房地产开发全流程培训PPT

关键要素：各阶段方案评审。
常见的问题： 进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。 质量问题：评价体系和评价经验的缺失。
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土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付
设计控制点
概念设计研究 区域确认概念设计研究结论 规划方案设计 区域规划设计评审会 区域单体确认 实施方案完成 基础施工图 全套施工图完成 景观设计 销售包装设计
选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利 的具备快速变现条件的土地为首选。
避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。
深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建 筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。
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房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角
企业视角的房地产流程
项目论证
产品策划 营销策划
规划设计
施工管理 销售实现
产品交付
物业服务
客户视角的房地产流程
看楼 比较 决策 签约 等待 收楼 收拾 乔迁 居住
发展商
物业管理
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案例：佳兆业项目整体开发流程
18个关键节点——里程碑计划（一级计划） 签订土地合同至获取施工许可证5个月时间； 拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。）
土地获取 定位决策
产品设计 项目报建
施工建设
资源流通 及再流通
资源获取
资源加工
推广销售 入伙交付
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流 向消费者、消费者之间的转移！
前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； 中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行； 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
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土地获取
定位决策 产品设计 项目报建
企业获得土地的方式
施工建设
推广销售
入伙交付
行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用
地分配基本上是控制在政府手里。
资本市场: 1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司; 2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所
2、协调关系
城管是主要查处的单位，和城管关系好可避免很多麻烦。
3、处理技巧
以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工） 减免申请，考虑天气及形象／影响等因素。
可 别 筹金 托
书
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房 地 产 项 目 一 般 报 批 报 建 流 程
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土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付
如何加快项目报批报建进程？ 内部控制：设计图纸的图纸质量、 出图时间、图纸变更（报建图纸的变更）
等；
现场配合：项目现场现状、项目现场接待； 外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、
项目重要节点
详规报建 方案报建 初步设计报建 施工图报建 开工时间 开盘时间
方案文本中，最重要两张图——项目总平面图、标准层平面图！
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土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付
最优化的设计阶段流程参考：
时间进度控制 第1月 第2月 第3月 第4月 第5月 第6月 单位
消防等各类工作协调；
合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）、
合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方的资源配合（尤其 是专业部门）。
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土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付
如何处理无证施工？
1、技术处理
文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行基础施工？
加速进入以下城市： 长三角：有强劲实力的县级市，如 常熟、昆山等； 环渤海和东北地区：天津、青岛、威海、烟台等； 内地省会城市：武汉、西安等。
同行案例：恒大07年中进入长沙，至今共有5项目，均以住宅为主，只有一个是过100万平 方米大盘，其他均为40-50万平方米的项目，够恒大三年的销售周期，现在恒大销售金额已 是长沙冠军。
关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。
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土地获取 定位决策 产品设计
地产项目标准设计周期
项目报建
施工建设
推广销售 入伙交付
设计周期3：5：2
设计前期
3个月
实实施施方方案案
5个月
施施工工图图
2个月
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土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付
包含的主要设计阶段： 概念设计：大概6周； 详规设计：大概6周； 单体方案：大概12周； 扩初方案：大概6周； 施工图设计：施工标准和结构形式，大概10周； 景观设计：大概5-6周； 样板房及会所设计：大概4周。
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土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付
开发办
开发办
计委
规划局
国土资源局
人防办 墙改办
规划局
消防支队
开项 发目 经手 营册 许
可
证
固项
建
定目
设
资立
用
产项
地
投
规
资
划
计
许
划
可
土土
国
地 测 量 、 评
地 确 认 、 报
土有 地土 交地 易使
用
估批
权
证
环保局
基
人
环
础 设 施 牌 套
开 发 管 理 费
防 异
墙 改
地基
建 设
金
消 防 设 施 费
境 评 估 及 排
费
费
污
建 方设 案工 审程 批规
划 许 可
费
质检站
城管大队 执法大队
规划局
开发办
建委基建科
散水办 劳保办 定额站
规划局
放 线 管 理
预 售 许 可 证
施
安检站
中
工
安 定 劳散 质
标
许
全 额 保水 检
通
可
许 鉴 统押 委
知
证
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土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付
各部门职责：
投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批 （董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获 取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。 营销部：初步市场调研及定位草案。 设计部：概念规划设计方案。 工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地） 财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。 成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。 （根据设计部提供的规划要点进行估算） 采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。
各部门职责：
投资开发部：建设规划许可证——国有土地使用证。 营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方 案、示范区方案）。 设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。 工程部：编制项目工程节点计划。 财务部：概念版投资收益。（三个指标） 成本部：可研版成本2。（根据设计部提供的规划要点进行估算） 采购部：营销合作方资源（广告、代理公司等）、概念性设计单位。
各部门职责：
投资开发部：方案设计报批批复意见书——建设工程规划许可证——基础施工许可证。 营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。 设计部：编制方案设计任务书——规划设计方案评审（含单体设计方案）——景观方 案评审——初步设计成果评审（含基坑支护设计图）——建筑施工图评审（含基础设计 图）——正式施工图评审。 工程部：地质初堪——地质详堪——土方开挖及边坡支护——基础施工。 财务部：方案版投资收益。（三个指标） 成本部：方案版成本、施工图预算。（根据设计部提供的规划要点进行估算） 采购部：施工图顾问单位——景观、室内、方案设计单位——监理单位招标——土建 总包招标——工程材料设备采购。 客服、物业部：物业策划方案。
方
建总 案
建
国 设平 设
桩 主 设 精装
项 目 启 动 会
有 土 地 使 用
用 地 规 划 许
图 规 划 设 计
计 完 成 (方 案
方 案 图 报 建
基 施 工 图 完
体 施 工 图 完
工 程 规 划 许
交楼 标准 施工 图及 材料
项 目 开 工
施
工 许 可
主体 开工
预 售 证
证
开 盘
主 体 封 顶
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土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理
案例：佳兆业项目定位决策三大要素
定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！ 定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！ 定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！
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土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理
得税、印花税、契税等税费;
3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这
种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、 契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
土地市场：
通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主 要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。