财务管理环境的影响(北京玫瑰园案例分析)——张梦妍

玫瑰园投资中前期
龚颖、张梦妍
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2014-9-25
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CONTENTS
经济环 境分析
法律环 境分析
2.21企业组织形式 2.22税法 2.23证券法规
金融环 境分析
2.31金融市场 2.32金融机构 2.33利率
2.11经济运行周期 2.12经济发展水平 2.13经济政策
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经济环境分析——经济周期
• 一．周期概况
• 从经济周期的角度看，90年代以来的中国经济，处于新一轮经济增长的高峰期。
• 二．项目进度 • 项目概况：在1992年，香港利达行便投资预购了一部分别墅并取得全部飞达玫瑰园850套别墅的 销售代理权。 • 三.经济周期与项目启动： • 经济发展形势良好，适合进行投资跟进项目。对玫瑰园项目的启动是
玫瑰园投资中后 期分析与总结
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熊千晴、冯 明超
目录
一.引子 二.突变的经济环境 三.缘何大陆与特区金融环境差异 四.财务管理环境变化对利达行财 务管理的影响 五.利达行失败最直接的的原因---现金流不稳定
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引子
从北京市中心驱车往北，行25公里就到昌平县的沙河镇，然后下高速公
路，再开500米，这时，一大片极具现代气息的别墅群便赫然出现在眼前： 它们各具风韵，如贵妇人般气质不凡；它们又气势恢宏，错落有致，与远近
的物业代理公司，雇员超过500人。香港从1983年至今，实施的是
“联系汇率制是一种固定汇率制，即将本币与某特定外币的汇率固定 下来，并严格按照既定兑换比例，使货币发行量随外汇存储量联动的
货币制度。”亚洲金融危机前，联汇制基本运作良好。其监管架构的
特点优秀的金融监管架构使得香港的金融市场有序而又健康，为利达 行的成立与发展提供了良好的环境。
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利达行成为香港物业代理的老大
①1986年“六月风波”以后，导致香港本地物业大幅下挫，利达行趁此 大幅扩展与购置物业。许多人卖掉自己手上的物业，移民到加拿大或澳 洲。因为是一窝蜂地行动，香港的物业大幅下挫，反之移民热点的物业 大幅上扬，于是大部分人低卖香港物业，而高买外国物业。但是过了几 年，香港仍然繁荣依旧，物业也随而上升，利达行就是那个时代的收惠 者，拼命在香港扩张与购置物业，使利达行一跃成为物业代理的老大。
法律环境
• 企业组织形式：香港利达属于公司制企业。香港利达充分利用了自 己的组织上的优势，在大陆融资成功，并利用有利环境从自己熟悉 的房地产代理业务入手，在北京取得一桶金，以及玫瑰园全部代理 权。同时也为后期邓智仁收购玫瑰园埋下伏笔。 • 税法与证券法规：
税法体系 与证券法 规尚不完 善。
2.31金融市场
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与香港截然不同的金融环境——资金运作的“猫腻”
失去香港金融环境优势，不明大陆资金运作பைடு நூலகம்猫腻 在银根日益紧缩的大氛围下，利达行的借款都是通过非常渠道拆借的短期高息资金， 邓智仁不熟悉大陆在资金运作中的种种猫腻，这些钱层层转借到他手上，已是息上加 息，高得吓人 香港金融环境优势：
1.香港体制优势 。 2.离岸金融市场(offshore finance market)。 是指主要为非居民提供境外货币借贷或投资、贸易结算;外汇黄金买卖、保险服务及证 券交易等金融业务和服务的一种国际金融市场，亦称境外金融市场，其特点可简单概 括为市场交易以非居民为主，基本不受所在国法规和税制限制。离岸金融市场在60年 代的兴起，使国际金融市场的发展进入了一个全新的发展阶。
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北京玫瑰园别墅
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突变的经济环境——经济周期
通货膨胀
• 1993年，谈到未来的发展邓智仁十分乐观地说“中国的房地产至少还要有二十年的发展，对政 策的稳定我很有信心。”但是，由于脱离实际大上工程，以至于通货膨胀提前来临，宏观景气 突然逆转。
• 中国1990-2000年通货膨胀示意图
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突变的经济环境——经济政策
• 在市场改革中，一系列的变化已悄然发生。一些股份公司开始发行股票，尽管 当时没有证券市场，但这些股票已经具有价格并开始在市场中交换。此后，证 券交易所的星星之火在中国开花结果。证券市场的完善，使得香港利达行可以 通过证券市场进行直接的融资,弥补银行间接融资的不足,增加融资形式，拓宽 融资渠道。同时,证券市场不受条条块块的限制,有利于打破地区间、部门间的 资金封闭。为利达行在中国大陆的发展提供了有利的融资条件。
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利达行成为香港物业代理的老大
• 1.经济环境 • （1）联系汇率制——使香港银行与证券市场蓬勃发展，亚洲金
融危机前，联汇制基本运作良好
• （2）香港优秀的金融监管架构。 • 2.法律环境 • 经济体制：自由经济体制——高度自由和高度开放的市场体系， 培育了良好的市场机制，市场经济的“无形之手”在香港可以相
对较好地发挥优化资源配置、自动调节经济的功能。
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利达行成为香港物业代理的老大
3.金融环境 （1）香港金融监管架构——政府机构与独立法定机构既有分工又
有合作；
（2）证券期货市场监管整合一体——优秀的金融监管架构使得香 港的金融市场有序而又健康，为利达行的成立与发展提供了良好 的环境。 4.经济周期：
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It is our time now!
We are……
背景资料：李靖、张青云 玫瑰园投资中前期：龚颖、张梦妍 玫瑰园投资中后期：冯明超、熊千晴 分析与总结：熊千晴 报告人：熊千晴
财务管理环境的影响
——香港利达折戟玫瑰园
2014-9-25
1 背景资料——利 达行成为香港代 理老大。 玫瑰园投资中后期与总 结
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财务管理环境变化对利达行财务管理的影响
逻辑导图：
财务管理环境变化 企业经营方式变化 （负债经营） 企业财务管理变化 （现金流不稳定） 企业破产
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利达行失败最直接的的原因----现金流不稳定
李嘉诚曾经说过：“我的一生就是追求稳定的现金流，当我在做一个投资的时候，首先想到的不 是我能赚多少钱，而是如果我把那个做垮的话我拿哪一块来补”。
• 90年代以来，尤其是1992年以来，中国经济的迅速增长，是以投资推动为明显特征的。
• 二．经济发展水平与项目启动
• 90s初，北京地区有大量的危楼改造项目，城市人口快速增长，消费能力提高，市场前景看好。 在面对投资项目是缺乏理性，对自身的实力评估和大陆的经济政治制度缺乏深刻认识。但是正 是百废待兴，发展新项目开辟新道路的大好时机，因此玫瑰园项目启动是的经济发展水平是能 够支撑其健康发展的有利条件。
2.32金融机构
在1990年，成立香港利达行投资公司，专管外汇、期货、股票业务 。为其在1992年进军大陆，在房地产代理业务上一战成名的筹资和 融资方面做了重要贡献。
2.33利率
• 利率作为资金的使用价格，是宏观调控的重要中间目标。 • 1988～1991年，全国性先后调整存贷款利率五次。1990年4月15日， 降低存款利率，1990年3月21日，降低贷款利率。这次适当降低存款 利率主要是根据国务院关于“双紧方针不变，适当调整力度”的要 求，结合当前生产、流通和市场物价情况进行调整的。从1990年8月 21日起，再次降低贷款利率，主要是为了进一步促进经济稳定发展 。 • 从1990年8月21日起，再次降低贷款利率，主要是为了进一步促进经 济稳定发展。
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背景资料
1992年，利达行进军大陆，在房地产代理业务上一战成名。利达行其代理的 商品房销售占北京房地产外销市场行的 70%以上。在代理万通新世界广场时 创下的单项租金纪录,在代理西单国际大厦时创下的销售单项记录,至今在北 京无人能望其项背。一时间，利达行的总裁邓智仁在北京房地产代理业掀起 滚滚巨浪，被目为“最成功的商人”、“点石成金的楼市奇才”。 1997年，北京利达行及玫瑰园无偿转让给陆苍先生。玫瑰园项目欠下“天文” 债务6.5亿元人民币，邓智仁个人欠款一亿港币。
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玫瑰园投资中前期—— 利达行大陆一站成名。
目录
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背景资料
李靖、张青云
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2014-9-25
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背景资料
1984年，邓智仁借款1.2万元港币，创立了香港利达行，主要从事房 地产代理业务，其时公司只有3个人。 1990年，邓智仁创办利达行投
资有限公司，开始在外汇投机市场上行走，并且频频得手，公司规模
急剧膨胀，鼎盛时期，雇员超过1500人，成交金额列全港前10名。 1992年，香港房地产迅速高涨。利达行顺势而动，发展成为全港最大
（3）利达行的在玫瑰园的股份激增。
玫瑰园的另一家大股东有频繁发生变更，人进人出，转来转去，利达行的股份增加到90%，玫瑰 园真的成了邓智仁一个人的事了。
• 宏观调控，银根紧缩
• 中央提出了“宏观调控，治理整顿”的方针，并严令停建“楼堂馆所”。像玫瑰园这样的外销 别墅项目首当其冲遭遇冲击。银根紧缩导致业已开工的玫瑰园停停建建，陷入进退无度的窘境 。 • 1993年，国家出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观 调控的16条政策措施(通称“国16条”)； • 1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保 贷款管理试行办法》颁布。
利好的。
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经济环境分析——经济发展水平
• 一．我国90年代经济发展水平
• 国经济自1991年开始出现回升,GDP增长从1990年3.9%的波谷上升到8.0%。1992年,由于邓小平南 巡讲话的发表，经济增长迅速加快,全年GDP实际增长达13.2%。1992年10月召开的十四大，进一 步刺激了本已旺盛的投资热情，使来年的经济形势更趋高涨。
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与香港截然不同的法律环境——“官效应”
法制化程度较低，“官效应”严重
从刘常明那里接收的批文不合格，为了取得土地出让证，利达行四处寻找有较深政府 背景的公司做靠山，可是在与这些公司的合作中又屡屡受骗吃亏，打起官司来更是回 回落败。
“香港人喜欢用法律解决问题，但我们告到法院就从来没有成功过，还要赔进更多的 时间和金钱”——邓智仁 “腐败和官僚毁了市场”——邓智仁
②香港的投资率和房价从1969年起步到1981年的顶峰，长达13年，1982
年房价大跌。1985年涨到1997年，也长达13年，在1981年，1997年遇到 顶峰
香港房价1980 - 2011
香港的投资率和房价从 1969年起步到1981年的顶 峰，长达13年，1982年房 价大跌。1985年涨到1997 年，也长达13年，在1981 年，1997年遇到顶峰
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经济环境分析——经济政策
• 一．产业政策 • 90年代国家产业政策要解决的重要课题是：不断强化农业的基础地位，全面发展农村经济；大 力加强基础产业，努力缓解基础设施和基础工业严重滞后的局面；加快发展支柱产业，带动国 民经济的全面振兴；合理调整对外经济贸易结构，增强我国产业的国际竞争能力；加快高新技 术产业发展的步伐，支持新兴产业的发展和新产品开发；继续大力发展第三产业。同时，要优 化产业组织结构，提高产业技术水平，使产业布局更加合理。 • 二．金融财税政策 • 在货币政策最终目标方面,我国货币政策目标是:保持货币币值的稳定,并以此促进经济增长"。我 国仍然是一个以管制利率为主的国家,包括存贷款利率在内的绝大多数利率由中央银行决定,利率 市场化程度不高。 • 三．经济政策与项目启动 • 经济政策与项目启动1993年，国家出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿 金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇 住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 贷款 困难，为玫瑰园项目埋下了隐患。
的山水树丛悠然融为一体，实在是一处千里难觅的绝佳居处。
它有一个很显赫的背景：这是中国迄今面积最大的别墅开发区，是北京 市第一个赴香港招商的房地产项目，它一度被誉为“首都第一别墅”。 可是，它又有着一个近乎耻辱的记录：它是全国最大的破产房地产项目， 同时亦是全国破产案标最高的企业。 这是一朵带刺的玫瑰，它曾经让几位雄心勃勃的奇男子黯然神伤。在它 的身上，几乎浓缩了中国十年房地产业的成长史。
1.债务负担严重，公司超负荷运作。 （1）为了让玫瑰园合法化，被迫支付昂贵的土地出让金。 利达公司向土管局支付土地使用权出让金每平方米300元，共计1.5亿元，到1995年底分3笔付 清。 （2）还要支付源源不断的工程欠款。 其中第一笔债务即是向北京一家有“背景”的公司借债1720万美元及3422万人民币。