商业街经营模式及商业街租金方案

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第四部分 经营思路
一、经营方式的三种模式 A、全部对外销售，经营业态放任自流； B、全部对外招商、招租，物业自持，实行租赁经营； C、部分招商招租，部分销售；先招商后销售，在适当时机
开盘销售商铺。
二、上述三种方式的优缺点分析
方式A：全部对外销售，经营业态放任自流；
优点：1、可以尽快售罄，及时返现，缓解资金压力；
经营者的积极性，导致今后的商铺难以快速升值； 4、由于没有招商在前，商业街人气提升的速度会很缓慢。
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经营思路
方式B：全部对外招商、招租，物业自持，实行租赁经营；
优点： 1、便于统一招商招租，也便于统一管理和经营； 2、通过开发商的统一经营管理，可以有力维护商业街的整体形象； 3、可以有序引进档次和品位高、知名的品牌商家； 4、大大提升商铺价值，使物业升值保值，有利于今后整合优质资产来融资。
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产品线介绍
--52＃栋面积表（10个单位铺面）
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产品线介绍
--52＃栋1层平面图
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产品线介绍
--52＃栋2层平面图
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产品线介绍
--53＃栋面积表（10个单位铺面）
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产品线介绍
--53＃栋1层平面图
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产品线介绍
--53＃栋2层平面图
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经营思路
2、减少租赁经营过程中退租、门面空置、经营管理和物业服务诸多麻烦， 无返租压力；
3、质保期过后，开发商无需承担商业街的景观维护、质量维修。
缺点： 1、门面预售之初，门面价格难以提高； 2、不做统一招商招租、不规范经营业态，卖出去后，商业街形象无法提
升，金水湾项目的整体形象受损； 3、一旦商业街铺面卖出后经营不善，关门现象较多，容易打击投资者、
3、招商面积：总计14060.97 ㎡，共72个铺面，其中负1层超市3400.16 ㎡ ， 1层面积4832.01㎡ ，2层面积4193.78 ㎡ ，3层面积1631.97㎡。
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附件1：商业街布局图
一层1185.85㎡ 二层922.46㎡
一层980.69㎡ 二层1071.96㎡
一层495.62㎡ 二层643.66㎡
威尼斯商业街运营实施方案
2013年11月 金水湾项目建设指挥部
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1
总体定位
湘潭最长情景商业街
湘潭最大社区特色休闲商业街
九华新城区唯一专业休闲街
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2
第一部分 威尼斯商业街概况
位置、范围及规模
1、位于九华开发区宝马西路和江南大道两条主干道交叉口；东面距离步步高 大道仅500米；
2、商业街总长度639米，总建筑面积㎡。其中包括： A、北街:位于江南大道东侧,长117米,系16＃、17＃裙楼西的2层商铺， 共计2108.31㎡; B、中街：斜穿项目西南角，西北接江南大道,东南连宝马西路,长212米，包 括51＃、52＃、53＃栋，以及16＃裙楼南，均有1-2层的底层商铺， 共计4885.9㎡； C、南街：沿宝马西路北侧，长310米，包括55＃4层商铺1栋,共计7063.76㎡。
产品线介绍--55＃栋面积表（18个单位铺面）
882.12
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产品线介绍
--55＃栋1层平面图
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产品线介绍
--55＃栋2层平面图
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产品线介绍
--55＃栋3层平面图
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产品线介绍
--55＃栋负1层平面图
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产品线介绍
--16＃栋南裙楼面积表（12个单位铺面）
休闲美食
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招商业态定位
二、业态定位、依据
（一）基本定位
1、主力店：以超市、中西餐饮、银行为主（同类独家）； 2、次主力店：品牌服装、休闲餐饮、通讯电子等，以同类划区聚集为原则增强
商业凝聚力和对商业氛围的营造，根据商家品牌和规模灵活调整商家数量； 3、社区配套店：药店、干洗店、美容等。（同类独家，尽可能完善社区商业配
套，提供全面的优质服务） （二）依据 1、商业街规模较小，暂无中、大型商业支撑； 2、目前以服务周边为主，本社区为辅；将来可能会产生逆转； 3、九华区域有类似业态，但不集中、不扎堆，且缺少品牌店； 4、本商业街暂时2-3年为市场培育期，3-5年后金水湾社区入住率达到一定程度
商业条件才基本成熟； 5、九华人在本地的消费习惯仍以餐饮、休闲为主流。
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产品线介绍
--16＃栋南裙楼1层平面图
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产品线介绍
--16＃栋南裙楼2层平面图
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产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼面积表（12个单位铺面）
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产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼1层平面图
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产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼2层平面图
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4、业主拖欠水电费、租金等产生 的协调、诉讼成本。
1、最大的麻烦还是在经营清淡的时候 ，业主拖欠物业管理费、水电费， 造成物业无法维持下去，街区秩序 混乱，维修维护无人管理；
2、水电费收缴困难，造成水电部门停 水停电，影响其他经营户，造成群 体事件，从而影响整个项目形象；
3、公共水电费用较多，物业管理部门 能否及时平衡、弥补，特别是水街 每次补水费用约2000元，每月2次 ，则需4000元，物业费用能否维持 皆是隐患。
缺点： 1、统一招商、管理、经营的团队专业化程度要求高，必然形成较高的管理、
运营成本； 2、管理过程及其成本可能有诸多不可控因素：
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经营思路—不可控因素
其中之一：招商运营
其中之二：物业管理
1、空铺面出现，即需招商人员对 外招租，增加人力成本；
2、如遇退租，收不到租金，公司 受损；
3、店铺生意清淡，业主要求开发 商开展促销活动，无疑增加费 用；
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产品线介绍—分类
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第三部分 招商业态定位
一、业态布局图
北街
中街
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南街
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威尼斯商业街一层业态布局图
：
银行、电器、电子通信、 婚纱摄影
品牌服装专卖店
休闲美食（淘淘街） 社区 配套
休闲美食
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威尼斯商业街二层业态布局图
中西餐厅、足浴、KTV
潮流街区（格子铺）
时尚 餐厅
16#
16#、
南
17#西
53#
一层525.04㎡ 二层673.58㎡
一层495.35㎡
负一层3400.16㎡，一层1149.51㎡ 二层882.12㎡，三层1631.97㎡
52#
55#
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4
第二部分 产品线介绍 --51＃栋面积表（10个单位铺面）
Hale Waihona Puke Baidu
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产品线介绍
--51 ＃栋平面图
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