房地产开发全流程精细化管理

2.0 房地产关键流程控制点方法 3.0房地产流程实施与跟踪 4.0如何保证流程有效落地
房地产管理常见的问题
表象：
运作效率低 工作质量差 计划目标不能达成 质量问题重复发生
组织管控：
各层级定位不清晰 权责及边界 不清晰 职能不清晰 组织效率低
管理问题
流程管理：
流程没有形成标准化 流程之间接口性差 流程不够系统化、专业化、精细化 关键阶段专业的成果标准不清晰 流程不能有效落地
商 业 营 销
市场调研 初步项目定位 市场调研 初步项目定位
业态规划及商 业定位 销售物业定位 产品建议 概念规划设计
主力/次主力招商及对接、全面招商、配合设计对接 招商推广 营销总案制定、阶段推广策划及计划、销售前期计划及安排 销售管理
方案设计 扩初设计 施工图设计 工程施工配合、招商推广配合及交付配合 景观/精装专项设计、部品策划
销售事务管理
规划要点/规划草案
概念规划设计 景观/精装专项设计、部品策划 设计配合 采购策划、总包监理招标 地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工 物业方案策划、设计配合、物 业公司选聘 设计阶段成本控制及测算、形 成控制性目标成本确定 合约框架
工程施工配合、销售配合及入伙配合
工程条件评估
主体结构施工 至具备预售条 件 工程施工配 合
程序/流程
•用于指导跨部门的、可重复 的业务活动的开展； •流程的驱动作用，可有效地 提高部门之间协作的效率， 减少条块分割带来的扯皮； •流程体系基于公司制度，并 始终应于组织相协调；
作业指引
•用于规定具体工作节点的工 作标准，并提供统一操作方 法； •作业指引类的文件实现操作 层面标准化的重要保障； •作业指引类文件的完善程度， 也体现了企业知识积累和共 享体系是否处于良性状态；
课程目标
1）使学员掌握如何基于公司发展阶段建立流程体系 ；
2）熟悉标杆房地产企业开发全流程管理的关键控制点方法， 提升运作效果；
3）学习和借鉴行业标杆企业的最新的管理经验。
房地产卓越流程管理
目录：
1.0房地产开发流程特点及流程体系设计方法
1.1 房地产开发流程及流程管理的特点 1.2房地产流程体系设计方法
项 目 发 展 营 销 设 计 工 程
组织项目论证 项目取得
用地规划许可证 国有土地使用证
规划许可证 开工许可证（ 基础提前施工报 建） 项目营销总案、项目推广方案策划 销售前准备（含前期客户积累） 方案设计 扩初设计 施工图设计
办理房地产预 售许可证
产 权 初 始登记
市场调研 初步项目定位
项目定位
房地产开发全流程精细化管理
讲师介绍
江跃宗
赛普管理咨询 董事长 清华大学房地产总裁班特聘讲师 北京大学房地产总裁班特聘讲师 浙江大学房地产总裁班特聘讲师 中山大学房地产总裁班特聘讲师
经验：20年管理及咨询经验
咨询的典型客户：
近100家房地产管理咨询经验,万科金地招商华润地产管理咨询顾问 金地集团（总部/深圳/上海/北京）
内部立项 论证阶段 项目取得 策划阶段 项目策划会 设计阶段 方案评审会 采购阶段 主体结构开工 建设阶段 招商阶段 办理房地产预 售许可证 推广阶段 产 权 初 始登记 交付阶段 运营阶段 开盘销售 竣工
交付
决算
开 发
组织项目论证 项目取得
用地规划许可证 国有土地使用证
规划许可证 开工许可证（ 基础提前施工报 建）
项目开发 后评佑
房地产VAC思想：三全
思想1：全专业－房地产开发的两个7－横向7阶段纵向7专业
思想2：全配合－房地产开发与内外部协同，接口的重要性
思想3：全过程－房地产开发与专业的全过程管理
流程管理重点？ -专业标准- 专业配合-操作方法？
共同的理念:聚焦客户
从7对眼睛到三位一体 三个匹配
营销只关注市场 设计只关注产品 成本只关注费用
工程施工至 竣工验收
招商推广配合及交付 配合 物业接验、开荒 服务、配合交付
物 业
物业方案策 划
招商推广配合
物业服 务
成 本
前期成本估算
测算
动态成本管理 工程实施阶段的成本管理
结算
成本后 评估
财 务
投资估算
资金筹划
资金营运
投资 评估
计 划
里程碑节 点策划
项目主要节点计划 项目运营策划
项目计划实施、监控、 调整、评价
万科地产（总部/深圳/北京/上海/沈阳/天津/成都/广州/东莞/佛山）
项目：
战略与组织管控 流程管理 人力资源与绩效管理
招商地产（总部/深圳公司） 绿城集团（总部/项目公司） 碧桂园集团（总部及区域公司） 华润置地（香港总部/成都/上海/北京/合肥/大连） 北京远洋地产 北京华远地产 北京首创置业 上海仁恒置业 上海世茂集团 上海景瑞地产 深圳卓越集团 深圳中航地产 西安高新地产 西安天地源 广州时代地产 广州美林基业 深圳星河地产 重庆金科集团 广州合景泰富地产 2
工程施工至 竣工验收
销售及入伙配合
客 服 成 本 财 务
计 划 测算
销售配合
产品交付管理 入住事务管理
前期成本估算
动态成本管理 工程实施阶段的成本管理
结算
成本后 评估
投资估算
资金筹划
资金营运
投资 评估
里程碑节 点策划
项目主要节点计划 项目运营策划
项目计划实施、监控、 调整、评价
项目开发 后评佑
商业地产 SAP－VAC模型：9横9纵
交付 二装、开业筹 备 交付
商业运 营
设 计 工 程
规划要点/规划草案
工程条件评估
设计配合 采购策划、总包监理招标 地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工 物业方案策划、设计配合、物 业公司选聘 设计阶段成本控制及测算、形 成控制性目标成本确定 合约框架
主体结构施工 至具备形象条 件 工程施工配 合
如何做到三位一体
9
流程体系设计方法
范例： 万科的流程设计：过程导向的系统性设计： 面-线-点 龙湖的流程设计：结果导向的针对性设计：点-线-面
一般企业如何设计？
10
制度
•是基于公司的管理模式及企 业文化，用于规定基本的、 核心的管理原则和公司各层 级单元的责权关系的管理文 件； •制度文件具有权威性、延续 性及稳定性的特征； •制度文件是各类管理文件的 基础和依据； 《设计管理制度》
80%类似
绩效ห้องสมุดไป่ตู้理：
绩效考核没有标准 绩效考核形式化 绩效没有激励性 绩效考核员工满意度低
5
住宅地产（新）－VAC模型：8横8纵（扩展）
内部立项 论证阶段 项目取得 策划阶段 项目策划会 设计阶段 方案评审会 采购阶段 销售阶段 交付阶段 主体结构开工 建设阶段 后评估阶段 开盘销售 竣工 入伙
决算