企业间无偿划转资产的涉税处理及例解

企业间无偿划转资产的涉税处理及例解在实务中?不少母子公司之间存在无偿划转资产的现象?这种无偿划转资产在税法上到底应该要缴纳哪些税?困绕不少财税人员和税务局干部?笔者对企业间无偿划转资产的相关税收政策进行梳理?在此基础上对企业间无偿划转资产的涉税处理进行归纳如下。

（一）无偿划转的法律关系：无偿划转的主体和客体

1、无偿划转的主体

现有国家政策规定的无偿划转资产的主体是国有独资企业、国有独资公司、国有事业单位投资设立的—人有限责任公司及其再投资没立的—人有限责任公司(以下统称国有—人公司)。《企业国有产权无偿划转工作指引》（国资发产权[2009]25号]第二条对无偿划转的主体进行了界定：“国有独资企业、国有独资公司、国有事业单位投资设立的—人有限责任公司及其再投资没立的—人有限责任公司(以下统称国有—人公司)，可以作为划入方(划出方)。”由此可以看出，无偿划转一般在纯国有产权单位之间进行。

2、无偿划转的客体

《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》(国资发产权[2005]239号)第二条本办法所称企业国有产权无偿划转，是指企业国有产权在政府机构、事业单位、国有独资企业、国有独资公司之间的无偿转移。第二十一条规定：“企业实物资产等无偿划转参照本办法执行”以上两条政策规定对无偿划转的客体进行了界定：即无偿划转一般指划转

国有产权，但也可以划转实物资产。．

（二）无偿划转资产和产权的财务处理[①]

新会计准则未对无偿划转的业务性质和财务确认做出认定。实务中倾向于将无偿划转理解为追加或减少投资，为了方便操作，投资优先以资本公积的增加或减少体现，这样不用去做工商变更。即对于划入方而言，同时增加资产和资本公积；对于划出方而言，同时减少资产和资本公积。但这样处理可能会出现划出方的账面资本公积不够冲减的问题，对此实务中多数企业会先冲减实收资本，若实收资本也不够冲减时，再冲减留存收益。这种做法理论上是行得通的，因为留存收益可以通过转增股本或分配红股的方式转为实收资本。但留存收益转增股本或分配红股可能涉及企业所得税。因为若投资企业与被投资企业税负不同，根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)第四条，“企业权益性投资取得股息、红利等收入，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，确定收入的实现。”因此转股应视同投资收益。此时，若被投资方适用15％的高新税率，投资方使用25％昀．正常税率，在转增股本时投资方应补缴10％的企业所得税。[h1] 另外，留存收益金额总是在不停地变动，因此笔者认为最合适的做法是资产划出方只允许冲减实收资本和资本公积，若实收资本和资本公积不够冲减，应先将留存收益转增资本，经审验办理增资后，再冲减实收资本或资本公积。

（二）无偿划转的涉税处理

无偿划转资产涉及到企业所得税、营业税、土地增值税、契税、增值税和印花税等税种的处理。

、企业所得税：必须缴纳企业所得税1

无偿划转在税法上是要缴纳企业所得税。《企业所得税法》第二章第六条规定，“企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额，包括接受捐赠收入。”《企业所得税法实施条例》第二十一条规定：“企业所得税法第六条第(八)项所称接受捐赠收入，是指企业接受的来自其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产”。《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定：企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入：

(1)用于市场推广或销售;

(2)用于交际应酬;

(3)用于职工奖励或福利;

(4)用于股息分配;

(5)用于对外捐赠;

(6)其他改变资产所有权属的用途

基于以上规定，无偿划转资产应被视同捐赠，资产划入方需按照接受资产的公允价值确定应税收入，计筹缴纳企业所得税；资产划出方应视同销售，按划转资产公充价值和账面价值的差额确定应税收入，计算缴纳企业所得税。

2、印花税：涉及产权转移书据就得缴纳印花税

根据国资发产权[2005]239号文，无偿划转双方应签订无偿划转协议。《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第四条规定：“下（二）财产（一）已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本；列凭证免纳印花税：

所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据；（三）经财政部批准免税的其他凭证。”无偿划转资产协议不在《中华人民共和国印花税暂行条例》列举的应纳税凭证中，因此，无偿划转协议不交印花税；但根据《财政部国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》(财税[2003]183号)的规定，企业因改制签署的产权转移书据免予贴花。企业改制之前签署但尚未施行完的各类印花税应税合同，若改制后只需变更施行主体，其他条款没有变化，则之前已贴花的不再重新贴花。若无偿划转能被认定为改制，就可以免税，且相关变更实施主体的合同也不需贴花。所谓的企业改制是指依法改变企业原有的资本结构、组织形式、经营管理模式或体制等，使其在客观上适应企业发展的新的需要的过程。在我国，一般是将原单一所有制的国有、集体企业改为多元投资主体的公司制企业和股份合作制企业或者是内外资企业互转。基于以上分析，企业间无偿划转资产，如果涉及到产权过户登记的，则根据《印花税暂行条例》的规定：“产权转移书据按所载金额万分之五贴花。包括财产所有权和版权、商标专有权、专利权、专有技术使用权等转移书据，均应当按规定缴纳印花税。”

另外，通过证券交易所无偿划转上市公司股权的印花税问题，根据《国家税务总局关于办理上市公司国有股权无偿转让暂不征收证券(股票)交易印花税有关审批事项的通知》(国税函[2004]941号)，对经国务院和省级人民政府决定或批准进行的国有(含国有控股)企业

改组改制而发生的上市公司国有股权无偿转让行为，暂不征收证券(股票)交易印花税。

3、营业税营业税及附加

《营业税暂行条例实施细则》第五第（一）项规定：“单位和个人将不”因此，动产或土地使用权无偿赠送其他单位和个人，视同发生应税行为。．

公司间无偿划转厂房和房屋等不动产资产应按视同销售缴纳5％的营业税，并按照规定比例缴纳城建税和教育费附加。应缴纳营业税及附加。

4、土地增值税

《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”

财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）指出，细则所称的“赠与”是指如下情况：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（2）房产所有人、土地使用权所有人通

过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。因此，公司间无偿划转资产不属于上述两种情况，应缴纳土地增值税。

5、契税

无偿划转不征收契税已经有明确的政策依据。根据《财政部国家税务总局关企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2008]175号)的规定，自2009年1月1日至2011年12月31日，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、—人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。对于2012年1日后，在国家税务总局没

有明文规定之前，根据《契税暂行条例》第一1月．

条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位

和个人为契税的纳税人，所称转移土地、房屋权属包括房屋赠与，按照3％～5％的税率征收契税。”

6、增值税：必须缴纳增值税

划转固定资产、存货和设备是一种视同销售行为，要缴纳增值税。《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政

部国家税务总局令第50号）第四条第（八）项规定：“单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，视同销售货物，缴纳增值税。”如果将资产的划转视为资产重组，则

根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》(国

家税务总局公告2011年第13号)，纳税人在资产重组过程中，通过

合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。

（三）案例分析

[案例]：

甲公司是一家民营企业，主要经营范围是仓储、贸易、酒店等，乙公司则是甲公司下属的非全资控股子公司，主要从事物流业务。甲、乙两公司自成立以来一直处于盈利状态。为了使乙公司不断发展壮大，甲公司计划将其所有厂房（账面价值420万元，重置价值500万元）划拨给乙公司，并由乙公司承受权属。根据税法规定，房产的划拨会导致大额的纳税支出，甲公司采取何种资产划拨方式可以节约双方的税收成本呢？

]涉税分析[

方案一：无偿划拨

一、甲公司（母公司）纳税分析

1、营业税及附加。《营业税暂行条例实施细则》第五第（一）项规定：“单位和个人将不动产或土地使用权无偿赠送其他单位和个人，

视同发生应税行为。”因此，甲公司将其厂房无偿划拨给乙公司，应

按视同销售缴纳5％的营业税，并按照规定比例缴纳城建税和教育费附加。应缴纳营业税及附加为：500×5％×（1+7％+3％）=（万元）。

2、印花税。根据《印花税暂行条例》的规定：“产权转移书据按所

解读国有企业无偿划转处理

解读国有企业无偿划转处理来源：中国会计视野 29号公告第一条对企业接受政府划入资产的税务处理进行了界定，解决了“政府——企业”间资产划转行为的税务处理规则，而在重组改制中常见的还有国资委主导的“无偿划转”，即：经国资委核准，将同属于国有企业的股权（资产），在不同企业之间进行划转，总局目前尚未对“无偿划转”如何进行税务处理进行界定，笔者试对其也进行分析。案例:2014年5月20日，上海棱光实业股份有限公司发布《关于国有股无偿划转的提示性公告》，控股股东上海建筑材料（集团）总公司（以下简称“建材集团”）通知，建材集团与公司实际控制人上海国盛（集团）有限公司（以下简称“国盛集团）于2014年5月15日签订了《股份划转协议》，即拟将建材集团持有的本公司股份（250,308,302股，占公司总股本的71.93%）全部无偿划转至国盛团（以下简称“本次划转”）。本次划转事宜完成后，公司控股股东将由建材集团变更为国盛集团，公司实际控制人未发生变化。重组前公司股权架构如下：解读： 1、“无偿划转”政策渊源。2005年8月29日，国务院国资委发布了《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》（国资发产权[2005]239号）。该办法第二条明确规定：“本办法所称企业国有产权无偿划转，是指企业国有产权在政府机构、事业单位、国有独资企业、国有独资公司之间的无偿转移。国有独资公司作为划入或划出一方的，应当符合《中华人民共和国公司法》的有关规定。”第二十一条规定：“企业实物资产等无偿划转参照本办法执行。” 2009年2月16日国资委又发布了《企业国有产权无偿划转工作指引》（国资发产权[2009]25号）。该指引第二条规定：“国有独资企业、国有独资公司、国有事业单位投资设立的一人有限责任公司及其再投资设立的一人有限责任公司，可以作为划入方（划出方）可见国有产权无偿划转的前提条件是划入和划出方都属于100%国有企业，由于其最终的实际控制人均属于国资委，划入一方无需支付对价。 2、资产重组税收政策分析：《企业所得税法实施条例》第75条规定，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业在重组过程中，应当在交易发生时确认有关资产的转让所得或者损失，相关资产应当按照交易价格重新确定计税基础。而国税函【2008】828号文件进一步确认了“企业内部处置资产”时，资产的隐含增值无需在税收上得到实现，“企业外部处置资产”时，除另有规定外，资产的隐含增值需要在税收上得到实现。上述政策确认了“法人税制原则”的核心地位，即：企业所得税法的纳税人为法人企业，法人内部资产处置，无论会计如何处理，均不确认应纳税所得额（例如：交易性金融资产按照公允价值计量模式计量）；而法人外部处置资产，除另有规定外，无论交易双方是否为关联企业（甚至是同一投资人），当资产（包括股权）从一个法人企业转移到另外一个法人企业时（转移方式包括销售、投资、划转、捐赠等），相关资产要按照公允价值确认其交易价格。目前，税法对资产（股权）从一个法人企业转移到另一个法人企业，无需确认所得的情形有两种，一是“税转股政策”，例如：《关于中国铁道建筑总公司重组改制过程中资产评估增值有关企业所得税政策问题的通知》（财税【2008】124号）号文件）明确，经国务院批准，中国铁道建筑总公司在重组改制上市过程中发生的资产评估增值689，872.63万元应缴纳的企业所得税不征收入库，直接转计中国铁道建筑总公司资本公积，作为国有资本。对上述经过评估的资产，中国铁建股份有限公司及其所属子公司可按评估后的资产价值计提折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。即：税法认为中国铁道建筑总公司将其资产投资到中国铁建股份公司时，由于资产由一个法人企业转移到另外一个法人企业，资产的评估增值应该缴纳企业所得税，中国铁道建筑总公司缴纳企业所得税后，中国铁建股份取得的资产可以按评估后的价值折旧摊销。但是鉴于该项重组行为，没有产生现金流，中国铁道建筑总公司没有纳

房地产开发企业涉税问题与税收筹划

房地产开发企业涉税问题与税收筹划房地产行业越来越多地受到了大家的关注，她就像躲在阴暗角落里不被人关注的小姑娘，一夜之间成了明星,她的生活起居、工作交往无不被大家所关注。同样，房地产行业的内部管理、财务核算、涉税问题等均集中了大家的视线，成为各方面人士关注的焦点。涉税问题种种我们也带着同样的想法,在对房地产开发企业的相关审计中,对企业涉税问题进行了关注。在审计中,我们确实发现一些房地产开发企业在帐务处理中和其他方面存在不当避税甚至是偷税漏税的涉税舞弊行为.参阅相关资料,对房地产开发企业舞弊方式进行了总结,归纳起来主要有以下几个方面: 一、收到预售房产款记入其他应付款有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款,而是记入其他应付款。更有甚者,收到款项不入账,而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内，导致企业少交营业税及附加和企业所得税。二、费用冲抵收入或购房款有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款,支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和企业所得税。三、应收未收房款,冲抵应付未付费用有的房地产开发公司采取以商品房部分价款(应收未收）交换广告服务(应付未付）的方式,进行收支冲抵,并不据实列入收入(支出)项目进行核算，计算申报相关税费，导致少交营业税及附加和企业所得税。四、以合作建房之名掩盖房产开发之实有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义（未列出）缴纳征地费后，征用土地自行建造房地产进行销售,故意将房地产开发混淆为合作建房，仅申报建筑安装营业税，偷逃销售不动产环节的营业税及附加和企业所得税。五、隐瞒临时出租房产收入有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租金收入，采取不入账的方式或记入往来账，隐瞒匿报应税收入.待出售时将销售房地产收入记入销售收入，申报销售不动产营业税及相关税金。上述几种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违反税收相关法规，构成偷税漏税行为，严重者构成偷税罪. 税收筹划思路及技巧

关于企业国有资产办理无偿划转手续的规定

关于企业国有资产办理无偿划转手续的规定财管字［1999］301号中华人民共和国财政部 1999年9月27日第一条为促进国有经济结构调整，加速国有资产的合理流动和优化配置，规范操作程序，特制定本规定。第二条本规定所指的企业国有资产无偿划转是指企业因管理体制改革、组织形式调整和资产重组等原因引起的整体或部分国有资产在不同国有产权主体之间的无偿转移。第三条办理企业国有资产无偿划转手续应遵循以下原则： 1、符合国家有关法律法规，符合国家的产业政策； 2、有利于产业结构、企业产权结构的调整，有利于提高国有资产的运营效率； 3、坚持双方协商一致的原则。第四条企业国有资产无偿划转由各级财政（国有资产管理）部门负责办理。第五条凡占有、使用国有资产的部门和企业发生下列产权变动情况的，应按本规定办理企业资产无偿划转手续： 1、企业因管理体制、组织形式调整，改变行政隶属关系的； 2、国有企业之间无偿兼并； 3、企业间国有产权（或国有股权）的无偿划转或置换； 4、组建企业集团，理顺集团内部产权关系； 5、经国家批准的其他无偿划转行为。第六条按照国有资产统一所有，分级管理的原则，企业国有资产办理无偿划转应按照下列情况分别进行申报： 1、属于地方管理的国有资产，在本省、自治区、直辖市、计划单列市所辖范围内划转的，由划入及划出双方的主管部门或企业集团母公司向同级财政（国有资产管理）部门提出申请。属跨地、市、县划转的，还应由双方同级财政（国有资产管理）部门分别向同一上级财政（国有资产管理）部门提出申请。2、属于地方管理的国有资产跨省、自治区、直辖市、计划单列市进行划转的，由划入及划出双方企业主管部门或集团母公司向同级财政（国有资产管理）部门提出申请，逐级上报财政部。3、属于地方管理的国有资产与中央管理的国有资产之间划转的，地方由企业的主管部门或企业集团母公司向同级财政（国有资产管理）部门提出申请，逐级上报财政部。中央由企业集团母公司、重点企业或企业主管部门向财政部提出申请。4、属于中央管理的国有资产在企业集团、重点企业及中央各部门之间进行划转的，由划入与划出双方向财政部提出申请。第七条各级财政（国有资产管理）部门在接到完整的资产划转申报材料后，应认真审查，及时作出是否批准资产划转的决定，并发文批复。第八条企业集团、重点企业按产权纽带管理的国有资产，在集团内部进行资产划转由集团母公司审批，报同级财政（国有资产管理）部门备案；由部门管理暂未脱钩企业的国有资产在同一部门内部进行资产划转，暂由有关主管部门审批，报同级财政（国有资产管理）部门备案。第九条办理资产划转手续，需提交下列文件； 1、划转双方办理资产划转的申请（凡申办跨区域资产划转的，同时应附逐级上报的有关文件资料）； 2、划转双方企业母公司或主管部门签订的资产划转协议及政府有关批准文件（涉及企业行政隶属关系改变的，需提交经贸委批准文件）； 3、被划转企业经中介机构审定的划转基准日财务报告； 4、被划转企业划入方企业的产权登记证、企业法人营业执照复印件。第十条划入、划出双方企业应依据资产划转文件办理变动产权登记等有关手续，并进行相关的帐务调整。第十一条凡未按本规定办理资产划转手续的，财政（国有资产管理）部门不予办理相应的产权登记手续。本规定自发布之日起执行，原国家国有资产管理局《关于国有资产办理无偿划转手续的通知》（国资工字［1990］第17号）同时废止

国有企业无偿划转资产的财税处理

国有企业产权无偿划转的财税处理整理人：大华会计师事务所刘明泉 2018年1月10日一、企业国有产权无偿划转的主要政策依据《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》（国资发产权[2005]239号）《企业国有产权无偿划转工作指引》（国资发产权[2009]25号）。（一）企业国有产权无偿划转 1、定义企业国有产权无偿划转，是指企业国有产权在政府机构、事业单位、国有独资企业、国有独资公司之间的无偿转移。（国资发产权〔2005〕239）第二条） 2、适用范围国资监管机构、履行出资人职责的企业及其各级子企业国有产权无偿划转适用本办法。股份有限公司国有股无偿划转，按国家有关规定执行。企业实物资产等无偿划转参照本办法执行。（国资发产权〔2005〕239）第三条、第二十一条）（二）企业国有产权无偿划转的程序 1、审议程序划转双方应当在可行性研究的基础上，按照内部决策程序进行审议，并形成书面决议。

划入方（划出方）为国有独资企业的，应当由总经理办公会议审议；已设立董事会的，由董事会审议。划入方（划出方）为国有独资公司的，应当由董事会审议；尚未设立董事会的，由总经理办公会议审议。所涉及的职工分流安置事项，应当经被划转企业职工代表大会审议通过。（国资发产权〔2005〕239）第七条） 2、通知债权人划出方应当就无偿划转事项通知本企业(单位)债权人，并制订相应的债务处置方案。（国资发产权〔2005〕239）第八条） 3、审计或清产核资划转双方应当组织被划转企业按照有关规定开展审计或清产核资，以中介机构出具的审计报告或经划出方国资监管机构批准的清产核资结果作为企业国有产权无偿划转的依据。（国资发产权〔2005〕239）第九条） 4、签订无偿划转协议划转双方协商一致后，应当签订企业国有产权无偿划转协议。协议内容见国资发产权〔2005〕239第十条。 5、经批准后进行账务调整划转双方应当依据相关批复文件及划转协议，进行账务调整，按规定办理产权登记等手续。（国资发产权〔2005〕239）第十一条）

房地产开发企业各环节涉税

房地产开发企业各环节涉税一、在房地产开发过程中，获取土地使用权是房地产开发的第一步。在此阶段涉及的主要纳税税种为契税（承受方缴纳的税款）、印花税、耕地占用税（占用用于种植农作物的土地或3年内曾种植农作物的土地需纳税）。呼地税发（2008）16号。契税的税率为3%，计税依据为土地使用权出售成交价格。如购买土地时支付土地出让金为5000万元，需要缴纳契税=5000万元*3%=150万元；自签订土地使用权属转移合同之日起10日内缴纳。签订土地使用权出让合同需缴纳印花税，按签订合同的总金额的0.5‰计算印花税。5000万*0.5‰=2.5万元；另土地证贴印花税票5元。二、开发建设阶段主要涉及纳税税种为土地使用税（财税［2006]56号）、印花税。土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，单位面积的纳税额按土地等级级别差别计税；按年计算分期缴纳。如购买30000平方米土地，在开发未销售前需缴纳土地使用税=30000*12元/平方米（二级地）=36万元；实现部分销售的时按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。此阶段涉及各种合同的签订都需缴纳印花税：有采购合同、广告合同、加工承揽合同、勘察、设计合同、建筑安装工程承包合同、测绘合同等。三、销售阶段主要涉及纳税税种为营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金、土地增值税、企业所得税、印花税营业税的计税依据为营业额（包括代收代付的各项费用，如定金、天

然气、有线电视安装费，办理产权费用，但代收的维修基金免征营业税）内地税发（2005）36号，国税发（2004）69号；按5%税率计算缴纳营业税。按营业税税额的7%缴纳城建税、营业税税额的3%缴纳教育费附加、营业税税额的2%缴纳地方教育费附加；按营业额的0.1%缴纳水利建设基金（内政发[2007]92号）。土地增值税实行预征，按不同的销售单价实行不同的预征比率企业将房屋用于职工福利、对外投资、分配给股东、抵偿债务、换取其他单位的非货币性资产等应视同销售，需缴纳相关税费；当已转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的应进行土地增值税清算。土地增值税实行四级超率累进税率；土地增值税=（收入-扣除项目）*税率-扣除项目*速算扣除系数可扣除项目包括： ①、取得土地使用权支付的金额 ②、房地产开发成本（不含资本化利息的成本）

房地产企业的涉税疑难问题处理、土地增值税清算、税务稽查重点及纳税筹划技巧

20PP 年最新税收政策下房地产企业的涉税疑难问题处理、土地增值税清纳税筹划技巧主讲人；肖太寿博士目录第一讲、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解第二讲、房地产企业土地增值税的涉税处理及清算技巧第三讲、房地产企业的税务稽查重点第四讲、房地产开发企业的纳税筹划技巧

第一讲、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解一、拆迁还房的账务与税务处理（一）房地产企业拆迁还房的账务处理房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外,对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。一、拆迁还房的账务与税务处理以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号一一非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。一、拆迁还房的账务与税务处理 1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本 ----- 拆迁补偿费贷：应付账款 ----- 拆迁补偿费借：应付账款 ----- 拆迁补偿费贷：主营业务收入一、拆迁还房的账务与税务处理 2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品一、拆迁还房的账务与税务处理（二）房地产企业拆迁还房的税务处理

国有资产无偿划转的政策

关于国有产权（资产）无偿划转的税收政策及分析作者：sunyanmin 无偿划转作为一种特殊的国有产权流转方式，对合理配置经济资源，实施国有经济布局和结构调整起着重要的作用。因其非市场和无对价以及与有偿转让方式相比可以减轻企业的税务负担等特点，被国有企业广泛使用。一、无偿划转制度的历史变迁企业国有资产无偿划转制度的由来，可以追溯到1979年6月8日财政部《关于国营企业固定资产实行有偿调拨的试行办法》和1979年7月6日财政部《关于中央级行政事业单位固定资产试行部分有偿调拨的通知》，这两个文件在规定实行资产有偿调拨的同时，对在什么情况下可以无偿划转资产也做了相应规定。对企业国有资产通过无偿划转的方式在国有企业间流动，是我国特有的也是最具有计划经济色彩的资产整和方式，原指在政府直接干预下，将目标企业无偿划转给收购方的资产转移行为。在八十年代末，这种无偿划转的做法被广泛采用，主要是政府部门将经营不善、陷入财务困境的国有企业划转给效益比较好的国有企业，且在划转过程中不剥离富余人员、不良债务和企业办社会。随着时代的发展，无偿划转的模式已经不仅局限于政府部门主导

型，企业主动型的国有资产无偿划转模式也在蓬勃发展，在国有企业改制特别是在国有企业集团资产重组过程中被经常采用。国家国有资产监督管理委员会成立以前，关于国有资产无偿划转的规范性文件主要有原国家经贸委、财政部联合颁布的《关于国有企业管理关系变更有关问题的通知》（国经贸企改[2001]257号）和财政部颁布的《关于企业国有资产办理无偿划转手续的规定》（财管字[1999]301号）。前者对国有企业管理关系变更（实为无偿划转）的行为审批做出了规定，为实体性规范；后者侧重于办理划转手续，为程序性规范。机构改革后，尤其是随着新的国有资产管理体制的建立，上述两个文件的体制基础发生了变化。原国家经贸委、财政部对无偿划转事项以行政管理为主，分为企业管理关系变更和办理国有资产无偿划转手续两个阶段。国资委成立后，国资委作为履行出资人职责的专门机构与企业之间不再存在行政管理关系，无偿划转事项实质转变为企业产权关系调整。 2005年8月29日，为规范企业国有产权无偿划转行为，保障企业国有产权有序流动，防止国有资产流失，根据《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号）等有关规定，国务院国有资产监督管理委员会发布了《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》（国资发产权[2005]239号）。该办法第二条明确规定：“本办法所称企业国有产权无偿划转，是指企业国有产权在政府机构、事业单位、国有独资企业、国有独资公司之间的无偿转移。国有

国资发产权[2005]239号企业国有产权无偿划转管理暂行办法

企业国有产权无偿划转管理暂行办法国务院国有资产监督管理委员会文件国资发产权[2005]239号关于印发《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》的通知各中央企业，各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团国有资产监督管理机构：为规范企业国有产权无偿划转行为，保障企业国有产权有序流动，防止国有资产流失，我们制定了《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。在执行中有何问题，请及时反馈我委。国务院国有资产监督管理委员会二00五年八月二十九日企业国有产权无偿划转管理暂行办法第一章总则第一条为规范企业国有产权无偿划转行为，保障企业国有产权有序流动，防止国有资产流失，根据《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号）等有关规定，制定本办法。第二条本办法所称企业国有产权无偿划转，是指企业国有产权在政府机构、事业单位、国有独资企业、国有独资公司之间的无偿转移。国有独资公司作为划入或划出一方的，应当符合《中华人民共和国公司法》的有关规定。

第三条各级人民政府授权其国有资产监督管理机构（以下简称国资监管机构）履行出资人职责的企业(以下统称所出资企业)及其各级子企业国有产权无偿划转适用本办法。股份有限公司国有股无偿划转，按国家有关规定执行。第四条企业国有产权无偿划转应当遵循以下原则：（一）符合国家有关法律法规和产业政策的规定；（二）符合国有经济布局和结构调整的需要；（三）有利于优化产业结构和提高企业核心竞争力；（四）划转双方协商一致。第五条被划转企业国有产权的权属应当清晰。权属关系不明确或存在权属纠纷的企业国有产权不得进行无偿划转。被设置为担保物权的企业国有产权无偿划转，应当符合《中华人民共和国担保法》的有关规定。有限责任公司国有股权的划转，还应当遵循《中华人民共和国公司法》的有关规定。第二章企业国有产权无偿划转的程序第六条企业国有产权无偿划转应当做好可行性研究。无偿划转可行性论证报告一般应当载明下列内容： (一)被划转企业所处行业情况及国家有关法律法规、产业政策规定； (二)被划转企业主业情况及与划入、划出方企业主业和发展规划的关系； (三)被划转企业的财务状况及或有负债情况； (四)被划转企业的人员情况；

房地产开发企业纳税实务(一)(同名13986)

第一节房地产开发企业纳税概述房地产开发企业涉及的税种主要有契税、房产税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税、印花税、个人所得税、企业所得税等。 ―、契税在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。除农村集体土地承包经营权的转移外，不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让，房地产开发企业作为土地受让者时，都需要缴纳契税，适用税率为3%～5%。二、房产税房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税由房产所在地的税务机关征收。三、城镇土地使用税城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。四、营业税营业税，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种流转税。五、城市维护建设税城市维护建设税，简称城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源开征的税种。凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税人。城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。六、教育费附加教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税（即三税）的单位和个人征收的一种附加费，是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。房地产开发企业按照规定缴纳教育费附加。教育费附加的计费依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。

房地产开发企业10个典型税务问题

案例解析——房地产开发企业10个典型税务问题 2019-07-15 房地产行业具有开发周期长、业务复杂等特点，因而涉及税务处理方面的难点问题也很多。在本文中，笔者选取了诸如房地产企业土地购置环节涉及的契税问题，转让未开发土地使用权涉及的印花税问题，城镇土地使用税缴纳问题，新个税法实施后房地产开发企业向职工以内部价格售房的个人所得税问题，以及房地产开发企业将闲余资金投资理财取得理财产品收益的增值税处理等实务中典型的10个问题做剖析，希望能够对各位财务朋友们有所帮助，不当之处恳请批评指正。案例 1.以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权，向国土局支付土地出让金5亿元，又向原住户支付安置补助费2亿元，支付地上附着物补偿费0.5亿元，支付市政建设配套费1亿元。那么，该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢？假设该地区契税税率为4%。根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（一）项规定：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。因此，该公司应缴纳契税（5亿+2亿+0.5亿+1亿）*4%=3400万元。

企业国有产权无偿划转管理暂行办法

关于印发《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》的通知国资发产权[2005]239号各中央企业，各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团国有资产监督管理机构：为规范企业国有产权无偿划转行为，保障企业国有产权有序流动，防止国有资产流失，我们制定了《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。在执行中有何问题，请及时反馈我委。国务院国有资产监督管理委员会二00五年八月二十九日企业国有产权无偿划转管理暂行办法第一章总则第一条为规范企业国有产权无偿划转行为，保障企业国有产权有序流动，防止国有资产流失，根据《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号）等有关规定，制定本办法。第二条本办法所称企业国有产权无偿划转，是指企业国有产权在政府机构、事业单位、国有独资企业、国有独资公司之间的无偿转移。国有独资公司作为划入或划出一方的，应当符合《中华人民共和国公司法》的有关规定。第三条各级人民政府授权其国有资产监督管理机构（以下简称国资监管机构）履行出资人职责的企业(以下统称所出资企业)及其各级子企业国有产权无偿划转适用本办法。股份有限公司国有股无偿划转，按国家有关规定执行。第四条企业国有产权无偿划转应当遵循以下原则：（一）符合国家有关法律法规和产业政策的规定；（二）符合国有经济布局和结构调整的需要；（三）有利于优化产业结构和提高企业核心竞争力；（四）划转双方协商一致。第五条被划转企业国有产权的权属应当清晰。权属关系不明确或存在权属纠纷的企业国有产权不得进行无偿划转。被设置为担保物权的企业国有产权无偿划转，应当符合《中华人民共和国担保法》的有关规定。有限责任公司国有股权的划转，还应当遵循《中华人民共和国公司法》的有关规定。第二章企业国有产权无偿划转的程序第六条企业国有产权无偿划转应当做好可行性研究。无偿划转可行性论证报告一般应当载明下列内容： (一)被划转企业所处行业情况及国家有关法律法规、产业政策规定； (二)被划转企业主业情况及与划入、划出方企业主业和发展规划的关系；

(完整版)房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：

房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：营业税：企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。土地增值税：建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有：（1）在建项目整体转让（1）合理分解租金收入（2）变房屋出租为对外投资（3）分解商品房销售价格（4）变房屋出租为承包业务（5）合作建房的纳税筹划 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

[例1]在建项目整体转让的税收筹划某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。出售方选择方案1 直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为：营业税金及附加：6000×5.5%=330万元土地增值税：A企业取得转让收入6000万元减：已发生在建工程成本3500万元减：加计扣除3500×20%=700万元减：营业税金及附加330万元增值额：1470万元增值率：1470÷3500=42% 土地增值税：1470×30%=441万元企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元出售方选择方案2 转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

房地产企业涉税处理

房地产业哪些业务可以选择简易征收？ 1、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务； 2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程； 3、一般纳税人为建筑工程老项目提供建筑服务； 4、一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率计算应预缴税款； 5、房地产老项目； 6、转让、出售2016年4月30日前取得的不动产； 7、销售2016年4月30日前取得的固定资产； 8、符合《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税[2016]47号）第三条规定的转让土地和出租土地。 PS：小贴士（1）甲供工程中的“部分设备”无比例要求，故一般承包人都要求发包人采购部分材料以满足甲供工程的条件，故

能以3%的税率缴纳增值税，减轻了税负。但此业务有两种特殊情况：发包人是政府或国企，因涉及到政府采购相关法规的管控，故发包人往往只签全包合同；发包人与承包人签合同时应直接约定不含税价，或事先明确发票税率，避免出现只约定含税总价而后续因承包人适用简易税率，造成我方可抵进项税额相对减少，工程实际支出相对增多的情况。（2）条款中涉及的“老项目”以2016年4月30日为节点，确认日期的文件效力顺序为施工许可证—开工证—合同—审计文件。（3）取得不动产的方式可以是外购，也可以是自持。 2增值税征收范围确认中的“有偿”是什么？《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：(一)行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。(二)单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。(三)单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。” 《全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”

国有股权无偿划转协议

国有股权无偿划转协议甲方：（划出方）地址：乙方：（划入方）地址：根据XX国有资产管理办公室下达的《关于同意XX转让股权的批复》，经甲乙双方协商，按照国家相关法律法规之规定，甲方将其所拥有的_____________________（以下简称“被划转企业”）的股权无偿划转给乙方，约定协议条款如下：一、被划转企业基本情况：二、本次无偿划转的标的为甲方在被划转企业中拥有的全部______的股权。三、划转基准日为______年____月____日。四、被划转企业继续原有管理模式不变，无职工分流之需要。五、甲方承诺： 1、甲方对标的股权拥有完整权利，标的股权不存在任何权利上的瑕疵，不存在质押、担保、冻结或其他形式的权利负担。 2、甲方协助乙方办理本次股权划转所需完成的各项工作，以保证本次股权划转依法顺利进行。

3、标的股权完成工商过户后，甲方将继续在各方面支持被划转企业的发展。六、甲方自本协议签订日起，不向第三方转让标的股权，或对标的股权设置任何担保权利。七、甲方应承担在标的股权完成工商过户前的包括公司债务、资产缩水等在内的全部股东责任。甲方在乙方获得标的股权的同时，将其享有的股东权利转移至乙方。被划转企业负责进行工商登记变更工作，并承担相应费用。八、甲乙双方保证按照本协议约定划转股权，任何一方违反本协议约定的均应承担违约责任。如因一方违约而造成损失的，违约方应赔偿守约方全部损失（包括但不限于直接损失、间接损失、及因追偿而产生的相应诉讼费、律师费、交通费等费用）。但因不可抗力导致无法履行协议的，遭受不可抗力的一方提交相应证明文件后得免除责任。九、因协议本身及其履行而发生争议的，甲乙双方应友好协商解决。协商无法解决的，双方一致同意将争议提交无锡新区人民法院裁决。十、本协议由双方签字盖章，并根据国家相关法律法规之规定获得相应审批部门批准后生效。被划转企业附署本协议。协议正本一式五份，具有同等法律效力。甲乙双方各留存二份正本，被划转企业留存一份正本。（以下无正文）

关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析

关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析樊剑英房地产开发企业从事项目开发必须要有相应开发资质，个人直接从事项目开发显然是法律所不允许的。有资质的企业缺少资金，有资金实力的个人缺乏资质，难免有人会想挂靠到有资质的房地产开发企业来完成项目的拿地和开发。这种形式下双方利益均沾，房地产开发企业本身不投入任何人力和资金，仅靠转借资质帮助个人完成项目一系列手续的办理及正常纳税申报并收取其不菲的管理费；个人以企业资质为平台，只要支付一定的管理费即可独立开发经营最终享有项目的全部经营成果。对于实务中出现的这种大款与有资质的房地产开发企业项目合作开发形式，我们应如何认定其纳税性质呢？首先，营业税方面的规定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条规定：“单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任

的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。”根据此规定，由于房地产开发项目不得以个人名义立项，个人挂靠房地产开发企业，只能以房地产开发企业为纳税人，项目开发销售也只能以房地产开发企业名义开具发票和纳税处理。因此，由此产生的营业税、土地增值税、企业所得税都应以房地产开发企业的名义进行纳税处理。其次，房地产开发企业收取管理费的处理。个人与房地产开发企业之间的挂靠行为从形式上看属于内部分配关系，房地产开发企业计算的项目利润扣掉自己该收取的管理费后的余额做为对个人应享有的经营收益的分配。由于内部分配不需要计算缴纳流转税，企业与个人之间也不需要相互开具发票。第三，个人从挂靠的房地产开发企业税后利润中分配的所得，应区分经营性质另行计算缴纳个人所得税。《国家税务总局关于个人对企事业单位实行承包经营,承租经营取得所得征税问题的通知》（国税发［1994］179号）规定：一、企业实行个人承包、承租经营后,如果工商登记仍为企业的,不管其分配方式如何,均应先按照企业所得税的有关规定缴纳企业所得税。承包经营、承租经营者按照承包、承租经营合同(协议)规定取得的所得，依照个人所得税法的有关规定缴纳个人所得税，具体为： (一)承包,承租人对企业经营成果不拥有所有权,仅是按合同

企业国有产权无偿划转工作指引(2009)

企业国有产权无偿划转工作指引第一条　为进一步规范中央企业国有产权无偿划转行为，根据国务院国有资产监督管理委员会（以下简称国资委）《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》（以下简称《办法》），制定本指引。第二条　国有独资企业、国有独资公司、国有事业单位投资设立的一人有限责任公司及其再投资设立的一人有限责任公司（以下统称国有一人公司），可以作为划入方（划出方）。国有一人公司作为划入方（划出方）的，无偿划转事项由董事会审议；不设董事会的，由股东作出书面决议，并加盖股东印章。国有独资企业产权拟无偿划转国有独资公司或国有一人公司持有的，企业应当依法改制为公司。第三条　中央企业及其子企业无偿划入（划出）企业国有产权的，适用本指引。第四条　中央企业及其子企业无偿划入企业国有产权，应当符合国资委有关减少企业管理层次的要求，划转后企业管理层次原则上不超过三级。第五条　划转双方应当严格防范和控制无偿划转的风险，所作承诺事项应严谨合理、切实可行，且与被划转企业直接相关；划转协议的内容应当符合《办法》的规定，不得以重新划回产权等作为违约责任条款。第六条　划入方（划出方）应当严格按照《办法》第二章的有关规定做好无偿划转的相关工作。无偿划转事项需报国资委批准的，按以下程序办理：（一）中央企业应按规定对无偿划转事项进行审核，履行内部程序

后，向国资委报送申请文件及相关材料。（二）国资委收到申请文件及相关材料后，应当在5个工作日内提出初审意见。对初审中发现的问题，国资委审核人员应及时与中央企业进行沟通；中央企业无异议的，应在5个工作日内修改完善相关材料并报国资委。对材料齐备、具备办理条件的，国资委应及时予以办理。第七条　中央企业应当按照《办法》第十六条的规定向国资委报送文件材料，其中：（一）申请文件的主要内容包括： 1.请示的具体事项。 2.划出方、划入方及被划转企业的基本情况。主要包括设立时间、组织形式、注册资本、股权结构、级次、主营业务、生产经营和财务状况等。 3.无偿划转的理由。 4.划入方关于被划转企业发展规划、效益预测等。 5.被划转企业风险（负担）情况。（1）人员情况。在岗人员、内退人员及离退休人员人数，职工分流安置方案，离退休人员管理方式、统筹外费用等。（2）或有负债情况。对外担保、未决诉讼等具体情况，相关解决方案，风险判断及其影响等。（3）办社会职能情况。企业办各类社会职能情况，相关解决方案等。 6.相关决策及协议签订情况。划出方、划入方、职代会、中央企业、政府主管部门、地市级以上

以房产出资涉税分析

以房地产出资涉税分析如果企业以房地产投资入股，需要缴纳哪些税？涉及的税种主要包括土地增值税、契税、印花税、房产税、企业所得税等。下面我们针对主要涉及税种进行梳理。一、转让方（一）增值税房企将房产投资入股的行为，视同转让，属于销售不动产行为，应缴纳增值税。【政策依据】《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)第十条规定：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。同时第十一条规定：有偿，是指取得货币、货物或者其他经经济利益。（二）印花税企业以房地产对外投资，投资方和接受投资方均应按房地产评估价格计算缴纳印花税。【政策依据】《印花税暂行条例》及其实施细则，纳税人包括财产所有权在内的产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据应按书据所载金额的万分之五缴纳印花税。国家税务局《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号），于“财产

所有权”系指经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。财政部、国家税务总局2006年发布《关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同均按产权转移书据征收印花税。（三）土地增值税如果被投资企业系房地产开发企业，或投资方系房地产开发企业且以其建造的商品房进行投资的，就需要按照规定对其投资行为计算缴纳土地增值税。若享受投资环节暂不征收土地增值税的，需要满足“改制重组”的前提条件。【政策依据】财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。财政部、税务总局《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2006〕21号）第一条：按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

国有股权无偿划转协议

国有股权无偿划转协议甲方（划出方）：A 乙方（划入方）：B 甲方与乙方在本协议中单独称“一方”，合称“双方”。鉴于： 1.甲方为XX事业单位，且为XX股份有限公司股份持有者，持股比例为0.96%； 2.乙方系根据中国法律于X年X月X日登记变更并有效存续的有限公司，注册资本XX元, 公司股东为：A。 3.按照XX人民政府的要求，双方一致同意将甲方持有的XX股份有限公司股份（以下简称“标的资产”）无偿划转给乙方。 4.双方决策机构已对本次划转做出决议，同意本次划转。据此，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》、《事业单位国有资产管理暂行办法》等相关法律法规和规范性文件的规定，双方经过充分协商，达成协议如下，以资共同恪守。一、被划转产权明细及划转基准日 1.双方在此确认，甲方同意将标的资产无偿划转给乙方，乙方同意接受。 2.本协议约定的标的资产为无偿转让，乙方无需为上述

转让产权向甲方支付任何对价。 3.双方在此确认，本次股权划转的基准日为中国结算公司正式划转日，以正式划转当日股份结算价格为入账依据。 4.XX股份有限公司总股本为XX股，A持有XX股，占比XX%，全部为非限售股。二、交割及交割的前提条件双方在此确认，本次股权划转交割需满足以下前提条件： 1.双方已签署本协议。 2.本次产权划转已取得全部必要的批准。 3.双方经东丰县人民政府及国资监管机构批准。 4.本协议有效期内，双方的陈述和保证仍真实有效。三、陈述和保证甲方与乙方分别向对方做出如下陈述与保证： 1.双方均符合本次股权无偿划转的条件，拥有充分的独立法人权利及授权。 2.双方代表已取得各自的相应授权。 3.双方同意互相合作并尽其合理的努力办理本次股权划转事项。 4.双方保证签订本协议以及履行本协议项下的义务不会违反任何对各自有约束力的法律文件和合同义务。 5.甲方在本协议中划转的产权权属清晰，未设置任何抵押登记、质押登记，未遭受司法冻结或者扣押。