实现合同的目的造成障碍，那么买受人就不能解除合同了。
5、其他商品房权利存在瑕疵，买受人可以解除合同的情形。
主要指出卖人所售的商品房违反了法律、行政法规禁止性规定，买受人可以请求确认合同无效，如被司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;被依法收回土地使用权的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书等。
(二)因房屋面积误差过大，买受人可以请求解除合同。
《解释》第十四条及《商品房销售管理办法》第二十条均规定，在合同无约定的情况下，出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与合同约定面积不符，误差比绝对值超出3%的，买受人可以解除合同，要求出卖人返还已付购房款及利息。
买受人行使这一解除权时应当注意，首先看合同对此有无约定，有约定的按约定处理，无约定的则按上述的规定处理。
出卖人有时为了降低交易风险，会利用买受人缺乏经验和法律意识的淡泊，在事先准备好的格式条款中对此做出高于上述规定的误差绝对值的约定，因此，买受人在签订合同时应予注意。
(三)因房屋质量不合格，买受人可以请求解除合同的情形及条件。
1、因房屋主体质量不合格时，买受可以请求解除合同。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，出卖人应当依法承担赔偿责任。
”《商品房销售管理办法》第三十五条对此也有同样的规定。
《解释》第十二条则规定的更为全面，该条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
”《解释》将因房屋主体结构质量不合格不能交付使用的情形也囊括在买受人可以解除合同情形当中。
很显然，买受人购买这样的房屋，连基本的人身与财产安全都无法得到保证，理所当然允许其解除。
买受人行使这一解除权的条件必须是因房屋的主体结构质量不合格，并且这一结论得到有资质部门的认可。
如果仅仅是房屋墙面有细小的裂纹等非主体结构质量不合格的原因，买受人请求解除合同的，法院将不予支持。
此时如果房屋尚在保修期内，买受人可以要求出卖人承担修补并承担相应的赔偿责任。
2、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同。
《解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
”应注意，该解除权的行使不以房屋主体结构质量不合格为条件，而是以房屋质量达到严重影响买受人的正常居住使用为条件。
房屋质量是否已达到严重影响正常居住使用，笔者认为，也应当以有资质部门的鉴定结论为准，否则易造成解除权的滥用。
(四)出卖人变更规划设计，买受人可以请求解除合同。
《商品房销售管理办法》第二十四条规定，出卖人经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。
买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。
出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由出卖人承担违约责任。
买受人行使这一解除权的条件是：(1)商品房销售后，出卖人擅自变更规划、设计，或者虽经规划部门的批准与设计单位的同意，但变更导致所售商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形;(2)出卖人未在规定时限内通知买受人的，或者虽在规定的时间通知了买受人，买受人在规定的时间内作出要求退房的书面答复。
买受人特别要注意关于答复期限及形式上的规定，一些不负责任的出卖人在通知买受人上述变更时，并不会提醒买受人应当在多长时间内以怎样的形式进行答复。
而买受人通常缺乏经验，常常以口头的形式表达自己的意见，这给出卖人谋取不当利益留下了空间。
(五)因出卖人的原因导致商品房贷款申请未获批准，买受人可以请求解除合同。
《解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。