房地产开发全流程培训讲义-房地产开发全流程细节讲解共88页文档
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房地产开发全流程培训
二
投资
级
预审
会
会（
议
拓展
分管
领导
）
三项 级目 会投 议资
预
产品 定位 决策 会 （产 品开发
概念方 案决策 会（产 品开发 委员会）
示范 区 方 案决 策会 （产 品 开 发委 员会 ）
实施方 案决策 会 （产 品 开发 委员会 ）
项目运 营目标 预备会 （运营
分管领 导）
项 目 启 动
产 品 定 位 预
回 融
销 存
资金流出 成本
储
物
建
结
供
回 融
销 存
品牌增值 客服、物业
储
物
建
结
供
回 融
销 存
2、全开发流程主线二：盈利
9阶核心逻辑
储
物
建
？ 结
供
回
销
融
存
企业是什么？
盈利 企业一般是指以
为目的，运用各种生产要素（土地、劳动力、资本、技术和企业
家才能等），向市场提供商品或服务，实行自主经营、自负盈亏、独立核算的法人或其他社会
三级会议： 1.项目投资预备会 2.项目启动会 3.产品定位预审会 4.概念方案预审会 5.实施方案预审会 6.施工图方案决策会 7.合约规划决策会 8.工程管理规划决策会 9.施工单位交底会
10.开盘方案决策会 11.开盘后评估会 12.集中交付方案决策会
13.后评估预审会
（2）项目运营决策类：三级会议体系
营销规划、项目推广方案策划、项 目前期推广及销ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ前准备
销售事务管理
项目后评估会 交房
客服阶段
交房配合
07596_房地产开发全流程培训
01
建立完善的质量管理体系，明确质量管理目标、责任和措施。
过程质量控制
02
通过原材料检验、施工工艺控制、隐蔽工程验收等手段，确保
施工过程质量可控。
工程验收
03
在工程竣工后，组织专业人员进行综合验收，确保工程符合设
计要求和质量标准。
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工程变更与索赔处理
工程变更管理
建立工程变更管理流程，对变更申请进行评估、 批准和执行。
等。
2024/1/26
17
工程进度计划与监控
2024/1/26
制定进度计划
根据工程规模、复杂程度等，制定详细的施工进度计划。
进度监控
通过定期会议、现场检查等手段，实时跟踪和监控工程进度。
进度调整
根据实际情况，及时调整进度计划，确保工程按时完成。
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工程质量管理及验收
2024/1/26
质量管理体系建立
物业管理模式及服务内容
物业管理模式
介绍常见的物业管理模式，如自主管理、委托管理等，并分析各种 模式的优缺点。
服务内容
详细阐述物业管理服务的内容，包括保安、保洁、绿化、维修等， 以及各项服务的标准和要求。
物业服务合同
解释物业服务合同的签订流程、主要条款和注意事项，确保双方权益 得到保障。
2024/1/26
15
CHAPTER 04
工程建设与管理
2024/1/26
16
工程招标与承包商选择
工程招标流程
明确招标条件、编制招标文件、 发布招标公告、接受投标、开标
、评标与定标。
承包商选择标准
评估承包商的资质、经验、技术 实力、管理能力及信誉等。
合同签订
明确双方权责，包括工程范围、 质量标准、进度计划、付款方式
房地产开发流程培训讲义pptx(2024)
风险识别
通过市场调研、项目分析等手段，识别潜在风险 。
风险应对策略
根据风险评估结果，制定相应的风险应对策略， 如风险规避、风险降低、风险转移等。
ABCD
2024/1/27
风险评估
对识别出的风险进行量化评估，确定风险等级。
风险监控与报告
建立风险监控机制，定期报告风险状况，及时调 整风险管理策略。
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合同纠纷处理与诉讼应对
合同审查
在签订合同前，对合同条款进行仔细审 查，确保合同条款明确、无歧义。
合同纠纷处理
2024/1/27
出现合同纠纷时，应积极与对方协商 ，寻求和解或调解；若无法协商解决
，可依法提起诉讼或仲裁。
合同履行
按照合同约定，履行各自义务，确保 合同顺利执行。
诉讼应对
在诉讼过程中，应积极配合律师工作 ，提供必要证据材料，争取有利判决 。
21
CHAPTER 05
房地产开发销售与运营
2024/1/27
22
销售策略制定与执行
市场调研与分析
产品定位与差异化
深入了解目标客户群体、竞争对手和市场 趋势，为销售策略制定提供数据支持。
根据市场需求和竞争态势，明确项目的产 品定位和差异化策略，打造独特的市场卖 点。
营销推广策略
销售团队建设与管理
附加值。
6
CHAPTER 02
房地产开发前期准备
2024/1/27
7
土地获取与选址
01
02
03
土地获取方式
了解土地出让、转让、划 拨等方式，以及不同方式 的优缺点和适用条件。
2024/1/27
土地选址策略
分析城市规划、交通状况 、周边配套等因素，制定 科学的选址策略。
房地产开发全流程培训(2024)
2024/1/30
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典型案例分享：成功项目规划设计经验
案例一
某大型商业综合体项目
成功经验
通过合理的空间布局和交通组织，实现了商业、办公、酒 店等多种功能的有机结合；同时，注重景观设计和绿化配 置，提升了项目的整体品质。
案例二
某高端住宅项目
2024/1/30
成功经验
在规划设计中充分考虑了居住者的需求和舒适度，通过合 理的户型设计、高品质的建筑材料和精细化的施工管理， 打造了一个高品质的居住环境。
管理流程制定
建立规范的物业管理流程 ，包括前期介入、接管验 收、入住管理、装修管理 、维修管理等环节。
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后期运营维护内容和方法介绍
设备设施维护
定期检查、维修和更换设备设施，确保 正常运行，包括电梯、空调、给排水、
消防等系统。
安全管理
2024/1/30
加强安全巡查和监控，及时处理安全 隐患和突发事件，保障业主和租户的
人身和财产安全。
环境卫生管理
保持公共区域和绿化带的清洁和美观 ，定期清理垃圾和进行消杀工作。
客户服务
提供优质的客户服务，包括接待咨询 、处理投诉、协助办理相关手续等。
29
持续改进和创新思路探讨
引入科技手段
运用物联网、大数据等科技手段，提高物业管理 效率和服务水平。
加强社区文化建设
组织丰富多彩的社区文化活动，增强业主的归属 感和凝聚力。
18
04 施工管理与质量控制
2024/1/30
19
施工管理组织架构搭建及职责划分
01
02
03
设立施工管理部门
负责全面管理施工过程， 包括进度、质量、成本、 安全等方面。
房地产开发全流程培训doc(2024)
合同履行监管
探讨合同履行过程中的监管措施，如进度款支付、质量验收、变更 管理等，以保障合同的有效执行。
32
风险识别、评估及防范措施
2024/1/30
风险识别
介绍常见的房地产开发风险，如政策风险、市场风险、财 务风险、法律风险等，并提供风险识别方法。
风险评估
阐述风险评估的基本原则和方法，如风险矩阵评估、敏感 性分析、蒙特卡洛模拟等，以帮助企业对风险进行量化和 排序。
土地评估方法
介绍土地评估的常用方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。
选址策略
分析项目选址的关键因素，如地理位置、交通状况、周边配套设施等，并提供 相应的选址建议。
2024项
前期准备工作
列举项目开工前需要完成的重要准备工作，如规划设计、报批报建、资金筹措等 。
探索创新服务模式，如智能家居、社区 O2O等，提升服务品质和竞争力。
2024/1/30
29
07
法律法规与风险防范
2024/1/30
30
房地产开发相关法律法规解读
1 2
土地管理法
介绍土地管理的基本原则、土地利用总体规划、 耕地保护、建设用地管理等核心内容。
城乡规划法
阐述城乡规划的制定、实施、修改及监督检查等 相关规定。
2024/1/30
20
质量安全管理与验收标准
质量管理体系建立
建立完善的质量管理体系，确保施工质量符合相关标准和 要求。
安全防护措施
制定并执行各项安全防护措施，确保施工过程中的安全。
质量检查与验收
定期对施工质量进行检查和评估，确保符合验收标准。组 织专业人员进行竣工验收，确保项目质量合格。
2024/1/30
探讨合同履行过程中的监管措施，如进度款支付、质量验收、变更 管理等，以保障合同的有效执行。
32
风险识别、评估及防范措施
2024/1/30
风险识别
介绍常见的房地产开发风险，如政策风险、市场风险、财 务风险、法律风险等，并提供风险识别方法。
风险评估
阐述风险评估的基本原则和方法，如风险矩阵评估、敏感 性分析、蒙特卡洛模拟等，以帮助企业对风险进行量化和 排序。
土地评估方法
介绍土地评估的常用方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。
选址策略
分析项目选址的关键因素，如地理位置、交通状况、周边配套设施等，并提供 相应的选址建议。
2024项
前期准备工作
列举项目开工前需要完成的重要准备工作，如规划设计、报批报建、资金筹措等 。
探索创新服务模式，如智能家居、社区 O2O等，提升服务品质和竞争力。
2024/1/30
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07
法律法规与风险防范
2024/1/30
30
房地产开发相关法律法规解读
1 2
土地管理法
介绍土地管理的基本原则、土地利用总体规划、 耕地保护、建设用地管理等核心内容。
城乡规划法
阐述城乡规划的制定、实施、修改及监督检查等 相关规定。
2024/1/30
20
质量安全管理与验收标准
质量管理体系建立
建立完善的质量管理体系，确保施工质量符合相关标准和 要求。
安全防护措施
制定并执行各项安全防护措施，确保施工过程中的安全。
质量检查与验收
定期对施工质量进行检查和评估，确保符合验收标准。组 织专业人员进行竣工验收，确保项目质量合格。
2024/1/30
房地产开发全流程培训完整版
负责项目的施工管理、质 量管理、安全管理等工作 。
成本管理职能
负责项目的成本预算、成 本控制、成本分析等工作 。
营销管理职能
负责项目的市场调研、营 销策略制定、销售推广等 工作。
02
土地获取与前期策划
土地获取途径及注意事项
土地获取途径
政府出让、二级市场购买、合作开发等。
注意事项
了解土地性质、规划条件、使用年限等；关注土地市场价格动态，合理评估土地 价值；注意土地交易的合法性和规范性，避免法律风险。
• 各个部门：包括投资拓展部、设计管理部、工程管理部、 成本管理部、营销管理部等，分别负责各自领域的业务。
房地产开发企业组织架构与职能
投资拓展职能
负责寻找和评估投资机会，进行土地 储备和项目开发。
设计管理职能
负责项目的规划设计、建筑设计、景 观设计等工作。
房地产开发企业组织架构与职能
工程管理职能
注意合同条款细节
在签订合同时，应仔细审查合同条款，特别是关于服务范围、服务期限、收费标准、违约 责任等方面的内容，确保双方权益得到保障。
物业服务内容及标准制定
基础物业服务
包括公共区域的清洁、绿化、垃圾清运等日常维护工作，确保小 区环境整洁有序。
安全防范服务
物业管理公司应提供24小时的安保服务，包括门禁管理、巡逻检 查、监控中心等，确保小区安全无虞。
建筑风格选择 根据项目定位、市场需求和地域文化特色选择合适的建筑风格
注重建筑风格与周围环境的协调性和整体性
建筑风格选择及景观设计要点
01
景观设计要点
02
03
04
强调景观的生态性、艺术性和 实用性
注重景观与建筑风格的协调性 和互补性
成本管理职能
负责项目的成本预算、成 本控制、成本分析等工作 。
营销管理职能
负责项目的市场调研、营 销策略制定、销售推广等 工作。
02
土地获取与前期策划
土地获取途径及注意事项
土地获取途径
政府出让、二级市场购买、合作开发等。
注意事项
了解土地性质、规划条件、使用年限等；关注土地市场价格动态，合理评估土地 价值；注意土地交易的合法性和规范性，避免法律风险。
• 各个部门：包括投资拓展部、设计管理部、工程管理部、 成本管理部、营销管理部等，分别负责各自领域的业务。
房地产开发企业组织架构与职能
投资拓展职能
负责寻找和评估投资机会，进行土地 储备和项目开发。
设计管理职能
负责项目的规划设计、建筑设计、景 观设计等工作。
房地产开发企业组织架构与职能
工程管理职能
注意合同条款细节
在签订合同时，应仔细审查合同条款，特别是关于服务范围、服务期限、收费标准、违约 责任等方面的内容，确保双方权益得到保障。
物业服务内容及标准制定
基础物业服务
包括公共区域的清洁、绿化、垃圾清运等日常维护工作，确保小 区环境整洁有序。
安全防范服务
物业管理公司应提供24小时的安保服务，包括门禁管理、巡逻检 查、监控中心等，确保小区安全无虞。
建筑风格选择 根据项目定位、市场需求和地域文化特色选择合适的建筑风格
注重建筑风格与周围环境的协调性和整体性
建筑风格选择及景观设计要点
01
景观设计要点
02
03
04
强调景观的生态性、艺术性和 实用性
注重景观与建筑风格的协调性 和互补性
房地产开发全流程培训PPT
房地产项目整体开发流程
----业务关键节点与控制
1
房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变 人们生存物质环境的一种活动。
城市基础、公 用 配套设施
品牌
土地
房地产开发 需要整合的资源
建筑材料 资金
劳动力
专业人员 经验
2
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为
关键要素：项目可研报告。
10
土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付
9
土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付
各部门职责：
p投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批 （董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目 获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。 p营销部：初步市场调研及定位草案。 p设计部：概念规划设计方案。 p工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地） p财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。 p成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。 （根据设计部提供的规划要点进行估算） p采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。
3
房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角
p企业视角的房地产流程
项目论证
产品策划 营销策划
规划设计房地产流程
看楼 比较 决策 签约 等待 收楼 收拾 乔迁 居住
发展商
物业管理
4
案例：佳兆业项目整体开发流程
p18个关键节点——里程碑计划（一级计划） p签订土地合同至获取施工许可证5个月时间； p拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。）
----业务关键节点与控制
1
房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变 人们生存物质环境的一种活动。
城市基础、公 用 配套设施
品牌
土地
房地产开发 需要整合的资源
建筑材料 资金
劳动力
专业人员 经验
2
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为
关键要素：项目可研报告。
10
土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付
9
土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付
各部门职责：
p投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批 （董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目 获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。 p营销部：初步市场调研及定位草案。 p设计部：概念规划设计方案。 p工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地） p财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。 p成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。 （根据设计部提供的规划要点进行估算） p采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。
3
房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角
p企业视角的房地产流程
项目论证
产品策划 营销策划
规划设计房地产流程
看楼 比较 决策 签约 等待 收楼 收拾 乔迁 居住
发展商
物业管理
4
案例：佳兆业项目整体开发流程
p18个关键节点——里程碑计划（一级计划） p签订土地合同至获取施工许可证5个月时间； p拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。）
房地产开发全流程培训讲义
房地产开发全流程培训讲义目录1.引言2.项目前期准备3.土地选址与评估4.开发方案编制5.立项与审批6.市场调研与销售策划7.开工建设与项目管理8.竣工验收与交付9.运营与后期管理10.总结与展望1. 引言随着城市化进程的加速，房地产开发成为了当今社会中一个重要的产业。
房地产开发的全流程是一个复杂而庞大的体系，需要多个环节之间的协调与合作。
本培训讲义旨在系统介绍房地产开发的全流程，帮助学习者全面了解房地产开发的各个环节及其相互关系，为从事房地产开发工作的人员提供必要的知识和技能支持。
2. 项目前期准备在开始进行房地产开发项目之前，需要进行充分的前期准备工作。
本章将介绍项目前期准备的重要内容，包括项目策划、资金筹集、团队组建等。
2.1 项目策划项目策划是房地产开发的重要一环。
本节将介绍项目策划的目标、原则、方法和步骤，并提供一些经验和技巧。
2.2 资金筹集资金是房地产开发的核心要素之一。
本节将介绍不同的资金筹集方式和渠道，并详细讲解如何进行资金筹集和管理。
2.3 团队组建房地产开发需要一个专业、高效的团队来支持和实施。
本节将介绍团队组建的原则和步骤，并提供一些团队管理的经验和技巧。
3. 土地选址与评估土地选址是房地产开发的首要任务之一。
本章将介绍土地选址的原则和方法，以及如何进行土地的评估和风险控制。
3.1 土地选址原则土地选址的原则是根据项目特点和发展需要，选取合适的土地用于开发。
本节将详细介绍土地选址的原则和注意事项。
3.2 土地评估和风险控制土地评估是土地选址过程中的重要环节。
本节将介绍土地评估的方法和流程，并讲解如何进行土地风险评估和控制。
4. 开发方案编制开发方案是房地产开发的核心内容之一。
本章将介绍开发方案编制的原则和方法，并提供一些实用的技巧和经验。
4.1 开发方案编制原则开发方案编制的原则是基于市场需求和项目特点，确定合理的开发目标和策略。
本节将详细介绍开发方案编制的原则和注意事项。
德业基房地产开发全流程培训课件
6
招拍挂土地整体开发流程——企业视角与客户视角
看楼 比较 决策 签约 等待 收楼 收拾 乔迁 居住
发展商 物业管理
企业视角的房地产流程
客户视角的房地产流程
项目论证
产品策划
营销策划
规划设计 施工管理
产品交付 物业服务
销售实现
开发流程2
计算土地收益，制定开发计划。因此土地产权问题再此阶段显得尤为重要，而深圳现存的招拍挂土地少之又少，且土地成本过高，因此城市更新土地已被大量的开发商视为大蛋糕。然而城市更新土地过程长，环节复杂，且不稳定因素较高。目前我们公司的土地获取基本上是以城市更新为主，因此掌握城市更新的土地的获取流程显得尤为重要。
p总平图规划设计完成
指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准；
p方案设计完成
指建筑方案，户型打造通过集团董事会批准的时间，；
关 键 节 点 里程碑节点概述
9
p桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；p主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；p建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；p精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；p项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；p施工许可证（指施工许可证的签发时间）； p主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；p预售证（指预售许可证的签发时间）；
p设计：概念规划设计方案。
p工程管理：现场踏勘。
p财务：可研版投资收益、初步筹资方案。
p成本核算：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）